結論
住宅ローンが残っている家を高く売るためには、査定価格だけを見るのではなく、売却後に住宅ローンを完済できるのかを最初に確認することが大切です。
例えば、
家が3,000万円で売れたとしても、
その3,000万円が、
すべて売主様の手元へ残るわけではありません。
売却するときには、
- 住宅ローン残高
- 仲介手数料
- 抵当権抹消に関する費用
- 契約書に必要な印紙代
- 測量・解体・残置物撤去などの費用
- 引っ越し費用
- 住み替えに必要な資金
- 売却条件による負担
などを考える必要があります。
住宅ローン残高が、
2,500万円。
売却価格が、
3,000万円。
でも、
売却費用が100万円かかれば、
単純に500万円が残るわけではありません。
反対に、
査定価格が2,800万円でも、
販売方法や価格交渉を工夫し、
余計な費用を抑えることで、
売主様の手元へ残る金額を増やせる可能性があります。
大切なのは、「いくらで売れるか」だけではなく、「売却後に住宅ローンを返済し、最終的にいくら残るのか」です。
「住宅ローンが残っていますが、家を売ることはできますか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、このようなご相談があります。
- 住宅ローンが残っていても売却できますか？
- ローン残高がいくらか分かりません
- 売却価格がローン残高を下回りそうです
- 住み替えたいけれど資金計画が心配です
- 売却代金で住宅ローンを完済できるか知りたいです
住宅ローンが残っている家でも、
売却を進めることはできます。
ただし、
通常は、
売却代金などを使って住宅ローンを返済し、
家に設定されている抵当権を抹消したうえで、
買主様へ引き渡す必要があります。
そのため、
売却を考えたときには、
まず、
金融機関へ確認する。
返済予定表を見る。
残高証明書を確認する。
などして、
現在の住宅ローン残高を把握することが重要です。
ローン残高が分からないまま、
査定価格だけを見ても、
本当に売却できるのか。
売却後にいくら残るのか。
正確には判断できません。
① 売却成功事例から学ぶ「住宅ローン残高を最初に確認する」
家の売却を考えたときに、
最初に確認したいのが、
現在の住宅ローン残高です。
例えば、
査定価格が3,000万円だったとします。
住宅ローン残高が、
2,000万円なら、
売却費用を差し引いても、
一定の金額が残る可能性があります。
しかし、
住宅ローン残高が、
3,100万円なら、
売却価格だけでは完済できない可能性があります。
同じ査定価格でも、
住宅ローン残高によって、
売却後の資金計画は変わります。
だからこそ、
- 現在のローン残高
- 毎月の返済額
- ボーナス返済の有無
- 売却までに減る残高
- 繰上返済に必要な手続き
- 金融機関へ支払う費用
などを確認しておくことが大切です。
査定を受けることと、ローン残高を確認することを同時に進めると、売却計画を立てやすくなります。
② 売却成功事例から学ぶ「査定価格と手取り額を分けて考える」
売主様が、
特に注意したいところです。
査定価格が、
3,000万円。
だから、
住宅ローンが2,800万円でも、
200万円残る。
とは限りません。
売却には、
さまざまな費用がかかる場合があります。
例えば、
仲介手数料。
抵当権抹消に関する費用。
印紙代。
測量費。
解体費。
残置物撤去費。
引っ越し費用。
その他、
契約条件による費用です。
そのため、
査定価格から、
住宅ローン残高だけを引くのではありません。
売却に必要な費用まで差し引いて、最終的な手取り額を考えることが重要です。
高い査定額を提示されたとしても、
その価格で売れなければ意味がありません。
反対に、
実際に売れる価格を見極め、
余計な費用を抑えられれば、
売主様の手元へ残る金額が増える可能性があります。
③ 売却成功事例から学ぶ「ローン完済だけを考えて安く売らない」
住宅ローンが残っていると、
売主様は、
「とにかくローンを返せればいい」
と思われることがあります。
例えば、
住宅ローン残高が、
2,500万円。
買主様から、
2,600万円で購入したいと言われた。
