結論
八尾市で住宅ローンが残っている家を売却するタイミングは、「住宅ローンを完済してから」と決めるのではなく、現在の住宅ローン残高と現在の売却可能価格を確認した時点から考えることが大切です。
まず、
確認してみてください。
住宅ローン残高。
いくらですか？
現在の家の査定価格。
いくらですか？
例えば、
住宅ローン残高。
2,500万円。
現在の査定価格。
3,500万円。
売却費用などを差し引いても、
住宅ローンを完済できる可能性があります。
一方、
住宅ローン残高。
3,500万円。
現在の査定価格。
3,000万円。
この場合は、
売却代金だけでは、
住宅ローンを完済できない可能性があります。
だから、
住宅ローンが、
あと何年残っているのか。
だけを見るのではありません。
□ 現在の住宅ローン残高はいくらか
□ 現在の家の価値はいくらか
□ 売却費用はいくらか
□ 毎月いくら返済しているか
□ ボーナス返済はあるか
□ 固定資産税はいくらか
□ マンションなら管理費・修繕積立金はいくらか
□ 今後、大きな修繕費用が必要にならないか
□ 住み替え予定はあるか
□ 売却後の住まいはどうするか
□ 売却後にいくら残るのか
まで確認します。
住宅ローンが残っているから売れないのではなく、「今売った場合に住宅ローンと売却費用を整理できるのか」を最初に確認することが重要です。
「住宅ローンがまだ残っています。いつ売ればいいですか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、
このようなご相談があります。
「八尾市の家を売却したいです」
「住宅ローンがまだ20年残っています」
「完済するまで売れませんか？」
「住宅ローンが残っていても売却できますか？」
「今売るのと5年後ではどちらがいいですか？」
「毎月の住宅ローン返済が負担になってきました」
「子どもが独立したので住み替えたいです」
「転勤することになりました」
「離婚することになりました」
「親の家へ戻ることになりました」
「売却代金で住宅ローンを完済できるか分かりません」
住宅ローンが残っている家について、
「ローンが終わるまで売れない」
と思われている方がおられます。
しかし、
大切なのは、
住宅ローンが残っているかどうかだけではありません。
例えば、
住宅ローン残高。
2,000万円。
現在の売却可能価格。
3,500万円。
と、
住宅ローン残高。
3,500万円。
現在の売却可能価格。
3,000万円。
では、
売却方法も、
売却タイミングも、
大きく変わります。
だから、
最初に、
現在の住宅ローン残高。
現在の不動産価値。
この2つを確認します。
① 売却タイミング｜住宅ローン残高より高く売れる可能性があるとき
住宅ローンが残っていても、
売却代金で、
住宅ローン。
売却費用。
などを支払える見込みがある場合は、
売却を具体的に検討しやすいタイミングです。
例えば、
現在の査定価格。
3,500万円。
住宅ローン残高。
2,500万円。
とします。
単純な差額は、
1,000万円です。
もちろん、
その1,000万円が、
そのまま手元に残るわけではありません。
仲介手数料。
登記関係費用。
住宅ローン返済に伴う費用。
場合によっては、
家財処分。
測量。
修繕。
引越し。
税金。
なども確認する必要があります。
だから、
見るのは、
売却価格－住宅ローン残高。
だけではありません。
売却価格－住宅ローン残高－売却に必要な費用。
ここまで見ます。
例えば、
3,500万円で売却。
住宅ローン残高。
2,500万円。
売却関係費用。
150万円。
なら、
単純計算では、
850万円です。
この金額を確認して、
次の住まい。
引越し。
新しい住宅の頭金。
生活資金。
などを考えます。
住宅ローンが残っているから、
売却できない。
ではなく、
現在売却した場合に、
いくら残る可能性があるのか。
ここから考えることが大切です。
② 売却タイミング｜住宅ローンの返済負担が大きくなってきたとき
毎月の住宅ローン返済が、
家計の負担になってきた場合も、
売却を考える一つのタイミングです。
例えば、
毎月の住宅ローン。
12万円。
年間。
144万円。
さらに、
固定資産税。
火災保険。
修繕費。
マンションなら、
管理費。
修繕積立金。
駐車場代。
などがかかります。
