結論
八尾市で住宅ローンが残っている家を売却するとき、売出価格を住宅ローン残高だけで決めないことが大切です。
例えば、
住宅ローン残高。
2,000万円。
だから、
2,500万円で売れれば十分。
ではありません。
現在の家が、
3,200万円。
3,300万円。
3,500万円。
で売れる可能性があるなら、
住宅ローンが2,000万円だからという理由で、
2,500万円で売る必要はありません。
反対に、
住宅ローン残高。
3,500万円。
だから、
3,500万円以上で売りたい。
そのお気持ちは、
よく分かります。
しかし、
現在の市場価値が、
3,000万円前後なら、
住宅ローン残高を理由に、
購入希望者が、
500万円高く購入してくれるわけではありません。
住宅ローン残高は、
売却代金で完済できるのかを見る数字。
売出価格は、
現在の不動産価値をもとに考える数字。
分けて考えます。
価格設定では、
□ 現在の住宅ローン残高
□ 土地の価値
□ 建物の価値
□ 築年数
□ 道路条件
□ 駅距離
□ 学校区
□ 駐車場
□ 日当たり
□ 管理状態
□ 修繕履歴
□ 実際の成約事例
□ 現在販売されている競合物件
□ 売却期限
□ 想定する購入希望者
□ 売却費用
□ 最終的な手取り額
まで確認します。
そして、
非常に大切なのが、
「査定価格」
「売出価格」
「成約価格」
を、
同じものだと思わないことです。
査定価格。
3,300万円。
売出価格。
3,480万円。
購入申込み。
3,350万円。
最終成約価格。
3,400万円。
ということもあります。
反対に、
査定価格。
3,300万円。
売出価格。
3,800万円。
問い合わせがない。
3,600万円。
3,400万円。
3,200万円。
と値下げして、
最終的に3,100万円。
という可能性もあります。
だから、
高く売りたいから、
とにかく高い価格を付ける。
ではありません。
購入希望者の反応を見ながら価格交渉できる余地を残し、それでも市場から離れすぎない価格を設定することが重要です。
「住宅ローンが残っています。いくらで売り出せばいいですか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、
このようなご相談があります。
「八尾市の家を売却したいです」
「住宅ローンが2,500万円残っています」
「最低でも2,500万円以上で売らないといけません」
「住宅ローン残高に500万円足して売り出せばいいですか？」
「査定額が会社によって違います」
「一番高い査定額を売出価格にすればいいですか？」
「最初は高めから売り出した方がいいですか？」
「問い合わせがなければ値下げした方がいいですか？」
「100万円下げれば売れますか？」
「購入希望者から200万円下げてほしいと言われました」
「いくらまでなら下げてもいいですか？」
住宅ローンが残っていると、
どうしても、
住宅ローン残高。
を中心に考えてしまいます。
でも、
購入希望者から見れば、
売主様の住宅ローンが、
1,000万円残っているのか。
2,000万円残っているのか。
3,000万円残っているのか。
それによって、
家の価値が変わるわけではありません。
購入希望者が見るのは、
その家に、
いくらの価値を感じるのか。
です。
だから、
住宅ローン残高と、
売出価格を分けて考えます。
① 価格設定｜住宅ローン残高から売出価格を決めない
これは、
非常に大切です。
例えば、
住宅ローン残高。
2,000万円。
売却費用。
150万円。
新しい生活のために、
500万円残したい。
だから、
2,650万円で売りたい。
売主様側の計算としては、
分かります。
でも、
現在の家が、
3,300万円で売れる可能性があるなら、
2,650万円で売る必要はありません。
差額。
650万円。
毎月5万円貯めても、
130か月。
10年以上です。
反対に、
住宅ローン残高。
3,500万円。
売却費用。
150万円。
だから、
3,650万円以上で売りたい。
でも、
現在の市場価値。
3,000万円前後。
この場合、
3,650万円という価格設定が、
市場で受け入れられるとは限りません。
だから、
住宅ローン残高を見る。
そして、
現在の市場価値を見る。
二つを並べます。
住宅ローン残高より、
市場価値が高いのか。
低いのか。
売却費用まで含めて、
完済できるのか。
不足する可能性があるのか。
を確認します。
住宅ローン残高は売却できる条件を確認するための数字。売出価格は不動産市場を見て決める数字です。
② 価格設定｜売出価格と成約価格を分けて考える
売出価格。
3,500万円。
だから、
3,500万円で売れる。
とは限りません。
売出価格とは、
販売を開始するときの価格です。
そこから、
購入希望者が現れます。
例えば、
3,500万円で販売開始。
購入希望者から、
