自己破産と任意売却、どちらが先か｜順番で変わること

2026年9月7日

結論

インターネットでは「任意売却を先にしたほうがよい」と書かれていることが多く、実際にその順番が適しているケースもあります。ただし、これは全員に当てはまる答えではありません。

順番を判断するうえで重要なのは、①家を売ったあと住宅ローンがどれくらい残るのか、②どの裁判所で破産手続きを行うのか、③売却を終えるまでの時間が残っているのかという3点です。さらに、不動産以外の資産や債務の状況も関係します。

そして最も大切なのは、自己破産をするか、いつ申し立てるか、任意売却との順番をどうするかという法的な判断は弁護士が行うものだということです。

私たち不動産会社ができるのは、家はいくらで売れそうなのか、住宅ローンはいくら残っているのかなど、弁護士が判断するために必要な数字を出すことです。

そもそも、任意売却と自己破産は別のものです

まず、ここを整理しておきます。

**任意売却は、不動産をどう処分するかという方法です。**住宅ローンを売却代金だけで完済できない場合に、債権者などの承諾を得て抵当権を外してもらい、不動産を売却します。

一方で、自己破産は、返済できなくなった債務を法律上どう整理するかという手続きです。

つまり、任意売却と自己破産は「どちらか一つを選ぶ」という関係ではありません。家を売っても債務が残れば、その残った債務をどうするかは別に考える必要があります。逆に、自己破産をする場合でも、所有している家をどう処分するのかという問題は残ります。

だからこそ、「どちらを先にするのか」という順番が問題になります。

順番によって変わること

1．破産手続きの進み方が変わる可能性がある

自己破産には、財産状況などによって同時廃止事件と管財事件など、異なる進み方があります。

一般に、処分すべき財産がある場合には破産管財人が選任される管財事件となる可能性があります。一方、処分すべき財産がほとんどない場合には、破産管財人を選任せずに進む同時廃止となる場合があります。

不動産を所有しているからといって、**必ず管財事件になるとは限りません。**住宅ローン残高が不動産価値を大きく上回る、いわゆる明らかなオーバーローンの場合には、裁判所の運用やその他の財産状況によって、同時廃止として扱われることもあります。

ここで重要なのは、判断基準や運用は裁判所や事案によって異なることです。「ローン残高が評価額の何倍なら必ず同時廃止」という全国共通の基準があるわけではありません。

したがって、自宅を持ったまま申し立てた場合にどうなるかは、実際に申し立てる地域の運用を知る弁護士に確認する必要があります。

2．誰が家を売るのかが変わる

自己破産を申し立てる前に任意売却を行う場合は、売主と不動産会社が債権者などと協議しながら販売活動を進めます。売却条件について自由に決められるわけではありませんが、通常の不動産売却に近い形で買主を探し、引渡し時期などを相談できる余地があります。

一方、破産手続きに入った後は、手続きの内容によって破産管財人や抵当権者などが処分に関与します。その場合、売主本人の希望だけで売却方法や時期を決めることは難しくなります。

次の住まいを探す時間がほしい、お子さんの学校の時期を考えたい、できるだけ通常の売却に近い形で進めたい、といった希望がある場合、この違いは小さくありません。

3．費用が変わる可能性がある

管財事件となった場合には、破産管財人の業務に必要な費用として裁判所へ予納金を納める必要があります。金額は裁判所、事件の内容、手続きの種類などによって異なります。

ただし、**「任意売却を先にすれば必ず同時廃止になり、費用が安くなる」とは言えません。**不動産を売却した後であっても、他に一定の財産がある場合や、取引内容の調査が必要な場合などには管財事件になる可能性があります。

弁護士費用も事務所や案件によって違います。費用だけを理由に順番を決めるのではなく、自分の場合にどの手続きになる可能性があるのかを弁護士に確認することが重要です。

申立て前に任意売却するときの注意点

任意売却を先に行うことにメリットがある場合でも、注意しなければならない点があります。

1．不当に安い価格で売らない

破産申立て前に財産を不当に安く処分した場合、その取引内容が後で問題になる可能性があります。

ただし、任意売却では通常、抵当権者などの承諾を得て売却を進めます。著しく不合理な価格であれば、そもそも債権者が同意しないことも考えられます。

それでも、査定書、売却活動の記録、売買契約書など、なぜその価格で売ったのかを説明できる資料は残しておくことが大切です。

2．売却を待つことで、破産申立てが遅れる場合がある

ここは見落とされやすいところです。

任意売却には、査定、債権者との協議、販売活動、買主探し、配分の調整、売買契約、決済など、ある程度の時間が必要です。

その間に債務が増える、差押えが増える、競売手続きが進むなど、状況が変化する可能性もあります。売却を完了してから破産申立てをすることが、本当に最善なのかは時間の面からも判断する必要があります。

