結論
八尾市で空き家を売却するときの内覧対策で大切なのは、お金をかけて新築のように見せることではありません。買主様が「この家なら住めそう」「自分ならこう使える」とイメージできる状態をつくることです。
八尾市では、市としても空き家の売却・賃貸による市場流通を促す空家バンク制度を設けており、利用希望者が具体的な場所を確認したり内覧したりする仕組みがあります。つまり、空き家であっても「実際に見てもらう段階」は売却を考えるうえで重要です。
内覧前というと、
家財を全部処分する。
クロスを全部張り替える。
水回りを交換する。
外壁を塗装する。
庭を大きく工事する。
と思われるかもしれません。
しかし、
そこまで必要とは限りません。
まず確認したいのは、
・玄関まで入りやすいか
・室内に臭いがこもっていないか
・各部屋を確認できるか
・窓を開けられるか
・照明が点くか
・水回りが確認できるか
・床が見えるか
・収納を開けられるか
・庭やバルコニーへ出られるか
・雨漏り跡などを確認できるか
・修繕履歴を説明できるか
・建物の使い方をイメージできるか
という点です。
内覧対策とは、欠点を隠すことではありません。買主様が土地と建物を正しく確認し、安心して購入を検討できる状態をつくることです。
「空き家の内覧前に、全部きれいにした方がいいですか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、
このようなご相談があります。
「家財がたくさん残っています」
「何年も住んでいないので臭いが心配です」
「庭木が伸びています」
「古い家なので見せるのが恥ずかしいです」
「水回りをリフォームした方がいいですか？」
「雨漏り跡があります」
「電気を止めています」
「内覧前にどこまで準備すればいいですか？」
私は、
まず、
買主様が家をきちんと確認できる状態をつくりましょう。
とお伝えします。
空き家だから、
新築のようにする必要はありません。
古い家は、
古い家です。
でも、
古い家でも、
清潔。
明るい。
臭いが少ない。
整理されている。
修繕履歴が分かる。
不具合が正確に説明されている。
このような状態であれば、
買主様は検討しやすくなります。
反対に、
玄関を開けた瞬間、
空気がこもっている。
暗い。
荷物で歩けない。
庭へ出られない。
水回りを確認できない。
雨漏り跡について何も説明がない。
これでは、
建物そのものの価値より、
「よく分からない家」
という印象が先に残ってしまいます。
内覧では、高額な工事より先に、「確認しやすい」「分かりやすい」「安心できる」をつくることが大切です。
① 内覧対策「最初に換気・臭い・明るさを確認する」
空き家で、
特に注意したいのが、
臭いと暗さです。
人が住んでいない家は、
長期間窓を閉めたままになることがあります。
すると、
玄関を開けた瞬間、
湿気。
カビ。
排水。
古い家具。
畳。
などの臭いを感じることがあります。
買主様にとって、
玄関を開けた最初の数秒は大切です。
そのため、
内覧前には、
可能な範囲で、
窓を開ける。
室内を換気する。
玄関を掃除する。
排水口を確認する。
カーテンを開ける。
雨戸やシャッターを開ける。
照明を確認する。
という準備をします。
昼間でも、
廊下。
玄関。
北側の部屋。
水回り。
は暗く感じることがあります。
照明が使えるのであれば、
内覧時に点けておくことで、
室内を確認しやすくなります。
高額なリフォームをする前に、まず空気と光を整える。これだけでも内覧時の印象は変わります。
② 内覧対策「家財は全部捨てず、歩ける状態をつくる」
空き家には、
家具。
家電。
衣類。
食器。
布団。
段ボール。
写真。
仏壇。
思い出の品。
などが残っていることがあります。
八尾市の空き家Q&Aでも、家財が残る空き家について相談を受け付けています。家財があること自体で、最初から活用や売却の可能性がなくなるわけではありません。
だから、
内覧前に、
全部処分しなければならない。
とは考えません。
まず、
買主様が、
玄関から入れる。
各部屋へ移動できる。
床を確認できる。
窓を開けられる。
収納を確認できる。
水回りを確認できる。
バルコニーへ出られる。
庭へ出られる。
という状態をつくります。
特に、
廊下。
階段。
玄関。
各部屋の入口。
は、
荷物を減らした方が、
家全体を確認しやすくなります。
また、
権利証。
登記識別情報。
売買契約書。
修繕の領収書。
写真。
貴重品。
などが残っている可能性があります。