ローンを返せるから、
それでいい。
そう考えるかもしれません。
でも、
本当に2,600万円で売る必要があるのでしょうか。
周辺相場。
競合物件。
建物の状態。
土地の広さ。
駅までの距離。
日当たり。
駐車場。
メンテナンス履歴。
販売状況。
これらを確認すれば、
2,800万円。
2,900万円。
それ以上で売れる可能性があるかもしれません。
住宅ローンを完済できる最低価格と、その家が本来売れる可能性のある価格は同じとは限りません。
ローンを返せるからといって、
安易に価格を決めないことが大切です。
④ 売却成功事例から学ぶ「住み替え資金まで考える」
家を売る理由が、
住み替えの場合もあります。
現在の家を売って、
新しい家を購入する。
その場合、
住宅ローンの完済だけではなく、
- 新しい家の頭金
- 購入に必要な諸費用
- 引っ越し費用
- 仮住まいの費用
- 家具や家電の購入費
- 売却と購入の時期
- 新しい住宅ローンの審査
などを考える必要があります。
例えば、
住宅ローンを完済できても、
新しい家を購入するための資金が残らない。
これでは、
住み替え計画が進まない可能性があります。
だからこそ、
現在の家が売れるかどうかだけではなく、売却後の生活や次の住まいまで含めて資金計画を立てることが重要です。
売却を先にするのか。
購入を先にするのか。
仮住まいをするのか。
引渡し時期を調整するのか。
売主様の状況によって、
適した進め方は変わります。
⑤ 売却成功事例から学ぶ「売却価格がローン残高を下回る場合は早めに相談する」
査定を受けた結果、
売却価格より、
住宅ローン残高の方が多い。
このような状態を、
一般的にオーバーローンと呼ぶことがあります。
例えば、
住宅ローン残高が、
3,000万円。
売却できそうな価格が、
2,700万円。
さらに、
売却費用がかかる。
この場合、
売却代金だけでは、
住宅ローンを完済できない可能性があります。
だからといって、
何もできないと決めつける必要はありません。
自己資金を用意できるのか。
住み替えに利用できるローンがあるのか。
金融機関へ相談する必要があるのか。
売却価格を高める方法はないのか。
売却費用を抑えられないのか。
状況によって、
考えられる方法は変わります。
ローン残高が売却価格を上回りそうな場合ほど、早い段階で不動産会社や金融機関へ相談することが大切です。
高く売るための注意点
住宅ローンを返済できる価格だからといって、すぐに売却を決めないことです。
例えば、
住宅ローン残高が、
2,500万円。
2,600万円の購入申込みが入った。
ローンを返せる。
だから契約する。
その前に、
売却費用まで含めて計算する必要があります。
また、
周辺相場から見て、
本当は2,800万円で売れる可能性があるなら、
200万円の違いがあります。
200万円を貯めるために、
どれだけの時間がかかるでしょうか。
住宅ローンが残っているから。
早く返済したいから。
という理由だけで、
簡単に価格を下げる必要はありません。
ローン残高・売却費用・周辺相場・販売状況・住み替え計画を全部確認したうえで判断することが大切です。
売却全体を見ながら判断することが重要
住宅ローンが残る家を少しでも良い条件で売却するためには、
売却価格だけを見るのではありません。
- 住宅ローン残高
- 査定価格
- 実際の売出価格
- 周辺の成約事例
- 競合物件
- 仲介手数料
- 抵当権抹消に関する費用
- 測量・解体・撤去などの費用
- 引っ越し費用
- 住み替え資金
- 売却スケジュール
- 購入希望者との価格交渉
- 最終的な手取り額
まで、
全部つながっています。
例えば、
3,000万円で売却した。
でも、
売却費用が150万円かかった。
住宅ローン残高が2,700万円だった。
その場合、
売却後に残る金額は、
単純な300万円ではありません。
だからこそ、
「いくらで売れるか」ではなく、「すべてを支払った後にいくら残るのか」を確認することが重要です。
少しでも高く売る。
余計な費用を使わない。
安易に値下げしない。
住宅ローンを確実に完済する。
そして、
売却後の生活を守る。
そこまで考えて、