3,350万円なら購入したい。
という申込みが入る。
ここから、
価格交渉です。
3,350万円で売るのか。
3,400万円なら売るのか。
3,450万円なら売るのか。
条件も含めて交渉します。
だから、
最初から、
最低希望価格で売り出してしまうと、
価格交渉の余地がなくなる場合があります。
例えば、
売主様として、
3,300万円以上なら検討できる。
現在の市場価値も、
3,300万円前後。
だから、
最初から3,300万円。
ではなく、
競合物件。
購入希望者の動き。
売却期限。
物件の特徴。
を確認し、
3,380万円。
3,480万円。
など、
どの価格から販売を始めるのがよいのかを検討します。
ただし、
高く売りたいから、
4,000万円。
というように、
市場から大きく離れれば、
問い合わせそのものが減る可能性があります。
高すぎず、安すぎず、価格交渉の余地も考えた価格設定が重要です。
③ 価格設定｜売出価格ではなく実際の成約事例を見る
価格設定をするとき、
現在販売されている物件を見ることは、
大切です。
でも、
それだけではありません。
例えば、
近くで、
3,800万円。
3,600万円。
3,500万円。
の家が販売されている。
だから、
自分の家も、
3,600万円くらい。
本当に、
そうでしょうか。
3,800万円の家が、
半年間売れていないかもしれません。
3,600万円の家も、
まだ売れていないかもしれません。
販売中の価格は、
売主様が希望している価格です。
実際に、
その価格で売れたとは限りません。
だから、
実際の成約事例も確認します。
例えば、
同じ地域。
似た土地面積。
似た建物面積。
似た築年数。
似た道路条件。
似た駅距離。
似た駐車場条件。
その物件が、
実際にいくらで成約したのか。
を確認します。
ただし、
同じ八尾市でも、
駅。
道路。
土地の形。
築年数。
建物状態。
日当たり。
駐車場。
などによって、
価格は変わります。
だから、
一つの成約事例だけで、
価格を決めません。
複数の事例を比較します。
④ 価格設定｜売却期限によって価格戦略を変える
価格設定では、
いつまでに売りたいのか。
も重要です。
例えば、
売却期限。
特にない。
できるだけ高く売りたい。
この場合は、
少し時間をかけながら、
購入希望者を探せる可能性があります。
一方、
3か月以内に売りたい。
次の住宅購入が決まっている。
転勤日が決まっている。
住宅ローン返済が厳しくなっている。
など、
売却期限がある場合。
同じ価格戦略にはできません。
だから、
価格を決める前に、
確認します。
いつまでに売りたいですか。
なぜ、
その時期までに売る必要がありますか。
売れなかった場合、
どうなりますか。
価格を優先しますか。
期限を優先しますか。
例えば、
3,500万円で売れる可能性はある。
でも、
6か月程度かかる可能性がある。
3,300万円なら、
購入希望者の範囲が広がる可能性がある。
どちらを選ぶのか。
これは、
売主様によって違います。
高く売ることだけではなく、売却期限とのバランスを考えて価格設定することが大切です。
⑤ 価格設定｜値下げする前に原因を確認する
販売開始。
1か月。
問い合わせ。
ほとんどない。
では、
100万円下げましょう。
私は、
その前に、
確認したいことがあります。
・広告写真はどうか
・間取り図は分かりやすいか
・物件の魅力は伝わっているか
・土地の特徴は伝わっているか
・建物の特徴は伝わっているか
・修繕履歴は掲載されているか
・現在の競合物件はいくらか
・問い合わせ件数は何件か
・内覧件数は何件か
・内覧した方は何と言っているか
・購入を見送った理由は何か
・価格帯による検索条件から外れていないか
を確認します。
価格が原因なら、
価格調整を考えます。
でも、
広告が原因なのに、
100万円下げる。
写真が原因なのに、
100万円下げる。
物件の魅力が伝わっていないのに、
200万円下げる。
それでは、
売主様のお金で、
販売方法の問題を解決することになります。
100万円。
毎月5万円貯めても、
20か月。
約1年8か月です。
300万円なら、
60か月。
5年です。
だから、
値下げは、
簡単に決めません。
価格を下げる前に、価格以外で改善できることがないのかを確認します。
高く売るための注意点
価格設定で、
特に注意したいのが、
購入希望者へ、
売主様の最低希望価格を伝えないことです。
例えば、
売出価格。
3,500万円。
売主様としては、
3,300万円までなら、
検討できる。
その情報を、
最初から購入希望者へ、
「3,300万円までなら下げられます」
と伝えたら、
どうなるでしょうか。
購入希望者からすれば、
3,500万円で購入する理由が、
少なくなります。
さらに、
「住宅ローンが3,000万円残っています」
「3,100万円あれば住宅ローンを完済できます」
