結論
土地を高く売るために大切なのは、査定額の中から一番高い金額を選ぶことではありません。
本当に考えるべきなのは、
その価格で、どのような買主様へ、どのような方法で販売するのかという具体的な戦略です。
土地の価格設定では、
- 周辺の成約事例
- 現在販売中の競合物件
- 土地面積
- 間口と奥行き
- 土地の形状
- 前面道路
- 接道状況
- 建築できる建物
- 駅や学校までの距離
- 買主様の利用目的
- 売却希望時期
などを総合的に確認します。
例えば、
相場より少し高い価格で売り出しても、
その土地を必要としている買主様へ、
使い方や魅力をきちんと伝えられれば、
納得できる価格で売却できる可能性があります。
反対に、
根拠も販売戦略もなく、
査定額だけを高く見せても、
問い合わせが入らず、
何度も値下げすることになるかもしれません。
高い査定額と、高く売れる価格は同じではありません。
最初の価格設定から、
問い合わせ。
内覧。
交渉。
契約。
最終的に売主様の手元へ残る金額まで考えることが大切です。
「一番高い査定額を出した会社へ任せれば、高く売れますか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、このようなご相談があります。
- 会社によって査定額が違うのはなぜですか？
- 一番高い査定額を信じても大丈夫ですか？
- 少し高めの価格から売り出した方がいいですか？
- 問い合わせがなければすぐ値下げするべきですか？
- 土地の相場は坪単価だけで判断できますか？
売主様からすると、
3,000万円。
3,200万円。
3,500万円。
複数の査定額が出れば、
一番高い3,500万円を提示した会社へ任せたくなると思います。
もちろん、
3,500万円で売れる根拠があり、
その価格で売却する具体的な戦略があるのであれば、
検討する価値があります。
しかし、
媒介契約を取るためだけに、
高い査定額を提示しているとすれば、
注意が必要です。
3,500万円で売り出した。
問い合わせが来ない。
3,300万円へ下げる。
それでも売れない。
3,100万円へ下げる。
最終的に、
長期間売れ残った印象がつき、
当初より低い条件で売却することになる可能性もあります。
査定額の高さだけではなく、その金額で売れると考える根拠と販売方法を確認することが重要です。
① 売却成功事例から学ぶ「成約価格と売出価格を分けて考える」
土地の価格を考えるとき、
周辺で販売されている土地を見ることがあります。
例えば、
近隣の土地が、
3,500万円で売り出されている。
そこで、
「うちも3,500万円で売れる」
と思うかもしれません。
しかし、
販売中の価格は、
まだ売主様が希望している金額です。
実際に、
その価格で売れたとは限りません。
一方、
過去の成約事例は、
売主様と買主様が合意し、
実際に売買された価格です。
だからこそ、
価格設定では、
販売中の価格と、実際に成約した価格を分けて確認することが大切です。
ただし、
過去の成約事例だけで決めるわけでもありません。
現在の競合物件。
市場の動き。
その土地の個別条件。
買主様の需要。
なども見ながら判断します。
② 売却成功事例から学ぶ「坪単価だけで価格を決めない」
土地売却では、
「この地域は坪50万円です」
という話が出ることがあります。
例えば、
40坪×50万円で、
2,000万円。
計算としては分かりやすいと思います。
でも、
同じ40坪でも、
土地の価値が同じとは限りません。
例えば、
- 間口が広い土地
- 間口が狭い土地
- 整形地
- 旗竿地
- 角地
- 前面道路が広い土地
- 高低差がある土地
- 建物を配置しやすい土地
- 駐車場を確保しやすい土地
では、
買主様から見た使いやすさが変わります。
だからこそ、
坪単価だけで価格を決めるのではなく、その土地でどのような建物や暮らしを実現できるのかまで考えることが重要です。
③ 売却成功事例から学ぶ「少し高めに出す場合も期限を決める」
売主様としては、
できるだけ高く売りたい。
これは当然です。
そのため、
相場より少し高めの価格から、