販売戦略を立てることが大切です。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、不動産売却に携わる中で、
売主様から、
「住宅ローンが返せれば、それでいいんです」
と言われることがあります。
もちろん、
住宅ローンを完済することは、
非常に大切です。
抵当権を抹消し、
買主様へ無事に引き渡す。
そのためには、
ローンを返済できる売却価格が必要です。
でも、
私は、
そこで終わりにしたくありません。
例えば、
住宅ローン残高が、
2,500万円。
2,600万円で購入したいという買主様が現れた。
売主様は、
「ローンを返せるので、それでいいです」
と言われるかもしれません。
でも、
売却には費用がかかります。
仲介手数料。
抵当権抹消に関する費用。
引っ越し費用。
場合によっては、
測量。
解体。
残置物撤去。
いろいろあります。
2,600万円で売れたから、
100万円残る。
とは限りません。
そして、
もう一つ。
その家が、
本当は2,800万円で売れる可能性があるなら、
どうでしょうか。
200万円違います。
毎月5万円貯めても、
200万円貯めるには、
40か月かかります。
3年以上です。
住宅ローンが返せるから。
買主様がいるから。
早く売りたいから。
それだけで、
簡単に200万円を手放していいのでしょうか。
私は、
そうは思いません。
まず、
周辺相場を見る。
競合物件を見る。
写真を見直す。
広告を見直す。
内覧の反応を見る。
購入希望者と交渉する。
その家が持っている価値を、
きちんと買主様へ伝える。
そして、
本当にその価格が、
売主様にとって一番良い条件なのかを考える。
住宅ローンを完済することは最低条件です。そこから、売主様の手元へ少しでも多くのお金を残すことを考える。
私は、
それが売主様側に立つ不動産会社の仕事だと思っています。
そして、
住宅ローンが残っている家の売却では、
売却価格だけを見てはいけません。
ローン残高。
売却費用。
住み替え費用。
引っ越し費用。
新しい家の頭金。
仮住まい。
全部を見る必要があります。
例えば、
家が高く売れた。
でも、
売却と購入の時期が合わず、
高額な仮住まい費用がかかった。
それでは、
売主様の負担が増える場合があります。
反対に、
引渡し時期を調整することで、
余計な費用を減らせることもあります。
だから、
私は、
売却価格だけではなく、売却後の生活まで考えたい。
今の住宅ローンを返済する。
新しい生活を始める。
家族が安心して暮らせる。
そこまでつながって、
初めて良い不動産売却だと思っています。
また、
売却価格より住宅ローン残高の方が多い場合、
売主様は、
「もう売れない」
と思われるかもしれません。
でも、
まずは、
正確なローン残高を確認する。
査定を受ける。
売却費用を確認する。
自己資金を確認する。
金融機関へ相談する。
できることがあります。
大切なのは、
問題を後回しにしないことです。
早く確認すれば、
考えられる方法も増える可能性があります。
そして、
買主様から、
「住宅ローンの都合で100万円下げてほしい」
と言われることもあります。
そこで、
すぐに、
「分かりました」
ではありません。
買主様にも、
予算があります。
住宅ローンがあります。
でも、
売主様にも、
住宅ローンがあります。
生活があります。
家族があります。
だから、
本当に100万円下げなければ契約できないのか。
50万円ではダメなのか。
価格以外の条件で調整できないのか。
引渡し時期で調整できないのか。
他の買主様はいないのか。
一つずつ考える。
買主様の住宅ローンの事情だけで、売主様が簡単に100万円を負担しない。
売主様と買主様、
双方が納得できる条件を考えることが大切です。
家を高く売る方法というと、
特別な方法があるように思われるかもしれません。
でも、
ローン残高を確認する。
売却費用を計算する。
写真を見直す。
広告を見直す。
内覧対応を考える。
競合物件を確認する。
購入希望者と交渉する。
一つずつ、
できることを積み重ねていくことです。
そのうえで、
少しでも高く売る。
余計なお金を使わない。
