結論
ご家族が亡くなり、住宅ローンが残っている場合、最初に借入先の金融機関へ確認してください。
確認することは2つです。
- 故人が団体信用生命保険（団信）に加入していたか
- 加入していた場合、今回の死亡が保険金支払いの対象になるか
借入先が分からない場合は、法務局で登記事項証明書を取得する方法があります。抵当権者として、金融機関名などが記載されている場合があります。
そして、先に安心材料もお伝えします。
多くの民間住宅ローンでは、団信への加入が融資条件になっています。
ですから、団信に加入している可能性は高いです。
ただし、フラット35など、団信への加入が必ずしも同じ扱いではない住宅ローンもあります。
「たぶん入っているだろう」で進めず、必ず確認してください。
はじめに
ご家族を亡くされた直後に、
住宅ローン、
相続、
銀行、
登記、
税金、
家を残すのか売るのか、
そうしたことまで考えなければならない。
大変な状況だと思います。
葬儀や役所の手続き、親族への連絡だけでも大きな負担です。
その中で、
「この家の住宅ローンはどうなるのだろう」
という不安まで出てきます。
まず覚えておいていただきたいのは、
団信が適用されれば、住宅ローン残高が保険金によって返済される可能性がある
ということです。
ですから、いきなり家を売ることを考える必要はありません。
まず団信の確認です。
団信とは何か
団信とは、
団体信用生命保険
のことです。
住宅ローンの契約者が死亡したり、契約内容で定められた高度障害状態などになった場合に、
保険金によって残っている住宅ローンを返済する仕組み
です。
住宅ローンは長期間にわたります。
35年返済であれば、その間に契約者に万一のことが起こる可能性があります。
その場合に、
遺された家族が住宅ローンを払い続けなければならない状態を避けるために、
団信があります。
なぜ「入っていたか分からない」となるのか
生命保険であれば、
毎月保険料を払っているため、
加入していることを本人や家族が覚えていることが多いと思います。
しかし団信は、
住宅ローンの契約時に同時に手続きされていることが多く、
住宅ローン金利の中に保険料相当分が含まれている商品もあります。
そのため、
ご家族が、
「団信という保険に入っていた」
という認識を持っていないことがあります。
契約した本人でも、
何十年も前のことなので覚えていないことがあります。
ですから、
分からなくても珍しいことではありません。
多くの民間住宅ローンでは団信加入が条件です
銀行などの住宅ローンでは、
団信への加入を融資条件としている商品が多くあります。
その理由は、
契約者が死亡した場合にも、
金融機関が住宅ローン残高を回収できるようにするためです。
ですから、
民間銀行などで一般的な住宅ローンを組んでいる場合、
団信に加入している可能性は高い
と考えられます。
ただし、
住宅ローンの商品、
借入時期、
契約内容によって異なります。
必ず金融機関で確認してください。
フラット35の場合は特に確認してください
フラット35は、
一般の銀行住宅ローンと仕組みが異なる部分があります。
過去には、
団信への加入を利用者が選択する仕組み
がありました。
そのため、
フラット35を利用している方の中には、
団信に加入していない方もいます。
たとえば、
健康上の理由で一般の団信に加入できなかったため、
フラット35を選んだケース。
あるいは、
当時の制度の中で団信に加入しない選択をしたケースです。
一方で、
2017年10月1日以降のフラット35（買取型）では、新機構団信付きの制度へ変更されています。
つまり、
借りた時期によっても確認内容が変わります。
「フラット35だから団信には入っていない」
とも、
「フラット35だから必ず入っている」
とも決めつけないでください。
新機構団信には保障期間があります
新機構団信には、
保障される期間があります。
たとえば、
満80歳の誕生日の属する月の末日まで
といった条件があります。
つまり、
団信に加入していたことが分かっても、
次に確認しなければならないのは、
今回が保障対象になるのか
という点です。
だから金融機関には、
「団信に入っていましたか」
だけでなく、
「今回の死亡は保険金支払いの対象になりますか」
まで確認してください。
確認する順番
1．住宅ローンの借入先に連絡する
最初に、
住宅ローンを借りている金融機関へ連絡します。
聞くことは次の2つです。
「故人は団体信用生命保険に加入していましたか」
「加入している場合、今回の死亡は保険金支払いの対象になりますか」
金融機関から、
必要な書類や手続きの案内があります。
2．借入先が分からない場合
故人しか住宅ローンのことを把握しておらず、
ご家族が借入先を知らない場合があります。
その場合、
まず手元の書類を探してください。
- 住宅ローン契約書
- 返済予定表
- 金融機関からの郵便物
- 通帳
- ネットバンキングの履歴
- 団信関係の書類
それでも分からなければ、
法務局で登記事項証明書を取得する
という方法があります。
住宅ローンが設定されていれば、
権利部の乙区などに、
抵当権者として金融機関名などが記載されています。
そこから借入先を確認できることがあります。
3．団信の手続きを確認する
団信に加入していた場合、
死亡診断書など、