販売を始める方法もあります。
ただし、
高めの価格で販売するのであれば、
何となく待ち続けるのではなく、
いつまでその価格で販売するのかを最初に決めておくことが大切です。
例えば、
最初の1か月。
問い合わせ件数を見る。
資料請求を見る。
現地案内の件数を見る。
購入希望者からの意見を見る。
競合物件の動きを見る。
その結果、
反響があるのであれば、
そのまま続ける。
問い合わせはあるけれど、
価格で止まっているのであれば、
価格や条件を検討する。
問い合わせ自体がないのであれば、
広告や見せ方も含めて見直す。
高く売り出すことより、その後の反響を確認して次の判断につなげることが重要です。
④ 売却成功事例から学ぶ「値下げの前に原因を確認する」
土地を売り出した。
しかし、
問い合わせが少ない。
そこで、
すぐに、
「100万円下げましょう」
ではありません。
まず、
なぜ問い合わせが少ないのかを確認します。
例えば、
- 売出価格が高い
- 土地の魅力が広告で伝わっていない
- 建築後のイメージが分かりにくい
- 間口や道路条件の説明が不足している
- 写真が少ない
- 土地の形状が分かりにくい
- 競合物件の条件が良い
- 買主様の対象を絞り込めていない
など、
さまざまな理由が考えられます。
価格が原因であれば、
価格を見直す必要があるかもしれません。
しかし、
広告や販売方法が原因なら、
価格を下げる前に改善できる可能性があります。
原因を確認せずに値下げするのではなく、価格以外に見直すべきところがないかを考えることが大切です。
⑤ 売却成功事例から学ぶ「買主様の利用目的から価格を考える」
土地を購入する方の目的は、
一つではありません。
例えば、
- 自宅を建てたい
- 二世帯住宅を建てたい
- 賃貸住宅を建てたい
- 店舗や事務所として利用したい
- 駐車場として使いたい
- 隣地と一体で使いたい
- 建売用地として購入したい
などです。
同じ土地でも、
買主様の利用目的によって、
評価が変わる場合があります。
例えば、
一般の住宅用地としては、
少し大きすぎる土地でも、
二世帯住宅を考えている方には、
魅力になるかもしれません。
間口が広い土地なら、
複数台の駐車スペースを希望する方に、
評価される可能性があります。
隣接地の所有者にとっては、
土地を広げられる特別な価値があるかもしれません。
だからこそ、
相場だけで価格を決めるのではなく、その土地を最も必要としている買主様は誰なのかを考えることが重要です。
高く売るための注意点
査定額が高いという理由だけで、不動産会社を選ばないことです。
例えば、
A社は3,000万円。
B社は3,200万円。
C社は3,600万円。
C社へ、
「なぜ3,600万円なのですか？」
と聞いたときに、
「このくらいで売れると思います」
だけでは、
十分な根拠とは言えません。
確認したいのは、
- どの成約事例と比較したのか
- 競合物件はいくらなのか
- この土地の強みは何なのか
- どの買主様を想定しているのか
- どのように広告するのか
- 反響が少ない場合に何を見直すのか
- いつ価格を再検討するのか
ということです。
高い査定額を提示することは、
簡単です。
でも、
その価格で買主様を見つけ、
条件を交渉し、
契約し、
最後まで取引を完了させることは、
別の話です。
査定額ではなく、実際に売れる価格と販売戦略を確認することが大切です。
売却全体を見ながら判断することが重要
土地を少しでも良い条件で売却するためには、
価格設定だけを見るのではありません。
- 周辺の成約事例
- 現在の競合物件
- 土地面積
- 間口
- 奥行き
- 土地の形状
- 前面道路
- 接道状況
- 建築条件
- 買主様の利用目的
- 広告方法
- 問い合わせ状況
- 販売期間
- 価格交渉
- 測量や撤去などの売却費用
まで、
全部つながっています。
例えば、
3,000万円で売れた。
でも、
測量。
解体。
残置物撤去。
値下げ。
その他の費用で、
300万円かかった。
反対に、
2,950万円で売れたけれど、
余計な費用を抑えられた。
どちらが、
売主様にとって良い売却でしょうか。