全部まとめて処分するのではなく、
必要な物を確認しながら整理します。
内覧対策のために100万円かけて家財を全部処分する前に、本当にそこまで必要なのかを考えることが大切です。
③ 内覧対策「水回りは新品より清潔感を意識する」
キッチン。
浴室。
洗面所。
トイレ。
水回りは、
買主様がよく確認する場所です。
そのため、
古いから全部交換しよう。
と考える方がいます。
しかし、
内覧対策だけを目的に、
数百万円かけて水回りを交換する必要があるとは限りません。
まず、
汚れ。
カビ。
ほこり。
排水口。
鏡。
便器。
浴槽。
シンク。
など、
清掃できるところを確認します。
例えば、
キッチンは古い。
でも、
きれいに掃除されている。
浴室は古い。
でも、
カビや汚れが少ない。
トイレも古い。
でも、
清潔に保たれている。
それだけでも、
買主様は、
現在の状態を確認しやすくなります。
また、
買主様自身が、
購入後に好きな設備へ交換したい場合もあります。
売主様が300万円。
500万円。
使ってリフォームしても、
その費用以上に高く売れるとは限りません。
古い設備を無理に新しくするより、まず清潔に見せ、買主様がリフォーム後をイメージできる状態をつくることが大切です。
④ 内覧対策「庭・玄関・外回りを確認する」
買主様が、
最初に見るのは、
室内ではありません。
道路から、
建物を見る。
門を見る。
庭を見る。
玄関を見る。
そして、
家の中へ入ります。
つまり、
外回りが、
最初の印象になります。
空き家では、
草が伸びている。
庭木が道路へ出ている。
郵便物がたまっている。
落ち葉がたまっている。
蜘蛛の巣がある。
植木鉢が倒れている。
ということがあります。
すべてを、
造園業者へ依頼して、
大きな工事をする必要はありません。
まず、
玄関まで歩ける。
雑草をある程度取る。
落ち葉を掃く。
郵便物を片付ける。
道路や隣地へ出ている枝を確認する。
不要な植木鉢などを整理する。
というところから始めます。
八尾市も、管理不良の空き家について所有者へ適切な管理を求める仕組みを案内しています。売却活動中であっても、近隣への影響を抑える管理は大切です。
内覧者のためだけではなく、ご近所との関係を守る意味でも、最低限の外回りの管理は重要です。
⑤ 内覧対策「修繕履歴と不具合を説明できるようにする」
空き家の内覧で、
買主様が気にするのは、
見た目だけではありません。
この屋根は大丈夫ですか？
雨漏りはありませんか？
給湯器は使えますか？
いつまで住んでいましたか？
シロアリはありませんか？
水道は使えますか？
外壁はいつ塗りましたか？
このような質問をされることがあります。
そのとき、
全部分かりません。
では、
買主様は不安になります。
そこで、
内覧前に、
・空き家になった時期
・外壁塗装の時期
・屋根修繕の時期
・給湯器交換の時期
・キッチン交換の時期
・浴室交換の時期
・トイレ交換の時期
・シロアリ防除の履歴
・雨漏り修理の履歴
・現在分かっている不具合
を整理します。
分からないことは、
分からない。
で構いません。
大切なのは、
分からないことを、
大丈夫です。
問題ありません。
と決めつけないことです。
買主様に安心してもらうためには、良いところだけではなく、分かっていることと分からないことを正確に伝えることが大切です。
高く売るための注意点
内覧で、売主様側から値下げの話をしないことです。
例えば、
「古い家なので安くします」
「300万円くらいなら下げられます」
「早く売りたいので価格は相談できます」
「解体費用分くらいなら値下げします」
買主様から、
まだ価格交渉をされていないのに、
売主様側から伝える必要はありません。
買主様は、
3,000万円でも購入しようと考えていたかもしれません。
でも、
売主様側から、
300万円下げられます。
と言えば、
2,700万円から交渉が始まる可能性があります。
300万円です。
毎月5万円貯めても、
60か月。
5年かかります。
内覧時は、
値下げをする場所ではありません。
まず、
物件を見てもらう。
土地を見る。
建物を見る。
間取りを見る。
日当たりを見る。
修繕履歴を説明する。
周辺環境を伝える。
そして、
購入したいと思ってもらう。
価格交渉は、
その後です。
内覧で売主様の焦りや値下げ可能額を先に伝えず、まず物件そのものを評価してもらうことが大切です。
売却全体を見ながら判断することが重要
空き家の内覧対策では、
きれいにすることだけを考えてはいけません。
換気。
臭い。
