結論
「住宅ローンの名義は元配偶者のまま、自分と子どもだけが住み続ける」という形を、何も確認せず続けることはおすすめできません。
理由は大きく3つあります。
1つ目は、住宅ローン契約上の問題です。
住宅ローンは、原則として借入本人やその家族が居住することを前提とした商品が多くあります。
離婚によって住宅ローンの名義人が家を出て、名義人ではない元配偶者だけが住み続ける場合、契約内容によっては金融機関への届出や承諾が必要になることがあります。
2つ目は、家の所有権の問題です。
家の所有名義が元配偶者だけであれば、住んでいる側には所有権がありません。
離婚時に「このまま住んでいい」と約束していても、その後の売却、相続、差押えなどによって状況が変わる可能性があります。
3つ目は、住宅ローンの返済です。
元配偶者が返済を続ける約束になっていても、将来の収入減、病気、再婚、失業などによって返済が止まる可能性があります。
そのとき、家に住んでいる側が初めて滞納を知るケースもあります。
ただし、住み続ける方法がないわけではありません。
大切なのは、
「このままで大丈夫だろう」と考えるのではなく、今の契約・名義・残債を確認してから方法を選ぶことです。
離婚しても、子どもと今の家に住み続けたい
「子どもの学校を変えたくない」
「住み慣れた地域を離れたくない」
「今すぐ引越しする余裕がない」
離婚のご相談では、こうしたお話をよく伺います。
そこで選ばれやすいのが、
住宅ローンの名義は元夫または元妻のまま、もう一方と子どもが家に住み続ける
という形です。
手続きが少なく、一見すると一番簡単です。
しかし、この方法は今は問題がなくても、数年後に問題が表面化する可能性があります。
【重要1】まず住宅ローンの契約内容を確認してください
住宅ローンは通常の投資用ローンとは異なり、本人やその家族が居住することを前提に低い金利で融資されている商品が多くあります。
そのため、住宅ローンの名義人が離婚によって家を出る場合は、
- 金融機関への届出が必要か
- 名義人以外が住み続けてもよいか
- 住宅ローンをそのまま継続できるか
を確認する必要があります。
契約内容や金融機関によって判断は異なります。
ですから、
「離婚したことを言わない方がいい」
と自己判断するのではなく、契約書を確認したうえで金融機関に相談することが大切です。
金融機関に相談したら、すぐ一括請求されるの？
ここを怖がって、何も言わない方がいます。
しかし、離婚したことだけを理由に必ず一括請求される、という意味ではありません。
大切なのは、
- 誰が家に住むのか
- 誰が返済を続けるのか
- 返済を継続できる見込みがあるのか
- 契約上どのような条件になっているのか
を確認することです。
反対に、契約上必要な届出をせず、後になって問題が発覚した場合には、選択肢が狭くなる可能性があります。
【重要2】離婚協議書を書いても、住宅ローン契約は変わりません
これは非常に重要です。
離婚協議書や公正証書に、
「住宅ローンは元夫が支払う」
と書いたとしても、それだけで銀行との住宅ローン契約が変更されるわけではありません。
夫婦間の約束と、金融機関との契約は別です。
たとえば、あなたが住宅ローンの
- 連帯保証人
- 連帯債務者
になっている場合、元配偶者との間で「相手が払う」と決めても、金融機関との契約上の責任が自動的になくなるわけではありません。
「離婚協議書を作ったから住宅ローンも解決した」ではないのです。
【重要3】所有名義は誰になっていますか
次に確認していただきたいのが、家の所有名義です。
住宅ローンの名義と、不動産の所有名義は別の問題です。
登記事項証明書を確認すると、
- 元夫の単独名義
- 元妻の単独名義
- 夫婦の共有名義
などが分かります。
元配偶者の単独所有であれば、住んでいる側に所有権がない場合があります。
そのため、
「私はずっと住んでいるから、この家は大丈夫」
とは言い切れません。
売却や差押え、相続など、将来の事情まで考えておく必要があります。
【重要4】元配偶者が住宅ローンを滞納するとどうなる？
これが、長期間住み続ける場合の大きなリスクです。
離婚当初は毎月きちんと支払っていても、数年後に、
- 失業
- 収入減
- 病気
- 事業不振
- 再婚後の生活費増加
などで返済が難しくなる可能性があります。
住宅ローンが滞納すると、金融機関からの督促、その後の保証会社による代位弁済、さらに状況によっては競売へ進むことがあります。