大切なのは、
売却価格だけではありません。
売却に必要な費用を差し引いた後、最終的に売主様の手元へいくら残るのか。
そこまで考えて、
価格設定と販売戦略を決めることが重要です。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、不動産売却に携わる中で、
売主様から、
「一番高い査定額を出してくれた会社が、一番高く売ってくれる会社ですよね？」
と聞かれることがあります。
私は、
「査定額と、実際に売れる価格は違います」
とお伝えします。
例えば、
3社へ査定を依頼した。
A社は3,000万円。
B社は3,200万円。
C社は3,600万円。
当然、
3,600万円と言われたら、
うれしいと思います。
私でも、
売主様の立場なら、
期待すると思います。
でも、
大切なのは、
なぜ3,600万円なのか。
ここです。
近くで、
同じような土地が売れたのか。
間口が広いからなのか。
角地だからなのか。
建物を建てやすいからなのか。
隣地の方に特別な需要があるのか。
その価格で売るために、
どのような広告をするのか。
どのような買主様を探すのか。
そこまで説明できるのであれば、
検討する価値があります。
でも、
媒介契約を取るために、
高い査定額を出しただけ。
そして、
売り出してから、
「問い合わせがありません」
「100万円下げましょう」
「もう100万円下げましょう」
と続くのであれば、
最初の査定額には何の意味があったのでしょうか。
私は、
高い査定書を作ることではなく、実際に少しでも高く売ることが仕事だと思っています。
土地は、
同じ地域。
同じ面積。
同じ坪数。
だから、
同じ価格。
ではありません。
間口。
奥行き。
道路。
土地の形。
高低差。
建築できる建物。
駐車場。
日当たり。
周辺環境。
そして、
その土地を必要としている買主様。
一つひとつ違います。
例えば、
一般の方から見れば、
少し大きすぎる土地。
でも、
二世帯住宅を建てたい方には、
ちょうどいいかもしれません。
隣地の方から見れば、
自分の土地を広げられる、
特別な土地かもしれません。
建築会社から見れば、
複数の住宅を計画できる土地かもしれません。
だからこそ、
誰に売るのかによって、価格の考え方も変わることがあります。
そして、
売主様から、
「まず高く出して、売れなければ下げればいいですよね」
と言われることもあります。
その考え方が、
必ず間違いとは言いません。
でも、
高く出すのであれば、
期限を決める。
1か月。
2か月。
その間に、
問い合わせが何件あったのか。
現地を見に来た方は何組いたのか。
何が原因で申込みにならないのか。
きちんと確認する。
何も確認せずに、
ただ待つ。
そして、
数か月後に値下げする。
これでは、
時間を使っただけになるかもしれません。
私は、
高く売ることと、長く売ることは同じではないと思っています。
高い価格を目指しながら、
反響を確認する。
広告を見直す。
買主様を見直す。
価格以外の条件も交渉する。
必要であれば、
価格を見直す。
その一つひとつに、
理由が必要です。
そして、
買主様から、
「100万円下げてください」
と言われた。
そこで、
すぐに、
「分かりました」
ではありません。
100万円です。
100万円貯めるのに、
どれだけ大変でしょうか。
毎月5万円貯めても、
20か月かかります。
だから、
本当に100万円下げる必要があるのか。
50万円ではダメなのか。
引渡し条件で調整できないのか。
測量や撤去条件を含めて交渉できないのか。
他の買主様はいないのか。
一つずつ考える。
簡単に100万円を手放さない。
私は、
それが、
売主様側に立つ不動産会社の仕事だと思っています。
土地を高く売るために大切なのは、
最初から安く出すことでも、
根拠なく高く出すことでもありません。
その土地の価値を調べる。
買主様を考える。
販売方法を考える。
反響を確認する。
交渉する。
そして、
必要な費用まで考える。
少しでも高く売る。
余計なお金を使わない。
安易に値下げしない。
そのすべてを考える。
最後に大切なのは、