保険金請求に必要な書類の提出を求められます。
金融機関から案内された内容に従って進めてください。
ただし、相続放棄を検討する可能性がある場合は、その前に一度専門家へ確認することをおすすめします。
ここからが重要です。
【重要】相続放棄を考える可能性があるなら、先に確認してください
団信が適用されなかった場合、
住宅ローンの債務が残る可能性があります。
また、
住宅ローン以外にも、
故人に借金があるかもしれません。
そうすると、
相続放棄
を検討することがあります。
相続放棄をする場合、
原則として、
自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内
に家庭裁判所で手続きする必要があります。
そして、
相続財産を勝手に処分すると、
その後の相続放棄に影響する可能性があります。
だから、
家を売る、名義を変える、財産を処分する前に専門家へ確認すること
が重要です。
銀行から「手続きに来てください」と言われた場合
銀行から、
「団信の手続きをしてください」
「抵当権抹消の手続きをしてください」
「相続登記をしてください」
などと言われることがあります。
銀行として必要な手続きを案内しているだけなので、
それ自体がおかしいわけではありません。
ただし、
ご遺族の相続全体を見たときに、その手続きを今してよいかは別問題です。
たとえば、
団信で住宅ローンが完済された後、
抵当権を抹消するために相続登記が必要になるケースがあります。
しかし、
他に多額の債務があり、
相続放棄を検討しているのであれば、
先に弁護士などへ確認したほうが安全です。
銀行の手続きを急ぐ前に、
相続全体を確認してください。
団信が適用された場合
団信が適用されれば、
保険金によって対象となる住宅ローン残高が返済されます。
住宅ローンがなくなれば、
大きな不安の一つは解消します。
その後、
抵当権の抹消、
相続登記、
今後その家に誰が住むのか、
売却するのか、
といったことを考えます。
団信でローンがなくなったから、すぐ家を売らなければならないわけではありません。
住み続けることもできます。
売却することもできます。
相続人同士で話し合う時間を取ることもできます。
団信が適用されなかった場合
団信が適用されない場合には、
住宅ローンが残ります。
たとえば、
- 団信に加入していなかった
- 保障期間が終了していた
- 契約内容上、保険金支払いの対象外だった
などの場合です。
この場合、
住宅ローンを含めた債務をどうするか
を考えなければなりません。
選択肢1 相続して返済を続ける
家を残したい。
そして、
相続人の収入や資産で返済を続けられる。
その場合には、
相続したうえで住宅ローンを整理していく方法があります。
ただし、
金融機関との契約関係をどのように引き継ぐのかは、
個別に確認が必要です。
選択肢2 相続して家を売却する
住宅ローン残高より、
家の売却価格が高ければ、
売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。
たとえば、
住宅ローン残高が1,500万円。
売却見込額が2,500万円。
であれば、
売却代金から住宅ローンや売却費用を精算して、
残った金額を相続財産として整理できます。
まず、住宅ローン残高と売却見込額を確認してください。
売っても住宅ローンが残る場合
売却価格よりも、
住宅ローン残高のほうが多い状態を、
オーバーローン
といいます。
普通に売却する場合、
原則として住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
返済が難しく、
通常売却では完済できない場合には、
任意売却
という方法を検討することがあります。
債権者等の承諾を得て、
売却代金だけでは完済できなくても、
抵当権の抹消に応じてもらって売却する方法です。
ただし、
任意売却を認めるかどうかを決めるのは債権者等です。
不動産会社だけで決めることはできません。
選択肢3 相続放棄を検討する
住宅ローン以外にも多額の借金がある。
家を相続しても負担のほうが大きい。
そうした場合には、
相続放棄を検討することがあります。
ただし、
相続放棄をすれば、
借金だけでなく、原則としてプラスの相続財産も相続しない
ことになります。
家だけもらって、
借金だけ放棄する、
ということは原則できません。
相続放棄をするかどうかは、家だけではなく、故人の財産と債務全体を見て判断してください。
夫婦で住宅ローンを借りていた場合
住宅ローンが夫婦に関係している場合は、
さらに契約形態を確認してください。
- 単独債務
- 連帯債務
- 連帯保証
- ペアローン
などによって、
団信の保障範囲が変わります。
「夫婦だから住宅ローンが全部なくなる」とは限りません。
デュエット（夫婦連生団信）の場合
フラット35には、
デュエット（夫婦連生団信）
という仕組みがあります。
連帯債務者である夫婦などが、
二人で加入する団信です。
契約条件を満たしていれば、
どちらか一方が死亡または所定の身体障害状態になった場合に、残りの住宅ローンが全額弁済される仕組み
があります。
持分割合や返済負担割合にかかわらず、
ローン全体が対象となる形です。
婚姻している夫婦だけでなく、
契約条件上、
婚約関係や内縁関係、
同性パートナーなどが対象となる場合もあります。