「任意売却を先にすればいい」と一律に決めず、現在の状況によっては、売却と法的整理を同時並行で検討する必要がある場合もあります。

3．売却後にお金が残った場合

家を売却した結果、住宅ローンや必要な費用を支払っても手元に一定のお金が残る場合、そのお金は資産として扱われる可能性があります。

その金額やその他の財産状況によっては、破産手続きの進み方に影響することがあります。

また、自己破産を検討している状態で、手元に残ったお金を特定の債権者だけに返済すると、偏った返済として問題になる場合があります。

親族や知人に先に返したい。

カードローンだけ払っておきたい。

こう考える方もいるかもしれませんが、売却代金の使い方は自己判断せず、事前に弁護士へ確認してください。

4．売却代金の流れを説明できる状態にする

破産手続きでは、財産状況や過去の取引について説明を求められる場合があります。

そのため、

家をいくらで売ったのか。

誰にいくら支払ったのか。

手元にいくら残ったのか。

そのお金を何に使ったのか。

これらを説明できるように、売却関係の書類や入出金記録は残しておくことが重要です。

財産を隠すことは絶対にしてはいけません。

結局、どちらを先にすればいいのか

私たちの考え方は、最初から順番を決めないことです。

「任意売却が先」

と決めてしまうのも、

「自己破産が先」

と決めてしまうのも、判断材料がない段階では危険です。

まず確認したいのは、次の数字です。

家はいくらで売れそうなのか
住宅ローンはいくら残っているのか
固定資産評価額はいくらか
住宅ローン以外の債務はいくらあるのか
その他の財産はいくらあるのか
今後の収入と毎月必要な生活費はいくらか

このうち、不動産会社は不動産の査定額、住宅ローン残高の確認に必要な資料、固定資産関係の資料整理などをお手伝いできます。

そして、その数字を持って弁護士に相談する。

そうすれば、

「この場合は売却を先に検討したほうがよい」

「申立てを遅らせないほうがよい」

「この不動産の状態ならこういう手続きが考えられる」

と、あなたの状況に合わせた具体的な判断につながります。

私たちには判断できないこと

ここは、はっきり書いておきます。

自己破産をするべきか。いつ申し立てるべきか。任意売却とどちらを先にするべきか。これらの法的判断は弁護士の領域です。株式会社エルライフが決めることではありません。

また、任意売却に応じるかどうかは債権者などの判断です。売却価格についても債権者等の意向や承諾が関係します。引越し費用などを売却代金から確保できるか、残った債務をどのように返済するかについても、私たちだけで決められるものではありません。

さらに、同時廃止になるのか管財事件になるのかを最終的に判断するのは裁判所です。

「任意売却すれば自己破産しなくて済みます」とも言いません。売却後に残った債務をどうするのかは、別に検討しなければならないからです。

では、誰に相談すればいいのか

「弁護士に行けばいいのか、不動産会社に行けばいいのか」と迷われると思います。

弁護士は法律の専門家として、自己破産やその他の債務整理について判断します。不動産会社は、不動産の専門家として、家がいくらで売れるのか、通常売却か任意売却か、実際にどのように販売するのかを考えます。税金の問題があれば、税理士などの専門家の視点も必要になる場合があります。

どの専門家も、それぞれ担当する分野が違います。

ただ、相談する方にとって問題は一つです。

「住宅ローンが払えなくなった。この先、自分と家族の生活をどう立て直すのか」

今回のテーマのように、答えを出すために不動産の数字と法律の判断の両方が必要になる問題では、どちらか一方だけで先に結論を決めないことが大切です。

株式会社エルライフの考え方

株式会社エルライフは不動産会社です。しかし、「不動産会社だから家を売る」というところから始めません。

最初に考えるのは、この方にとって最終的に何が一番いいのかです。

家はいくらで売れるのか。住宅ローンはいくら残るのか。他の債務はいくらあるのか。売った後、どこに住むのか。法的整理が必要なのか。その後の生活をどうするのか。

まず全体を整理し、その中で不動産の役割を考えます。

士業会は「提携先」ではありません

株式会社エルライフは、一般社団法人士業会と連携しています。ここには弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人がいます。

社員ではありません。また、案件を回すためだけの紹介先という関係でもありません。

一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考えるチーム・仲間という関係です。

今回の「自己破産と任意売却、どちらを先にするか」という問題は、まさに複数の専門分野が必要な場面です。不動産の数字を出すのは私たち。法的整理を判断するのは弁護士。必要に応じて税務など別の視点も加わります。

相談する方が、不動産会社で一から説明し、その後弁護士事務所でも同じことを最初から説明するのは大変です。だからこそ、必要な専門家が必要な場面で加わる形を大切にしています。