査定書にいくらと書いてあったかではありません。
実際に、
いくらで売れたのか。
売却のために、
いくら使ったのか。
値下げをどこまで抑えられたのか。
そして、
売主様の手元へ最終的にいくら残ったのか。
そこまで考えることが、
本当に売主様側に立った土地売却だと思っています。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、「一番高い査定額を出せば選んでもらえる」「問い合わせが少なければ値下げすればいい」と簡単に考えるのではなく、成約事例・競合物件・土地形状・道路・間口・建築後の利用方法・買主様の需要まで一つひとつ確認する。価格設定・広告・反響・交渉・測量・撤去費用まで売却全体を見ながら、根拠のない高値査定や安易な値下げに頼らず、最終的に売主様の手元へ少しでも多くのお金を残す方法を最後まで考える。そして最後に「査定額の高さだけで会社を選ばなくて良かった」「値下げを急がなくて良かった」「この価格で売れて良かった」「あなたにお願いして本当に良かった」と心から言っていただける土地売却を、一件一件責任を持ってお手伝いいたします。
FAQ
Q1. 土地の売出価格は、査定額の一番高い会社に合わせればいいですか？
査定額が一番高いという理由だけで、売出価格や不動産会社を決めることはおすすめしません。
例えば、
A社は3,000万円。
B社は3,200万円。
C社は3,600万円。
と査定された場合、
当然、
3,600万円という金額に期待されると思います。
しかし、
大切なのは、
「なぜ3,600万円で売れると考えているのか」
という根拠です。
確認したいのは、
- 周辺の成約事例
- 現在販売中の競合物件
- 土地の形状
- 間口や奥行き
- 前面道路
- 接道状況
- 建築できる建物
- 想定している買主様
- 具体的な販売方法
などです。
高い査定額を提示することと、
実際に高く売ることは、
同じではありません。
査定額そのものより、その金額で売れる根拠と販売戦略を確認することが大切です。
Q2. 土地は最初から少し高めに売り出してもいいですか？
販売戦略があるのであれば、少し高めの価格から売り出す方法もあります。
ただし、
何となく高く出して、
売れるまで待つ。
という方法はおすすめしません。
例えば、
最初の1か月。
あるいは、
一定期間を決めて、
- 問い合わせ件数
- 資料請求
- 現地確認
- 買主様からの反応
- 競合物件の動き
- 価格交渉の内容
などを確認します。
反響があるのであれば、
その価格を継続する。
問い合わせはあるけれど、
価格で止まっているのであれば、
価格や条件を検討する。
問い合わせ自体が少ないのであれば、
価格だけでなく広告や販売方法も確認する。
高く売り出すことより、売り出した後の反響を見ながら次の一手を考えることが重要です。
Q3. 土地の価格は坪単価だけで決められますか？
坪単価は参考になりますが、坪単価だけで土地の価格を決めることはできません。
同じ八尾市。
同じ40坪。
近い場所。
であっても、
土地によって条件は違います。
例えば、
- 間口が広い
- 間口が狭い
- 整形地
- 旗竿地
- 角地
- 前面道路が広い
- 高低差がある
- 建物を配置しやすい
- 駐車場を確保しやすい
- 日当たりが良い
など、
買主様から見た使いやすさによって、
評価が変わることがあります。
さらに、
どのような建物を建てられるのか。
どのような買主様に向いているのか。
まで考えることが大切です。
「坪○万円だからこの価格」と単純に決めるのではなく、その土地が持っている個別の価値を確認しましょう。
Q4. 問い合わせが少ない場合は、すぐ値下げした方がいいですか？
すぐに値下げするのではなく、まず問い合わせが少ない原因を確認しましょう。
例えば、
価格が高い。
広告写真が少ない。
土地の形が分かりにくい。
間口や道路条件が伝わっていない。
建物を建てた後のイメージが分からない。
土地の魅力が広告文章に書かれていない。
想定する買主様が間違っている。
競合物件の条件が良い。
など、
さまざまな理由が考えられます。
もちろん、
市場から見て価格が高いのであれば、
