結論
準備ができていなくても、相談して大丈夫です。
任意売却や住宅ローンの相談で、「何を話せばいいのか分からない」「専門用語も分からない」「うまく説明できる自信がない」と不安になる方は少なくありません。
でも、相談する側が上手に説明する必要はありません。
書類があれば、こちらで確認します。分からないことは「分かりません」で構いません。そこから一緒に調べればいいのです。
そして、相談するときには、こちらから次の5つを聞いてください。
- 私は今、どの段階ですか
- 売ったらいくらで、いくら残りますか
- それは、誰が決めることですか
- 売らない選択肢はありますか
- 今日、私は何をすればいいですか
この5つが分かれば、相談した意味があります。
はじめに
住宅ローンの相談に行こうと思っても、なかなか電話できない。
「何を聞かれるんだろう」
「ちゃんと説明できるかな」
「書類が揃っていない」
「相談したら、その場で家を売ることになるのではないか」
そんな不安から、何週間、何ヶ月と時間が過ぎてしまうことがあります。
でも、相談は試験ではありません。
専門用語を知っている必要もありませんし、事情を順序立てて説明できる必要もありません。
むしろ、何が分からないのかも含めて整理するのが、相談を受ける側の仕事です。
何を持っていけばいいのか
すべて揃っていなくても構いません。あるものだけ持ってきてください。
特に確認したいのは、次の3つです。
- 金融機関や裁判所から届いた通知
- 住宅ローンの返済予定表
- 住宅ローンの契約書
通知については、できれば**封筒も一緒に残してください。**いつ、どのような方法で届いたのかが重要になる場合があります。
ほかに、固定資産税の納税通知書、登記事項証明書、他の借入の明細、マンションであれば管理費や修繕積立金の滞納額が分かる書類などがあれば、より具体的に整理できます。
ただし、「捨ててしまった」「どこにあるか分からない」でも相談できます。
必要なものは、その後に確認すれば大丈夫です。
無料相談では、何を聞かれるのか
難しい質問をされるわけではありません。
まず確認するのは、今、何が起きているのかです。
いつ頃から住宅ローンの返済が難しくなったのか。何ヶ月くらい滞納しているのか。どのような通知が届いているのか。金融機関とは連絡を取っているのか。
次に、住宅ローンについて確認します。
借入先、残債、保証会社、そしてご本人が債務者なのか、連帯債務者なのか、連帯保証人なのか。
さらに、不動産の名義、共有者の有無、現在住んでいる人、住宅ローン以外の借入、税金や管理費の滞納、差押えの有無などを確認します。
そして最後に大切なのが、**「これからどうしたいのか」**です。
住み続けたいのか。売却して整理してもいいのか。子どもの学校は変えたくないのか。できるだけ今の地域に住みたいのか。
住宅ローンだけを見ても、その方にとって一番いい方法は決まりません。
「分かりません」で大丈夫です
「残債はいくらですか」
分からなければ、「分かりません」で構いません。
「連帯保証人はいますか」
分からなければ、それも「分かりません」で大丈夫です。
「この通知は何ですか」
分からないから、相談に来ているのです。
分からないことを恥ずかしがる必要はありません。
書類を確認して、金融機関に問い合わせて、一つずつ事実を埋めていけばいいのです。
言いにくいことほど、最初に伝えてください
ここだけはお願いがあります。
言いにくいことほど、できるだけ最初にお話しください。
たとえば、
- 他の不動産会社にも相談している
- すでにどこかと契約している
- カードローンで住宅ローンを払っている
- 税金も滞納している
- マンションの管理費も滞納している
- 家族にはまだ話していない
- 住宅ローン以外にも借金がある
こうしたことです。
責めるために聞くのではありません。
後になって新しい債権者や差押えが分かると、配分や交渉を最初から組み直さなければならない場合があります。
住宅ローンの問題では、時間そのものが選択肢の数です。
だからこそ、最初に分かっていることを全部出していただいたほうが、結果的に相談者のためになります。
こちらから聞いてほしい5つの質問
相談は、説明を聞くだけの場所ではありません。
相談する側からも、質問してください。
1．「私は今、どの段階ですか」
これが最初です。
督促の段階なのか。期限の利益を喪失しているのか。代位弁済まで進んでいるのか。競売の申立てが始まっているのか。
現在地が分からなければ、残された時間も分かりません。
「まだ大丈夫ですよ」だけではなく、なぜ大丈夫なのか、何を根拠にそう判断しているのかまで聞いてください。
2．「売ったらいくらで、いくら残りますか」
売却するかどうかを決める前に、数字を確認します。
家はいくらくらいで売れそうなのか。住宅ローンはいくら残っているのか。税金や管理費などの滞納はあるのか。
その結果、完済できるのか、残債が出るのか。
