結論
八尾市で住宅ローンが残っている家を少しでも高く売るための内覧対策で大切なのは、「きれいに見せること」だけではなく、購入希望者が安心して購入を検討できる状態をつくることです。
内覧が決まった。
だから、
高額なリフォームをする。
家財を全部処分する。
設備を全部交換する。
その必要があるとは限りません。
まず、
購入希望者が、
何を確認したいのかを考えます。
例えば、
玄関。
リビング。
キッチン。
浴室。
洗面所。
トイレ。
収納。
各部屋。
窓。
バルコニー。
庭。
駐車場。
建物の状態。
設備。
日当たり。
風通し。
生活動線。
収納量。
修繕履歴。
などです。
だから、
内覧前には、
□ 玄関を整理する
□ 室内を移動できる状態にする
□ カーテンを開ける
□ 窓を開けて換気する
□ 水回りを清潔にする
□ 不要な物を整理する
□ 収納を確認できる状態にする
□ 庭やバルコニーを整理する
□ 駐車場を確認できる状態にする
□ 修繕履歴を整理する
□ 設備交換履歴を整理する
□ 建物の不具合を確認する
□ 購入希望者から質問されそうな内容を整理する
などを行います。
そして、
住宅ローンが残っているから、
早く売りたい。
返済が大変。
今月中に売りたい。
300万円までなら値下げできる。
このような売主様側の事情を、
必要以上に購入希望者へ伝える必要はありません。
内覧で伝えるべきなのは、
家の魅力。
そして、
購入判断に必要な正確な情報です。
内覧とは、家を見てもらうだけの時間ではありません。購入希望者の不安を一つずつ減らし、「この家なら購入を検討したい」と思ってもらうための大切な時間です。
「内覧が入ったのですが、何を準備すればいいですか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、
このようなご相談があります。
「八尾市の家を売却しています」
「住宅ローンがまだ残っています」
「初めて内覧が入りました」
「何を準備すればいいですか？」
「家財がたくさんあります」
「全部処分した方がいいですか？」
「掃除はどこまでしたらいいですか？」
「リフォームした方が印象は良くなりますか？」
「住宅ローンが残っていることは伝えた方がいいですか？」
「売却を急いでいることを話しても大丈夫ですか？」
「購入希望者から値下げを言われたらどうしたらいいですか？」
内覧が入ると、
売主様も、
緊張されると思います。
でも、
必要以上に、
家を良く見せようとする必要はありません。
大切なのは、
購入希望者が、
この家で生活するイメージを持てること。
そして、
安心して購入判断できることです。
① 内覧対策｜第一印象は玄関から始まる
購入希望者が、
最初に見る場所。
玄関です。
玄関を開けた瞬間、
物がいっぱい。
靴がいっぱい。
暗い。
においがする。
この状態では、
家全体の印象まで、
悪くなる可能性があります。
だから、
内覧前には、
玄関を整理します。
靴を片付ける。
不要な傘を片付ける。
段ボールを移動する。
玄関収納を整理する。
照明を確認する。
簡単に掃除する。
そして、
換気します。
大規模な工事ではありません。
少し整理するだけです。
購入希望者に、
「大切に使われてきた家だな」
と思ってもらえる状態をつくります。
高額なリフォームより、
まず、
玄関。
ここからです。
② 内覧対策｜明るさ・換気・水回りを確認する
次に、
室内です。
購入希望者が内覧するとき、
暗い家と、
明るい家。
どちらが、
良い印象でしょうか。
だから、
内覧前には、
カーテンを開けます。
雨戸やシャッターも、
必要に応じて開けます。
照明も確認します。
そして、
換気します。
特に、
空き家の場合。
長期間、
窓を閉めたままにしていると、
独特のにおいがすることがあります。
内覧前に、
窓を開ける。
空気を入れ替える。
それだけでも、
印象は変わります。
そして、
水回り。
キッチン。
浴室。
洗面所。
トイレ。
購入希望者が、
特に確認する場所です。
水垢。
カビ。
排水口。
におい。
汚れ。
を、
できる範囲で掃除します。
新品にする必要はありません。