「今月中に売りたいです」
「返済が大変です」
という情報も、
価格交渉に影響する可能性があります。
購入希望者へ伝えるのは、
不動産についての正確な情報。
一方、
住宅ローン残高。
最低希望価格。
値下げ可能額。
売却を急ぐ事情。
などは、
売主様側の交渉情報です。
そして、
購入希望者から、
300万円下げてほしい。
と言われても、
すぐに応じません。
なぜ300万円なのか。
確認します。
リフォーム費用ですか。
設備交換ですか。
住宅ローンの借入上限ですか。
競合物件との比較ですか。
単純な価格交渉ですか。
そして、
購入価格だけではなく、
住宅ローン事前審査。
手付金。
家財。
修繕。
測量。
設備。
引渡し時期。
売主様側の追加負担。
まで確認します。
売却全体を見ながら判断することが重要
住宅ローンが残っている家の価格設定では、
売出価格だけを見てはいけません。
最終的な手取り額まで見ます。
例えば、
購入希望者A。
3,500万円。
ただし、
家財全部撤去。
修繕。
測量。
設備交換。
売主様負担。
250万円。
購入希望者B。
3,400万円。
家財一部残置可能。
現況購入。
修繕不要。
測量不要。
売主様の追加負担。
ほとんどなし。
価格だけなら、
A。
3,500万円。
B。
3,400万円。
Aの方が、
100万円高い条件です。
でも、
A。
3,500万円－250万円。
3,250万円。
B。
3,400万円。
この条件だけで比較すると、
Bの方が、
150万円多く残る可能性があります。
さらに、
住宅ローンを返済します。
仲介手数料などの売却費用。
登記関係費用。
引越し費用。
税金。
なども確認します。
だから、
価格設定とは、
高い数字を付けることではありません。
販売開始価格。
想定成約価格。
値下げの考え方。
価格交渉。
購入条件。
売却費用。
住宅ローン。
最終的な手取り額。
まで、
一本につなげて考えます。
売出価格ではなく、最後に売主様へいくら残るのか。ここから逆算して売却全体を見ることが重要です。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、
不動産売却に携わる中で、
住宅ローンが残っている家の価格について、
よく聞かれます。
「住宅ローンが2,500万円残っています。いくらで売り出せばいいですか？」
私は、
住宅ローン残高だけでは、
売出価格を決めません。
まず、
現在の家の価値を見ます。
土地を見る。
建物を見る。
道路を見る。
駅距離を見る。
学校区を見る。
駐車場を見る。
日当たりを見る。
築年数を見る。
管理状態を見る。
修繕履歴を見る。
成約事例を見る。
競合物件を見る。
一つずつです。
住宅ローン。
2,000万円。
だから、
2,500万円で売れれば十分。
でも、
現在の家が、
3,300万円で売れる可能性がある。
それなら、
なぜ、
2,500万円で売るのでしょうか。
差額。
800万円です。
毎月5万円貯めても、
160か月。
13年以上です。
住宅ローンが少ないから、
安く売ってよい。
ではありません。
反対に、
住宅ローン。
3,500万円。
だから、
3,500万円以上で売りたい。
そのお気持ちは、
よく分かります。
でも、
現在の家の価値が、
3,000万円前後。
購入希望者は、
売主様の住宅ローンが、
3,500万円残っているから、
500万円高く買います。
とは、
なかなかなりません。
だから、
住宅ローンを見る。
現在の家の価値を見る。
分けます。
そして、
査定価格。
売出価格。
成約価格。
これも、
分けます。
査定価格。
3,300万円。
だから、
3,300万円で売り出す。
とも限りません。
現在の競合。
購入希望者。
売却期限。
物件の特徴。
価格交渉。
を見ながら、
販売開始価格を考えます。
例えば、
3,300万円前後での成約を想定する。
だから、
3,480万円から販売を始める。
購入希望者から、
3,300万円の申込み。
こちらから、
3,400万円ならどうですか。
と交渉する。
そのような方法もあります。
でも、
高く売りたいから、
4,000万円。
これは、
違います。
市場から離れすぎれば、
問い合わせが来ない。
内覧がない。
時間だけが経つ。
そして、
3,800万円。
3,600万円。
3,400万円。
3,200万円。
と、
何度も値下げする。
購入希望者から、
また下がるのではないか。
何か問題があるのではないか。
と思われる可能性もあります。
だから、
高すぎてもいけない。
安すぎてもいけない。
ここが、
価格設定の難しいところです。
そして、
私は、
販売中の物件価格だけではなく、
実際の成約事例を見ます。
近所で、
3,800万円。
3,600万円。
3,500万円。
で売り出している。
だから、
3,600万円。
ではありません。
その3,800万円の家。
