オーバーローンの家は売れるのか　残債が売却価格を上回るとき

2026年9月7日

結論

オーバーローンでも、家を売る方法はあります。

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が、現在の家の売却見込額を上回っている状態です。たとえば住宅ローンが2,500万円残っているのに、家が2,000万円でしか売れない場合、500万円が不足します。

この不足分をどうするかによって、主な方法は次の3つに分かれます。

不足分を自己資金で補って完済する
住み替えローンなどを利用する
債権者の承諾を得て任意売却する

ただし、3つとも誰にでも使えるわけではありません。自己資金があるのか、住み替えなのか、現在の返済が続けられるのかによって、選ぶ方法はまったく変わります。

そして、もう一つ大切な選択肢があります。

返済に困っていないなら、今すぐ売らないという方法です。

オーバーローンであること自体が問題なのではありません。本当に大事なのは、これから住宅ローンを払い続けられるかどうかです。

そもそも、なぜオーバーローンの家は普通に売れないのか

住宅ローンを利用して家を購入すると、通常、その不動産には金融機関などの抵当権が設定されています。

抵当権とは、住宅ローンが返済されなくなった場合に、金融機関などがその不動産から回収するための権利です。

家を第三者へ売却するときは、原則としてこの抵当権を外して、買主へ所有権を引き渡します。

そのため通常は、住宅ローンを完済できるだけのお金を用意する必要があります。

たとえば、

アンダーローン：売却見込額2,500万円、残債2,000万円 → 売却代金で完済できる
オーバーローン：売却見込額2,000万円、残債2,500万円 → 500万円不足する