明るさ。
家財。
玄関。
庭。
水回り。
修繕履歴。
不具合。
道路。
駐車場。
間取り。
日当たり。
周辺環境。
販売価格。
価格交渉。
全部つながっています。
例えば、
内覧前に、
家財処分へ100万円。
水回りリフォームへ300万円。
外壁塗装へ150万円。
庭へ50万円。
使った。
合計600万円です。
その結果、
600万円以上高く売れるのでしょうか。
一方で、
必要な家財だけ整理する。
換気する。
掃除する。
庭を最低限整える。
照明を確認する。
修繕履歴を整理する。
建物の使い方をきちんと説明する。
大きなお金を使わなくても、
できる内覧対策があります。
八尾市の空家等対策計画でも、市内の空き家の大多数には著しい老朽化が見られず、市場で流通できる可能性があるとの考えが示されています。古い・空き家というだけで価値を決めつけず、現在の状態を見極めることが重要です。
内覧対策にいくら使うのか。その費用以上に売却価格や成約可能性が上がるのか。最後に売主様の手元へいくら残るのか。そこまで考えて判断することが大切です。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、
不動産売却に携わる中で、
空き家を所有されている方から、
よく聞かれます。
「内覧前に、どこまできれいにしたらいいですか？」
私は、
新築のようにする必要はありません。
とお伝えします。
空き家は、
人が住んでいません。
だから、
空気がこもります。
ほこりもたまります。
庭の草も伸びます。
郵便物もたまります。
水回りも、
使っていない期間が長くなります。
でも、
だからといって、
全部リフォームする必要はありません。
まず、
玄関を開けます。
臭いを確認します。
窓を開けます。
光を入れます。
各部屋へ歩けるか確認します。
水回りを見ます。
庭へ出ます。
建物の外回りを見ます。
一つずつです。
例えば、
内覧前に、
家財を全部処分して100万円。
水回りを交換して300万円。
外壁を塗って150万円。
庭をきれいにして50万円。
600万円使った。
本当に、
600万円以上高く売れるでしょうか。
私は、
先に売主様のお金を、
簡単に使いたくありません。
まず、
掃除で変わるところ。
換気で変わるところ。
整理で変わるところ。
照明で変わるところ。
庭の簡単な手入れで変わるところ。
そこから始めます。
そして、
買主様が来られたら、
家の悪いところを、
隠す必要もありません。
雨漏りがあります。
給湯器が動きません。
窓が開きにくいです。
床が沈むところがあります。
分かっているのであれば、
正確に伝えます。
でも、
悪いところだけを、
こちらから並べる必要もありません。
外壁は、
何年前に塗装しました。
屋根は、
修理しています。
キッチンは、
交換しています。
駐車場があります。
日当たりが良いです。
この部屋は、
リフォームすれば広いLDKにもできます。
建物を使う場合は、
このような方法があります。
土地として考える場合は、
このような方法があります。
良いところも、
正確に伝えます。
そして、
内覧時に、
一番気をつけたいことがあります。
それは、
売主様側から、
価格を下げないことです。
「古いので300万円くらい下げられます」
「早く売りたいので価格は相談できます」
私は、
先に言いたくありません。
買主様は、
その価格でも購入しようと思っていたかもしれません。
300万円です。
毎月5万円貯めても、
60か月。
5年です。
まず、
家を見てもらう。
土地を見てもらう。
間取りを見てもらう。
日当たりを見てもらう。
修繕履歴を見てもらう。
そして、
この家を買いたい。
と思っていただく。
価格交渉は、
それからです。
もちろん、
購入希望者から、
300万円下げてください。
と言われることもあります。
その場合も、
すぐに、
分かりました。
とは答えません。
なぜ300万円なのでしょうか。
修繕費ですか。
解体費ですか。
家財処分ですか。
住宅ローンの都合ですか。
単なる価格交渉ですか。
他に内覧予定はありませんか。
他の問い合わせはありませんか。
一つずつ確認します。
内覧対策とは、
家をきれいにするだけではありません。
買主様が、
安心して見られる。
生活をイメージできる。
リフォーム後をイメージできる。
土地としての利用もイメージできる。
そして、
物件の価値を正しく理解できる。
その状態をつくることだと思っています。
最後に大切なのは、
内覧のために、
いくら使ったかです。