売れていますか。
何か月販売していますか。
値下げしていますか。
実際に、
似た家はいくらで成約していますか。
ここを見ます。
売出価格は、
売主様の希望価格。
成約価格は、
売主様と購入希望者が、
最終的に合意した価格。
違います。
だから、
成約を見る。
競合を見る。
両方です。
そして、
売却期限を見る。
いつまでに売りたいですか。
3か月ですか。
6か月ですか。
1年でも大丈夫ですか。
次の家は決まっていますか。
住宅ローンの返済は問題ありませんか。
価格を優先しますか。
期限を優先しますか。
売主様によって、
答えは違います。
だから、
同じ家でも、
価格戦略が変わることがあります。
そして、
販売を始めた。
問い合わせがない。
では、
100万円下げましょう。
私は、
その前に、
確認します。
写真は。
間取り図は。
広告は。
物件の魅力は。
修繕履歴は。
競合物件は。
問い合わせ件数は。
内覧件数は。
見送った理由は。
価格が原因なら、
価格を考えます。
でも、
広告が原因なのに、
100万円下げる。
写真が原因なのに、
200万円下げる。
販売方法が原因なのに、
300万円下げる。
それでは、
売主様のお金で、
販売方法の問題を解決することになります。
100万円。
200万円。
300万円。
簡単に言える金額ではありません。
だから、
値下げする前に、
値下げ以外にできることがないのかを見る。
一つずつです。
そして、
購入希望者から、
300万円下げてください。
と言われた。
すぐに、
分かりました。
とは答えません。
なぜ300万円ですか。
住宅ローンの事前審査は。
手付金は。
家財は。
修繕は。
測量は。
設備は。
引渡しは。
確認します。
3,500万円の申込み。
でも、
売主様側の追加負担。
250万円。
3,400万円の申込み。
でも、
現況。
追加負担なし。
どちらが、
高いのでしょうか。
私は、
売買価格だけでは見ません。
最後に残る金額を見ます。
住宅ローンを返済する。
売却費用を支払う。
必要な費用を支払う。
税金を確認する。
そして、
新しい生活へ、
いくら残るのか。
ここです。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験を活かし、
住宅ローンが残っている家についても、
住宅ローンが2,500万円だから、
2,500万円以上で売りましょう。
一番高い査定額で売り出しましょう。
高く売りたいから、
とりあえず高い価格を付けましょう。
問い合わせがないから、
100万円下げましょう。
購入希望者が300万円下げてほしいと言っているから、
下げましょう。
とは、
簡単に判断しません。
住宅ローンを見る。
土地を見る。
建物を見る。
成約事例を見る。
競合物件を見る。
売却期限を見る。
査定価格を見る。
売出価格を見る。
問い合わせを見る。
内覧を見る。
価格交渉を見る。
購入条件を見る。
売却費用を見る。
そして、
住宅ローンを返済したあと、
新しい生活へ、
最終的にいくら残るのかを見る。
一つずつです。
最後に、
「住宅ローン残高だけで価格を決めなくて良かった」
「最初から安く売り出さなくて良かった」
「高すぎる価格を付けなくて良かった」
「売出価格と成約価格の違いを知って良かった」
「販売中の価格だけでなく成約事例を確認して良かった」
「売却期限まで考えて価格を決めて良かった」
「問い合わせが少ないからとすぐ値下げしなくて良かった」
「最低希望価格を購入希望者へ伝えなくて良かった」
「300万円を簡単に下げなくて良かった」
「購入申込みを価格だけで決めなくて良かった」
「住宅ローンを返済しても新しい生活のためのお金を残せた」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける価格設定と売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
FAQ
Q1. 住宅ローンが残っている家の売出価格は、どのように決めればいいですか？
売出価格は、
住宅ローン残高だけではなく、
現在の不動産価値を確認して決めます。
例えば、
住宅ローン残高。
2,000万円。
だから、
2,500万円で売れればよい。
とは限りません。
現在の市場で、
3,200万円前後で売れる可能性があるなら、
その価値を基準に考えます。
反対に、
住宅ローン残高。
3,500万円。
だから、
3,500万円以上で売りたい。
と思っても、
現在の市場価値が、
3,000万円前後であれば、
住宅ローン残高だけを理由に、
高い価格で売れるとは限りません。
売出価格を決めるときは、
・土地の価値
・建物の価値
・築年数
・道路条件
・駅までの距離
・学校区
・駐車場
・日当たり
・管理状態
・修繕履歴
・周辺の成約事例
・現在の競合物件
・売却期限