清潔にする。
それだけでも違います。
③ 内覧対策｜家財は全部処分しなくてもいい
家財が残っているから、
全部処分しなければならない。
とは限りません。
もちろん、
家財が多すぎて、
床が見えない。
壁が見えない。
窓へ行けない。
収納を開けられない。
各部屋へ入れない。
この状態では、
購入希望者が、
建物を確認できません。
だから、
内覧できる状態にはします。
でも、
100万円かけて、
全部処分する必要があるのか。
ここは、
考えます。
例えば、
家財処分費用。
100万円。
家財を全部処分しても、
売却価格が変わらない。
それなら、
売主様へ残る金額が、
100万円減ります。
購入希望者によっては、
「この家具は残してほしい」
「このエアコンはそのままでいい」
「一部はこちらで処分します」
という場合もあります。
だから、
先に全部処分するのではなく、
まず、
内覧できる状態まで整理する。
そして、
購入希望者の条件も確認する。
一つずつです。
④ 内覧対策｜修繕履歴を購入希望者へ伝える
購入希望者は、
築年数だけを見ているわけではありません。
例えば、
築25年。
何も修繕していない家。
築25年。
10年前に外壁塗装。
7年前に屋根修繕。
5年前に給湯器交換。
3年前にキッチン交換。
2年前に浴室交換。
この二つ。
同じ築25年でも、
印象は違います。
だから、
内覧前に、
修繕履歴を整理します。
例えば、
・外壁塗装
・屋根修繕
・防水工事
・給湯器交換
・キッチン交換
・浴室交換
・トイレ交換
・洗面台交換
・エアコン交換
・床修繕
・クロス張替え
・配管修繕
などです。
領収書。
保証書。
工事契約書。
施工写真。
などが残っていれば、
一緒に確認します。
購入希望者にとって、
いつ。
何を。
修繕したのか。
が分かることは、
安心材料になります。
家の良いところは、
きちんと伝える。
これも、
内覧対策です。
⑤ 内覧対策｜不具合を隠さず、正確に伝える
内覧では、
良いところだけを、
伝えればいい。
ではありません。
例えば、
雨漏り。
水漏れ。
設備故障。
シロアリ。
建具の不具合。
過去の修繕。
境界。
越境。
など、
売主様が把握していることは、
不動産会社へ正確に伝えておくことが大切です。
不具合がある。
だから、
全部修理してから売らなければならない。
とも限りません。
修理する。
現況で売る。
価格へ反映する。
契約条件で整理する。
購入希望者側で修繕してもらう。
物件によって、
方法は変わります。
大切なのは、
隠すことではありません。
購入希望者が、
状態を理解したうえで、
安心して判断できるようにすることです。
高く売るための注意点
内覧で、
特に注意したいのが、
売主様側の事情を、
話しすぎないことです。
例えば、
「住宅ローンが3,000万円残っています」
「返済が大変です」
「早く売りたいです」
「来月までに売らないと困ります」
「3,200万円までなら下げられます」
「300万円なら値下げできます」
購入希望者からすれば、
価格交渉の材料になる可能性があります。
購入希望者へ伝えるべきなのは、
不動産についての正確な情報です。
土地。
建物。
設備。
修繕履歴。
不具合。
境界。
越境。
引渡し条件。
などです。
一方、
住宅ローン残高。
返済状況。
最低希望価格。
値下げ可能額。
売却を急ぐ事情。
などは、
売主様側の交渉情報です。
そして、
内覧中に、
購入希望者から、
「いくらまで下がりますか？」
と聞かれても、
その場で答える必要はありません。
まず、
購入希望者が、
本当に購入を検討しているのか。
いくらなら購入したいのか。
住宅ローンの事前審査はどうなのか。
希望条件は何なのか。
を確認します。
内覧の目的は、その場で値下げすることではありません。購入希望者に家の価値を理解してもらい、購入申込みにつなげることです。
売却全体を見ながら判断することが重要
内覧が終わったら、
必ず、
購入希望者の反応を確認します。
「どうでしたか？」
だけではありません。
何が良かったですか。
何が気になりましたか。
価格ですか。
間取りですか。
築年数ですか。