調べることと、売ることは別です。
まず数字を出してから判断すればいいのです。
3．「それは、誰が決めることですか」
これは、とても大切な質問です。
任意売却では、不動産会社だけで決められないことがたくさんあります。
売却価格、抵当権の解除、費用の配分、引越し費用、残った債務の返済方法などは、債権者等との協議や承諾が必要になります。
「引越し代は出ます」
「必ず任意売却できます」
「この金額で売れます」
と言い切られた場合は、
「それは、誰が決めるのですか」
と聞いてください。
4．「売らない選択肢はありますか」
任意売却の相談に行ったからといって、任意売却が答えとは限りません。
滞納の初期であれば、金融機関との相談によって返済方法を見直せる場合もあります。
家族からの援助や借り換えなど、別の方法を検討できるケースもあります。
逆に、すでに手続きが進み、売却を検討したほうがいい場合もあります。
大切なのは、最初から結論を決めないことです。
5．「今日、私は何をすればいいですか」
相談が終わったとき、次の行動が一つ分かっている状態にしてください。
金融機関に電話する。
残債証明を取る。
家族と話す。
裁判所から届いた書類を確認する。
税金の滞納額を役所に確認する。
何でも構いません。
「では、また連絡します」で終わるのではなく、今日から何をするのかまで確認してください。
相談したからといって、依頼ではありません
ここは知っておいてください。
相談と依頼は別です。
相談したからといって、その会社に売却を任せる必要はありません。
不動産の売却を正式に依頼する場合には、媒介契約を締結します。
ですから、相談だけで持ち帰っても構いません。複数の会社に相談して比較しても構いません。
「今日決めてください」
「今契約しないと間に合いません」
と言われた場合、本当にその日の契約が必要なのか、理由を確認してください。
急いでいることと、急がされることは別です。
費用について
株式会社エルライフへのご相談は無料です。
任意売却では、仲介手数料や登記に関する費用などを売却代金から配分する形で進められることがあります。
そのため、手元にまとまった現金がなくても進められるケースがあります。
ただし、何をどこまで売却代金から配分できるかは、債権者等との協議・承諾によります。
最初から「全部無料です」「必ず費用はかかりません」と断定できるものではありません。
専門用語が分からなくても大丈夫です
期限の利益の喪失。
代位弁済。
求償権。
配分表。
抵当権。
普段の生活では使わない言葉ばかりです。
知らなくて当然です。
専門用語を並べて説明した気になっているのではなく、相談者が理解できる言葉に置き換えて説明することが、相談を受ける側の仕事だと私たちは考えています。
分からなければ、何度でも聞いてください。
いきなり不動産会社に相談しなくても構いません
不動産会社に相談すること自体が不安な方は、公的な相談窓口から始めても構いません。
各市区町村には、生活困窮者自立支援制度に基づく相談窓口があります。
大阪市では各区に相談窓口が設けられています。
住まいや生活、仕事、家計などを含めて相談できます。
「どこに相談したらいいか分からない」という段階なら、公的な窓口から始めることも一つの方法です。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、株式会社エルライフだけで決めることはできません。
- 任意売却に応じてもらえるか
- 売却価格
- 抵当権を解除してもらえるか
- 引越し費用を確保できるか
- 売却後の残債をどのように返済するか
- 税金等の差押え解除
- 買主がいつ現れるか
- 法的整理が必要かどうか
- 税務上どのように扱われるか
債権者、金融機関、役所、買主など、それぞれ判断する立場があります。
法律上の判断は弁護士、税務は税理士など、専門家の領域もあります。
だからこそ、「何でもできます」とは申し上げません。
できることと、できないことを分けて説明することが大切だと考えています。
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、「不動産会社だから家を売る」というところから始めません。
最初に考えるのは、
「この方にとって、最終的に何が一番いいのか」
です。
家を売れば、住宅ローンはいくら残るのか。
税金の問題はあるのか。
法的な整理は必要なのか。
次に住む場所はどうするのか。
そして、売却した後の生活は成り立つのか。
そこまで見たうえで考えます。
確認した結果、売却しないほうがいい場合もあります。
そのときは、そうお伝えします。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ異なる専門分野を持つ人がいます。
社員ではありません。
案件を回すためだけの紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考える、チーム・仲間という関係です。
