結論
古い家がある。
不動産会社から、
「更地にした方が売りやすいですよ」
と言われた。
では、すぐ解体するべきでしょうか。
私は、解体費用を払う前に数字を比較することが大切だと考えています。
例えば古家付き3,000万円。
更地なら3,300万円。
300万円高く売れる。
でも解体費用が250万円なら、単純計算で差は50万円です。
さらに、解体期間や売却までの費用なども考える必要があります。
反対に、解体することで購入希望者が増え、より良い条件で売れる土地もあります。
だから、
「更地の方が売りやすい」だけでは決めない。
古家付きで売った場合と、更地にした場合。
最後にご家族へいくら残るのか。
ここまで比較してから判断します。
八尾市でも「更地にしてから売った方がいいですか？」というご相談があります
「建物がかなり古いです」「空き家になっています」「買主は土地として見ると思います」。
こうした場合でも、すぐ解体するとは限りません。
土地として購入する買主でも、自分で解体業者を選びたい場合があります。
一方、建物があることで土地の形状や広さが分かりにくく、購入希望者が建築後のイメージを持ちにくいケースもあります。
更地にするメリットと、古家を残すメリットの両方を確認することが大切です。
① 古家付きと更地の査定価格を比較する
まず確認したいのは価格差です。
古家付きなら3,000万円。
更地なら3,300万円。
差額300万円。
ここだけを見ると、更地の方が良く見えます。
でも解体費用が250万円なら、単純な差額は50万円です。
300万円高く売れるかではなく、解体費用を差し引いていくら多く残るのか。
ここを見ます。
② 解体費用を具体的に確認する
解体費用は、建物の大きさだけでは決まりません。
木造なのか。鉄骨なのか。道路から重機が入れるのか。残置物はあるのか。ブロック塀や庭木などの撤去が必要なのか。
条件によって費用は変わります。
「だいたい200万円くらいでしょう」で判断するのではなく、実際にどの程度必要なのか確認します。
先に使うお金だからこそ、できるだけ具体的な数字で比較します。
③ 建物を利用したい買主がいるか考える
築年数が古くても、建物を利用したい購入希望者がいる可能性があります。
リフォームして住みたい。
自分で改装したい。
古家を活用したい。
先に更地にすると、こうした購入希望者は対象から外れます。
建物の状態にもよりますが、解体することで買主の選択肢を狭めてしまわないかを確認することも大切です。
④ 更地にすることで売りやすくなる土地かを見る
一方で、更地にするメリットが大きい土地もあります。
土地全体の形状が分かりやすくなる。間口や奥行きを確認しやすくなる。新築住宅を建てたときのイメージを持ちやすくなる。
土地を探している購入希望者にとって、検討しやすくなる場合があります。
古家を残すことにこだわるのではなく、更地にすることで本当に売却条件が良くなるのかを見ます。
⑤ 売却後の手取り額で判断する
最終的に大切なのは、売却価格だけではありません。
売却価格から、解体費用、仲介手数料、測量など必要となる費用や税金等を考えます。
例えば3,300万円で売れたとしても、売却のために300万円多く使ったならどうでしょうか。
反対に3,100万円でも、余計な費用をほとんど使わず売れれば、手取り額では大きく変わらない場合があります。
「いくらで売れたか」より、「最後にいくら残ったか」。
ここまで見て判断します。
高く売るための注意点
更地にするかどうかは、価格だけで決めないことが大切です。
一度解体すれば、建物を元に戻すことはできません。
また、建物を取り壊した後の固定資産税等への影響や、土地の利用・建築に関する条件など、事前に確認しておきたいこともあります。
そのため、
「古いから壊す」
「更地の方が売りやすいから壊す」
と単純に決めるのではなく、費用や税金、土地の条件まで確認します。
大きなお金を使う判断だからこそ、解体前に全部確認することが大切です。
売却全体を見ながら判断することが重要
例えば古家付き3,000万円。
更地なら3,300万円。
300万円高い。
でも解体費用250万円。
さらに残置物撤去などの費用が必要になる。
それなら、本当に先に更地にすることが売主様にとって一番良いのでしょうか。
反対に、解体費用が150万円で、更地にすることで300万円以上高く売れる可能性があるなら、検討する価値があります。
更地にするかどうかではなく、更地にした結果、ご家族へいくら多く残るのか。
数字で比較することが重要です。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、不動産売却に携わっていると、
「古い家だから壊してから売ります」
と言われることがあります。
私は、その前に一度計算したいと思っています。
例えば更地なら300万円高く売れる。
一見すると、更地にした方が良さそうです。
でも解体費用が250万円。
その他にも費用が必要になる。
では、本当に売主様に300万円多く残るでしょうか。
ここを確認しないまま解体するのは、もったいないと思います。