「あと3年返済してから売ろう」
と考えた場合、
住宅ローンだけでも、
12万円×36か月。
432万円。
もちろん、
そのすべてが無駄になるわけではありません。
返済によって、
住宅ローン残高も減ります。
しかし、
その3年間に、
建物も3年古くなります。
設備も古くなります。
修繕が必要になる可能性もあります。
市場価格が、
上がる可能性もあれば、
下がる可能性もあります。
だから、
「住宅ローン残高が減るまで待つ」
だけでは判断できません。
現在売った場合。
1年後に売った場合。
3年後に売った場合。
それぞれについて、
住宅ローン残高。
予想される売却価格。
毎月の返済額。
維持費。
修繕費。
売却後の手取り額。
を比較します。
住宅ローンの返済が苦しくなってから慌てて売るのではなく、まだ選択肢がある段階で現在の価値を確認することが大切です。
③ 売却タイミング｜住み替えを考え始めたとき
家族構成が変わると、
必要な家も変わります。
例えば、
子どもが生まれた。
子どもが独立した。
夫婦二人になった。
転勤することになった。
親と同居することになった。
介護が必要になった。
離婚することになった。
現在の家が、
広すぎる。
狭すぎる。
駅から遠い。
階段がつらい。
維持管理が大変。
このようなときです。
住み替えを考える場合、
現在の家を、
いくらで売れるのか。
住宅ローンが、
いくら残っているのか。
売却後、
いくら残るのか。
が分からなければ、
次の住まいの予算も決めにくくなります。
例えば、
現在の家。
3,500万円で売れる可能性がある。
住宅ローン。
2,500万円。
売却費用。
150万円。
手元へ残る可能性。
850万円。
この850万円を、
次の住宅の頭金へ使うのか。
引越し費用へ使うのか。
生活資金として残すのか。
によって、
住み替え計画が変わります。
だから、
次の家を探してから、
今の家を査定するのではなく、
住み替えを考え始めた段階で、現在の家の価値と住宅ローン残高を確認することが重要です。
④ 売却タイミング｜大きな修繕費用がかかる前
築年数が経過すると、
家には、
修繕が必要になることがあります。
例えば、
外壁。
屋根。
給湯器。
キッチン。
浴室。
トイレ。
エアコン。
給排水設備。
防水。
などです。
例えば、
あと数年住んでから売却しよう。
と思っていた。
しかし、
その間に、
外壁修繕。
150万円。
給湯器交換。
30万円。
水回り修繕。
100万円。
合計。
280万円。
必要になった。
では、
その280万円を使うことで、
売却価格が、
280万円以上高くなるのでしょうか。
もちろん、
住み続けるために、
必要な修繕はあります。
しかし、
近い将来、
売却する可能性が高いのであれば、
大きな修繕費用をかける前に、
現在の状態で売却した場合の価格を確認することも大切です。
修繕する。
修繕せず売る。
一部だけ修繕する。
現況で売る。
それぞれの手取り額を比較します。
「古くなったから全部直してから売る」ではなく、使う費用以上に売却後の手取り額が増えるのかを確認して判断します。
⑤ 売却タイミング｜売却代金だけでは住宅ローンを完済できない可能性があるとき
ここは、
特に早めの確認が大切です。
例えば、
住宅ローン残高。
3,500万円。
現在の査定価格。
3,000万円。
さらに、
売却費用も必要です。
この場合、
通常の売却方法だけでは、
住宅ローンを完済できない可能性があります。
だからといって、
何も確認せず、
住宅ローンが減るまで待つ。
ではありません。
まず、
・正確な住宅ローン残高
・現在の査定価格
・実際に売れる可能性がある価格
・売却費用
・自己資金
・今後の返済予定
・毎月の家計
・金融機関との契約内容
を確認します。
そして、
必要に応じて、
金融機関への相談も検討します。
特に、
住宅ローン返済が厳しくなっている場合は、
何か月もそのままにするのではなく、
できるだけ早い段階で状況を整理することが大切です。
売却代金だけでは住宅ローンを完済できない可能性がある場合ほど、売却タイミングを先延ばしにせず、早めに現在の状況を確認することが重要です。
高く売るための注意点
住宅ローンが残っている家を高く売るために注意したいのは、「住宅ローン残高＝家の価値」ではないということです。
例えば、
住宅ローン残高。
