結論
現況調査は、原則として拒否して終わらせることのできる手続きではありません。
これは執行官が民事執行法に基づいて行う競売手続きの一つで、一般の不動産会社が行う任意の訪問査定とはまったく違います。
また、売却基準価額の決定に関する調査等については、正当な理由なく必要な陳述を拒んだり、虚偽の陳述をしたりした場合などに罰則が設けられています。
ですから、基本的にはきちんと協力してください。
ただし、ここで知っていただきたいことが2つあります。
1つ目。現況調査当日に、それだけで近所中に競売だと分かるとは限りません。
2つ目。現況調査の段階は、まだ競売手続きの途中です。
つまり、状況によってはまだ任意売却を検討できる可能性があります。
現況調査＝すべて終わった、ではありません。
はじめに
裁判所から連絡が来て、
「執行官が自宅の現況調査に伺います」
と言われた。
そう聞けば、
「家の中まで入られるの？」
「断ったらどうなるの？」
「写真を撮られるの？」
「近所に競売だと知られるの？」
と不安になるのは当然だと思います。
この記事では、現況調査で実際に何が行われるのか、そして今どの段階にいるのかを順番に説明します。
分からないままにしておくと、不安は実際以上に大きくなります。
まず、何が起きているのかを知ってください。
現況調査とは何か
現況調査とは、競売の対象になっている不動産について、裁判所の執行官が現在の状態を調査する手続きです。
例えば、
- 誰が住んでいるのか
- 所有者本人が住んでいるのか
- 第三者へ貸しているのか
- 建物の状態はどうなっているのか
- 間取りはどうなっているのか
- 増改築などが行われていないか
- 占有関係に問題がないか
などを確認します。
裁判所は、不動産鑑定士などによる評価と執行官による現況調査などをもとに、売却基準価額を定めていきます。
そして、現況調査の結果は**「現況調査報告書」**としてまとめられます。
競売では、
物件明細書
現況調査報告書
評価書
の3つが重要な資料となり、一般に**「3点セット」**と呼ばれています。
なぜ家の中まで調べるのか
理由があります。
通常の不動産売買なら、購入を検討している人は、契約前に家の中を内覧できます。
しかし、競売では一般的な中古住宅の売買のように、購入希望者が自由に室内を内覧できるわけではありません。
そこで、入札を検討する人にとって重要になるのが、裁判所が公開する資料です。
間取り。
建物の状態。
誰が住んでいるのか。
室内の状況。
そして、写真。
こうした情報を確認して、入札するかどうかを判断します。
そのため、現況調査では室内を確認し、必要な写真撮影などが行われます。
現況調査は断れるのか
任意の訪問ではありません。
執行官による現況調査は、民事執行法に基づく裁判所の競売手続きの一部です。
「家に入ってほしくないから断ります」
「会いたくないから居留守を使います」
という対応で、競売手続きそのものが止まるわけではありません。
また、売却基準価額を決めるための調査などについて、正当な理由なく必要な陳述を拒んだり、虚偽の陳述をしたりする行為などには、法律上の罰則が定められています。
民事執行法第213条
民事執行法第213条には、陳述等拒絶の罪が定められています。
売却基準価額の決定に関し、執行裁判所の呼出しを受けた審尋の期日において、正当な理由なく出頭しない、陳述を拒む、虚偽の陳述をするなど、一定の行為について、
6月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金
が定められています。
ここで大切なのは、
「何とか逃げれば調査を止められる」と考えないことです。
避けることに時間を使うより、きちんと対応して、その間に今後どうするのかを考えるほうが大切です。
公示書などを勝手に剥がさないでください
民事執行法第212条には、公示書等損壊罪が定められています。
執行官等が法律に基づいて公示した書面などを、勝手に破ったり、剥がしたり、効用を失わせたりする行為は問題になります。
自分の家だから何をしてもいい、というものではありません。
分からない書類や公示があれば、勝手に処分せず、裁判所や専門家に確認してください。
居留守を使ったらどうなるのか
居留守を使っても、競売手続きがなくなるわけではありません。
現況調査は、競売を進めるために必要な裁判所の手続きです。
不在で調査できなければ、再度訪問される場合もあります。
また、執行官には、現況調査を実施するために法律上認められた権限があります。
ですから、
「会わなければ何とかなる」
とは考えないでください。
むしろ、その時間を、
「まだ任意売却が間に合うのか」
を確認するために使ってください。
当日は何をされるのか
一般的には、次のような確認が行われます。
1．執行官が訪問します
裁判所の執行官が訪問します。
状況によっては、評価を担当する不動産鑑定士などが同行する場合もあります。
2．室内を確認します
建物内部について、
- 間取り
- 部屋の状態
- 設備
- 増改築の有無
- 使用状況
などを確認します。
3．写真を撮影します
外観だけではなく、必要に応じて室内の写真も撮影されます。