という違いです。

オーバーローンの場合、この不足分を何らかの形で解消しない限り、通常の売却では抵当権を抹消できません。

まず、本当にオーバーローンなのかを確認してください

ここは非常に大事です。

「どうせ売ってもローンが残る」と思い込んでいる方は、少なくありません。しかし、不動産価格は購入したときから変わっています。

確認する数字は、まず2つです。

1．現在の住宅ローン残高

返済予定表や金融機関への問い合わせで確認できます。

2．現在の売却見込額

不動産会社に査定を依頼すれば確認できます。

ただし、もう一つ忘れてはいけません。

売却には諸費用がかかります。

仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記に関する費用、司法書士報酬などです。

そのため、

売却価格 − 住宅ローン残債

だけで判断するのではなく、

売却価格 − 住宅ローン残債 − 売却に必要な諸費用

まで考えてください。

売却価格が残債を少し上回っていても、諸費用を引くと不足することがあります。

逆に、「500万円くらい足りない」と思っていた家が、査定をすると残債にかなり近い価格だった、ということもあります。

調べることと、売ることは別です。まず数字を出してください。

方法1　不足分を自己資金で補う

最も分かりやすい方法です。

たとえば住宅ローンが2,500万円残っていて、家が2,300万円で売れる場合、不足する200万円と売却諸費用を預貯金などから用意して完済します。

住宅ローンを全額返済できれば、抵当権を抹消して通常どおり売却できます。

この方法のメリット

新たな借入を増やさずに済み、手続きも比較的シンプルです。また、滞納せず通常どおり完済するのであれば、任意売却のために滞納を進める必要もありません。

使えるのであれば、まず検討したい方法です。

注意点

不足額だけを見ないでください。

売却には仲介手数料や登記関連費用などもかかるため、完済額＋売却諸費用まで用意できるかを確認します。

もう一つ重要なのは、手元資金です。

住宅ローンを終わらせるために預貯金をすべて使い切ってしまい、次の住まいの初期費用や生活費がなくなっては意味がありません。

家を売った後の生活資金まで含めて考えてください。

方法2　住み替えローンを検討する

次の家を購入して住み替える場合、金融機関によっては住み替えローンを利用できることがあります。

これは、現在の家を売っても残る住宅ローンと、新しく購入する住宅の資金をまとめて借りる仕組みです。

たとえば旧居の残債が300万円残り、新居に3,000万円必要なら、それらを含めた資金について金融機関の審査を受けます。

メリット

自己資金だけでは旧居のローンを完済できなくても、住み替えを実現できる可能性があります。

ただし、返済に困っている方は慎重に考えてください

住み替えローンには当然審査があります。

しかも、旧居の不足分まで新しい借入に含めるため、通常の住宅購入より借入総額が大きくなりやすくなります。

金利や優遇条件も金融機関・商品によって異なります。

ですから、

「今の住宅ローンが苦しいから、住み替えローンにすれば楽になる」

とは限りません。

むしろ、現在の返済そのものに行き詰まっている方が、さらに大きなローンを抱えると、状況を悪化させることがあります。

住み替えローンは、返済困難の解決策というより、返済能力はあるものの転勤や家族構成の変化などで住み替えたい方が検討する方法と考えたほうが分かりやすいでしょう。

方法3　任意売却を検討する

自己資金で不足分を用意できない。

住み替えでもない。

そして、住宅ローンの返済そのものが難しくなっている。

その場合に検討されるのが任意売却です。

任意売却とは、住宅ローンを完済できない状態でも、債権者の承諾を得て抵当権を外してもらい、不動産を売却する方法です。

たとえば残債2,500万円に対して2,000万円で売却する場合、

「2,000万円を返済に充てますので、完済にはなりませんが抵当権抹消に応じてください」

と債権者と協議します。

承諾が得られれば、売却できます。

任意売却で重要なこと

不動産会社が決めるわけではありません。

任意売却に応じるかどうか、売却条件をどのようにするかは、債権者等との協議になります。

したがって、

「任意売却なら必ず売れます」

とは言えません。

また任意売却は、一般的には住宅ローンの滞納が進み、期限の利益の喪失や代位弁済などの手続きと関係しながら具体化していくことが多い方法です。

まだ問題なく返済できている方が、「オーバーローンだから」という理由だけで、最初から任意売却を選ぶものではありません。

自分はどの方法なのか

順番に考えると分かりやすくなります。

まとまった自己資金がありますか

不足額と諸費用を払っても、その後の生活資金を残せる。

その場合は、自己資金で完済して通常売却を検討します。

新しい家を購入して住み替えますか

住み替えが必要で、返済能力もある。

その場合は、住み替えローンを金融機関に相談する方法があります。

住宅ローンそのものが払えなくなっていますか

返済が厳しく、自己資金もない。

その場合は、まず金融機関へ返済方法の変更などを相談し、それでも難しい場合には、任意売却も含めて検討する時期になります。

見落とされやすい「今は売らない」という選択

オーバーローンだと分かると、

「何とかしなければ」

と焦る方がいらっしゃいます。

しかし、住宅ローンを問題なく払い続けられていて、今すぐ住み替える必要もないのであれば、急いで売却する必要はありません。

返済を続ければ住宅ローンの残債は減っていきます。

不動産価格が変化することもあります。

数年後には、売却見込額と残債の差が縮まり、通常売却できる状態になる可能性もあります。

つまり、

オーバーローン＝今すぐ解決しなければならない問題

ではありません。

問題になるのは、

住宅ローンを今後も払い続けられるのか。

という点です。

離婚とオーバーローンは、放置しないでください

ただし、離婚が絡む場合は話が違います。

離婚後も住宅ローンや共有名義をそのまま残してしまうと、長期間、元配偶者との関係が続くことになります。

特に確認していただきたいのは、

住宅ローンの債務者は誰か
連帯保証人・連帯債務者になっていないか
不動産は誰の名義か
売却には誰の同意が必要か
一人の収入になった後も返済できるか

という点です。

離婚しても、銀行との契約は自動的には変わりません。

元配偶者が返済を止めた場合、連帯保証人や連帯債務者であれば、自分に請求が来る可能性があります。

共有名義なら、一方だけの判断では通常売却できません。

ですから、離婚の場合は、

「オーバーローンだから待つ」

だけではなく、今後の関係をどう整理するかまで考える必要があります。

私たちに決められないこと

株式会社エルライフだけでは決められないことがあります。

住み替えローンの審査結果
任意売却への承諾
任意売却時の売却条件
引越し費用を売却代金から確保できるか
売却後の残債をどのように返済するか
実際に買主がいくらで購入するか