・価格交渉の余地
などを確認します。
住宅ローン残高は、
売却代金で完済できるかを確認する数字です。
売出価格は、
現在の不動産価値を確認して決める数字です。
この二つを分けて考えることが大切です。
Q2. 査定価格を、そのまま売出価格にすればいいですか？
査定価格を、
そのまま売出価格にするとは限りません。
査定価格。
売出価格。
成約価格。
この三つは、
それぞれ違います。
査定価格は、
不動産会社が、
成約事例。
土地や建物の状態。
競合物件。
などを確認し、
売却できる可能性を検討した価格です。
売出価格は、
実際に販売を始める価格です。
成約価格は、
購入希望者との交渉を経て、
最終的に売買契約が成立した価格です。
例えば、
査定価格。
3,300万円。
売出価格。
3,480万円。
購入申込み。
3,300万円。
最終成約価格。
3,400万円。
ということもあります。
反対に、
査定価格。
3,300万円。
売出価格。
3,800万円。
問い合わせがない。
何度も値下げする。
最終的に、
3,100万円で成約。
という可能性もあります。
査定価格だけを見るのではなく、
売却期限。
競合物件。
購入希望者の動き。
価格交渉の余地。
まで確認して、
売出価格を決めることが大切です。
Q3. 高めの価格から売り出した方が、高く売れますか？
少し高めの価格から、
購入希望者の反応を見る方法はあります。
ただし、
市場価格から大きく離れた価格を設定すると、
問い合わせが少なくなる可能性があります。
例えば、
3,300万円前後での成約が想定される家を、
3,480万円から販売する。
この場合は、
購入希望者との価格交渉も考えながら、
販売できる可能性があります。
一方、
同じ家を、
4,000万円から販売する。
市場価格から大きく離れていれば、
購入希望者の検索条件から外れたり、
ほかの物件へ流れたりする可能性があります。
その結果、
4,000万円。
3,800万円。
3,600万円。
3,400万円。
と何度も値下げすることになります。
長期間売れ残ることで、
購入希望者から、
また値下げされるのではないか。
何か問題があるのではないか。
と思われる可能性もあります。
高く売るためには、
高い価格を付けることではなく、
購入希望者が検討できる範囲の中で、
売主様にとって有利な価格を設定することが大切です。
Q4. 問い合わせが少ない場合は、すぐに値下げした方がいいですか？
問い合わせが少ないからといって、
すぐに値下げする必要はありません。
まず、
なぜ問い合わせが少ないのかを確認します。
例えば、
・広告写真が暗い
・間取り図が分かりにくい
・物件情報が少ない
・土地や建物の魅力が伝わっていない
・修繕履歴が掲載されていない
・競合物件が増えている
・検索されやすい価格帯から外れている
・内覧できる日時が少ない
・販売方法が十分ではない
などの可能性があります。
また、
問い合わせはあるけれど、
内覧につながらない。
内覧はあるけれど、
購入申込みにつながらない。
という場合もあります。
どの段階で止まっているのかによって、
対策は変わります。
広告を見直す。
写真を見直す。
物件情報を追加する。
競合物件を確認する。
内覧後の感想を確認する。
それでも価格が原因だと判断できる場合に、
価格変更を検討します。
値下げする前に、
値下げ以外で改善できることがないかを確認することが大切です。
Q5. 株式会社エルライフでは、住宅ローンが残る家の価格設定から相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、
住宅ローン残高から、
単純に売出価格を決めることはありません。
例えば、
・35年以上の不動産経験を活かした価格設定
・現在の住宅ローン残高
・住宅ローンの債務者
・連帯債務や連帯保証
・抵当権
・現在の査定価格
・査定額の根拠
・土地の価値
・建物の価値
・築年数
・道路条件
・駅までの距離
・学校区
・駐車場
・日当たり
・修繕履歴
・管理状態
・周辺の成約事例
・現在の競合物件
・売却期限
・売出価格
・問い合わせ状況
・内覧後の反応
・購入申込み
・価格交渉
・家財処分費用
・修繕費用
・測量費用
・売却費用
・税金
・住宅ローン完済後の手取り額
まで確認します。
住宅ローン残高。
不動産の価値。
売却期限。
購入希望者の反応。
売却費用。
最終的な手取り額。
まで一つにつなげ、
売主様とご家族にとって、
より良い価格設定を考えます。
まとめ
八尾市で住宅ローンが残っている家の価格設定をするときは、
住宅ローン残高だけで、
売出価格を決めないことが大切です。
まず、
【住宅ローン】
・現在の住宅ローン残高を確認する
・住宅ローンの主債務者を確認する
・連帯債務者を確認する
・連帯保証人を確認する
・抵当権を確認する
・売却代金で住宅ローンを完済できるか確認する