デュエットには税金の確認も必要です
ここは見落とされやすいところです。
夫婦連生団信によって、
一方の債務まで免除された場合、
残された連帯債務者について、免除された部分が一時所得として扱われる可能性があります。
住宅ローンが消えたから、
税金の問題も全部終わり、
とは限りません。
デュエットが適用された場合には、
税務上の扱いを税理士や税務署へ確認してください。
一方が連帯保証人だった場合
ここも重要です。
連帯保証人は、
住宅ローンの主たる債務者とは立場が違います。
たとえば、
夫が住宅ローンの債務者。
妻が収入合算による連帯保証人。
という契約だった場合です。
主たる債務者に団信が付いていれば、
主たる債務者が死亡した場合は、団信によって住宅ローンが返済される可能性があります。
一方、
連帯保証人が死亡しても、それだけで住宅ローンがなくなるわけではありません。
「夫婦で借りたから、どちらが亡くなってもゼロになる」
と思い込まないでください。
契約書と団信の内容を確認してください。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、
私たちの一存では決められません。
- 団信が適用されるかどうか
- 保険金が支払われるかどうか
- 相続放棄をすべきかどうか
- 相続放棄ができる状態かどうか
- どの行為が相続の承認に当たるか
- 一時所得や相続税などの税務上の扱い
- 任意売却に応じてもらえるかどうか
- 任意売却時の売り出し価格
団信は金融機関・保険会社。
相続は弁護士や司法書士。
税金は税理士。
債権者との協議は債権者等。
それぞれ判断する人が違います。
私たちができるのは、
家が今いくらで売れそうなのかという数字を出すこと
そして、
必要な専門家と一緒に全体を整理すること
です。
では、誰に相談すればいいのか
この問題は、
保険だけでも、
相続だけでも、
不動産だけでもありません。
金融機関・保険会社
団信の加入状況と、
保険金支払いの可否を確認します。
弁護士
相続、
相続放棄、
債務全体の法的整理を検討します。
司法書士
相続登記、
抵当権抹消などの登記手続きを担当します。
税理士
相続税、
一時所得など、
税務上の問題を確認します。
不動産会社
その家が今いくらで売れるのか
を確認します。
どれも必要です。
しかし、
ご遺族から見れば、
問題は一つです。
「遺された家族の生活を、これからどう守るのか」
ということです。
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、
「不動産会社だから家を売る」
というところから始めません。
このテーマでは、
特にそうです。
団信が適用されて住宅ローンがなくなるのであれば、
家を売る必要がない方もいらっしゃいます。
それを確認する前に、
「売却しましょう」
と話を進めるのは、
私たちのするべきことではありません。
最初に考えるのは、
この方にとって最終的に何が一番いいのか
です。
団信はどうなっているのか。
相続人は誰なのか。
他に債務はないのか。
家はいくらの価値があるのか。
今後、
誰が住むのか。
売ったほうがいいのか。
残したほうがいいのか。
全部確認してからです。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、
一般社団法人 士業会と連携しています。
ここには、
弁護士、
司法書士、
税理士、
行政書士、
土地家屋調査士など、
それぞれ違う専門分野を持つ人
がいます。
社員ではありません。
案件を回すためだけの紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考える、チーム・仲間
という関係です。
ご家族を亡くされたばかりの方に、
弁護士事務所、
司法書士事務所、
税理士事務所、
銀行、
不動産会社と、
何か所も回って、
同じ説明を何度もしていただく。
それは大きな負担です。
しかも、
この問題には順番があります。
団信。
相続放棄。
登記。
税金。
不動産。
順番を間違えると、後から戻せないことがあります。
だから、
必要な専門家が必要な場面で加わる形にしています。
また、
私たちはおくやみ手続きガイドも運営しています。
ご葬儀後の各種手続きについてお困りの場合は、
あわせてご確認ください。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、
その判断をするのは弁護士です。
ただし、
ご家族が亡くなり、
住宅ローンが残っているからといって、
すぐ自己破産を考える必要はありません。
まず、
団信を確認してください。
次に、
故人の財産と債務を確認します。
そのうえで、
相続するのか、
相続放棄を検討するのか、
不動産を売るのか、
残すのかを考えます。
売却ありき、相続放棄ありき、自己破産ありきで結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
実際の個別事例ではなく、
一般的に起こり得るケースとしてご紹介します。
ケース1 借入先が分からなかった
故人が住宅ローン関係の書類を管理しており、
ご家族はどこの金融機関から借りているのか分からなかった。
登記事項証明書や通帳などから借入先を確認するところから始めた