これらは、それぞれ金融機関、保証会社、債権者、買主などの判断が関係します。

不動産会社が出す査定額も、

「この価格で必ず売れます」という約束ではありません。

市場で最終的な価格を決めるのは買主です。

ですから私たちは、できることと、相手の判断が必要なことを分けてお伝えします。

では、誰に相談すればいいのか

オーバーローンといっても、状況によって相談先は違います。

返済に困っていない住み替えなら、不動産会社と金融機関。

返済に困っているなら、売却だけでなく残った債務や家計も考える必要があります。

離婚が絡めば法律の問題も出てきます。

税金の滞納や差押えがあれば、税務や行政との調整も必要になる場合があります。

それぞれに専門家がいます。

しかし、相談する側から見れば問題は一つです。

「この家をどうすれば、これからの生活が成り立つのか」

そこから考える必要があります。

株式会社エルライフの考え方

株式会社エルライフは不動産会社です。

しかし、

「オーバーローンですね。では売りましょう」

から始めることはしません。

返済が続けられていて、今売る必要がないなら、待つという選択がいい場合もあります。

少し自己資金を足せば通常売却できるなら、任意売却を考える必要はありません。

借り換えや返済方法の変更で乗り切れるなら、それを先に確認するべきです。

最初に考えるのは、

この方にとって最終的に何が一番いいのか。

です。

家を売ることが目的ではありません。

家の問題を整理した後も、その方の生活は続きます。

そこまで含めて考える必要があると思っています。

士業会は「提携先」ではありません

株式会社エルライフは、一般社団法人士業会と連携しています。

弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ異なる専門分野を持つ人がいます。

社員ではありません。案件を回すだけの紹介先でもありません。

一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考える、チーム・仲間という関係です。

オーバーローンで住宅ローンの返済にも困っている場合、家を売るだけでは終わりません。

売った後に残る債務。

税金。

次の住まい。

離婚や相続。

法的整理が必要かどうか。

こうした問題が重なることがあります。

問題が一つなら、考える側も一つのチームであるべきだ。

そう考えています。

自己破産について

「自己破産しないほうがいい」

とは申し上げません。

必要なケースはあります。

そして、自己破産やその他の法的整理が必要かどうかを判断するのは弁護士です。

私たちが先に確認するのは、

家を売った場合、実際にいくら債務が残るのか。

という数字です。

500万円残るのか。

50万円なのか。

逆に、ほとんど残らないのか。

それによって、弁護士との相談内容も変わります。

売却ありき、自己破産ありき、リースバックありきで結論を決めない。

これが私たちの考え方です。

よくある相談場面

※以下は特定のお客様の実例ではなく、一般的に起こり得る相談場面です。

ケース1　思っていたほどオーバーローンではなかった

売れば数百万円不足すると思い込んでいた。

しかし実際に査定すると、住宅ローン残債にかなり近い価格が見込めた。

諸費用を計算しても、自己資金を少し補えば通常売却できる可能性があると分かったというケースです。

ケース2　住み替えローンが解決にならなかった

住宅ローンの返済が苦しくなり、住み替えローンを検討していた。

しかし、新居の購入資金に旧居の残債まで加わるため、借入総額が増えることを確認し、別の方法を検討したというケースです。

ケース3　今すぐ売る必要がなかった

査定するとオーバーローンだったため、すぐ売らなければならないと思っていた。

しかし返済は問題なく続けられており、住み替えの必要もなかった。

残債を減らしながら様子を見るという選択肢もあると整理できたというケースです。

専門家コメント　宅地建物取引士　松本

「売っても住宅ローンが残るので、売れないと思っていました」

このご相談は、本当によくあります。

でも、オーバーローンでも売る方法はあります。

ただし、大切なのは、

「売れるかどうか」だけではありません。

「今、売るべきなのか」

です。

返済に困っていない方が、オーバーローンだという理由だけで慌てて売る必要はありません。

返済を続ければ残債は減ります。

数年待てば、状況が変わる可能性もあります。

逆に、返済がすでに苦しくなっている方が、

「残債が減るまで待とう」

と考えるのは危険です。

待っている間に滞納が始まり、選べる方法が減ってしまうからです。

ですから私は、

オーバーローンそのものより、返済をこれから続けられるかどうかを見てください

と申し上げます。

そして、住み替えローンについても慎重に考えてください。

今の住宅ローンが苦しいのに、旧居の残債を新しい住宅ローンに加えて、さらに大きな借入をする。

それが本当にこれからの生活を楽にするのか。

借りられることと、返せることは別です。

まず数字を出してください。

住宅ローンはいくら残っているのか。

家はいくらで売れそうなのか。

売却費用はいくらか。

いくら不足するのか。

この数字が分かれば、考えるべき道はかなり絞られます。

調べることと、売ることは別です。

大事なのは、どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのか。

すぐ売却を勧める人ではなく、「そもそも今売る必要がありますか」から一緒に考えてくれる人を選んでください。

よくあるご質問

Q1. オーバーローンでも家は売れますか？

はい。主な方法として、自己資金で不足分を補う、住み替えローンを利用する、債権者の承諾を得て任意売却する方法があります。

Q2. 自分がオーバーローンかどうか、どう確認しますか？

住宅ローンの残債と現在の売却見込額を確認します。

仲介手数料や登記関連費用などの売却諸費用も含めて計算してください。

Q3. 住み替えローンを使えば解決しますか？

住み替える方には選択肢の一つです。

ただし、旧居の残債を新しい住宅の借入に加えるため、借入総額が大きくなります。金融機関の審査と、今後本当に返済できるかの両方を確認してください。

Q4. 任意売却は誰でもできますか？

いいえ。

債権者の承諾が必要です。

また、一般的には住宅ローンの返済が困難になり、滞納などの手続きが進む中で検討されることが多い方法です。

Q5. オーバーローンなら、今すぐ売ったほうがいいですか？

必ずしもそうではありません。

返済が無理なく続けられ、住み替える必要もないなら、今すぐ売らないという選択肢もあります。

Q6. 離婚する予定ですが、家がオーバーローンです。

早めに整理してください。

住宅ローンの名義、連帯保証・連帯債務、共有持分、売却への同意など、複数の問題が絡みます。

まとめ

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却見込額を上回る状態
オーバーローンでも売却方法はある
主な方法は、①自己資金で補う ②住み替えローン ③任意売却
売却価格だけでなく、仲介手数料・登記費用などの諸費用まで計算する
自己資金で通常どおり完済できるなら、まずその方法を検討
住み替えローンは借入総額が増えるため、返済困難の方は特に慎重に
任意売却は債権者の承諾が必要
オーバーローンだからといって、必ず今すぐ売る必要はない
問題は、これから返済を続けられるかどうか
離婚が絡む場合は、放置せず早めに整理する
調べることと、売ることは別

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