結論
住宅ローンの名義と、実際に返済している人が違う状態は、そのままにしておくと後で整理が難しくなることがあります。
特に問題になるのは、次の3つです。
- 税金――子が親の返済を負担していることが、贈与として扱われる可能性
- 相続――親が亡くなったとき、家を誰が相続するのか
- 返済責任――住宅ローンを最終的に誰が払う義務を負っているのか
そして、この3つは別々の問題ではありません。
名義・住宅ローン・実際の支払い・相続人。この4つを一緒に確認する必要があります。
何も起きていない今のうちに、一度整理しておくことをおすすめします。
はじめに
このご相談は、決して珍しいものではありません。
- 親が高齢になり、年金だけでは住宅ローンを払えなくなった
- 親が施設に入り、実家は空いているがローンだけ残っている
- 親の代わりに子どもが毎月返済している
- 家は親名義だが、実際には最初から子どもが返済資金を出してきた
- 親が亡くなり、住宅ローンが残った家をきょうだいでどうするか決まらない
家族ですから、
「とりあえず自分が払っておこう」
となるのは自然なことです。
ただし、それが数年、10年と続くと、
「誰の家なのか」
「誰のお金なのか」
「誰が返済義務を負っているのか」
が、家族の認識と法律上の状態で食い違ってくることがあります。
だから、早い段階で整理しておくことが大切です。
まず、4つのパターンに分けてください
パターン1 親が住宅ローンの債務者で、子が返済資金を出している
住宅ローンの契約者は親。
不動産の所有者も親。
しかし、毎月の返済資金は子どもが出している。
よくある形です。
この場合、
子どもが住宅ローンの返済義務を引き受けたことにはなりません。
金融機関との契約上、
返済義務を負っているのは、あくまで親です。
ただし、
子どもから親への資金提供が税務上どう扱われるのか、
将来の相続でどう整理するのか、
という別の問題が出てきます。
パターン2 住宅ローンは子名義、家や実際の利用者は親
この形は特に注意が必要です。
住宅ローンは通常、
誰が住むのか、
誰が所有するのか、
誰が返済するのか、
といった条件を確認したうえで金融機関が融資します。
金融機関に事実と異なる説明をして、
実際には親のための借入なのに、
子が自分の住宅ローンとして借りたような場合には、
契約上・法的に重大な問題になる可能性があります。
いわゆる「名義貸し」の形になっている場合です。
借入時に事実と異なる情報を伝えて金融機関から融資を受けた場合、
詐欺などの法的問題が生じる可能性も指摘されています。
そして何より重要なのは、
金融機関に対する返済義務を負うのは、契約上の名義人です。
「実際には親が払う約束だった」
という家族内の約束だけでは、
金融機関に対する責任は消えません。
すでにこの状態になっている方は、
勝手に名義変更や売却をする前に、弁護士や金融機関へ確認してください。
パターン3 親子リレー返済など、正式に親子が住宅ローン契約に入っている
親子リレー返済など、
金融機関が正式な商品として親子で返済する住宅ローンを用意している場合があります。
この場合は、
単なる名義貸しとはまったく違います。
金融機関が親子の関係や返済方法を把握したうえで契約しているからです。
誰が債務者なのか。
団信は誰に付いているのか。
不動産の持分はどうなっているのか。
契約書を確認してください。
パターン4 親が亡くなり、住宅ローンのある家が残った
この場合、
最初に確認するのは団信です。
団体信用生命保険が適用されれば、
住宅ローン残高が保険金によって返済される場合があります。
一方、
団信に加入していなかった、
あるいは保障の対象外だった場合には、
住宅ローンの債務も相続の問題になります。
家だけを相続して、
借金だけを相続しない、
ということは原則としてできません。
だから、
親が亡くなった場合は、
家をどうするかを決める前に、団信と債務を確認してください。
親の住宅ローンを子が払うと、贈与になるのか
ここは慎重に考える必要があります。
親が返済義務を負っている住宅ローンを、
子どもが代わりに負担している場合、
子から親への経済的利益の提供として、贈与と評価される可能性があります。
ただし、
すべてのケースで一律に贈与税が発生すると決まっているわけではありません。
たとえば、
- 親子間で貸付として行っているのか
- 扶養の範囲なのか
- 実際に誰が家を使用しているのか
- 後で精算する約束があるのか
- 資金の流れがどうなっているのか
など、
個別事情によって税務上の判断は変わります。
ですから、
「親のローンを払っているから必ず贈与税がかかる」
とも、
「家族だから何も問題ない」
とも言い切れません。
税理士に確認してください。
支払いの記録を残してください
ここは非常に大切です。
誰が、いつ、いくら負担したのか。
後から分かるようにしてください。
残しておきたいものは、
- 銀行振込の記録
- 通帳
- ネットバンキングの履歴
- 親子間で作成した書面