3,500万円。
だから、
3,500万円以上で売りたい。
お気持ちは分かります。
しかし、
購入希望者は、
売主様の住宅ローン残高を基準に、
購入価格を決めるわけではありません。
土地。
建物。
築年数。
駅距離。
道路条件。
学校区。
駐車場。
日当たり。
管理状態。
修繕履歴。
周辺の成約事例。
現在の競合物件。
などを見て判断します。
反対に、
住宅ローン残高。
1,500万円。
だから、
2,500万円で売れれば十分。
とも限りません。
現在の市場で、
3,000万円。
3,200万円。
3,500万円。
で売れる可能性があるなら、
住宅ローンが少ないからという理由で、
安く売る必要はありません。
例えば、
本来3,500万円前後で売れる可能性がある家を、
住宅ローンが2,500万円だから、
3,000万円で売れればいい。
と考えた。
500万円です。
毎月5万円貯めても、
100か月。
8年以上かかります。
住宅ローン残高は、
売却できるかを考えるための重要な数字です。
しかし、
売出価格を決める数字ではありません。
住宅ローンは住宅ローン。不動産の価値は不動産の価値。分けて考えることが大切です。
売却全体を見ながら判断することが重要
八尾市で住宅ローンが残っている家の売却タイミングを考えるときは、
「今売ればいくら？」
だけではなく、
売却全体を見ます。
例えば、
【現在売却する場合】
査定価格。
3,500万円。
住宅ローン残高。
2,500万円。
売却関係費用。
150万円。
単純計算で残る金額。
850万円。
【3年間待つ場合】
住宅ローンを、
毎月12万円返済。
36か月。
432万円。
その間、
固定資産税。
保険。
修繕。
管理費。
修繕積立金。
なども必要です。
3年後、
住宅ローン残高は減ります。
しかし、
建物も3年古くなります。
売却価格が、
上がっているか。
同じなのか。
下がっているのか。
それは、
現時点では確定できません。
だから、
住宅ローン残高だけを見て、
待てば得。
今売れば損。
とは判断できません。
現在の家の価値。
現在の住宅ローン残高。
毎月の返済。
維持費。
今後の修繕。
家族の予定。
次の住まい。
売却費用。
最終的な手取り額。
全部を見ます。
一番良い売却タイミングとは、「住宅ローンがなくなったとき」ではなく、売主様とご家族にとって、売却後の生活まで含めて一番良い条件をつくれるときです。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、
不動産売却に携わる中で、
住宅ローンが残っている家について、
よく聞かれます。
「住宅ローンが残っていますが、いつ売ればいいですか？」
私は、
まず、
二つの数字を確認します。
住宅ローン残高。
そして、
現在の家の価値。
です。
住宅ローンが、
あと20年残っている。
だから、
20年後まで売れない。
ではありません。
例えば、
住宅ローン残高。
2,500万円。
現在の売却可能価格。
3,500万円。
なら、
売却費用を確認したうえで、
住宅ローンを整理できる可能性があります。
反対に、
住宅ローン残高。
3,500万円。
現在の売却可能価格。
3,000万円。
なら、
話は変わります。
だから、
住宅ローンの残り年数だけでは、
判断しません。
残高を見る。
家の価値を見る。
売却費用を見る。
そして、
売却後に、
いくら残るのかを見る。
一つずつです。
そして、
「住宅ローンがもう少し減ってから売ります」
と言われることがあります。
もちろん、
それも一つの考え方です。
でも、
住宅ローンが減るまで、
3年間待つ。
毎月12万円。
36か月。
432万円。
その間、
固定資産税もあります。
保険もあります。
マンションなら、
管理費。
修繕積立金。
駐車場代。
があります。
戸建てなら、
外壁。
屋根。
給湯器。
水回り。
など、
修繕が必要になる可能性があります。
そして、
3年後、
住宅ローン残高は減っています。
でも、
建物も3年古くなっています。
不動産価格が、
上がるのか。
下がるのか。
同じなのか。
誰にも確定はできません。
だから、
待つ。
売る。
を、
感覚だけで決めない。
現在売った場合。
1年後。
3年後。
それぞれを比較します。
そして、
住み替えの場合も同じです。
次の家を先に探す。