100万円使った。
300万円使った。
500万円使った。
その費用以上に、
売却価格は上がりましたか。
売却期間は短くなりましたか。
売主様の手元に残るお金は増えましたか。
私は、
そこまで見たいと思っています。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、
不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、「内覧前なので家財を全部処分しましょう」「古いので水回りを全部交換しましょう」「印象を良くするために外壁を塗りましょう」と簡単に判断するのではありません。玄関・換気・臭い・明るさ・家財・水回り・庭・道路・駐車場・間取り・日当たり・修繕履歴・不具合・販売価格・価格交渉・内覧対策に使う費用・最終的な手取り額まで一つずつ確認する。大きなお金を使う前にできることを行い、買主様が安心して物件の価値を判断できる状態をつくる。そして最後に、「家財を全部処分しなくて良かった」「高額なリフォームをしなくて良かった」「内覧前に換気と掃除をして良かった」「修繕履歴を整理して良かった」「300万円をこちらから下げなくて良かった」「買主様に家の良さを分かってもらえた」「納得できる価格で売れた」「あなたにお願いして本当に良かった」と心から言っていただける空き家売却を、一件一件責任を持ってお手伝いいたします。
FAQ
Q1. 空き家の内覧前に、家財をすべて処分する必要はありますか？
いいえ。
内覧前に、
家財をすべて処分する必要はありません。
空き家には、
家具。
家電。
衣類。
食器。
布団。
段ボール。
写真。
仏壇。
思い出の品。
などが残っていることがあります。
まず確認したいのは、
・玄関から室内へ入れるか
・各部屋へ移動できるか
・床や壁を確認できるか
・窓を開けられるか
・水回りを確認できるか
・収納を開けられるか
・庭やバルコニーへ出られるか
・雨漏り跡などを確認できるか
という点です。
買主様が、
建物の状態を確認できる程度に整理できれば、
内覧はできます。
また、
家財の中には、
権利証。
登記識別情報。
購入時の売買契約書。
固定資産税の納税通知書。
修繕工事の領収書。
設備の保証書。
など、
売却に必要な書類が残っている可能性があります。
全部まとめて処分するのではなく、
貴重品。
重要書類。
思い出の品。
を先に確認し、
内覧に支障がある物から整理することが大切です。
Q2. 空き家の内覧前に、ハウスクリーニングやリフォームは必要ですか？
必ずしも、
高額なハウスクリーニングやリフォームが必要とは限りません。
まず、
大きなお金を使わずにできることから始めます。
例えば、
・玄関を掃除する
・室内を換気する
・カーテンや雨戸を開ける
・照明を確認する
・床のほこりを取る
・水回りを掃除する
・排水口の臭いを確認する
・庭の雑草を必要な範囲で取る
・郵便物を片付ける
・蜘蛛の巣や落ち葉を取り除く
などです。
キッチン。
浴室。
洗面所。
トイレ。
クロス。
床。
外壁。
などをすべて工事すると、
数百万円かかる場合があります。
しかし、
その費用以上に、
売却価格が上がるとは限りません。
また、
買主様が、
購入後に自分好みにリフォームしたいと考えている場合もあります。
まず現在の状態で内覧してもらい、
買主様の反応を確認します。
そのうえで、
掃除だけでよいのか。
一部修理が必要なのか。
現状のまま販売するのか。
判断することが大切です。
Q3. 電気や水道を止めている空き家でも、内覧できますか？
内覧自体はできます。
ただし、
電気や水道が使えない場合は、
確認できる範囲が限られる可能性があります。
例えば、
電気が使えなければ、
・室内照明
・給湯器
・換気扇
・インターホン
・電動シャッター
・設備の通電状態
などを確認できないことがあります。
水道が使えなければ、
・蛇口
・排水
・トイレ
・給湯
・水漏れ
・排水口の臭い
などを確認しにくくなります。
必ず再開しなければならないわけではありませんが、
建物を中古住宅として販売する場合は、
買主様が設備状態を確認しやすいように、
電気や水道の使用について検討します。
一方で、
古家付き土地として販売し、
建物を利用しない前提であれば、
再開しなくても進められる場合があります。
販売方法。
建物状態。
再開に必要な費用。
内覧予定。
を確認しながら判断することが大切です。
Q4. 内覧時に購入希望者から値下げの話をされたら、どう対応すればいいですか？