問題なのは、住宅ローンの契約者に通知が届くため、実際に住んでいる元配偶者がすぐに状況を把握できない場合があることです。
「ある日突然家を失う」のではなく、その前にいくつもの段階があります。
だからこそ、離婚時に整理しておくことが重要です。
離婚後も家に住み続けるために考えられる方法
状況によって、いくつかの方法があります。
方法1 自分の名義で住宅ローンを組み直す
住み続けたい側が新たに住宅ローンを組み、家を取得する方法です。
成立すれば、元配偶者の返済状況に左右される問題を大きく減らせます。
ただし、
- 年収
- 勤続年数
- 年齢
- 他の借入
- 物件の担保評価
- 現在の住宅ローン残高
などによって審査されます。
希望すれば必ずできる方法ではありません。
方法2 元配偶者から家を買い取る
所有者になっている元配偶者から、家や持分を買い取る方法です。
共有名義の場合には、相手の持分を取得する形になることもあります。
ただし、住宅ローンが残っている場合は、単純な名義変更だけでは済みません。
金融機関との調整が必要です。
方法3 金融機関と相談しながら、現在の状態を継続する
事情を説明したうえで、現在の返済を継続できるケースも考えられます。
ただし、
「離婚したら誰でもそのまま続けられる」という意味ではありません。
住宅ローンの商品内容、金融機関、返済状況などによって判断されます。
方法4 賃貸借という形を検討する
所有者である元配偶者から、居住する側が家を借りるという考え方もあります。
ただし、ここは注意が必要です。
賃貸借契約書を作れば、必ず住宅ローンや競売の問題から守られるわけではありません。
住宅ローン契約上、第三者への賃貸が制限されている場合もあります。
また、
- 家賃設定
- 税務上の扱い
- 抵当権との関係
- 将来売却された場合の扱い
なども確認する必要があります。
この方法を検討する場合は、金融機関だけでなく、必要に応じて弁護士・税理士などへ確認してください。
方法5 売却して新しい生活を始める
どうしても現在の家を維持することが難しい場合は、売却も選択肢です。
まず確認するのは、
家を売ったら住宅ローンを完済できるのか
です。
アンダーローン
売却価格 ＞ 住宅ローン残高
であれば、売却によって住宅ローンを完済できる可能性があります。
オーバーローン
住宅ローン残高 ＞ 売却価格
であれば、通常の売却だけでは抵当権を抹消できない場合があります。
滞納など一定の状況では、債権者と協議して任意売却を検討することがあります。
まず確認する3つ
難しく考える前に、まずこの3つです。
1．住宅ローン
確認することは、
- 借入名義人
- 連帯保証人
- 連帯債務者
- 現在の残高
- 居住条件
- 離婚・転居時の届出
です。
2．家の所有名義
登記事項証明書で確認します。
見るのは、
- 誰が所有者か
- 共有名義か
- 持分は何分の何か
- 抵当権がどう設定されているか
です。
3．今売ったらいくらなのか
これは非常に重要です。
査定することと、売却することは別です。
売らなくても、現在の市場価格を知ることはできます。
たとえば、
住宅ローン残高 2,500万円
売却可能価格 3,000万円
なのか、
住宅ローン残高 3,000万円
売却可能価格 2,200万円
なのかで、選べる方法は大きく変わります。
「何もしない」が一番怖い
離婚してすぐには問題が起こらないことがあります。
だから、
「今まで大丈夫だったから、このままでも大丈夫」
と思ってしまいます。
しかし、
- 元配偶者の返済が止まる
- 住宅ローンの契約上の問題が発覚する
- 再婚や相続が発生する
- 売却の話が出る
- 差押えが入る
などによって、数年後に問題が出ることがあります。
その時点では、離婚時よりも選択肢が少なくなっている可能性があります。
私たちだけでは決められないこと
ここも大切なので、正直にお伝えします。
次のことは株式会社エルライフだけでは決められません。
- 現在のローンを継続できるか → 金融機関
- 借り換えできるか → 金融機関
- 連帯保証人から外れることができるか → 金融機関
- 相手が売却・名義変更に同意するか → 当事者
- 離婚条件や財産分与 → 当事者・弁護士等
- 登記手続き → 司法書士等
- 税務上の扱い → 税理士
- 任意売却が成立するか → 債権者等の判断
だからこそ、不動産だけを見て結論を出す問題ではありません。
