結論
古い家が建っている土地。
売却するとき、
「先に解体して更地にしましょう」
と言われることがあります。
でも私は、解体する前に一度立ち止まって考えたいと思っています。
なぜなら、一度壊した建物は元には戻せないからです。
例えば解体費用200万円。
先に売主様が200万円を負担して更地にする。
本当に、それが一番手取りの残る売り方でしょうか。
古家付きのまま3,000万円で売る。
200万円かけて解体し、更地で3,200万円で売る。
売却価格は200万円上がっても、単純計算では売主様に残る金額は同じです。
さらに、建物を利用したい買主を最初から候補から外してしまう可能性もあります。
高く売るとは、売却価格だけを高くすることではありません。
最後にご家族へいくら残るのか。
ここから考えることが大切です。
八尾市でも「古い家は解体してから売った方がいいですか？」というご相談があります
「築40年以上です」「かなり傷んでいます」「不動産会社から更地にした方が売りやすいと言われました」というご相談があります。
確かに、更地にすることで土地の形状が分かりやすくなり、買主が建物計画を考えやすくなる場合があります。
でも、古家付きのままだから売れないとは限りません。
建物をリフォームして使いたい方もいます。
土地として購入し、引渡し後に自分で解体したい方もいます。
最初から売り方を一つに決めず、どの買主まで対象にできるのかを考えることが大切です。
① まず建物の状態を確認する
古家だからといって、すぐ解体する必要があるとは限りません。
築年数。構造。雨漏り。傾き。設備。増改築。修繕履歴。
まず現在の建物を確認します。
建物として利用できる可能性があるのか。
土地として考えた方が良いのか。
「古いから壊す」ではなく、現状を確認してから判断します。
② 解体費用を先に確認する
更地にするなら、解体費用が必要です。
建物の大きさ、構造、接道状況、残置物などによって費用は変わります。
例えば解体費用200万円。
更地にすることで売却価格が100万円しか上がらないなら、売主様の手取りは減る可能性があります。
反対に、解体することで大きく売りやすくなる土地もあります。
解体するかどうかではなく、解体した場合としない場合の手取りを比較します。
③ 古家付きと更地の両方で考える
売却を始める前に、
古家付きならいくらか。
更地ならいくらか。
解体費用はいくらか。
それぞれを比較します。
例えば古家付き3,000万円。
更地3,250万円。
解体費用200万円。
単純に売却価格だけを見ると250万円高くなりますが、解体費用を差し引けば差は50万円です。
売却価格の差ではなく、最後に残る金額の差を見る。
ここが重要です。
④ 建物を利用したい買主も考える
古家付き土地を探している方の中には、必ずしも新築だけを考えているとは限りません。
建物をリフォームしたい。自分で改装したい。古い住宅を活用したい。
そう考える購入希望者もいます。
先に建物を壊してしまえば、その買主には売れません。
もちろん建物の状態によりますが、売却開始前から購入希望者の選択肢を狭める必要があるのかを考えます。
⑤ 土地そのものの価値を整理する
古家付き土地でも、土地そのものに魅力があります。
土地面積。間口。道路との接道状況。形状。方角。周辺環境。駅や学校、買い物施設までの距離。
古い建物ばかりに目が行くと、本来の土地の価値が見えなくなることがあります。
「古家がある土地」ではなく、「この場所にこれだけの土地がある」と考える。
購入希望者へ土地そのものの魅力も伝えます。
高く売るための注意点
古家付き土地では、建物の状態や契約条件を正確に整理することが大切です。
「古い建物なので価値はありません」と最初から決めつけるのも、「まだ十分使えます」と確認せず伝えるのも避けます。
また、解体後の建築条件や土地利用についても、法令上の制限などを確認する必要があります。
高く見せるのではなく、建物と土地の現状を確認したうえで、一番良い売り方を考える。
ここが大切です。
売却全体を見ながら判断することが重要
例えば古家付き3,000万円。
解体すれば3,200万円で売れる可能性がある。
でも解体費用が200万円。
売却価格だけなら200万円高くなります。
しかし売主様が200万円を負担すれば、単純計算では残る金額は変わりません。
さらに解体期間が必要になることもあります。
それなら、最初から200万円使う必要があるのか。
古家付きのまま販売し、土地として購入したい方にも、建物を利用したい方にも見てもらう方法はないのか。
200万円使う前に、その200万円が本当に売主様へ戻ってくるのかを考える。
それから判断しても遅くありません。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、不動産売却に携わっていると、
「古い家なので、先に壊した方がいいですよね？」
と聞かれることがあります。
私は、まず、
「まだ壊さないでください」
とお伝えしたいです。
もちろん、最終的に解体した方が良い土地もあります。
でも一度200万円、300万円を使って解体したら、そのお金は戻せません。
だから、その前に計算します。
古家付きならいくらで売れるのか。
更地ならいくらで売れるのか。
解体費用はいくらなのか。
建物を利用したい購入希望者はいないのか。