【現在の不動産価値】
・土地の価値を確認する
・建物の価値を確認する
・築年数を確認する
・道路条件を確認する
・駅までの距離を確認する
・学校区を確認する
・駐車場を確認する
・日当たりを確認する
・管理状態を確認する
・修繕履歴を確認する
【成約事例・競合物件】
・周辺の成約事例を確認する
・売出価格と成約価格を分けて考える
・現在販売中の競合物件を確認する
・競合物件の販売期間を確認する
・競合物件の値下げ状況を確認する
・条件の近い物件と比較する
・一つの事例だけで価格を決めない
【価格設定】
・査定価格と売出価格を分けて考える
・売出価格と成約価格を分けて考える
・住宅ローン残高から売出価格を決めない
・最初から必要以上に安く売り出さない
・市場から大きく離れた価格を付けない
・価格交渉の余地を考える
・売却期限と価格を一緒に考える
・価格を優先するのか期限を優先するのか確認する
【販売中】
・広告写真を確認する
・間取り図を確認する
・物件情報を確認する
・土地の魅力が伝わっているか確認する
・建物の魅力が伝わっているか確認する
・修繕履歴が伝わっているか確認する
・問い合わせ件数を確認する
・内覧件数を確認する
・購入を見送った理由を確認する
・値下げ前に販売方法を見直す
【購入希望者への対応】
・物件について必要な情報を正確に伝える
・住宅ローン残高を必要以上に伝えない
・返済が大変という事情を話しすぎない
・売却期限を話しすぎない
・最低希望価格を伝えない
・値下げ可能額を先に言わない
・購入希望者から価格と条件を提示してもらう
【購入申込み】
・購入希望価格を確認する
・値下げ理由を確認する
・住宅ローンの事前審査を確認する
・手付金を確認する
・家財の扱いを確認する
・修繕条件を確認する
・測量条件を確認する
・設備条件を確認する
・引渡し時期を確認する
・売主様側の追加負担を確認する
・価格だけでなく契約条件まで比較する
【手取り額】
・住宅ローン返済額を確認する
・仲介手数料などの売却費用を確認する
・登記関係費用を確認する
・家財処分費用を確認する
・修繕費用を確認する
・測量費用を確認する
・値下げ額を確認する
・引越し費用を確認する
・税金を確認する
・最終的な手取り額を確認する
ことが重要です。
住宅ローンが残っている家の価格設定とは、
住宅ローンを完済できる価格を、
そのまま売出価格にすることではありません。
現在の不動産価値を確認する。
査定価格の根拠を確認する。
実際の成約事例を確認する。
競合物件を確認する。
売却期限を確認する。
問い合わせや内覧の反応を確認する。
価格交渉と売却費用を確認する。
そして、
住宅ローンを返済したあと、
新しい生活へいくら残るのかを確認することが大切です。
無料相談
株式会社エルライフでは、
・八尾市で住宅ローンが残っている家を売却したい
・いくらから売り出せばよいか分からない
・住宅ローン残高以上で売りたい
・住宅ローン残高だけで価格を決めたくない
・売却代金で住宅ローンを完済できるか確認したい
・不動産会社によって査定額が違う
・一番高い査定額を信用してよいか分からない
・査定額の根拠を確認したい
・高めの価格から販売するか迷っている
・最初から安く売り出したくない
・問い合わせが少ない
・何度も値下げを勧められている
・購入希望者から大幅な値下げを求められている
・最低希望価格を伝えたくない
・購入申込みの条件を比較したい
・売却費用や税金を確認したい
・住宅ローン完済後の手取り額を確認したい
など、
住宅ローンが残っている家の価格設定や売却に関するご相談を承っています。
35年以上の不動産経験をもとに、
住宅ローン。
抵当権。
土地。
建物。
査定。
価格設定。
成約事例。
競合物件。
販売方法。
問い合わせ。
内覧。
購入申込み。
価格交渉。
売却費用。
税金。
最終的な手取り額。
まで一つずつ確認し、
売主様とご家族にとって、
より良い価格設定を一緒に考えます。
詳しくはこちら
不動産を少しでも高く売るための考え方や無料相談について、詳しくはこちらをご覧ください。
お問い合わせ方法
無料電話相談
0120-802-001
LINE無料相談
https://line-thanks.hp.peraichi.com/line-thanks
メール
ninbai@llife.co.jp
営業時間：9:00〜21:00
会社概要
株式会社エルライフ
代表：松本 淳一
本社・八尾相談窓口
〒581-0032
大阪府八尾市弓削町三丁目83-2
大阪相談窓口
大阪市淀川区西三国三丁目3-25 2階
天王寺相談窓口
大阪市天王寺区国分町4-1-201
東京相談窓口
東京都千代田区麹町三丁目12番14
麹町駅前HILL-TOPビル7階
このようなお悩みもお気軽にご相談ください
・八尾市で住宅ローンが残った家を売却したい
・住宅ローン返済中の家の価格を相談したい
