結論
滞納した管理費・修繕積立金は、消えません。
そして、ここがいちばん重要です。
区分所有法により、その住戸を買った人も、滞納分について支払義務を負うことがあります。
そのため、買主から見れば、
「前の所有者の滞納分まで負担する可能性がある」
ということになります。
当然、買主はそのままでは買いません。
通常は、
「決済までに滞納分を精算してください」
という話になります。
つまり、任意売却では、
管理費・修繕積立金の滞納を放置したまま売却することは、現実的に難しい
ということです。
売却代金の中から精算できる場合もあります。
ただし、
どこまで配分してもらえるかを決めるのは、不動産会社ではありません。
債権者等との協議が必要です。
そして、滞納額が大きくなるほど調整は難しくなります。
だからこそ、
住宅ローンだけでなく、管理費の滞納も早く整理することが大切です。
はじめに
住宅ローンの返済が苦しくなると、
マンションにお住まいの方は、
管理費や修繕積立金まで払えなくなる
ことがあります。
毎月の支払いを並べると、
「まず住宅ローンを払わなければ」
と考え、管理費を後回しにしてしまう方も少なくありません。
そして、
「管理組合は、銀行ほどすぐには動かないだろう」
と思ってしまいます。
しかし、管理費の滞納は、
売却するときに必ず問題になります。
しかも、滞納期間が長くなれば、
- 管理費
- 修繕積立金
- 遅延損害金
- その他の規約上の負担
などが積み上がります。
任意売却を考えるのであれば、
住宅ローンだけでなく、管理費等の滞納額も最初に確認してください。
【重要】買主にも請求できる仕組みがあります
マンションの管理費や修繕積立金には、
一般の借金とは少し違う特徴があります。
区分所有法では、
区分所有者に対する一定の債権について、特定承継人にも請求できる
仕組みが定められています。
特定承継人とは、
その住戸を個別に取得した人です。
たとえば、
- 売買で買った人
- 贈与を受けた人
- 競売で落札した人
などです。
つまり、
前の所有者が管理費等を滞納したまま住戸を手放しても、問題が完全に切れるわけではありません。
では、買主が払ってくれるのか
法律上、買主にも請求できるからといって、
「では、そのまま買主に払ってもらえばいい」
という話ではありません。
買主からすると、
2,000万円のマンションを買ったのに、
さらに50万円、100万円の滞納管理費を請求されるなら、
実質的にはその分だけ高く買うことになります。
当然、
そのままの条件では買いたくない
と考えます。
だから実務では、
売買代金の決済時までに、滞納管理費等を精算する
という形を求められることが一般的です。
つまり、
法律上は買主に請求できる仕組みがあるからこそ、売却時に精算が必要になる
のです。
競売になっても、管理費の問題は消えません
ここも重要です。
競売で落札した人も、特定承継人に含まれます。
つまり、
競売になれば管理費の滞納から逃れられる
ということではありません。
さらに、管理組合側には、
一定の債権について先取特権が認められています。
競売の中で、
配当要求を行うことができる場合があります。
つまり、管理組合から見ても、
競売になればすべて諦めるしかない、
という立場ではありません。
任意売却では、どう処理するのか
任意売却では、
売却代金を何に充てるかを整理します。
そのときに使うのが、
配分表
です。
たとえば、
売却代金 2,000万円
その中から、
- 仲介手数料
- 抵当権抹消関係費用
- 司法書士費用
- 滞納管理費・修繕積立金
- 引越し費用
- その他必要費用
などを整理し、
残った金額を債権者への返済に充てます。
ただし、
何をいくら認めるかは、債権者等との協議になります。
不動産会社が勝手に、
「管理費は全額出します」
と決められるものではありません。
滞納管理費は、売却代金から精算できることがあります
管理費・修繕積立金の滞納は、
売却代金から精算を認めてもらえることがあります。
なぜなら、
精算しなければ買主が安心して買えないからです。
つまり、
売却を成立させるために必要な費用
として扱われる余地があります。
これは仲介手数料や抵当権抹消費用と似ています。
債権者側から見ても、
売却が成立しなければ回収できません。
そのため、
一定の範囲については理解を得られることがあります。