安易に値下げしない。
住宅ローンを確実に完済する。
すべてを考える。
そして、
最後に大切なのは、
査定書にいくらと書いてあったかでも、
住宅ローンが返せたかだけでもありません。
売却するために、
いくら使ったのか。
住宅ローンを返済して、
値下げをどこまで抑えられたのか。
そして、
売主様の手元へ最終的にいくら残ったのか。
そこまで考えることが、
本当に売主様側に立った不動産売却だと思っています。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、「住宅ローンが返せる価格なら売りましょう」「買主様の予算に合わせて値下げしましょう」と簡単に考えるのではなく、ローン残高・売却費用・周辺相場・競合物件・販売方法・住み替え資金・引渡し時期まで一つひとつ確認する。住宅ローンを確実に完済しながら、安易な値下げや余計な費用を抑え、最終的に売主様の手元へ少しでも多くのお金を残す方法を最後まで考える。そして最後に「住宅ローンを返済できて安心しました」「安く売らなくて良かった」「この価格で売れて良かった」「あなたにお願いして本当に良かった」と心から言っていただける不動産売却を、一件一件責任を持ってお手伝いいたします。
FAQ
Q1. 住宅ローンが残っていても家を売却できますか？
はい、住宅ローンが残っている家でも売却を進めることはできます。
ただし、
一般的には、
売却代金などを使って住宅ローンを返済し、
家に設定されている抵当権を抹消したうえで、
買主様へ引き渡す必要があります。
そのため、
売却を考えたら、
まず、
- 現在の住宅ローン残高
- 売却できそうな価格
- 売却に必要な費用
- 抵当権抹消の手続き
- 売却後に手元へ残る金額
などを確認します。
査定価格だけを見るのではなく、住宅ローンを完済して無事に引き渡せるかまで考えることが大切です。
Q2. 住宅ローン残高は、どのように確認すればいいですか？
返済予定表や金融機関の残高証明書などで確認できます。
正確な残高が分からない場合は、
住宅ローンを借りている金融機関へ問い合わせましょう。
確認したいのは、
- 現在の住宅ローン残高
- 売却予定時期の残高見込み
- 一括返済の手続き
- 繰上返済に必要な費用
- 抵当権抹消に必要な書類
などです。
毎月返済しているため、
売却時期によって残高は変わります。
家の査定と住宅ローン残高の確認を同時に進めることで、売却後の資金計画を立てやすくなります。
Q3. 売却価格が住宅ローン残高を下回る場合は売れませんか？
売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合は、そのままでは通常の売却が難しいことがあります。
例えば、
住宅ローン残高が、
3,000万円。
売却できそうな価格が、
2,700万円。
さらに、
売却費用が必要になる。
この場合、
不足する金額を、
どのように準備するのかを考える必要があります。
例えば、
- 自己資金で不足額を補う
- 住み替えに利用できるローンを検討する
- 売却価格を少しでも高める方法を考える
- 売却費用を抑えられないか確認する
- 金融機関へ早めに相談する
などです。
売却価格がローン残高を下回りそうな場合ほど、問題を後回しにせず、早い段階で相談することが大切です。
Q4. 住宅ローンを返済できる価格なら、そのまま売却してもいいですか？
住宅ローンを完済できることは重要ですが、それだけで価格を決めないことが大切です。
例えば、
住宅ローン残高が、
2,500万円。
2,600万円で購入申込みが入った。
ローンを返せるから、
その価格で売る。
その前に、
売却に必要な費用も確認しましょう。
また、
周辺相場や競合物件から見て、
本当は2,800万円で売れる可能性があるかもしれません。
住宅ローンを返せる最低価格と、
その家が本来売れる可能性のある価格は、
同じとは限りません。
住宅ローン残高・売却費用・周辺相場・販売状況を確認し、売主様にとって本当に良い条件なのかを判断することが重要です。
Q5. 株式会社エルライフでは住宅ローンが残る家の売却も相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、