- 返済予定や負担方法を話し合った記録
などです。
現金を手渡しして、
何も記録を残していないと、
数年後の相続時に、
「自分がこれだけ払ってきた」
と言っても証明が難しくなることがあります。
きょうだいがいる場合は、特に注意してください
ここが、
後でもめやすい部分です。
たとえば、
長男だけが10年間、
親の住宅ローンを払っていたとします。
長男としては、
「自分がこれだけ払ったのだから、この家は自分がもらって当然だ」
と思うかもしれません。
しかし、
親名義の家であれば、
親が亡くなった時点で、
その家は相続財産になります。
きょうだいにも相続権があります。
これまで誰が住宅ローンを負担してきたのかは、
遺産分割を考えるうえで重要な事情になり得ますが、
払ってきたという事実だけで、自動的に家の所有権が子へ移るわけではありません。
だから、
親が元気なうちから、
家族で整理しておくことに意味があります。
「自分が払った分だけ、家の持分をもらえばいい」は簡単ではありません
ここも注意してください。
たとえば、
子どもが1,000万円分の住宅ローンを代わりに払ったから、
親名義の家の1,000万円分を子どもの名義へ変える。
一見、
公平に見えます。
しかし、
不動産の名義変更には税金・登記・住宅ローン契約の問題があります。
金融機関の承諾なしに名義を変えれば、
住宅ローン契約に抵触する可能性もあります。
また、
親から子への持分移転が、
売買なのか、
贈与なのか、
代物弁済なのか、
別の法律関係なのかによって、
税務の扱いも変わります。
家族の感覚だけで名義を動かさないでください。
親が施設に入っている場合
親が施設に入り、
実家に誰も住んでいない。
しかし、
住宅ローンは残っている。
このケースも増えています。
まず確認するのは、
親に意思能力があるかどうかです。
親名義の不動産は、
原則として親の意思で売却します。
子どもが、
「自分が住宅ローンを払っているから」
という理由だけで勝手に売ることはできません。
もし認知症などにより、
契約内容を理解し判断する能力が失われている場合には、
成年後見制度などの検討が必要になることがあります。
これは弁護士や司法書士の領域です。
親が亡くなった場合は、まず団信
親が亡くなった場合、
最初に売却査定をするのではなく、
団信を確認してください。
住宅ローンが団信で完済されるのであれば、
家の処理はまったく違う話になります。
金融機関に、
「この住宅ローンに団体信用生命保険は付いていますか」
と確認してください。
借入先が分からない場合は、
登記事項証明書を取得すると、
抵当権者として金融機関等が記載されている場合があります。
相続放棄を考えるなら、不動産を動かす前に確認してください
親が亡くなり、
住宅ローン以外にも借金がある場合、
相続放棄を検討することがあります。
この場合、
先に家を売ったり、勝手に処分したりしないでください。
相続財産を処分すると、
状況によっては、
相続を承認したものとして扱われる問題が生じる可能性があります。
また、
相続放棄には期間があります。
相続が始まったことを知ってから原則3か月
という期限があります。
相続放棄を考える可能性が少しでもあるなら、
不動産を動かす前に弁護士などへ確認してください。
今のうちに確認する5つのこと
1．住宅ローンの債務者は誰か
契約書を確認してください。
親なのか。
子なのか。
親子両方なのか。
まずここです。
2．不動産の所有者は誰か
法務局で登記事項証明書を取得します。
- 親だけ
- 子だけ
- 親子共有
- 他の親族も共有
など、
住宅ローンの名義と不動産の名義は別に確認してください。
3．団信は誰に付いているのか
加入しているか。
誰が保障対象なのか。
どんな場合に保険金が支払われるのか。
金融機関で確認します。
4．住宅ローン残高と売却見込額
調べることと、売ることは別です。
現在の住宅ローン残高。
今売ればいくらになりそうなのか。
この2つを比較します。
売却価格が残債を上回る
通常の売却で完済できる可能性があります。
売却価格が残債を下回る
オーバーローンです。
普通に売っても抵当権を抹消できない可能性があります。
ここで初めて、次の方法を考えます。
5．他に相続人がいるか
兄弟姉妹など、
将来相続に関わる人を確認します。
今払っている人だけの問題として考えないことが重要です。
親が存命で、返済を続けられる場合
急いで売る必要がないケースもあります。
ただし、
今後の相続を考えて、
- 誰が返済を負担するのか
- 誰が住むのか
- 将来誰が家を取得する予定なのか
- 他のきょうだいはどう考えているのか
を、
少しずつ整理しておくことをおすすめします。
何も決めずに何年も支払いだけ続けることが、一番後で整理しにくくなります。
親が存命だが、返済が難しくなった場合
まず、
金融機関へ相談してください。
返済期間の変更や、
一定期間の返済負担軽減など、
返済方法を変更できる可能性があります。
そのうえで、
家を売却する選択もあります。