ただし、全額認められるとは限りません
ここは正直に書いておきます。
滞納額が大きい場合、すべてを売却代金から精算できるとは限りません。
理由は単純です。
売却代金には限りがあります。
管理費に100万円配分すれば、
その100万円分、
住宅ローンの債権者が受け取れる金額は減ります。
だから、
滞納額が大きくなるほど調整が難しくなる
のです。
滞納期間が長くなるほど、状況は悪くなります
住宅ローンの返済に困っている方の場合、
管理費だけが増えているわけではありません。
同時に、
- 住宅ローンの遅延損害金
- 管理費・修繕積立金
- 管理費の遅延損害金
- 固定資産税
- 住民税などの税金
が積み上がっていることがあります。
つまり、
売却代金から払わなければならないものが、どんどん増えていきます。
結果として、
- 管理費を全額精算できない
- 引越し費用まで回らない
- 後順位の債権者との調整が難しくなる
- 任意売却自体が成立しにくくなる
ということが起こります。
早く相談することには、はっきりした意味があります。
管理費以外も確認してください
マンションによっては、
管理費・修繕積立金以外にも、
管理組合や管理会社に支払っているものがあります。
たとえば、
- 駐車場使用料
- 駐輪場使用料
- 専用庭使用料
- トランクルーム使用料
- 水道料金
- 電気料金
- その他規約に定められた費用
などです。
裁判例では、
マンション全体で一括受給している電気料金や水道料金について、一定の場合に特定承継人への請求を認めたもの
もあります。
つまり、
「管理費と修繕積立金だけ確認すれば終わり」
とは限りません。
管理組合や管理会社に、
現在の未払額をすべて一覧で出してもらう
ことをおすすめします。
時効について
管理費等の債権には、
消滅時効があります。
一般に、
5年
とされています。
ただし、
「5年待てば消える」
と考えないでください。
請求、訴訟、差押えなどが行われれば、
時効の進行に影響します。
そして何より、
任意売却をするのであれば、
買主が滞納分を引き継ぐ可能性がある以上、時効待ちをしている場合ではありません。
その間にも住宅ローンの手続きは進みます。
時効を期待して放置する方法は、現実的ではありません。
管理組合からの通知を無視しないでください
管理費を滞納すると、
管理組合や管理会社から通知が届きます。
電話が来ることもあります。
それを見るのがつらくなり、
封筒を開けなくなる方もいらっしゃいます。
でも、
まず開けてください。
そして、
- 何ヶ月滞納しているのか
- 元金はいくらか
- 遅延損害金はいくらか
- 法的措置に入っているのか
- 管理会社なのか管理組合なのか
を確認してください。
管理組合は「敵」ではありません
後ろめたさから、
管理組合と話したくないと感じる方もいらっしゃいます。
しかし、
管理組合にも役割があります。
マンションの、
- 清掃
- エレベーター
- 給排水設備
- 共用灯
- 大規模修繕
- 保険
- 管理会社への委託費
などは、
住民の皆さんが払う管理費や修繕積立金で維持されています。
つまり、
管理組合が滞納を放置すれば、
きちんと払っている他の住民に負担が移る
ことになります。
管理組合が請求してくるのは、
嫌がらせではありません。
管理組合にも守らなければならない立場がある
ということです。
だから、
逃げるより、
売却を検討していることを伝え、滞納額を確認する
ほうが前に進みます。
最初に確認してほしい4つの数字
任意売却を検討するなら、
まず次の数字を並べてください。
1．住宅ローン残債
金融機関や保証会社に確認してください。
2．現在の売却見込額
不動産会社に査定を依頼してください。
3．滞納管理費・修繕積立金
管理組合または管理会社に確認してください。
4．税金等の滞納
固定資産税、住民税、国民健康保険料などを確認してください。
この4つを並べることで、
売却代金から何をどこまで精算できるのか
が見えてきます。
担当者に必ず聞いてほしいこと
任意売却を相談したら、
次の質問をしてください。
「滞納管理費は、売却代金から精算できますか」
その次に、
「それは誰が決めるのですか」
と聞いてください。
正しい答えは、
債権者等との協議によります
です。
さらに、
「全額認められなかった場合は、どうなりますか」
まで聞いてください。