設備ですか。
駐車場ですか。
駅距離ですか。
修繕費ですか。
家財ですか。
購入を見送るなら、
なぜですか。
ここを確認します。
例えば、
5組内覧。
全員、
価格が高い。
と言う。
この場合は、
価格設定を見直す必要があるかもしれません。
一方、
5組内覧。
全員、
「家財が多くて部屋の広さが分からない」
と言う。
この場合、
価格を100万円下げる前に、
家財を整理する方法があります。
5組内覧。
全員、
「修繕状態が分からない」
と言う。
この場合、
修繕履歴を整理して、
購入希望者へ伝える方法があります。
だから、
内覧後の反応を見る。
原因を確認する。
改善する。
それから、
価格を考えます。
そして、
購入申込みが入った場合も、
価格だけで判断しません。
購入価格。
住宅ローンの事前審査。
手付金。
家財。
修繕。
測量。
設備。
引渡し時期。
売主様側の追加負担。
まで確認します。
例えば、
購入希望者A。
3,500万円。
ただし、
家財全部撤去。
修繕。
測量。
設備交換。
売主様負担。
250万円。
購入希望者B。
3,400万円。
現況購入。
家財一部残置可能。
修繕不要。
測量不要。
価格だけなら、
Aの方が、
100万円高い。
でも、
売主様側の負担まで計算すると、
Bの方が、
多く残る可能性があります。
だから、
内覧。
購入申込み。
価格交渉。
売却費用。
住宅ローン返済。
まで、
一本につなげて考えます。
内覧対策の目的は、家をきれいに見せることだけではありません。売主様の大切な資産の価値を正しく伝え、必要のない値下げを防ぎ、最終的な手取り額を少しでも多く残すことです。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、
不動産売却に携わる中で、
内覧について、
よく聞かれます。
「家財を全部処分した方がいいですか？」
「リフォームした方がいいですか？」
「水回りを交換した方がいいですか？」
私は、
まず、
現在の状態を見せてください。
とお伝えします。
なぜなら、
必要のないお金を、
先に使ってほしくないからです。
例えば、
家財処分。
100万円。
リフォーム。
500万円。
合計。
600万円。
本当に、
600万円以上、
売却後の手取り額が増えるのでしょうか。
まず、
そこを考えます。
内覧前に大切なのは、
高額な工事ではありません。
玄関を整理する。
カーテンを開ける。
換気する。
水回りを掃除する。
各部屋へ入れるようにする。
収納を確認できるようにする。
庭を見ることができるようにする。
駐車場を確認できるようにする。
これだけでも、
十分変わります。
そして、
私は、
修繕履歴を大切にします。
築25年。
この数字だけを見れば、
古い。
と思われるかもしれません。
でも、
10年前。
外壁塗装。
7年前。
屋根修繕。
5年前。
給湯器交換。
3年前。
キッチン交換。
2年前。
浴室交換。
これを購入希望者が知ったら、
どうでしょうか。
同じ築25年でも、
印象が変わると思います。
だから、
売主様が、
これまで家を大切にしてきたことを、
きちんと伝えます。
そして、
不具合も、
隠しません。
雨漏り。
水漏れ。
設備不具合。
過去の修繕。
境界。
越境。
分かっていることを、
正確に整理します。
不具合があるから、
全部直す。
ではありません。
修理する。
現況で売る。
価格で調整する。
契約条件で整理する。
購入希望者に修繕してもらう。
方法を考えます。
一つずつです。
そして、
内覧で、
私は、
売主様の住宅ローン事情を、
必要以上に購入希望者へ伝えたくありません。
住宅ローン。
3,000万円。
返済が大変。
早く売りたい。
来月までに売りたい。
300万円までなら下げられる。
それを購入希望者が知れば、
どうでしょうか。
3,500万円で購入しようと思っていた方が、
3,200万円でも売ってくれるのではないか。
と思うかもしれません。
だから、
購入希望者へ伝えるのは、
家についての情報です。
土地。
建物。
設備。
修繕。
管理状態。
不具合。
境界。
越境。
そして、
この家で生活する魅力。