この写真などが現況調査報告書の資料となり、競売物件を検討する人の判断材料になります。
4．質問を受けます
例えば、
「誰が住んでいますか」
「いつから住んでいますか」
「第三者に貸していますか」
「賃貸借契約はありますか」
など、占有関係を確認するための質問を受けることがあります。
分からないことを無理に答える必要はありませんが、虚偽の説明はしないでください。
5．書類を確認されることがあります
物件や占有状況によっては、契約関係などを確認するため、書類の提示を求められる場合があります。
調査内容や所要時間は、物件の規模や状況によって異なります。
近所に知られるのか
これは非常に多いご質問です。
現況調査当日について
現況調査だからといって、サイレンを鳴らして車が来るわけではありません。
大声で、
「裁判所です。競売の調査です」
と近所へ知らせるための手続きでもありません。
そのため、現況調査の訪問だけで、周囲の人に競売だと分かるとは限りません。
ただし、絶対に知られないと保証することもできません。
人の出入りを近所の方が見ていることもあります。
大切なのは、むしろその後です。
競売が進むと情報が公開されます
ここは正直に知っておいてください。
競売手続きが進み、売却実施の段階になると、競売物件の情報が公開されます。
裁判所の**BIT（不動産競売物件情報サイト）**では、競売物件の情報や3点セットなどを確認できるようになります。
そこには、
- 所在地
- 物件情報
- 間取り
- 現況調査の内容
- 外観写真
- 室内写真など
が含まれる場合があります。
つまり、
現況調査の日に近所へ知られることより、その後、競売物件として情報が公開されることのほうを考える必要があります。
競売手続きが進めば、裁判所による公告なども行われます。
「できるだけ周囲に事情を知られたくない」
というお気持ちが強い方ほど、現況調査の段階で今後の選択肢を確認する意味があります。
この段階なら、まだできることがあります
現況調査は、競売手続きの途中です。
一般的には、
競売開始決定
↓
現況調査
↓
評価
↓
期間入札の決定・通知
↓
公告
↓
期間入札
↓
開札
と進んでいきます。
つまり、現況調査の段階では、まだ入札が始まっていません。
そのため、状況によっては任意売却を検討できる可能性があります。
ただし、
「現況調査だから必ず間に合う」
とは申し上げません。
債権者。
住宅ローン残高。
売却可能価格。
後順位抵当権。
税金の差押え。
共有者。
裁判所の進行状況。
こうした条件によって変わります。
だから、まず確認する必要があります。
任意売却なら何が違うのか
任意売却が成立し、競売申立てが取り下げられる場合には、競売で売却されるのではなく、通常の不動産取引に近い形で売却を進めます。
そのため、競売物件として最終的に売却される場合とは、売却の進み方が異なります。
ただし、ここも誤解しないでください。
任意売却を始めたからといって、自動的に裁判所の競売手続きが止まるわけではありません。
競売の申立てを取り下げるかどうかを決めるのは、申立債権者です。
不動産会社が勝手に止められるものではありません。
時間には限りがあります
現況調査が終わると、その後、評価や売却実施に向けた手続きが進んでいきます。
期間入札の具体的な日程が決まれば、入札期間や開札期日が見えるようになります。
そこから任意売却をしようとしても、
- 債権者との調整
- 売却価格の確認
- 買主探し
- 配分の確認
- 抵当権・差押えの抹消準備
- 売買契約
- 決済
まで終わらせる必要があります。
さらに、買受けの申出があった後の競売申立ての取下げには、民事執行法第76条に基づく制約があります。
だから、
開札日が本当の意味での活動期限ではありません。
もっと手前に、
「買主を決めなければならない日」
があります。
現況調査の段階は、その確認をする大切な時期です。
今週やること3つ
1．現況調査には、きちんと対応する
逃げたり、虚偽の説明をしたりすることにメリットはありません。
聞かれたことには正確に答えてください。
分からないことは、
「分かりません」
で構いません。
分からないことを推測して答える必要はありません。
2．裁判所から届いた書類を全部そろえる
捨てないでください。
封筒も残してください。
特に、
- 競売開始決定通知
- 事件番号
- 裁判所名
- 申立債権者名
- 現況調査に関する書類
- その他、裁判所や債権者から届いた書類
をまとめてください。
これらを見れば、現在どの段階まで進んでいるのか確認しやすくなります。
3．今売ったらいくらになるのか調べる
調べることと、売ることは別です。
ここは非常に大切です。
今の住宅ローン残高がいくらなのか。
家を今売れば、いくらくらいになるのか。
その差はいくらなのか。
この数字がなければ、任意売却を検討する材料がそろいません。
査定を取ったからといって、売却しなければならないわけではありません。
まず、数字を確認してください。
競売の価格について
競売では、通常の不動産売買とは異なる事情があります。