その前に、
現在の家を確認します。
今の家は、
いくらで売れる可能性がありますか。
住宅ローンは、
いくら残っていますか。
売却費用はいくらですか。
最終的に、
いくら残りますか。
例えば、
850万円残る可能性がある。
その850万円を、
次の住宅の頭金にする。
引越しに使う。
家具や家電に使う。
生活資金として残す。
これが分かれば、
次の住まいの予算も考えやすくなります。
そして、
大きな修繕をする前にも、
一度確認してほしいと思います。
外壁。
150万円。
給湯器。
30万円。
水回り。
100万円。
合計。
280万円。
その280万円を使えば、
280万円以上、
高く売れるのでしょうか。
売却する予定が近いのであれば、
現在の状態で売る。
一部だけ修繕する。
全部修繕する。
それぞれを比較します。
使った費用以上に、
手取り額が増えるのか。
そこを見る。
一つずつです。
そして、
住宅ローン残高が、
現在の家の価値より多い場合。
ここは、
特に早めに確認します。
住宅ローン残高。
3,500万円。
査定価格。
3,000万円。
差額。
500万円。
さらに、
売却費用もあります。
この状態で、
何も確認せず、
そのうち住宅ローンが減るから。
と待つ。
私は、
おすすめしません。
まず、
正確な残高を確認する。
現在の家の価値を確認する。
毎月の返済を確認する。
家計を確認する。
自己資金を確認する。
金融機関との契約を確認する。
必要であれば、
金融機関へ相談する。
選択肢があるうちに、
確認します。
そして、
住宅ローン残高と、
売出価格を、
一緒にしないことも大切です。
住宅ローンが、
2,500万円。
だから、
3,000万円で売れれば十分。
ではありません。
家の価値が、
3,500万円なら、
3,500万円で売れる可能性を考えます。
反対に、
住宅ローンが、
3,500万円。
だから、
3,500万円で売りたい。
でも、
現在の家の価値が、
3,000万円なら、
購入希望者は、
住宅ローン残高を理由に、
500万円高く買ってくれるわけではありません。
住宅ローンは、
売主様側の事情。
不動産価格は、
市場で決まる価値。
分けて考えます。
そして、
最後に見るのは、
売却価格だけではありません。
3,500万円で売れた。
住宅ローン。
2,500万円。
仲介手数料などの売却費用。
家財処分。
修繕。
測量。
引越し。
税金。
それらを確認して、
最終的に、
いくら残ったのか。
ここです。
私は、
売却タイミングとは、
一番高く売れる日を当てることではないと思っています。
現在の価値。
住宅ローン。
毎月の返済。
維持費。
修繕。
家族の予定。
次の住まい。
そして、
売却後の手取り。
全部を見て、
売主様とご家族にとって、
一番良い時期を考えることです。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験をもとに、
住宅ローンが残っている家についても、
現在の状態から一つずつ確認します。
住宅ローンを見る。
残高を見る。
現在の家の価値を見る。
土地を見る。
建物を見る。
周辺の成約事例を見る。
競合物件を見る。
売却費用を見る。
修繕を見る。
家財を見る。
住み替えを見る。
次の生活を見る。
そして、
最終的に、
いくら残るのかを見る。
一つずつです。
最後に、
「住宅ローンが残っていても売れることが分かって良かった」
「完済まで待たなくて良かった」
「現在の家の価値を早く確認して良かった」
「住宅ローン残高だけで売出価格を決めなくて良かった」
「大きな修繕をする前に相談して良かった」
「住み替え前に手取り額を確認して良かった」
「返済が苦しくなる前に相談して良かった」
「必要のない値下げをしなくて良かった」
「新しい生活のためのお金を残せた」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
FAQ
Q1. 住宅ローンが残っていても、家を売却できますか？
はい。
住宅ローンが残っていても、
家を売却できる可能性があります。
重要なのは、
売却代金などによって、
住宅ローンを完済できるかを確認することです。
まず、
・現在の住宅ローン残高
・現在の査定価格
・想定される成約価格
・仲介手数料などの売却費用
・抵当権抹消などの登記費用