ただし、
親名義の家であれば、
売却には原則として親の意思が必要です。
売却代金で住宅ローンを完済できない場合
売却見込額より、
住宅ローン残高のほうが多い場合、
オーバーローン
です。
通常は、
住宅ローンを完済しなければ抵当権を外すことができません。
返済に行き詰まっている場合などには、
任意売却
という方法を検討することがあります。
債権者等に事情を説明し、
売却代金だけでは完済できなくても、
抵当権の抹消に応じてもらって売却する方法です。
ただし、
任意売却を認めるかどうかを決めるのは債権者等です。
不動産会社が決められることではありません。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、
私たちの一存では決められません。
- 親の住宅ローンを子が払ったことが税務上どう扱われるか
- 贈与税・相続税が発生するかどうか
- 支払ってきた金額を相続でどのように評価するか
- 相続放棄をすべきか、できるか
- 名義貸しに該当するか、その法的評価
- 成年後見などの手続きが必要か
- 金融機関が名義変更を認めるか
- 団信が適用されるか
- 任意売却を債権者等が認めるか
税務は税理士。
法的判断は弁護士。
登記や成年後見は司法書士。
金融契約は金融機関。
それぞれ判断する人が違います。
私たちができるのは、
不動産が今いくらなのかという数字を出すこと
そして、
必要な専門家と一緒に全体を整理すること
です。
では、誰に相談すればいいのか
この問題は、
不動産だけでは終わりません。
税理士
贈与税や相続税など、
税務上の扱いを確認します。
弁護士
相続、家族間の争い、契約上の問題などを検討します。
司法書士
登記、相続登記、成年後見などを扱います。
金融機関
住宅ローン契約、
団信、
名義や債務者の変更などを判断します。
不動産会社
今この家がいくらで売れるのか
を確認します。
それぞれ必要です。
しかし、
相談するご本人から見れば、
問題は一つです。
「親の家と、自分たち家族の生活を、これからどう整理すればいいのか」
なのです。
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、
「不動産会社だから家を売る」
というところから始めません。
特に、
親子や相続が絡んでいる不動産は、
売れば終わりではありません。
親御さんがどうしたいのか。
住宅ローンは誰が負っているのか。
子どもはこれまでいくら負担してきたのか。
きょうだいはどう考えているのか。
税金はどうなるのか。
家を残すのか。
売るのか。
そして、
その後の家族関係まで含めてどうするのか。
そこまで見てから、
不動産を動かすべきだと考えています。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、
一般社団法人 士業会と連携しています。
ここには、
弁護士、
司法書士、
税理士、
行政書士、
土地家屋調査士など、
それぞれ違う専門分野を持つ人
がいます。
社員ではありません。
案件を回すためだけの紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考えるチーム・仲間
という関係です。
この問題は、
まさに一人の専門家だけでは完結しません。
贈与税は税理士。
相続や家族間の問題は弁護士。
登記や成年後見は司法書士。
不動産価格は私たち。
そして、
順番を間違えてはいけません。
先に不動産を動かしたことで、
後から使えた選択肢がなくなることもあります。
だから、
必要な人が必要な段階で加わる形にしています。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、
その判断をするのは弁護士です。
たとえば、
親の住宅ローンだけでなく、
子自身にも多額の借入がある。
名義人として大きな債務を抱えてしまった。
売却しても返せない債務が残る。
そうした場合には、
法的整理を検討することがあります。
ただし、
先に自己破産ありきで考える必要はありません。
まず、
不動産を整理したら、
本当にいくら債務が残るのか。
生活はどうなるのか。
その数字を確認します。
そのうえで、
必要なら弁護士と検討します。
売却ありき、自己破産ありきで結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
実際の個別事例ではなく、
一般的に起こり得るケースとしてご紹介します。
ケース1 何年も払ったのに記録がない
親の住宅ローンを、
子どもが何年も負担してきた。
しかし、
毎月現金を親へ渡していたため、
支払いを証明する記録がほとんど残っていなかった
というケースです。
相続の段階になってから、
「自分がこれだけ払った」
という話をしても、
確認が難しくなりました。
ケース2 きょうだいとの認識が違った
長年住宅ローンを払ってきた子は、
「将来この家は自分が相続する」
と思っていた。
しかし、