購入希望者が一般的な売買と同じように自由に室内を内覧できないことや、物件の引渡し等について一定のリスクを負うことなどが価格に影響します。
裁判所は、評価人による評価などを踏まえて売却基準価額を定めます。
その評価では、競売特有の事情も考慮されます。
そのため、一般市場で通常売却する場合の価格と同じになるとは限りません。
ここで大切なのは、
「競売になったら必ず○割安くなる」
などと一律に考えないことです。
物件、地域、入札状況によって結果は変わります。
ただ、売却価格が低くなれば、その分、住宅ローンなどの残債が多く残る可能性があります。
だからこそ、競売になる前に通常売却や任意売却の可能性を確認する意味があります。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、私たちの一存では決められません。
- 裁判所の現況調査そのものを止めること
- 競売申立てを取り下げるかどうか（債権者等の判断です）
- 任意売却に応じてもらえるかどうか（債権者等の判断です）
- 売却価格や条件（債権者等の意向が反映されます）
- 引越し費用を確保できるかどうか（債権者等との協議・承諾によります）
- 税金の差押えを解除してもらえるかどうか（役所の判断です）
- 裁判所の手続きがいつ進むのか
- 買主がいつ現れるのか
だから、
「現況調査を止められます」
とも、
「うちなら必ず競売を止められます」
とも申し上げません。
まず状況を確認して、できることと、できないことを分けることが必要です。
では、誰に相談すればいいのか
この段階では、時間が非常に重要になります。
- 弁護士は、法的整理や手続きを検討します
- 司法書士は、登記の問題を確認します
- 税理士は、税金に関する問題を検討します
- 不動産会社は、いくらで売れるのか、任意売却が間に合うのかを検討します
相談する側から見れば、問題は一つです。
「この家と住宅ローンをどう整理して、家族の生活をどう守るのか」
専門分野ごとに問題を切り離すのではなく、全体を見ながら進めることが大切です。
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、「不動産会社だから家を売る」というところから始めません。
現況調査の連絡が来ている方の場合、まず確認するのは、
「家はいくらですか」
だけではありません。
今、競売手続きのどこまで進んでいるのか。
ここから確認します。
競売開始決定はいつだったのか。
現況調査はいつなのか。
期間入札通知書は届いているのか。
他に差押えはあるのか。
債権者は何社あるのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
そして、
今売れば、いくらになるのか。
それらを確認して初めて、
「まだ間に合う可能性があるのか」
を考えます。
間に合う可能性があるなら、必要な手続きを進めます。
間に合わないと判断すれば、そのことも正直にお伝えします。
時間を使わせて、
「結局、間に合いませんでした」
という結果になることが、一番避けなければならないからです。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
ここには弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人がいます。
社員ではありません。
案件を回すための紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考える、チーム・仲間という関係です。
競売まで進んでいる場合、不動産だけを見ていても解決できないことがあります。
登記。
税金。
残債。
今後の住まい。
法的整理。
それぞれを別々の問題として見るのではなく、一人の方の生活の問題として考えます。
この段階では、時間の管理そのものも大切な仕事になります。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、その判断をするのは弁護士です。
家を売った後、住宅ローンがいくら残るのか。
その他の借入れはいくらあるのか。
今後の収入で返済できるのか。
生活を立て直せるのか。
そこまで確認したうえで、必要であれば弁護士と法的整理を検討します。
売却ありき、自己破産ありきで結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
※以下は特定の相談者の実例ではなく、一般的に起こり得るケースです。
ケース1 現況調査を断れると思っていた
執行官が来ると聞いて、
「家に入れなければ大丈夫ではないか」
と考えていた。
しかし、裁判所による競売手続きの一部であり、避けても競売そのものがなくなるわけではないと分かった。
そこで、現況調査には対応しながら、今後どうするのかを確認し始めたケースです。
ケース2 近所に知られることが怖くて動けなかった
競売のことを誰にも知られたくなくて、裁判所からの書類も見ないようにしていた。
しかし、競売手続きが進めば物件情報が公開される段階が来ることを知り、今のうちにできることを確認しようと動き始めたケースです。
ケース3 まだ時間が残っていた