値下げが必要な場合もあります。
しかし、
広告や販売方法が原因なら、
価格を下げる前にできることがあります。
100万円下げる前に、本当に100万円下げる必要があるのかを確認することが大切です。
Q5. 株式会社エルライフでは土地の価格設定や価格交渉まで相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、
単に査定額を提示するだけではなく、
その価格でなぜ売れると考えるのか、どのような買主様へ、どのような方法で販売するのかまで考えることを大切にしています。
そのため、
- 35年以上の不動産経験を活かした販売戦略
- 周辺成約事例の確認
- 競合物件との比較
- 土地形状や道路条件の確認
- 土地の利用方法の検討
- 想定する買主様の検討
- 売出価格の設定
- 販売後の反響確認
- 購入希望者との価格・条件交渉
などを考えながら、
少しでも良い条件で売却する方法をご提案します。
さらに、一般社団法人 士業会と連携し、
- 弁護士
- 司法書士
- 税理士
- 行政書士
- 土地家屋調査士
- 不動産鑑定士
- 宅地建物取引士
がワンチームとなり、不動産・相続・税務・法律まで総合的にサポートいたします。
まとめ
土地を少しでも高く売るためには、「高い査定額」と「高く売れる価格」を同じだと考えないことが大切です。
価格設定では、
- 周辺の成約事例を確認する
- 競合物件を確認する
- 土地の形状を見る
- 間口や道路条件を見る
- 建築後の利用方法を考える
- どのような買主様に向いているのか考える
- 高めに売り出す場合は期間を決める
- 販売後の反響を確認する
- 値下げする前に原因を確認する
など、
一つずつ考えます。
そして、
最終的に大切なのは、
査定書に書かれた金額ではありません。
実際に、
いくらで売れたのか。
売却のために、
いくら使ったのか。
値下げをどこまで抑えられたのか。
最終的に売主様の手元へいくら残ったのか。
そこまで考えて価格設定をすることが重要です。
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お問い合わせ方法
無料電話相談
0120-802-001
LINE無料相談
https://line-thanks.hp.peraichi.com/line-thanks
メール
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営業時間：9:00〜21:00
会社概要
株式会社エルライフ
代表：松本 淳一
本社・八尾相談窓口
〒581-0032
大阪府八尾市弓削町三丁目83-2
大阪相談窓口
大阪市淀川区西三国三丁目3-25 2階
天王寺相談窓口
大阪市天王寺区国分町4-1-201
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東京都千代田区麹町三丁目12番14
麹町駅前HILL-TOPビル7階
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- 販売方法をもう一度見直したい
売主様へ
35年以上、不動産売却に携わる中で、
売主様から、
「一番高い査定額を出してくれた会社が、一番高く売ってくれる会社ですよね？」
と聞かれることがあります。
私は、
そうとは限らないと考えています。
例えば、
3社へ査定を依頼した。
A社は、
3,000万円。
B社は、
3,200万円。
C社は、
3,600万円。
3,600万円と言われたら、
当然、
うれしいと思います。
私でも、
売主様の立場なら、
期待すると思います。
でも、
そこで、
一つ聞いてほしいんです。
「なぜ3,600万円なんですか？」
近くで、
同じような土地が売れたのか。
間口が広いからなのか。
角地だからなのか。
道路条件が良いからなのか。
建物を建てやすいからなのか。
その土地を、
特に必要としている買主様がいるのか。
そして、
3,600万円で売るために、
どのような販売活動をするのか。
そこまで、
きちんと説明してもらってください。