もちろん、更地にすることで購入希望者が増え、良い条件で売却できる土地もあります。
だからこそ、
古家付きならいくら。
更地ならいくら。
解体費用はいくら。
売却までに必要な費用はいくら。
全部並べます。
300万円高く売ることより、300万円多く残すことの方が大切です。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験を活かし、建物の状態、土地面積、間口、接道、形状、解体費用、売却方法、競合物件などを確認します。
壊してから考えるのではなく、壊す前に数字を比較する。
そして、いくらで売れたかだけではなく、最後にご家族へいくら残るのか。
ここを大切にしています。
FAQ
Q1. 古家付き土地は更地にした方が高く売れますか？
更地にすることで売却価格が上がる場合はありますが、必ず手取り額が増えるとは限りません。
例えば古家付き3,000万円、更地3,300万円でも、解体費用が250万円かかれば単純な差額は50万円です。
売却価格の差ではなく、解体費用を差し引いた後にいくら多く残るのかで判断することが大切です。
Q2. 解体費用はどのくらいかかりますか？
建物の構造、大きさ、接道状況、残置物、ブロック塀や庭木の有無などによって変わります。
そのため、概算だけで更地にすることを決めず、実際にどの程度の費用が必要になるのか確認してから判断します。
Q3. 古い建物でも残した方がいい場合はありますか？
あります。
築年数が古くても、リフォームして住みたい、自分で改装したいという購入希望者がいる可能性があります。
先に解体することで購入希望者の選択肢を狭めないかも確認することが大切です。
Q4. 更地にするメリットは何ですか？
土地の形状、間口、奥行きなどが分かりやすくなり、購入希望者が新築後のイメージを持ちやすくなる場合があります。
土地によっては、更地にすることで購入希望者が検討しやすくなり、売却につながりやすくなることもあります。
Q5. 株式会社エルライフでは更地にするかどうかも相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験をもとに、古家付きの場合の価格、更地の場合の価格、建物の状態、解体費用、土地面積、接道、形状、競合物件などを確認します。
売却価格だけではなく、最終的な手取り額を比較して売却方法を考えます。
まとめ
八尾市で土地を高く売りたいからといって、古い建物をすぐ解体することが正解とは限りません。
古家付きならいくらで売れるのか。更地ならいくらで売れるのか。解体費用はいくらなのか。建物を利用したい購入希望者はいないのか。
全部確認してから判断します。
300万円高く売ることより、300万円多く残すことの方が大切です。
壊してから考えるのではなく、壊す前に数字を比較することが大切です。
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・すぐ値下げしたくない
・売却に必要な経費を確認したい
・最終的な手取り額を確認したい
・家族へ少しでも多く残したい
売主様へ
「古い家だから、更地にしてから売った方がいいですよね？」
そう思われる売主様は少なくありません。
でも私は、解体する前に数字を確認したいと思っています。
例えば古家付き3,000万円。
更地なら3,300万円。
300万円高く売れる。
これだけを見ると、更地にした方が良さそうです。
でも解体費用が250万円。
さらに残置物の撤去などで費用が必要になるかもしれない。
では、本当に売主様に300万円多く残るのでしょうか。
反対に、解体費用が150万円で、更地にすることで300万円以上高く売れる可能性があるなら、検討する価値があります。
だから私は、最初から「壊しましょう」とは考えません。
古家付きならいくら。
更地ならいくら。
解体費用はいくら。
その他に必要なお金はいくら。
建物を利用したい購入希望者はいないのか。
全部並べて比較します。
300万円高く売ることより、300万円多く残すことの方が大切です。
一度建物を壊せば、元には戻せません。
だから、大きなお金を使う前に全部の可能性を確認する。
それから決めても遅くありません。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験を活かし、建物の状態、土地面積、間口、接道、形状、周辺環境、解体費用、販売方法、競合物件、価格まで確認します。
壊してから考えるのではなく、壊す前に数字を比較する。
そして最後は、いくらで売れたかだけではなく、ご家族へ最終的にいくら残るのか。
「先に解体しなくて良かった」「古家付きと更地を比較して良かった」「解体費用まで計算して良かった」「無駄なお金を使わなくて良かった」「土地の価値を全部確認してもらえて良かった」「家族へ少しでも多く残せて良かった」「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける不動産売却を、一件一件、責任を持ってお手伝いいたします。