この質問への答え方で、
その担当者が、
都合の良い話だけをする人なのか、難しい話も先にする人なのか
が分かります。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、
私たちの一存では決められません。
- 滞納管理費を売却代金からどこまで精算できるか
- 任意売却に応じてもらえるか
- 売出価格
- 引越し費用を確保できるか
- 後順位の抵当権者が条件に同意するか
- 管理組合が減額や分割に応じるか
- 税金の差押えを解除してもらえるか
それぞれ、
債権者・管理組合・役所などの判断があります。
だから、
「管理費は全部売却代金から出せます」
とは申し上げません。
確認しないと分からないからです。
では、誰に相談すればいいのか
管理費の滞納だけなら、
まず不動産会社と管理組合との整理で進むこともあります。
しかし、
住宅ローンの滞納が重なると、
話は複雑になります。
さらに、
- 税金の差押え
- 他の借金
- 離婚
- 相続
- 共有名義
- 自己破産の検討
などが絡むと、
不動産だけでは答えが出ません。
相談する側から見れば、
問題は一つです。
「住宅ローンも管理費も払えなくなった。これから生活をどう立て直すのか」
です。
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、
「不動産会社だから家を売る」
というところから始めません。
管理費を滞納している方についても同じです。
大切なのは、
全部の数字を最初に出すこと
だと思っています。
住宅ローンだけを見て、
「この価格なら売れます」
と進めても、
あとから、
「実は管理費が100万円あります」
「固定資産税の差押えもあります」
となれば、
配分計画を全部作り直す
ことになります。
その間に時間を失います。
任意売却では、
時間を失うことが一番怖い
のです。
だから、
言いにくいことほど最初に教えてください。
私たちは、
怒るために聞いているのではありません。
解決できるかを計算するために聞いています。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、
一般社団法人 士業会と連携しています。
ここには、
- 弁護士
- 司法書士
- 税理士
- 行政書士
- 土地家屋調査士
など、
それぞれ違う専門分野を持つ人がいます。
社員ではありません。
案件を回すためだけの紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考えるチーム・仲間
という関係です。
管理費の滞納に、
税金の差押えや他の債務まで重なると、
一つの分野だけでは処理できません。
不動産の売却。
抵当権の抹消。
税金の差押え。
残る債務。
全部が一つにつながっています。
だから、
問題が一つなら、
考える側も一つのチームであるべき
だと思っています。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、
その判断をするのは弁護士です。
管理費の滞納があるからといって、
それだけで自己破産になるわけではありません。
まず、
- 家を売ったらいくらになるのか
- 住宅ローンはいくら残るのか
- 管理費はいくら滞納しているのか
- 税金はいくらあるのか
- その他の借金はいくらあるのか
を確認します。
そのうえで、
売却後に実際にどれだけ債務が残るのか
を見ます。
必要であれば、
そこで初めて弁護士と法的整理を検討します。
売却ありき、自己破産ありきで結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
※実際の個別事例ではなく、一般的に起こり得るケースとしてご紹介します。
ケース1：あとから管理費の滞納が分かった
住宅ローンだけだと思って話を進めていたところ、
管理会社に確認すると、
管理費と修繕積立金の滞納がかなりあることが分かった
というケースです。
そのため、
売却代金の配分を最初から組み直す必要が出てきました。
ケース2：滞納が長期化していた
数年間、
管理費の支払いが止まっていた。
元金だけでなく、
遅延損害金まで増えていた
というケースです。
滞納額が大きくなり、
売却代金から全額精算できるかについて、
調整が難しくなりました。