株式会社エルライフの考え方
株式会社エルライフは不動産会社です。
しかし、
「不動産会社だから売却しましょう」
というところからは始めません。
離婚後も今の家に住み続けたいのであれば、まずは住み続けられる可能性があるのかを確認します。
そのためには、
- ローン
- 家の名義
- 残債
- 不動産価格
- 相手との関係
- 離婚条件
を一つずつ整理する必要があります。
そして、住み続けることが現実的に難しい場合には、その理由をきちんとお伝えしたうえで、別の方法を一緒に考えます。
売却ありきではありません。
一人の専門家だけで決めない
この問題には、
- 不動産
- 法律
- 登記
- 税金
- 住宅ローン
が関係します。
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
必要に応じて、弁護士・司法書士・税理士・行政書士・土地家屋調査士など、それぞれ異なる専門分野から問題を整理することができます。
一人の専門家だけで結論を出すのではなく、
「離婚後の生活をどう組み立てるか」
という一つの問題として考えることを大切にしています。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
離婚のご相談で、
「今の家に住み続けたい」
というご希望は珍しくありません。
特にお子さまがいれば、学校や友人関係、生活環境を変えたくないというお気持ちは当然だと思います。
だから私は、最初から
「売った方がいいですよ」
とは申し上げません。
ただし、
「名義は元配偶者のままで、このまま住み続ければ大丈夫です」
とも申し上げません。
確認しなければならないことがあるからです。
住宅ローンは誰の名義なのか。
家は誰のものなのか。
自分は連帯保証人なのか。
ローンはいくら残っているのか。
今の家はいくらで売れるのか。
そして、金融機関は現在の形を認めるのか。
ここまで分かって初めて、選択肢を比べることができます。
数字を確認したからといって、家を売らなければならないわけではありません。
まず知る。
そのうえで考える。
離婚という大きな決断のあとに、住宅ローンでも後悔しないためには、この順番が大切です。
よくあるご質問
Q1．元夫名義の家に、離婚後も住み続けることはできますか？
状況によります。
住むこと自体と、住宅ローン契約上問題がないかどうかは別です。
住宅ローンの契約内容と金融機関への確認が必要です。
Q2．離婚協議書に「元夫がローンを払う」と書けば安心ですか？
夫婦間では重要な約束ですが、それだけで金融機関との住宅ローン契約が変わるわけではありません。
連帯保証や連帯債務がある場合は、特に確認が必要です。
Q3．住宅ローンの名義を私に変更できますか？
単純な名前の書き換えではなく、借り換えや債務の整理が必要になることがあります。
金融機関の審査・承諾が必要です。
Q4．銀行には離婚したことを言わない方がいいですか？
自己判断で隠すことはおすすめしません。
まず契約内容を確認し、必要な手続きについて金融機関に相談してください。
Q5．査定をお願いすると家を売らないといけませんか？
いいえ。
査定は現在の不動産価格を知るためのものです。
売却するかどうかは、その後に決めれば構いません。
Q6．売っても住宅ローンが残る場合はどうなりますか？
売却価格より住宅ローン残高が多い状態を、一般にオーバーローンといいます。
状況によっては通常売却が難しいため、滞納状況などを確認したうえで任意売却などの方法を検討します。
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離婚で住宅ローンに悩む方へ｜無料簡易査定・任意売却相談
https://www.llife.co.jp/loan-rikon/
離婚で住宅ローンが払えない方へ
https://www.llife.co.jp/ninbai-rikon/
この2つは元LP資料でも実在URLを確認できている。
一人で決める前に、一度状況を整理してください
離婚後も家に住み続ける方法があるのか。
住宅ローンを自分名義にできるのか。
売った場合はいくら残るのか。
連帯保証人として責任が残っているのか。
最初に必要なのは「売る・売らない」を決めることではありません。
今の状況を知ることです。
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