例えば古家付き3,000万円。更地3,200万円。
200万円高く売れた。
でも解体に200万円使った。
それなら、売主様に残る金額はどうでしょうか。
200万円高く売ることより、200万円多く残すことの方が大切です。
私は、高く売るという言葉を売却価格だけでは考えません。
売却のために使ったお金。税金。諸費用。住宅ローンなども確認して、最後にいくら残るのかを考えます。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験を活かし、建物の状態、土地面積、接道、形状、周辺環境、解体費用、販売方法、競合物件まで確認します。
壊してから考えるのではなく、壊す前に全部の可能性を考える。
そして少しでも良い条件で売却し、ご家族へ少しでも多く残す。
ここを大切にしています。
FAQ
Q1. 古家付き土地はそのまま売却できますか？
はい。古家付きのまま売却する方法があります。
建物を利用したい購入希望者、リフォームを考えている方、購入後に自分で解体したい方など、さまざまな買主が考えられます。
最初から解体すると決めず、古家付きのまま売る可能性も確認することが大切です。
Q2. 更地にした方が高く売れますか？
更地にすることで売りやすくなる土地もありますが、必ず手取りが増えるとは限りません。
例えば古家付き3,000万円、更地3,200万円でも、解体費用が200万円かかれば単純計算では残る金額は同じです。
売却価格ではなく、解体費用を差し引いた後にいくら残るのかで比較します。
Q3. 古い建物には価値がありませんか？
築年数だけで建物の価値を決めることはできません。
構造、管理状態、修繕履歴などを確認し、利用できる可能性があるのかを考えます。
購入希望者によっては、リフォームや改装を前提に古い建物を探している場合もあります。
Q4. 解体するか迷っている場合はどうすればいいですか？
まず、古家付きで売る場合と更地で売る場合を比較します。
古家付きならいくらか。更地ならいくらか。解体費用はいくらか。
解体費用を先に使う前に、その費用以上のメリットが期待できるのかを確認することが大切です。
Q5. 株式会社エルライフでは古家付き土地の売却も相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験をもとに、建物の状態、土地面積、接道、形状、周辺環境、解体費用、販売方法、競合物件などを確認します。
古家付きと更地の両方を比較し、少しでも良い条件での売却を考えます。
まとめ
八尾市で古家付き土地を高く売りたいなら、最初から建物を解体すると決める必要はありません。
古家付きならいくらで売れるのか。更地ならいくらで売れるのか。解体費用はいくらなのか。建物を利用したい購入希望者はいないのか。
全部確認してから判断します。
高く売るとは、売却価格を高くすることだけではありません。最後にご家族へいくら残るのかが大切です。
壊してから考えるのではなく、壊す前に全部の可能性を考えます。
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・最終的な手取り額を確認したい
・家族へ少しでも多く残したい
売主様へ
「古い家だから、先に壊した方がいいですよね？」
そう思われる売主様は少なくありません。
でも私は、まず、
「まだ壊さないでください」
とお伝えしたいです。
もちろん、最終的に解体した方が良い土地もあります。
でも一度建物を壊してしまえば、元には戻せません。
そして、解体には大きなお金が必要です。
例えば古家付き3,000万円。
更地なら3,200万円。
200万円高く売れる。
でも、解体費用が200万円。
売却価格だけを見ると200万円高くなっています。
では、売主様に残るお金はどうでしょうか。
さらに、古家付きの状態なら建物をリフォームして使いたい購入希望者がいるかもしれません。
先に壊してしまえば、その可能性もなくなります。
だから私は、解体する前に確認します。
古家付きならいくらで売れるのか。
更地ならいくらで売れるのか。
解体費用はいくらなのか。
建物を利用したい購入希望者はいないのか。
土地そのものには、どのような価値があるのか。
200万円高く売ることより、200万円多く残すことの方が大切です。
高く売るとは、売却価格だけを高くすることではありません。
売却のために使ったお金を差し引き、最後にいくら残ったのか。
私は、そこまでが不動産売却だと考えています。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験を活かし、建物の状態、土地面積、間口、接道、形状、周辺環境、解体費用、販売方法、競合物件、価格まで確認します。
壊してから考えるのではなく、壊す前に全部の可能性を考える。
そして最後は、いくらで売れたかだけではなく、ご家族へ最終的にいくら残るのか。
「先に解体しなくて良かった」「古家付きでも売却できて良かった」「解体費用まで比較して良かった」「無駄なお金を使わなくて良かった」「土地の価値を全部伝えてもらえて良かった」「家族へ少しでも多く残せて良かった」「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける不動産売却を、一件一件、責任を持ってお手伝いいたします。