住宅ローンが返済できるかだけではなく、
ローン完済後、売主様の手元へいくら残るのかまで考えて販売戦略を立てることを大切にしています。
そのため、
- 35年以上の不動産経験を活かした販売戦略
- 住宅ローン残高の確認
- 査定価格と売却費用の整理
- 抵当権抹消に必要な準備
- 周辺相場や競合物件の確認
- 売出価格の検討
- 住み替え資金とスケジュールの確認
- 購入希望者との価格・条件交渉
- 売却後の手取り額の確認
などを考えながら、
少しでも良い条件で売却する方法をご提案します。
さらに、一般社団法人 士業会と連携し、
- 弁護士
- 司法書士
- 税理士
- 行政書士
- 土地家屋調査士
- 不動産鑑定士
- 宅地建物取引士
がワンチームとなり、不動産・相続・税務・法律まで総合的にサポートいたします。
まとめ
住宅ローンが残っている家を少しでも高く売るためには、査定価格だけで判断しないことが大切です。
まず、
- 現在の住宅ローン残高を確認する
- 売却できそうな価格を確認する
- 売却に必要な費用を計算する
- 抵当権抹消の準備を確認する
- 住み替え資金を考える
- 引っ越し費用を考える
- 周辺相場や競合物件を確認する
- 値下げする前に販売方法を見直す
- 最終的な手取り額を確認する
などを、
一つずつ整理します。
住宅ローンを完済できることは、
大切な条件です。
しかし、
ローンが返せれば、
どの価格でもいいわけではありません。
住宅ローンを確実に返済しながら、余計な費用や安易な値下げを抑え、売主様の手元へ少しでも多くのお金を残すことが重要です。
無料相談
株式会社エルライフでは、
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さらに、一般社団法人 士業会と連携し、不動産だけでなく、相続・税務・法律などについても各専門家とワンチームで対応いたします。
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お問い合わせ方法
無料電話相談
0120-802-001
LINE無料相談
https://line-thanks.hp.peraichi.com/line-thanks
メール
ninbai@llife.co.jp
営業時間：9:00〜21:00
会社概要
株式会社エルライフ
代表：松本 淳一
本社・八尾相談窓口
〒581-0032
大阪府八尾市弓削町三丁目83-2
大阪相談窓口
大阪市淀川区西三国三丁目3-25 2階
天王寺相談窓口
大阪市天王寺区国分町4-1-201
東京相談窓口
東京都千代田区麹町三丁目12番14
麹町駅前HILL-TOPビル7階
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売主様へ
35年以上、不動産売却に携わる中で、
売主様から、
「住宅ローンが返せれば、それでいいんです」
と言われることがあります。
もちろん、
住宅ローンを完済することは、
非常に大切です。
住宅ローンが残ったままでは、
通常、
抵当権を抹消して、
買主様へ引き渡すことができません。
だから、
売却代金などで、
住宅ローンを返済する。
これは、
最低限必要なことです。
でも、
私は、
そこで終わりにしたくありません。
例えば、
住宅ローン残高が、
2,500万円。
買主様から、
2,600万円で購入したい。
と言われた。
売主様は、
「ローンを返せるので、その価格で大丈夫です」
と言われるかもしれません。
でも、
売却には、
費用がかかります。
仲介手数料。
抵当権抹消に関する費用。
印紙代。
引っ越し費用。
場合によっては、
測量。
解体。
残置物撤去。
その他の費用。
2,600万円で売れたから、
100万円残る。
とは限りません。
そして、
もう一つ確認したいことがあります。
その家が、
本当は、
2,800万円で売れる可能性があるなら、
どうでしょうか。
200万円違います。
毎月5万円貯めても、
200万円貯めるには、
40か月かかります。
3年以上です。
住宅ローンが返せるから。