**問題が一つなら、考える側も一つのチームであるべきだ。**私たちはそう考えています。

自己破産について、私たちの立場

**「自己破産をしないほうがいい」とは申し上げません。**自己破産が必要になるケースは実際にあります。そして、その判断は弁護士が行うものです。

私たちが大切だと思うのは順番です。

まず、不動産を整理した場合に、住宅ローンはいくら残るのか。その他の債務を含めて、今後返済していける金額なのか。収入と生活費はどうなるのか。

その数字を確認したうえで、必要な法的整理を弁護士と検討する。

**売却ありき、自己破産ありき、リースバックありきで結論を決めない。**一つの専門分野だけで方向を決めてしまわない。

これが私たちの考え方です。

よくある相談場面

ケース1　数字を知ったことで、弁護士への相談内容が変わった

自己破産を前提に考えていたものの、家の査定をしてみると思っていたより高く売れる可能性があり、住宅ローンの残債も想定より少なくなることが分かった。この場合、弁護士へ相談するときの前提そのものが変わります。

ケース2　売却を待つ時間が問題になった

任意売却を先に進めたいと考えていても、買主がいつ見つかるかは確定できません。その間に法的な状況が変化する可能性があるため、売却を待つリスクも含めて弁護士と検討する必要がある場合があります。

ケース3　売却後に手元資金が残る可能性があった

家を売ったあとに一定のお金が手元に残る見込みがある場合、そのお金の扱いによって破産手続きに影響する可能性があります。使う前に弁護士へ確認しておくことが重要です。

専門家コメント　宅地建物取引士　松本

このご相談は、私たちの仕事の中でも特に慎重に扱う必要があるテーマです。理由は単純で、私たちは自己破産の判断をする立場ではないからです。

不動産会社が「自己破産する必要はありません」と決めたり、「先に破産してください」と判断したりするのは、越えてはいけない線だと思っています。

では、私たちに何ができるのか。

数字を出すことです。

今の家はいくらで売れそうなのか。住宅ローンはいくら残っているのか。固定資産関係の数字はどうなっているのか。その資料が揃えば、弁護士との相談は一気に具体的になります。

**判断材料を先に揃える。そして、判断はその分野の専門家がする。**当たり前のようですが、とても大切なことです。

もう一つ、相談する方にとって、不動産会社と弁護士事務所を別々に回って、同じ事情を何度も説明するのは大変です。ただでさえ気力を使う時期です。

だから私たちは、士業会の仲間と一緒に考える形を大切にしています。

大事なのは、どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのか。

自分の専門分野だけを見る人なのか、それとも必要な専門家と一緒に問題全体を見てくれる人なのか。

今回のような問題では、特にそこを見ていただきたいと思います。

よくあるご質問

Q1．任意売却を先にすれば、必ず費用が安くなりますか。
いいえ。自己破産の手続きが同時廃止になるか管財事件になるかは、不動産だけではなく、その他の財産や事情も含めて判断されます。具体的な費用は弁護士に確認してください。

Q2．家を持ったまま自己破産すると、必ず管財事件になりますか。
必ずではありません。明らかなオーバーローンなど、不動産に実質的な価値がないと評価される場合には、同時廃止となるケースもあります。ただし、裁判所や事案によって運用は異なります。

Q3．任意売却をすれば、自己破産しなくて済みますか。
そうとは限りません。家を売却しても債務が残る場合、その残った債務をどう処理するかは別に検討する必要があります。

Q4．家を売ったあと、手元にお金が残ったらどうなりますか。
財産として扱われ、破産手続きに影響する可能性があります。使い方も含めて、自己判断せず弁護士に確認してください。

Q5．弁護士と不動産会社、どちらへ先に相談すればいいですか。
一律の順番はありません。ただ、家の査定額、住宅ローン残高、固定資産関係の資料などを揃えて弁護士へ相談すると、具体的な判断をしてもらいやすくなります。

Q6．相談したら必ず家を売ることになりますか。
いいえ。数字を確認することと、売却を決めることは別です。状況を整理した結果、別の方法を検討することもあります。

まとめ

任意売却は不動産をどう処分するかという方法で、自己破産は債務を法律上どう整理するかという手続きです。そのため、どちらか一方を選ぶ問題ではなく、状況によって順番を考える必要があります。

**「必ず任意売却が先」とも、「必ず自己破産が先」とも言えません。**オーバーローンの程度、他の資産や債務、裁判所の運用、売却に必要な時間などによって変わります。

最初に確認したいのは、家の査定額、住宅ローン残高、固定資産関係の資料、その他の債務と資産です。

不動産会社は数字を出す。

弁護士は法律上の判断をする。

判断材料を揃えてから、その分野の専門家に判断してもらう。

これが一番大切です。

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