・住宅ローン残高を確認したい
・売却代金で住宅ローンを完済できるか知りたい
・住宅ローン残高だけで売出価格を決めたくない
・査定価格と売出価格の違いを知りたい
・売出価格と成約価格の違いを知りたい
・査定額の根拠を確認したい
・一番高い査定額だけで会社を選びたくない
・高すぎる価格設定を避けたい
・最初から安く売り出したくない
・問い合わせが少ない原因を確認したい
・値下げ前に販売方法を見直したい
・最低希望価格を購入希望者へ伝えたくない
・大幅な価格交渉を避けたい
・購入申込みの条件を比較したい
・売却費用や税金を確認したい
・住宅ローン完済後の手取り額を確認したい
・新しい生活へ少しでも多く残したい
売主様へ
住宅ローンが残っている家を売却するとき、
いくらから売り出せばよいのか。
迷われると思います。
住宅ローン残高。
2,000万円。
だから、
2,500万円で売れればよい。
住宅ローン残高。
3,500万円。
だから、
3,500万円以上で売りたい。
そのお気持ちは、
よく分かります。
でも、
住宅ローン残高だけでは、
家の価格は決まりません。
住宅ローン残高は、
売却代金で完済できるのか。
自己資金が必要なのか。
売却後にいくら残るのか。
を確認するための数字です。
家の価格は、
土地。
建物。
築年数。
道路。
駅距離。
学校区。
駐車場。
日当たり。
管理状態。
修繕履歴。
周辺の成約事例。
現在の競合物件。
を見て判断します。
例えば、
住宅ローン残高。
2,000万円。
現在の家の価値。
3,300万円。
それなのに、
住宅ローンが完済できればよいから、
2,500万円で売る。
差額。
800万円です。
毎月5万円貯めても、
160か月。
13年以上かかります。
住宅ローンが少ないからという理由で、
安く売る必要はありません。
反対に、
住宅ローン残高。
3,500万円。
現在の家の価値。
3,000万円。
だから、
3,500万円で売りたい。
でも、
購入希望者は、
売主様の住宅ローン残高を基準に、
家の価格を決めません。
現在の市場で、
どれくらいの価値があるのか。
そこを見ます。
だから、
住宅ローン残高と、
不動産の価値を、
分けて考えます。
そして、
査定価格。
売出価格。
成約価格。
これも、
分けます。
査定価格は、
不動産会社が、
現在の市場を見て、
売れる可能性を検討した価格です。
売出価格は、
実際に販売を始める価格です。
成約価格は、
購入希望者との交渉を経て、
最終的に合意した価格です。
査定価格。
3,300万円。
だから、
必ず3,300万円で売り出す。
ということではありません。
競合物件。
売却期限。
購入希望者の動き。
価格交渉の余地。
を確認し、
3,380万円。
3,480万円。
など、
どの価格から販売を始めるのかを考えます。
でも、
高く売りたいから、
4,000万円。
と市場から大きく離れた価格を付ける。
これも、
注意が必要です。
問い合わせが来ない。
内覧がない。
時間だけが経つ。
4,000万円。
3,800万円。
3,600万円。
3,400万円。
と何度も値下げする。
購入希望者から、
また下がるのではないか。
何か問題があるのではないか。
と思われる可能性があります。
だから、
高すぎない。
安すぎない。
購入希望者が検討できる範囲の中で、
売主様にとって有利な価格を考えます。
そして、
価格設定では、
現在販売中の物件だけを見ません。
近くで、
3,800万円。
3,600万円。
3,500万円。
の家が販売されている。
だから、
自分の家も3,600万円。
とは限りません。
3,800万円の家が、
半年以上売れていないかもしれません。
3,600万円の家も、
何度も値下げしているかもしれません。
販売中の価格は、
売主様の希望価格です。
本当に確認したいのは、
似た条件の家が、
実際にいくらで成約したのか。
です。
土地面積。
建物面積。
築年数。
道路条件。
駅距離。
駐車場。
日当たり。
管理状態。
条件の近い物件を見る。
一つの事例だけではなく、
複数の事例を比較する。
そこから、
現在の家の価値を考えます。
そして、
売却期限も確認します。
いつまでに売りたいですか。
3か月ですか。
6か月ですか。
1年でも大丈夫ですか。
次の家は決まっていますか。
住宅ローンの返済は問題ありませんか。
価格を優先しますか。
期限を優先しますか。
売主様によって、
価格戦略は変わります。
できるだけ高く売りたい。
時間には余裕がある。
その場合は、
少し高めから、
購入希望者の反応を見る方法もあります。
でも、
3か月以内に売りたい。
次の住宅の決済が決まっている。
住宅ローンの返済が厳しい。
という場合は、
期限も考えて価格を設定します。
価格だけ。
期限だけ。
ではなく、
両方を見る。
一つずつです。
そして、
販売を始めます。
問い合わせが少ない。