その場ですぐに、
値下げへ応じる必要はありません。
内覧時は、
まず土地や建物を確認してもらう時間です。
購入希望者から、
「古いので300万円下げてほしい」
「解体費用が必要なので値下げしてほしい」
と言われた場合も、
その場で金額を決めず、
担当者を通して条件を整理します。
確認したいのは、
・なぜ値下げを希望しているのか
・修繕費用の見積りはあるのか
・解体費用の根拠はあるのか
・建物を利用できないのか
・住宅ローンの借入上限なのか
・他の競合物件と比較しているのか
・他に問い合わせや内覧予定があるのか
・引渡し条件はどうか
などです。
300万円です。
毎月5万円貯めても、
60か月。
5年かかります。
内覧時に、
売主様側から、
「300万円くらいなら下げられます」
と先に伝える必要もありません。
まず、
物件の価値を確認してもらい、
購入申込みが入った段階で、
価格と条件を合わせて交渉することが重要です。
Q5. 株式会社エルライフでは、空き家の内覧準備から相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、
内覧前だから家財を全部処分する。
古いから水回りを全部交換する。
と先に決めるのではなく、
現在の状態を確認しながら準備を考えます。
例えば、
・35年以上の不動産経験を活かした販売戦略
・玄関の状態
・室内の換気
・臭い
・照明や明るさ
・家財の整理
・水回りの清掃
・排水の状態
・庭や外回り
・道路や駐車場
・修繕履歴
・設備交換履歴
・雨漏りや水漏れ
・シロアリ
・建物の不具合
・電気や水道の状況
・内覧日時の調整
・買主様の反応
・購入申込み
・価格交渉
・内覧対策へ使う費用
・最終的な手取り額
まで確認します。
大きなお金を使う前に、
掃除。
換気。
明るさ。
必要な範囲の片付け。
修繕履歴の整理。
など、
今できることから進めます。
買主様が安心して、
土地や建物の価値を確認できる状態をつくり、
売主様とご家族にとってより良い売却を目指します。
まとめ
八尾市で空き家の内覧を成功させるためには、
新築のように見せることよりも、
買主様が土地と建物を確認しやすい状態をつくることが大切です。
まず、
・玄関まで入りやすくする
・室内を換気する
・臭いを確認する
・カーテンや雨戸を開ける
・必要な照明を確認する
・各部屋へ移動できるようにする
・床や壁を確認できるようにする
・水回りを清掃する
・排水口の臭いを確認する
・収納を開けられるようにする
・庭やバルコニーへ出られるようにする
・郵便物や落ち葉を片付ける
・雑草や庭木を必要な範囲で整える
・貴重品や重要書類を確認する
・修繕履歴を整理する
・現在分かっている不具合を整理する
・内覧前に家財を全部処分しない
・高額なリフォームを先にしない
・売主様側から値下げ額を伝えない
・内覧後の反応を確認する
・最終的な手取り額まで考える
ことが重要です。
内覧対策とは、
欠点を隠すことではありません。
買主様が、
この家を利用できるのか。
リフォームできるのか。
土地として使えるのか。
安心して判断できる状態をつくることです。
大きなお金を使う前に、
掃除。
換気。
明るさ。
整理。
修繕履歴。
など、
できることから始めることが大切です。
無料相談
株式会社エルライフでは、
・八尾市の空き家を売却したい
・内覧前に何を準備すればよいか分からない
・家財がたくさん残っている
・空き家の臭いや湿気が気になる
・長期間電気や水道を止めている
・水回りをリフォームするか迷っている
・庭木や雑草が伸びている
・雨漏りや設備故障がある
・修繕履歴を整理したい
・古い家を見せることが不安
・内覧時に値下げの話をされた
・大幅な価格交渉を避けたい
・内覧対策へいくら使うべきか知りたい
・売却後の手取り額を少しでも多く残したい
など、
空き家売却の内覧に関するご相談を承っています。
35年以上の不動産経験をもとに、
玄関。
換気。
臭い。
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家財。
水回り。
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購入申込み。
価格交渉。
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まで確認し、
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不動産を少しでも高く売るための考え方や無料相談について、詳しくはこちらをご覧ください。