住宅ローンの問題は、不動産だけで終わらないことがあります。
債務、離婚、相続、税金、登記。
やっと相談に来られた方が、そのたびに別々の窓口へ行き、最初から同じ話を繰り返す。
私たちは、できるだけその負担を減らしたいと考えています。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、その法的な判断をするのは弁護士です。
まず、不動産を整理した場合に実際にいくら債務が残るのかを確認する。
今後の収入や生活を確認する。
そのうえで、必要であれば弁護士と法的整理を検討する。
売却ありき、自己破産ありき、リースバックありきで結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
※以下は特定の相談者の実例ではなく、一般的に起こり得るケースです。
ケース1 うまく説明できるか不安だった
何を話せばいいか分からず、相談をためらっていた。持っている書類を確認しながら、一つずつ状況を整理するところから始めるケースです。
ケース2 後から別の滞納が分かった
住宅ローンだけだと思っていたところ、税金やマンション管理費などの滞納も確認され、整理すべき相手が増えるケースです。
ケース3 売却しない方向も検討できた
数字と現在の段階を確認した結果、すぐに売却を決めず、ほかの方法を検討できるケースもあります。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
相談に来られる方の多くが、入口で緊張されています。
「うまく説明できないのですが」
と最初におっしゃる方も少なくありません。
でも、説明していただかなくて大丈夫です。
私のほうから質問します。
書類を持ってきていただければ、そこに何が書かれているのかを確認します。
それが私たちの仕事です。
期限の利益の喪失、代位弁済、求償権。
普通に生活していて使う言葉ではありません。
分からなくて当然です。
むしろ、専門用語のまま説明して、相談者が分からないまま帰ってしまったなら、説明する側の問題だと私は思っています。
一つだけお願いがあります。
言いにくいことほど、最初に教えてください。
他社にも相談している。
カードローンでも借りている。
税金も滞納している。
家族にはまだ話していない。
ほかにも借金がある。
どれも、責めるために聞くのではありません。
後から分かると、もう一度整理し直さなければならず、時間を失うからです。
そして、住宅ローンの問題では、時間が選択肢の数になります。
もう一つ。
相談は依頼ではありません。
その場で決める必要はありませんし、複数の会社に相談して比較されても構いません。
この記事に書いた5つの質問を、どこの会社でもいいので聞いてみてください。
答え方を聞けば、その担当者が何を見ているのか、かなり分かると思います。
大事なのは、どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのかということです。
よくあるご質問
Q1．何も準備できていませんが、相談できますか。
はい。**手ぶらでも相談できます。**書類がある場合は、あるものだけお持ちください。
Q2．うまく説明できる自信がありません。
大丈夫です。こちらから必要なことをお聞きします。分からないことは「分かりません」で構いません。
Q3．相談すると、依頼しなければなりませんか。
いいえ。**相談と依頼は別です。**正式に売却を依頼する場合には、媒介契約を締結します。
Q4．複数の会社に相談してもいいですか。
構いません。むしろ、契約する前に説明や考え方を比較してください。
Q5．費用はかかりますか。
株式会社エルライフへの**ご相談は無料です。**任意売却に必要な費用を売却代金から配分できる場合がありますが、債権者等との協議・承諾によります。
Q6．家族に知られずに相談できますか。
相談だけであれば可能です。ただし、実際に手続きを進める場合、共有者、連帯債務者、連帯保証人など関係者への確認や同意が必要になることがあります。
まとめ
- 準備ができていなくても相談できる
- うまく説明できなくても大丈夫
- 書類があれば、相談を受ける側が確認する
- 特に持っていきたいのは、通知・返済予定表・住宅ローン契約書
- 分からないことは「分かりません」で構わない
- 言いにくいことほど最初に伝える
- 「今どの段階か」を確認する
- 売ったらいくらで、いくら残るのかを確認する
- 「それは誰が決めるのか」を聞く
- 売らない選択肢も確認する
- 最後に「今日何をすればいいか」を聞く
- 相談と依頼は別
- その場で契約する必要はない
- どこの会社かだけではなく、誰を味方につけるかを見る
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