というケースです。
ケース2 団信に入っていると思い込んでいた
住宅ローンなら当然団信に入っていると思っていた。
しかし、
契約内容や借入時期を確認すると、
団信の加入状況を別途確認する必要がある契約だった
というケースです。
まず加入状況を確認したことで、
その後の方針を決められました。
ケース3 銀行の手続きを先に進めようとしていた
金融機関から、
相続や抵当権に関する手続きを案内され、
そのまま進めようとしていた。
しかし、
他にも債務があり、
相続放棄を検討する可能性があったため、
先に法律の専門家へ確認した
というケースです。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
ご家族を亡くされた直後に、
住宅ローンや相続のことまで調べなければならない。
本当に大変なことだと思います。
ですから、
最初に一つだけ覚えておいてください。
まず、団信です。
多くの住宅ローンでは、
団信に加入している可能性があります。
団信が適用されれば、
住宅ローンそのものがなくなる可能性があります。
そうなれば、
家を売る必要がない方もいらっしゃいます。
ですから、
いきなり査定や売却から始めないでください。
まず金融機関に確認してください。
そして、
フラット35などを利用されていた場合には、
借入時期や契約内容によって団信の扱いが違うことがあります。
「入っているはず」
ではなく、
確認してください。
借入先が分からなければ、
通帳や郵便物、
登記事項証明書などから調べられる場合があります。
もう一つ、
強くお伝えしたいことがあります。
相続放棄を考える可能性が少しでもあるなら、家を動かす前に専門家へ相談してください。
銀行の担当者は、
銀行として必要な手続きを案内します。
それは当然のことです。
でも、
銀行の担当者が、
あなたの相続全体を判断する立場ではありません。
それぞれに立場があります。
だから、
何かを急いで署名したり、
名義を変えたり、
家を売ったりする前に、
一度全体を確認してください。
私たち不動産会社にできるのは、
その家が今いくらなのかという数字を出すこと
です。
売るためだけではありません。
住宅ローン残高と家の価値を比べれば、
相続した場合に、
家が財産として残るのか、
負担のほうが大きいのかが見えてきます。
調べることと、売ることは別です。
そして、
団信が適用されるのであれば、
売らないという選択肢も当然あります。
大事なのは、
どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのか
ということです。
悲しみの中にいる方を急がせる相手ではなく、
順番を一緒に確認してくれる相手
を選んでください。
よくあるご質問
Q1. 団信に入っていたか、どうやって確認しますか。
住宅ローンの借入先の金融機関へ確認してください。
借入先が分からない場合は、
住宅ローン関係の書類、
通帳、
金融機関からの郵便物、
登記事項証明書などを確認します。
Q2. 住宅ローンなら、ほとんど団信に入っていますか。
民間住宅ローンでは、
団信加入を融資条件としている商品が多くあります。
ただし、
フラット35などは借入時期や契約内容によって扱いが異なるため、
必ず確認してください。
Q3. 団信に入っていなかった場合、住宅ローンはどうなりますか。
団信による返済がなければ、
住宅ローン債務が残る可能性があります。
相続する場合は、
家だけでなく債務も含めて検討する必要があります。
Q4. 銀行から手続きに来るよう言われています。すぐ行って大丈夫ですか。
銀行へ連絡すること自体は問題ありません。
ただし、
相続放棄を検討する可能性がある場合や、名義変更・財産処分を伴う手続きの場合は、先に弁護士などへ確認することをおすすめします。
Q5. 夫婦で住宅ローンを借りていました。どちらかが亡くなれば全部なくなりますか。
契約内容によります。
フラット35のデュエットなど、
どちらか一方に万一があった場合に残債全額が弁済される商品もあります。
一方、
連帯保証などでは扱いが異なります。
契約書と団信の内容を確認してください。
Q6. 連帯保証人が亡くなった場合、住宅ローンはなくなりますか。
一般に、
主たる債務者に付いている団信は、
連帯保証人が亡くなったことだけでは適用されません。
契約内容を金融機関で確認してください。
まとめ
- 家族が亡くなり住宅ローンが残っている場合、まず団信を確認する
- 確認するのは、加入していたか／今回が保険金支払いの対象か
- 多くの民間住宅ローンでは、団信加入が融資条件になっている
- フラット35は借入時期・契約内容によって確認が特に重要
- 借入先が分からなければ、契約書・通帳・郵便物・登記事項証明書を確認する
- 団信が適用されれば、住宅ローンが返済される可能性がある
- 適用されなければ、住宅ローンを含めた相続全体を確認する
- 相続放棄を検討するなら、不動産を動かす前に専門家へ
- 夫婦で借りている場合は、連帯債務・連帯保証・ペアローン・団信の種類を確認する
- デュエットなどでは、税務上の確認が必要になる場合がある
- 調べることと、売ることは別
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