・家財処分費用
・修繕費用
・測量費用
・引越し費用
・税金
・売却後の手取り額
を確認します。
例えば、
査定価格。
3,500万円。
住宅ローン残高。
2,500万円。
売却費用。
150万円。
この場合は、
住宅ローンを完済し、
一定の金額が残る可能性があります。
一方、
査定価格。
2,500万円。
住宅ローン残高。
3,000万円。
売却費用。
150万円。
この場合は、
売却代金だけでは、
住宅ローンを完済できない可能性があります。
住宅ローンが残っているから売れない。
と決めるのではなく、
現在の家の価値と住宅ローン残高を確認し、
どのような方法で売却できるのかを考えることが大切です。
Q2. 住宅ローンを完済してから売却した方がいいですか？
必ずしも、
住宅ローンを完済するまで、
売却を待つ必要はありません。
住宅ローンの残り年数だけでなく、
現在の家の価値。
毎月の返済額。
固定資産税。
管理費や修繕積立金。
今後の修繕費。
住み替え時期。
などを確認して判断します。
例えば、
あと3年間待てば、
住宅ローン残高は減ります。
しかし、
その3年間には、
毎月の住宅ローン返済。
固定資産税。
火災保険。
管理費。
修繕積立金。
建物の維持費。
などが必要です。
また、
建物も3年古くなります。
設備の交換や、
修繕が必要になる可能性もあります。
現在売却した場合。
1年後に売却した場合。
3年後に売却した場合。
それぞれについて、
・住宅ローン残高
・想定される売却価格
・毎月の返済額
・維持管理費
・修繕費
・売却費用
・最終的な手取り額
を比較することが大切です。
完済まで待てば必ず得になる。
今売れば必ず損になる。
ということではありません。
Q3. 住宅ローン残高より査定価格が低い場合は、どうすればいいですか？
住宅ローン残高より、
現在の査定価格が低い場合は、
早めに状況を確認することが大切です。
例えば、
住宅ローン残高。
3,500万円。
査定価格。
3,000万円。
さらに、
売却費用も必要です。
この場合は、
通常の売却だけでは、
住宅ローンを完済できない可能性があります。
まず、
・正確な住宅ローン残高
・現在の査定価格
・実際に売れる可能性がある価格
・売却費用
・不足する可能性がある金額
・利用できる自己資金
・毎月の返済状況
・今後の家計
・金融機関との契約内容
を確認します。
そのうえで、
自己資金を使って完済できるのか。
住み続けて返済を続けるのか。
金融機関へ相談する必要があるのか。
売却方法を見直すのか。
を考えます。
住宅ローン残高より査定価格が低いからといって、
何も確認せずに売却を諦めたり、
返済が苦しくなるまで待ったりしないことが大切です。
選択肢がある段階で、
現在の状況を整理します。
Q4. 今売る場合と数年後に売る場合は、どのように比較すればいいですか？
今売る場合と数年後に売る場合は、
住宅ローン残高だけでなく、
売却までに必要となる費用も含めて比較します。
例えば、
現在売却する場合は、
・現在の査定価格
・現在の住宅ローン残高
・売却費用
・現在の手取り額
・次の住まいに必要な費用
を確認します。
3年間待つ場合は、
・3年間の住宅ローン返済額
・3年後の住宅ローン残高
・固定資産税
・火災保険
・管理費や修繕積立金
・建物の維持管理費
・予定される修繕費
・3年後に想定される建物状態
・家族の生活予定
を確認します。
住宅ローン残高は減っても、
その間に多くの返済や維持費が必要です。
また、
3年後の売却価格が、
現在より高くなるか。
同じなのか。
低くなるのか。
確定はできません。
だから、
住宅ローンが減る金額だけを見るのではなく、
待つ間に支払うお金。
今後の修繕。
住み替え時期。
家族の生活。
まで含めて比較することが重要です。
Q5. 株式会社エルライフでは、住宅ローンが残っている家の売却タイミングから相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、
住宅ローンが残っているから売れない。
完済するまで待つ。
返済が苦しいので安く売る。
と最初から決めるのではなく、
現在の状態から一つずつ確認します。
例えば、
・35年以上の不動産経験を活かした販売戦略
・現在の住宅ローン残高
・住宅ローンの債務者
・連帯債務や連帯保証
・抵当権