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無料電話相談
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メール
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営業時間：9:00〜21:00
会社概要
株式会社エルライフ
代表：松本 淳一
本社・八尾相談窓口
〒581-0032
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大阪相談窓口
大阪市淀川区西三国三丁目3-25 2階
天王寺相談窓口
大阪市天王寺区国分町4-1-201
東京相談窓口
東京都千代田区麹町三丁目12番14
麹町駅前HILL-TOPビル7階
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・八尾市の空き家を売却したい
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・庭や玄関の見せ方を相談したい
・修繕履歴を買主様へ伝えたい
・雨漏りや設備故障がある
・内覧後の感想を確認してほしい
・購入希望者との価格交渉を任せたい
・売却後の手取り額を確認したい
売主様へ
空き家の内覧が決まると、
家の中を全部片付けなければならない。
水回りを新しくしなければならない。
庭をきれいにしなければならない。
古い家なので、
見せるのが恥ずかしい。
そう思われる方もいると思います。
でも、
私は、
新築のようにする必要はないと思っています。
空き家です。
人が住んでいません。
空気がこもっています。
ほこりもあります。
庭の草も伸びています。
家財も残っています。
当然です。
大切なのは、
買主様が、
土地と建物を正しく確認できる状態をつくることです。
まず、
玄関まで歩けますか。
玄関を開けたとき、
強い臭いはありませんか。
窓は開きますか。
光は入りますか。
各部屋へ移動できますか。
床や壁を確認できますか。
水回りを確認できますか。
庭へ出られますか。
一つずつ確認します。
例えば、
内覧前に、
家財を全部処分して100万円。
水回りを交換して300万円。
外壁を塗装して150万円。
庭の工事をして50万円。
合計600万円使った。
本当に、
600万円以上高く売れるのでしょうか。
売却価格が300万円しか上がらなければ、
売主様の手元に残る金額は、
300万円減ります。
300万円です。
毎月5万円貯めても、
60か月。
5年かかります。
だから、
私は、
内覧前から売主様のお金を、
簡単に使いたくありません。
まず、
大きなお金を使わずにできることを考えます。
窓を開ける。
空気を入れ替える。
玄関を掃除する。
カーテンを開ける。
照明を確認する。
床のほこりを取る。
水回りを掃除する。
排水口の臭いを確認する。
郵便物を片付ける。
庭の雑草を必要な範囲で取る。
それだけでも、
買主様が確認しやすい状態になります。
そして、
家財も、
全部捨てる必要はありません。
家具があります。
家電があります。
衣類があります。
食器があります。
布団があります。
写真があります。
仏壇があります。
ご家族の思い出があります。
まず、
貴重品を確認します。
現金。
通帳。
印鑑。
権利証。
登記識別情報。
購入時の売買契約書。
固定資産税の納税通知書。
修繕の領収書。
必要な物を探します。
そのうえで、
玄関から各部屋へ歩ける。
床を確認できる。
水回りを確認できる。
窓を開けられる。
庭へ出られる。
その程度まで整理します。
家財処分へ100万円使っても、
売却価格が100万円以上上がるとは限りません。
だから、
売却方法を確認する前に、
全部処分したくありません。
そして、
水回りが古いから、
全部交換しましょう。
と言われることがあります。
キッチン。
浴室。
洗面所。
トイレ。
全部交換すれば、
300万円。
500万円。
それ以上かかる場合があります。
でも、
買主様は、
自分好みの設備を選びたいかもしれません。
間取りから変更したいかもしれません。
売主様が選んだキッチンを、
買主様が気に入るとは限りません。
だから、
まず、
古くても清潔に見えるようにします。
シンクを掃除する。
鏡を拭く。
浴室の汚れを落とす。