現況調査の連絡が来た段階で相談された。
書類を確認すると、まだ期間入札の日程が確定する前で、任意売却を検討するための時間が残っていたというケースです。
もちろん、現況調査の段階だから必ず任意売却できるわけではありません。
しかし、確認する価値のある時期ではあります。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
「執行官が来ると言われました。断れませんか」
このご質問をいただくことがあります。
私は、**「避けても競売の手続きはなくなりません。きちんと対応してください」**と申し上げます。
これは、裁判所が法律に基づいて行う手続きです。
そして、売却基準価額を決めるための調査等について、正当な理由なく必要な陳述を拒んだり、虚偽の陳述をしたりする一定の行為には、罰則も定められています。
逃げることに時間を使っても、いいことはありません。
ただ、当日のことについては、必要以上に怖がらなくてもいいと思います。
現況調査は、近所の人へ競売だと知らせるために行われるものではありません。
私がむしろ気にしていただきたいのは、その後です。
競売手続きが進めば、裁判所から物件情報が公開される段階が来ます。
この現況調査で確認された内容や写真なども、競売物件を検討する人の判断材料になります。
だから、
「近所に知られたくない」
というお気持ちがあるなら、何もしないで待つのではなく、今の段階で一度確認してください。
現況調査は、まだ競売手続きの途中です。
この段階なら、任意売却を検討できる可能性が残っている場合があります。
ただし、
「まだ大丈夫です」
とは、書類を見る前には申し上げません。
競売開始決定の日付。
現在の手続き。
住宅ローン残高。
差押え。
物件価格。
債権者。
全部確認してから判断します。
そして、間に合わないと判断すれば、そうお伝えします。
その場合は、残された時間を次の住まいや生活の準備に使っていただくほうがいい場合もあります。
数字を知るだけなら、何も決まりません。
調べることと、売ることは別です。
大事なのは、どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのかということです。
「大丈夫です」と言う人ではなく、今どの段階で、いつまでに何をしなければならないのかを説明できる人を選んでください。
よくあるご質問
Q1．現況調査は断れますか。
任意の訪問ではありません。民事執行法に基づいて執行官が行う競売手続きの一部です。
正当な理由なく必要な陳述を拒んだり、虚偽の陳述をしたりする一定の行為については、6月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金が定められています（民事執行法213条）。
Q2．居留守を使ったらどうなりますか。
それで競売手続きが終わるわけではありません。
再度調査が行われる場合もあります。
避けることより、きちんと対応しながら今後の選択肢を確認してください。
Q3．近所に知られますか。
現況調査そのものは、近所へ競売だと知らせるための手続きではありません。
ただし、競売が進むと、物件情報や3点セットなどが公開される段階があります。
絶対に知られないとは言えません。
Q4．写真は何に使われますか。
現況調査報告書などの資料に使われ、競売への入札を検討する人が物件を判断する材料になります。
競売では通常の中古住宅売買のように自由に室内を内覧できるわけではないため、重要な情報になります。
Q5．この段階でも任意売却を検討できますか。
可能性があります。
現況調査は競売手続きの途中です。
ただし、債権者の意向、残り時間、売却価格、抵当権や差押えなどによって変わります。
まず書類と数字を確認してください。
Q6．執行官が貼った紙を剥がしてもいいですか。
勝手に剥がしたり、破ったりしないでください。
民事執行法212条には、公示書等損壊罪が定められています。
分からない場合は、裁判所等へ確認してください。
まとめ
- 現況調査は民事執行法に基づく競売手続き
- 避けても、競売そのものがなくなるわけではない
- 正当な理由なく陳述を拒む、虚偽の陳述をするなど一定の行為には、6月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金が定められている（民事執行法213条）
- 公示書等を損壊する行為にも罰則がある（民事執行法212条）
- 現況調査では、室内の状況や占有関係などが確認され、写真撮影も行われる
- その内容は、現況調査報告書など競売の資料に使われる
- 現況調査当日だけで近所に競売だと分かるとは限らない
- ただし、競売が進めばBITなどで物件情報が公開される段階がある
- 現況調査はまだ競売手続きの途中
- 状況によっては、まだ任意売却を検討できる可能性がある
- 今やることは、①現況調査に対応する ②裁判所の書類を全部そろえる ③今売ればいくらになるのか調べる
- 調べることと、売ることは別
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