・現在の査定価格
・査定額の根拠
・土地と建物の価値
・周辺の成約事例
・現在の競合物件
・毎月の住宅ローン返済額
・ボーナス返済
・固定資産税
・管理費や修繕積立金
・今後の修繕予定
・売却期限
・住み替え予定
・次の住まい
・家財処分費用
・修繕費用
・測量費用
・売却費用
・税金
・最終的な手取り額
まで確認します。
住宅ローン残高と、
不動産の価値を分けて考え、
現在売る場合。
少し待って売る場合。
住み替える場合。
それぞれを比較しながら、
売主様とご家族にとってより良い売却タイミングを考えます。
まとめ
八尾市で住宅ローンが残っている家の売却タイミングを考えるときは、
住宅ローンの残り年数だけで判断しないことが大切です。
まず、
【住宅ローン】
・現在の住宅ローン残高を確認する
・住宅ローンの債務者を確認する
・連帯債務者を確認する
・連帯保証人を確認する
・抵当権を確認する
・毎月の返済額を確認する
・ボーナス返済を確認する
・売却代金で完済できるか確認する
【現在の不動産価値】
・現在の査定価格を確認する
・査定額の根拠を確認する
・土地と建物を分けて評価する
・周辺の成約事例を確認する
・現在の競合物件を確認する
・住宅ローン残高だけで売出価格を決めない
・現在の市場で売れる可能性を確認する
【維持費】
・固定資産税を確認する
・火災保険を確認する
・マンションの管理費を確認する
・修繕積立金を確認する
・駐車場代を確認する
・建物の維持管理費を確認する
・今後の修繕予定を確認する
・設備交換の可能性を確認する
【売却時期】
・現在売った場合を確認する
・1年後に売った場合を確認する
・3年後に売った場合を確認する
・住宅ローン残高の減り方を確認する
・待つ間の返済額を確認する
・待つ間の維持費を確認する
・建物が古くなる影響を確認する
・家族の予定を確認する
・売却期限を確認する
【住み替え】
・次の住まいを確認する
・次の住宅の予算を確認する
・売却を先にするか確認する
・購入を先にするか確認する
・引越し費用を確認する
・新しい住宅の頭金を確認する
・売却後に残す生活資金を確認する
【売却費用・手取り額】
・仲介手数料などの売却費用を確認する
・登記関係費用を確認する
・住宅ローン返済に伴う費用を確認する
・家財処分費用を確認する
・修繕費用を確認する
・測量費用を確認する
・引越し費用を確認する
・税金を確認する
・最終的な手取り額を確認する
ことが重要です。
住宅ローンが残っている家の売却タイミングは、
住宅ローンを完済したとき。
住宅ローン残高が大きく減ったとき。
と単純には決められません。
現在の家の価値。
現在の住宅ローン残高。
毎月の返済。
維持費。
今後の修繕。
住み替え。
家族の生活。
売却費用。
最終的な手取り額。
を確認したうえで、
売主様とご家族にとって、
より良い時期を選ぶことが大切です。
無料相談
株式会社エルライフでは、
・八尾市で住宅ローンが残っている家を売却したい
・住宅ローン返済中でも売れるか知りたい
・住宅ローンを完済するまで待つか迷っている
・現在の住宅ローン残高を確認したい
・現在の家の価値を知りたい
・売却代金で住宅ローンを完済できるか確認したい
・住宅ローン残高が査定価格より多い
・毎月の返済が負担になっている
・ボーナス返済が負担になっている
・住み替えを考えている
・子どもが独立して家が広すぎる
・転勤で家を売却したい
・離婚に伴い家を売却したい
・大きな修繕をする前に相談したい
・今売る場合と数年後に売る場合を比較したい
・売却費用や税金を確認したい
・売却後の手取り額を確認したい
など、
住宅ローンが残っている家の売却に関するご相談を承っています。
35年以上の不動産経験をもとに、
住宅ローン。
抵当権。
土地。
建物。
査定。
価格設定。
販売方法。
維持費。
修繕。
住み替え。
売却費用。
税金。
最終的な手取り額。
まで一つずつ確認し、
売主様とご家族にとってより良い売却タイミングを一緒に考えます。
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株式会社エルライフ
代表：松本 淳一
本社・八尾相談窓口
〒581-0032
大阪府八尾市弓削町三丁目83-2
大阪相談窓口
大阪市淀川区西三国三丁目3-25 2階