トイレを掃除する。
排水口を確認する。
現在の状態を、
正しく見てもらいます。
そのうえで、
買主様が購入後に、
どのようにリフォームできるのかを考えてもらいます。
そして、
空き家の内覧で、
修繕履歴も大切です。
外壁を塗装した。
屋根を修繕した。
給湯器を交換した。
浴室を交換した。
シロアリ防除を行った。
雨漏りを修理した。
売主様にとっては、
何年も前のことかもしれません。
でも、
買主様にとっては、
購入後に必要となる費用を考える大切な情報です。
工事の契約書。
領収書。
保証書。
写真。
残っていれば、
整理して伝えます。
分からないことは、
分からない。
で構いません。
大切なのは、
分からないことを、
問題ありません。
大丈夫です。
と決めつけないことです。
雨漏りがある。
設備が故障している。
窓が開きにくい。
床が沈む。
分かっていることは、
正確に伝えます。
でも、
不具合だけを並べる必要もありません。
道路条件。
駐車場。
間取り。
日当たり。
土地の広さ。
修繕履歴。
建物を利用できる可能性。
家の良いところも、
正確に伝えます。
そして、
内覧時に、
売主様側から値下げの話をしないことも大切です。
古い家なので、
300万円くらいなら下げられます。
早く売りたいので、
価格は相談できます。
解体費用分は、
値下げできます。
買主様から、
まだ何も言われていないのに、
こちらから伝える必要はありません。
買主様は、
現在の価格でも購入しようと考えていたかもしれません。
でも、
売主様側から、
300万円下げられます。
と言えば、
そこから交渉が始まります。
まず、
家を見てもらう。
土地を見てもらう。
間取りを見てもらう。
日当たりを見てもらう。
修繕履歴を見てもらう。
この家を利用できる。
この土地を使いたい。
と思っていただく。
価格交渉は、
それからです。
もちろん、
購入希望者から、
300万円下げてください。
と言われることもあります。
その場合も、
すぐに、
分かりました。
とは答えません。
なぜ300万円なのでしょうか。
修繕費ですか。
解体費ですか。
家財処分ですか。
住宅ローンの都合ですか。
競合物件との差ですか。
単なる価格交渉ですか。
他に問い合わせはありませんか。
今後の内覧予定はありませんか。
一つずつ確認します。
内覧対策とは、
家をきれいにするだけではありません。
買主様が、
安心して確認できる。
暮らしを想像できる。
リフォーム後を想像できる。
土地としての使い方を想像できる。
物件の価値を正しく理解できる。
その状態をつくることです。
そして、
最後に大切なのは、
内覧対策へいくら使ったのかです。
家財処分へ、
いくら使ったのか。
掃除へ、
いくら使ったのか。
リフォームへ、
いくら使ったのか。
庭へ、
いくら使ったのか。
値下げへ、
いくら応じたのか。
売却費用を支払い、
最後にいくら残ったのか。
そこまで考えることが、
本当に売主様側に立った内覧対策だと思っています。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、
不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、
内覧前なので家財を全部処分しましょう。
古いので水回りを全部交換しましょう。
印象を良くするために外壁を塗りましょう。
と簡単に判断するのではありません。
玄関を見る。
換気を見る。
臭いを見る。
明るさを見る。
家財を見る。
水回りを見る。
庭を見る。
道路を見る。
駐車場を見る。
間取りを見る。
日当たりを見る。
修繕履歴を見る。
不具合を見る。
内覧者の反応を見る。
販売価格を見る。
価格交渉を見る。
内覧対策に使う費用を見る。
そして、
ご家族の手元へ、
最終的にいくら残るのかを見る。
一つずつ確認しながら、
より良い内覧方法と売却方法を考えます。
最後に、
「家財を全部処分しなくて良かった」
「高額なリフォームをしなくて良かった」
「内覧前に換気と掃除をして良かった」
「修繕履歴を整理して良かった」
「不具合も正確に伝えられて安心した」
「300万円をこちらから下げなくて良かった」
「買主様に家の価値を分かってもらえた」
「納得できる価格で売れて良かった」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける空き家売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