他のきょうだいは、
「親の家だから、相続は平等だ」
と考えていた。
親が亡くなって初めて、
認識が違うことが分かった、
というケースです。
ケース3 親の判断能力が低下していた
親が施設に入り、
住宅ローンの負担も重いため、
実家を売却しようと考えた。
しかし、
契約の内容を理解して判断することが難しい状態になっており、
すぐには売却を進められなかった
というケースです。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
親御さんの住宅ローンを、
子どもさんが何年も払っている。
こうしたご相談を受けたとき、
私が最初に思うのは、
「よくここまで支えてこられたな」
ということです。
親御さんを助けたい。
家を残したい。
滞納させたくない。
家族だからこそ、
自分が払ってこられたのだと思います。
ただ、
そのうえで、
一つだけ申し上げたいことがあります。
家族の気持ちと、法律上の名義は別です。
どれだけ住宅ローンを払ってきても、
親名義の家が自動的に自分の家になるわけではありません。
親御さんが亡くなれば、
相続の問題になります。
きょうだいがいれば、
きょうだいにも相続権があります。
そして、
税金の問題もあります。
だから、
今のうちに支払いの記録を残してください。
通帳でも、
振込履歴でも構いません。
誰が、
いつ、
いくら負担したのか。
後から分かるようにしておく。
これは本当に大事です。
そして、
もう一つ強く申し上げたいことがあります。
親が住宅ローンを借りられないから、子どもの名前だけを使って借りる。
金融機関に実態と異なる説明をして借りる形は、
絶対に軽く考えないでください。
家族の中では、
「名前を貸しただけ」
でも、
金融機関から見れば、
契約者はその人です。
返済責任も、その名義人に来ます。
すでにそういう状態になっている方を責めるつもりはありません。
大切なのは、
これ以上複雑にする前に整理すること
です。
そして、
親御さんが亡くなった場合は、
まず団信。
相続放棄の可能性があるなら、
不動産を動かす前に専門家。
この順番も覚えておいてください。
私たちが最初にできるのは、
その家が今いくらなのかを調べることです。
売るためではありません。
家の価値が分かれば、
住宅ローンの残債と比べられます。
税理士にも、
弁護士にも、
司法書士にも、
具体的な相談ができるようになります。
調べることと、売ることは別です。
大事なのは、
どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのか
ということです。
よくあるご質問
Q1. 親の住宅ローンを子が払うと、贈与税がかかりますか。
贈与として扱われる可能性があります。
ただし、
親子の関係、
支払いの目的、
貸付なのか援助なのかなど、
個別事情によって税務上の判断は変わります。
税理士に確認してください。
Q2. 支払った記録は残したほうがいいですか。
はい。
振込履歴や通帳など、
誰がいついくら負担したか分かるものを残してください。
現金だけでやり取りすると、
後から説明が難しくなることがあります。
Q3. 親の代わりに、子の名義で住宅ローンを借りてもいいですか。
金融機関が正式に認めている親子向け商品などであれば別ですが、
実際の借主や利用実態について金融機関に事実と異なる説明をして融資を受けることには重大な法的リスクがあります。
「名前だけ貸す」と考えないでください。
Q4. 自分が何年も住宅ローンを払ったので、家は自分のものになりますか。
自動的にはなりません。
不動産の所有者は登記で確認します。
親名義のままで親が亡くなれば、
原則として相続財産になります。
Q5. 親が施設に入っています。家を売れますか。
親名義の家であれば、
原則として親本人の意思が必要です。
判断能力に問題がある場合には、
成年後見などの法的手続きが必要になることがあります。
弁護士や司法書士へご相談ください。
Q6. 親が亡くなりました。最初に何をすればいいですか。
まず団信を確認してください。
また、
相続放棄を検討する可能性がある場合は、
家を売ったり名義変更したりする前に専門家へ相談してください。
まとめ
- 住宅ローンの名義と実際に払う人が違う場合は、早めに整理する
- 問題になるのは、税金・相続・返済責任
- 親名義の住宅ローンを子が負担すると、贈与として扱われる可能性がある
- 誰がいついくら払ったのか、記録を残す
- 子名義で借りる場合でも、金融機関が認めた正式な契約なのか確認する
- 事実と異なる説明による名義貸しは、重大な法的問題になる可能性がある
- 親が亡くなったら、最初に団信を確認
- 相続放棄を考えるなら、不動産を動かす前に専門家へ
- きょうだいがいる場合は、将来の相続を前提に整理する
- 住宅ローン残高と売却見込額を確認する
- 調べることと、売ることは別
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