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大阪市天王寺区国分町4-1-201
東京相談窓口
東京都千代田区麹町三丁目12番14
麹町駅前HILL-TOPビル7階
このようなお悩みもお気軽にご相談ください
・八尾市で住宅ローンが残った家を売却したい
・住宅ローン返済中の家を売れるか知りたい
・住宅ローンを完済するまで待つか迷っている
・現在の住宅ローン残高を確認したい
・住宅ローンの債務者を確認したい
・連帯債務や連帯保証を確認したい
・売却代金で住宅ローンを完済できるか知りたい
・住宅ローン残高より査定価格が低い
・毎月の住宅ローン返済が苦しい
・住み替え前に手取り額を確認したい
・今売る場合と数年後を比較したい
・大きな修繕をする前に相談したい
・住宅ローン残高だけで価格を決めたくない
・必要のない値下げを避けたい
・売却費用や税金を確認したい
・売却後の手取り額を確認したい
・新しい生活へ少しでも多く残したい
売主様へ
住宅ローンが残っている家を売却するとき、
本当に売れるのか。
住宅ローンを完済してからの方がよいのか。
今売ると損をするのではないか。
不安に思われる方も多いと思います。
住宅ローンが、
あと10年。
あと20年。
残っている。
だから、
完済するまで売れない。
ということではありません。
まず、
現在の住宅ローン残高を確認します。
2,500万円ですか。
3,000万円ですか。
3,500万円ですか。
次に、
現在の家の価値を確認します。
3,500万円で売れる可能性がありますか。
3,000万円ですか。
2,500万円ですか。
この二つの数字を見るところから始めます。
例えば、
現在の査定価格。
3,500万円。
住宅ローン残高。
2,500万円。
売却費用。
150万円。
単純計算では、
850万円程度が残る可能性があります。
この850万円を、
次の住宅の頭金へ使う。
引越しへ使う。
家具や家電へ使う。
生活資金として残す。
住み替えの計画を考えられます。
一方、
査定価格。
2,500万円。
住宅ローン残高。
3,000万円。
売却費用。
150万円。
この場合は、
売却代金だけでは、
住宅ローンを完済できない可能性があります。
だから、
住宅ローンが残っている。
家を売る。
ではありません。
正確な残高を見る。
現在の価値を見る。
売却費用を見る。
完済できるのかを見る。
不足する場合は、
どのような方法があるのかを見る。
一つずつです。
そして、
住宅ローンがもう少し減ってから、
売却しよう。
と思われる方も多いと思います。
例えば、
3年間待つ。
毎月の住宅ローン返済。
12万円。
36か月。
432万円。
その間に、
固定資産税。
火災保険。
マンションなら、
管理費。
修繕積立金。
駐車場代。
戸建てなら、
外壁。
屋根。
給湯器。
水回り。
などの修繕費が必要になる可能性があります。
もちろん、
住宅ローン残高は減ります。
でも、
建物も3年古くなります。
設備も3年古くなります。
家族の生活も変わります。
3年後の不動産価格が、
現在より上がるのか。
同じなのか。
下がるのか。
確定はできません。
だから、
住宅ローン残高が減る金額だけを見て、
待てば得。
今売れば損。
とは判断しません。
現在売った場合。
1年後に売った場合。
3年後に売った場合。
住宅ローン残高。
返済額。
維持費。
修繕費。
想定される売却価格。
売却後の手取り額。
を比較します。
そして、
住宅ローンの返済が、
家計の負担になっている場合は、
特に早めに確認していただきたいと思います。
毎月、
12万円。
15万円。
ボーナス返済もある。
固定資産税もある。
管理費や修繕積立金もある。
生活費も上がっている。
返済が苦しくなってから、
慌てて売る。
売却期限が短くなる。
値下げを急ぐ。
購入希望者の条件へ、
すぐ応じる。
そのような状態は、
できるだけ避けたいと思っています。
まだ、
住宅ローンを支払えている。
まだ、
選択肢がある。
その段階で、
現在の家の価値を確認します。
売るのか。
住み続けるのか。
返済方法を見直すのか。
住み替えるのか。
選択肢を比較します。
そして、
住宅ローン残高が、
現在の家の価値より多い場合も、
何も確認せずに待たないことが大切です。
住宅ローン残高。
3,500万円。
査定価格。