私は、
高い査定額を出すこと自体が、
悪いとは思いません。
3,600万円で売れる可能性があるのであれば、
挑戦すればいいと思います。
でも、
根拠が必要です。
そして、
戦略が必要です。
一番怖いのは、
媒介契約を取るために、
高い査定額を提示する。
そして、
契約した後に、
「やっぱり高いですね」
「100万円下げましょう」
「もう100万円下げましょう」
となることです。
それなら、
最初の3,600万円という査定額は、
何だったのでしょうか。
私は、
高い査定書を作ることが仕事ではありません。
実際に少しでも高く売ることが仕事だと思っています。
土地は、
同じ八尾市でも、
一つひとつ違います。
同じ40坪でも、
同じではありません。
間口。
奥行き。
道路。
土地の形。
高低差。
日当たり。
建築できる建物。
駐車場の取り方。
周辺環境。
そして、
その土地を必要としている買主様。
全部違います。
例えば、
一般の住宅用地として見ると、
少し大きすぎる土地かもしれない。
でも、
二世帯住宅を建てたい方には、
ちょうどいいかもしれない。
隣地の所有者から見れば、
自分の土地を広げられる、
非常に価値のある土地かもしれない。
建築会社から見れば、
違う利用方法が考えられるかもしれない。
だから、
私は、
「この土地はいくらですか？」だけではなく、「この土地を一番必要としているのは誰ですか？」まで考えたい。
そこまで考えて、
価格を決める。
そして、
売り出した後も、
反響を見る。
問い合わせは、
何件あったのか。
現地を見た方は、
何組いたのか。
問い合わせはあるのに、
なぜ申込みにならないのか。
価格なのか。
土地の形なのか。
建築プランなのか。
他の土地と比較しているのか。
理由を確認する。
そして、
買主様から、
「100万円下げてください」
と言われた。
そこで、
すぐに、
「分かりました」
ではありません。
100万円です。
100万円貯めるのに、
どれだけ大変でしょうか。
毎月5万円貯めても、
20か月かかります。
だから、
本当に100万円下げる必要があるのか。
50万円ではダメなのか。
価格以外の条件で調整できないのか。
測量。
解体。
残置物。
引渡し時期。
そうした条件も含めて、
交渉できないのか。
他の買主様はいないのか。
一つずつ考える。
簡単に100万円を手放さない。
私は、
それが、
売主様側に立つ不動産会社の仕事だと思っています。
土地を高く売るというと、
最初から、
高い価格をつければいいように思われるかもしれません。
でも、
高く売り出すことと、
高く売れることは違います。
だから、
成約事例を見る。
競合物件を見る。
土地の特徴を見る。
買主様を考える。
販売方法を考える。
反響を見る。
交渉する。
そして、
必要なら価格を見直す。
一つひとつに、
理由を持つ。
少しでも高く売る。
余計なお金を使わない。
安易に値下げしない。
この三つを、
全部考える。
そして、
最後に大切なのは、
査定書に、
いくらと書いてあったかではありません。
実際に、
いくらで売れたのか。
売却するために、
いくら使ったのか。
値下げを、
どこまで抑えられたのか。
そして、
売主様の手元へ最終的にいくら残ったのか。
そこまで考えることが、
本当に売主様側に立った土地売却だと思っています。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、「高い査定額を出せば選んでもらえる」「問い合わせが少なければ値下げすればいい」と簡単に考えるのではなく、成約事例・競合物件・土地形状・道路・間口・建築後の利用方法・買主様の需要まで一つひとつ確認する。価格設定・広告・反響・交渉・測量・撤去費用まで売却全体を見ながら、根拠のない高値査定や安易な値下げに頼らず、最終的に売主様の手元へ少しでも多くのお金を残す方法を最後まで考える。そして最後に「査定額の高さだけで会社を選ばなくて良かった」「値下げを急がなくて良かった」「この価格で売れて良かった」「あなたにお願いして本当に良かった」と心から言っていただける土地売却を、一件一件責任を持ってお手伝いいたします。