ケース3：管理組合からの通知を開けていなかった
管理会社や管理組合から何度も封書が届いていたものの、
怖くて開けていなかった。
相談時に一緒に確認し、
まず正確な滞納額を把握するところから始めた
というケースです。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
住宅ローンのご相談に来られた方に、
私が必ずお聞きすることがあります。
「マンションの管理費は、払えていますか」
この質問をすると、
少し言いにくそうにされる方が、本当に多いです。
その気持ちは分かります。
でも、
隠していても、売るときには必ず分かります。
しかも、
あとから分かるほど困ります。
理由は法律にあります。
管理費や修繕積立金の滞納は、
買った人にまで請求できる仕組みがあります。
だから買主は、
当然、
「決済までに精算してください」
と言います。
買主の立場から考えれば、当たり前です。
そして、
競売になっても、この問題は消えません。
競売で落札した人も対象になります。
管理組合にも、
一定の権利があります。
つまり、
管理費だけは後で何とかなる
という考え方は危険です。
それから、
これは強くお伝えしたいのですが、
管理組合から逃げないでください。
理事の方も、
同じマンションに住んでいる方です。
特別に怖い人たちではありません。
ただ、
皆さんが払っている管理費でマンションを維持している以上、
一人だけ滞納している状態を、
そのままにはできません。
それぞれに立場があるだけです。
だから、
まず、
いくら滞納しているのか
を確認してください。
数字が分かれば、
売却代金からどこまで整理できそうか、
次の話ができます。
そして、
早く相談してください。
滞納が長くなるほど、
住宅ローンの遅延損害金。
管理費。
修繕積立金。
税金。
全部が積み上がっていきます。
その分だけ、
あなたのために使える余地が減ります。
任意売却では、
家を売ることだけが仕事ではありません。
限られた売却代金を、どう整理して次の生活につなげるか
まで考える必要があります。
大事なのは、
どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのか
ということです。
よくあるご質問
Q1. 管理費を滞納したまま家を売れば、滞納は消えますか。
消えません。
買主などの特定承継人にも請求できる仕組みがあるため、
売買の際には通常、
精算を求められます。
Q2. 買主に払ってもらえばいいのではないですか。
法律上は買主にも請求できる場合があります。
しかし、
買主からすればその分だけ負担が増えるので、
通常は決済時までに精算することを求めます。
Q3. 競売になれば管理費は消えますか。
消えません。
競売で落札した人も特定承継人となります。
また、
管理組合が競売手続で権利を主張できる場合もあります。
Q4. 滞納管理費を売却代金から払えますか。
認められる場合があります。
ただし、
債権者等との協議が必要です。
滞納額が大きい場合には、
全額を認めてもらえない可能性もあります。
Q5. 管理費には時効がありますか。
一般に、
5年
とされています。
ただし、
請求や訴訟などによって時効の進行に影響します。
任意売却を検討しているのであれば、
時効を待つ方法は現実的ではありません。
Q6. 管理費以外の費用も請求されますか。
マンションの規約や運用によっては、
駐車場使用料や、
一括受給されている水道・電気料金などが関係する場合があります。
管理会社や管理組合に未払額の全体を確認してください。
まとめ
- 滞納した管理費・修繕積立金は消えない
- 区分所有法上、買主などの特定承継人にも請求できる仕組みがある
- そのため、買主は通常、決済までの精算を求める
- 競売でも問題は消えない
- 売却代金から精算できる場合がある
- ただし、債権者等との協議が必要
- 滞納額が大きいほど、調整は難しくなる
- 管理費だけでなく、修繕積立金・遅延損害金・その他の未払金も確認する
- 消滅時効は一般に5年だが、時効待ちは現実的ではない
- まず管理組合または管理会社に、正確な滞納額を確認する
- 住宅ローン残債、売却額、管理費、税金を全部並べて考える
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