です。
住宅ローン残高。
最低希望価格。
値下げ可能額。
売却を急ぐ事情。
これは、
売主様側の交渉情報です。
分けます。
そして、
内覧中に、
「いくらまで下がりますか？」
と聞かれることがあります。
私は、
まず、
購入希望者から、
希望価格を出していただきたいと思っています。
いくらなら購入したいのですか。
なぜ、
その金額なのですか。
住宅ローンの事前審査は終わっていますか。
手付金はいくらですか。
いつ契約できますか。
いつ引き渡しを希望しますか。
家財はどうしますか。
修繕は。
測量は。
設備は。
一つずつです。
内覧は、
値下げを決める場所ではありません。
家を見ていただく。
魅力を伝える。
状態を伝える。
安心していただく。
そして、
購入を検討していただく。
その時間です。
そして、
内覧が終われば、
必ず反応を確認します。
良かったところは。
気になったところは。
価格は。
間取りは。
設備は。
駐車場は。
家財は。
修繕は。
なぜ購入しないのか。
一つずつです。
例えば、
5組内覧して、
5組とも、
価格が高い。
それなら、
価格を考える必要があるかもしれません。
でも、
5組とも、
家財が多くて、
部屋の広さが分からない。
それなら、
価格を100万円下げる前に、
家財を整理します。
5組とも、
家の修繕状態が分からない。
それなら、
修繕履歴を整理します。
価格が原因ではないのに、
100万円下げる。
200万円下げる。
300万円下げる。
それでは、
売主様のお金で、
内覧や販売方法の問題を解決することになります。
100万円。
毎月5万円貯めても、
20か月。
約1年8か月です。
300万円なら、
5年です。
だから、
値下げする前に、
内覧の反応を見る。
原因を見る。
改善できることを見る。
一つずつです。
そして、
購入申込みが入った。
3,500万円。
高い。
だから、
この人に売る。
ではありません。
住宅ローンの事前審査は。
手付金は。
家財は。
修繕は。
測量は。
設備は。
引渡しは。
売主様側の追加負担は。
確認します。
3,500万円。
でも、
売主様側の追加負担。
250万円。
3,400万円。
でも、
現況購入。
追加負担なし。
本当に、
3,500万円の方が、
売主様にとって良い条件でしょうか。
だから、
購入価格だけでは見ません。
最後に、
売主様へいくら残るのかを見る。
住宅ローンを返済する。
売却費用を支払う。
必要な費用を支払う。
税金を確認する。
そして、
新しい生活へ、
いくら残るのか。
ここです。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験を活かし、
住宅ローンが残っている家についても、
内覧前だから、
家財を全部処分しましょう。
500万円リフォームしましょう。
水回りを全部交換しましょう。
内覧が入らないから、
100万円下げましょう。
購入希望者が300万円下げてほしいと言っているから、
下げましょう。
とは、
簡単に判断しません。
玄関を見る。
室内を見る。
水回りを見る。
収納を見る。
家財を見る。
修繕履歴を見る。
設備を見る。
不具合を見る。
内覧者の反応を見る。
購入を見送った理由を見る。
価格を見る。
購入申込みを見る。
契約条件を見る。
売却費用を見る。
住宅ローンを見る。
そして、
新しい生活へ、
最終的にいくら残るのかを見る。
一つずつです。
最後に、
「内覧前に高額なリフォームをしなくて良かった」
「家財を全部処分しなくて良かった」
「玄関や水回りを整えて良かった」
「換気をしておいて良かった」
「修繕履歴を整理して良かった」
「家を大切にしてきたことを伝えてもらえて良かった」
「住宅ローンの事情を話しすぎなくて良かった」
「最低希望価格を伝えなくて良かった」
「内覧後の反応を確認して良かった」
「すぐに値下げしなくて良かった」
「300万円を簡単に下げなくて良かった」
「購入申込みを価格だけで判断しなくて良かった」