買主様が見つかったから。
早く売りたいから。
それだけで、
簡単に200万円を手放していいのでしょうか。
私は、
そうは思いません。
まず、
周辺相場を見る。
競合物件を見る。
写真を見直す。
広告を見直す。
内覧の反応を見る。
購入希望者と交渉する。
その家が持っている価値を、
きちんと買主様へ伝える。
そして、
本当にその価格が、
売主様にとって一番良い条件なのかを考える。
住宅ローンを完済することは最低条件です。そこから、売主様の手元へ少しでも多くのお金を残すことを考える。
私は、
それが売主様側に立つ不動産会社の仕事だと思っています。
そして、
住宅ローンが残っている家を売却するときは、
売却価格だけを見てはいけません。
住宅ローン残高。
売却費用。
住み替え資金。
引っ越し費用。
新しい家の頭金。
仮住まい。
売却と購入の時期。
全部を見る必要があります。
例えば、
希望に近い価格で家が売れた。
でも、
売却と購入の時期が合わず、
仮住まい。
引っ越しが二回。
荷物の保管。
大きな費用がかかった。
それでは、
せっかく高く売れても、
売主様の負担が増えてしまうことがあります。
反対に、
引渡し時期を調整することで、
仮住まいを避けられるかもしれません。
買主様との条件交渉によって、
余計な費用を減らせることもあります。
だから、
私は、
売却価格だけではなく、売却後の生活まで考えたい。
今の住宅ローンを返済する。
新しい生活を始める。
家族が安心して暮らせる。
そこまでつながって、
初めて良い不動産売却だと思っています。
また、
査定価格より、
住宅ローン残高の方が多い場合、
売主様は、
「もう売れない」
と思われるかもしれません。
でも、
最初から諦める必要はありません。
正確な住宅ローン残高を確認する。
家の査定を受ける。
売却費用を確認する。
自己資金を確認する。
金融機関へ相談する。
売却価格を少しでも高める方法を考える。
余計な売却費用を抑えられないか確認する。
できることがあります。
大切なのは、
問題を後回しにしないことです。
時間が経てば、
住宅ローンの返済が進む場合もあります。
反対に、
建物が古くなり、
修繕費や管理費が増える場合もあります。
だからこそ、
早めに現状を確認し、
どの方法が売主様にとって良いのかを考える。
そして、
買主様から、
「住宅ローンの都合で100万円下げてほしい」
と言われることもあります。
買主様にも、
予算があります。
住宅ローンがあります。
もちろん、
買主様の事情も大切です。
でも、
売主様にも、
住宅ローンがあります。
生活があります。
家族があります。
そこで、
すぐに、
「分かりました」
ではありません。
本当に、
100万円下げなければ契約できないのか。
50万円ではダメなのか。
価格以外の条件で調整できないのか。
引渡し時期で調整できないのか。
設備や残置物の条件を含めて交渉できないのか。
他の買主様はいないのか。
一つずつ考える。
買主様の住宅ローンの事情だけで、売主様が簡単に100万円を負担しない。
売主様と買主様、
双方が納得できる条件を探すことが大切です。
家を高く売る方法というと、
何か特別な方法があるように思われるかもしれません。
でも、
住宅ローン残高を確認する。
売却費用を計算する。
写真を見直す。
広告を見直す。
内覧対応を考える。
競合物件を確認する。
購入希望者と交渉する。
一つずつ、
できることを積み重ねていくことです。
そのうえで、
少しでも高く売る。
余計なお金を使わない。
安易に値下げしない。
住宅ローンを確実に完済する。
このすべてを考える。
そして、
最後に大切なのは、
査定書にいくらと書いてあったかでも、
住宅ローンが返せたかだけでもありません。
売却するために、
いくら使ったのか。
住宅ローンを返済して、
値下げをどこまで抑えられたのか。
住み替えや引っ越しに、
どれくらい必要だったのか。
そして、
売主様の手元へ最終的にいくら残ったのか。
そこまで考えることが、
本当に売主様側に立った不動産売却だと思っています。
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