では、
100万円下げましょう。
その前に確認します。
広告写真はどうですか。
間取り図は分かりやすいですか。
物件情報は十分ですか。
土地の魅力は伝わっていますか。
建物の魅力は伝わっていますか。
修繕履歴は掲載されていますか。
競合物件は増えていませんか。
問い合わせは何件ですか。
内覧は何件ですか。
見送った理由は何ですか。
価格が原因なら、
価格を考えます。
でも、
写真が原因なのに、
100万円下げる。
広告が原因なのに、
200万円下げる。
販売方法が原因なのに、
300万円下げる。
それでは、
売主様のお金で、
販売方法の問題を解決することになります。
100万円です。
毎月5万円貯めても、
20か月。
約1年8か月です。
300万円なら、
60か月。
5年です。
だから、
値下げする前に、
値下げ以外で改善できることがないかを確認します。
そして、
購入希望者から、
いくらまで下がりますか。
と聞かれることがあります。
売主様としては、
3,300万円までなら検討できる。
でも、
その情報を、
購入希望者へ先に伝える必要はありません。
売出価格。
3,500万円。
購入希望者は、
3,400万円なら購入したい。
でも、
売主様側から、
3,300万円まで下げられます。
と伝えた。
購入希望者が、
わざわざ3,400万円で申し込むでしょうか。
だから、
まず、
購入希望者から、
購入希望価格と条件を出してもらいます。
なぜ値下げを希望するのか。
住宅ローンの事前審査は終わっているのか。
手付金はいくらか。
家財はどうするのか。
修繕は必要なのか。
測量は必要なのか。
設備はどうするのか。
引渡しはいつなのか。
一つずつ確認します。
購入申込みも、
価格だけでは判断しません。
3,500万円。
でも、
家財を全部撤去する。
修繕する。
測量する。
設備を交換する。
3,400万円。
でも、
家財は一部残したままでよい。
現況で購入する。
修繕不要。
測量不要。
価格だけを見ると、
3,500万円の方が100万円高い条件です。
でも、
売主様側の負担が250万円かかれば、
本当に3,500万円の方が良い条件でしょうか。
だから、
購入価格を見る。
住宅ローンの事前審査を見る。
手付金を見る。
家財を見る。
修繕を見る。
測量を見る。
設備を見る。
引渡しを見る。
契約条件を見る。
そして、
最後にいくら残るのかを見る。
一つずつです。
住宅ローンが残っている家の価格設定で、
最後に大切なのは、
売出価格でも、
成約価格だけでもありません。
住宅ローンを、
いくら返済するのか。
仲介手数料などの売却費用へ、
いくら使うのか。
登記費用へ、
いくら使うのか。
家財処分へ、
いくら使うのか。
修繕へ、
いくら使うのか。
測量へ、
いくら使うのか。
値下げへ、
いくら応じるのか。
引越しや税金を確認し、
新しい生活へ、
最終的にいくら残るのか。
私は、
ここを一番大切にしています。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験を活かし、
住宅ローンが残っている家についても、
住宅ローン残高が2,500万円だから、
2,500万円以上で売りましょう。
一番高い査定額で売り出しましょう。
高く売りたいので、
とりあえず高い価格を付けましょう。
問い合わせが少ないので、
100万円下げましょう。
購入希望者が300万円下げてほしいと言っているので、
下げましょう。
とは、
簡単に判断しません。
住宅ローンを見る。
土地を見る。
建物を見る。
成約事例を見る。
競合物件を見る。
査定価格を見る。
売出価格を見る。
売却期限を見る。
広告を見る。
問い合わせを見る。
内覧を見る。
購入希望者を見る。
価格交渉を見る。
契約条件を見る。
売却費用を見る。
税金を見る。
そして、
住宅ローンを返済したあと、
新しい生活へ、
最終的にいくら残るのかを見る。
一つずつ正しい順番で確認します。
最後に、
「住宅ローン残高だけで価格を決めなくて良かった」
「査定価格と売出価格を分けて考えて良かった」
「売出価格と成約価格の違いを知って良かった」
「最初から安く売り出さなくて良かった」
「市場から離れた高い価格を付けなくて良かった」
「実際の成約事例を確認して良かった」
「売却期限まで考えて価格を決めて良かった」
「問い合わせが少ないからとすぐ値下げしなくて良かった」
「最低希望価格を購入希望者へ伝えなくて良かった」
「300万円を簡単に下げなくて良かった」
「購入申込みを価格だけで決めなくて良かった」
「住宅ローンを返済しても新しい生活のためのお金を残せた」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける価格設定と売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