3,000万円。
差額。
500万円。
さらに、
売却費用も必要です。
この状態で、
そのうち住宅ローンが減るから。
と待つ。
毎月の返済が続く。
修繕費が必要になる。
家計が苦しくなる。
それから相談する。
ではなく、
まず、
正確な住宅ローン残高を確認する。
現在の査定価格を確認する。
不足する可能性のある金額を確認する。
自己資金を確認する。
今後の返済を確認する。
必要に応じて、
金融機関へ相談する。
早い段階で、
現在地を確認します。
そして、
住宅ローン残高と、
家の価値を一緒にしないことも大切です。
住宅ローン残高。
3,500万円。
だから、
3,500万円以上で売りたい。
そのお気持ちは分かります。
でも、
購入希望者が見るのは、
売主様の住宅ローン残高ではありません。
土地。
建物。
築年数。
駅距離。
道路。
駐車場。
学校区。
日当たり。
管理状態。
修繕履歴。
周辺の成約事例。
現在の競合物件。
です。
反対に、
住宅ローン残高が、
1,500万円。
だから、
2,500万円で売れれば十分。
とも限りません。
現在の価値が、
3,500万円なら、
3,500万円で売れる可能性を考えます。
住宅ローンが少ないからという理由で、
安く売る必要はありません。
住宅ローン。
1,500万円。
売却価格。
2,500万円。
でも、
本来は、
3,000万円。
3,200万円。
3,500万円。
で売れる可能性があった。
500万円。
800万円。
1,000万円。
違う可能性があります。
だから、
住宅ローンは、
完済できるかを考えるために見る。
売出価格は、
不動産の価値を見て決める。
分けて考えます。
また、
大きな修繕をする前にも、
一度相談していただきたいと思います。
外壁。
150万円。
屋根。
100万円。
給湯器。
30万円。
水回り。
200万円。
合計。
480万円。
その480万円を使えば、
480万円以上高く売れるのでしょうか。
近い将来、
売却する予定があるなら、
現在の状態で売る。
一部だけ修繕する。
必要な修繕をして売る。
それぞれを比較します。
修繕へ使った金額以上に、
売却後の手取り額が増えるのかを見る。
そこが重要です。
そして、
住み替えを考えている場合は、
次の家を先に決める前に、
現在の家の価値を確認します。
住宅ローンはいくら残っているのか。
売却費用はいくらかかるのか。
売却後にいくら残るのか。
次の住宅の頭金へいくら使えるのか。
引越しや家具へいくら必要なのか。
生活資金をいくら残すのか。
ここが分かれば、
次の住まいの予算も考えやすくなります。
住宅ローンが残っている家の売却タイミングで、
最後に大切なのは、
家がいくらで売れたかだけではありません。
住宅ローンを、
いくら返済したのか。
仲介手数料などの売却費用へ、
いくら使ったのか。
登記費用へ、
いくら使ったのか。
家財処分へ、
いくら使ったのか。
修繕へ、
いくら使ったのか。
測量へ、
いくら使ったのか。
引越しへ、
いくら使ったのか。
税金を確認し、
新しい生活へ、
最終的にいくら残ったのか。
私は、
ここを一番大切にしています。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験を活かし、
住宅ローンが残っている家についても、
現在の状態から一つずつ確認します。
住宅ローンを見る。
残高を見る。
債務者を見る。
抵当権を見る。
現在の家の価値を見る。
土地を見る。
建物を見る。
周辺の成約事例を見る。
競合物件を見る。
毎月の返済を見る。
維持費を見る。
修繕を見る。
住み替えを見る。
売却費用を見る。
税金を見る。
そして、
新しい生活へ、
最終的にいくら残るのかを見る。
一つずつです。
最後に、
「住宅ローンが残っていても売れることが分かって良かった」
「完済まで何年も待たなくて良かった」
「現在の家の価値を早く確認して良かった」
「住宅ローン残高だけで売出価格を決めなくて良かった」
「返済が苦しくなる前に相談して良かった」
「大きな修繕をする前に相談して良かった」
「住み替え前に手取り額を確認して良かった」
「必要のない値下げをしなくて良かった」
「新しい生活のためのお金を残せた」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