「住宅ローンを返済しても新しい生活のためのお金を残せた」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける内覧と売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
FAQ
Q1. 住宅ローンが残っている家の内覧前には、何を準備すればいいですか？
内覧前には、
高額なリフォームをすることよりも、
購入希望者が、
家の状態や広さを確認しやすい環境をつくることが大切です。
例えば、
・玄関の靴や傘を整理する
・不要な段ボールを移動する
・各部屋へ入れるようにする
・床や壁が見えるようにする
・カーテンや雨戸を開ける
・室内の照明を点ける
・窓を開けて換気する
・キッチンを清掃する
・浴室の水垢やカビを確認する
・洗面所を清掃する
・トイレを清掃する
・排水口の臭いを確認する
・収納を開けられるようにする
・庭やバルコニーへ出られるようにする
・駐車場を確認できるようにする
・修繕履歴を整理する
・設備交換履歴を整理する
・現在分かっている不具合を整理する
などです。
購入希望者は、
家が新しいかどうかだけではなく、
これまでどのように管理されてきたのか。
購入後にどのような費用がかかりそうか。
安心して生活できる状態か。
を確認しています。
完璧にきれいにする必要はありません。
まず、
家の状態と魅力を、
購入希望者が確認できる状態をつくることが大切です。
Q2. 家財が多く残っていても内覧できますか？
はい。
家財が残っていても、
内覧はできます。
ただし、
購入希望者が、
部屋の広さ。
床や壁。
窓。
収納。
水回り。
建物状態。
を確認できるようにする必要があります。
例えば、
・玄関から室内へ入れる
・廊下を歩ける
・各部屋へ移動できる
・床の一部が見える
・壁や天井を確認できる
・窓を開けられる
・収納を確認できる
・キッチンや浴室へ入れる
・庭やバルコニーへ出られる
状態をつくります。
家財があるからといって、
内覧前に全部処分する必要はありません。
家財処分に、
100万円かかった。
しかし、
売却価格は変わらなかった。
それでは、
住宅ローン返済後に残る金額が、
100万円減る可能性があります。
購入希望者によっては、
家具。
エアコン。
照明。
物置。
などを、
そのまま残してほしいと言われる場合もあります。
まず、
内覧できる範囲まで整理する。
購入申込みが入ったあとに、
家財の扱いを条件として確認する。
この順番が大切です。
Q3. 内覧前にリフォームや設備交換をした方が高く売れますか？
必ずしも、
高額なリフォームや設備交換が、
高く売ることにつながるとは限りません。
例えば、
キッチン。
浴室。
トイレ。
洗面台。
クロス。
床。
などをリフォームし、
500万円かかったとします。
しかし、
売却価格が300万円しか上がらなければ、
売却価格は上がっていても、
手取り額は200万円減る可能性があります。
購入希望者の中には、
購入後に、
自分の好みに合わせて、
リフォームしたい方もいます。
そのため、
内覧前には、
・現在の状態で販売する
・掃除や換気だけを行う
・家財を整理する
・故障部分だけ修理する
・一部だけ修繕する
・全体をリフォームする
それぞれについて、
費用と効果を比較します。
住宅ローンが残っている場合は、
リフォーム費用を使ったことで、
売却後の手取り額が減れば、
次の生活にも影響します。
大きなお金を使う前に、
現在の状態で売れる可能性を確認することが大切です。
Q4. 内覧中に住宅ローン残高や値下げ可能額を聞かれたら、どうすればいいですか？
住宅ローン残高や、
値下げ可能額を、
購入希望者へ伝える必要はありません。
購入希望者へ伝えるべきなのは、
購入判断に必要な物件情報です。
例えば、
・土地の状態
・建物の状態
・設備の状態
・修繕履歴
・雨漏りや水漏れ
・境界や越境
・増築や未登記部分
・引渡し条件
・家財の扱い
などです。
一方、
・住宅ローンがいくら残っているか
・毎月の返済が苦しいこと
・早く住宅ローンを完済したいこと
・今月中に売りたいこと
・最低希望価格
・値下げ可能額
などは、
売主様側の交渉情報です。
例えば、
3,500万円で販売している家について、
購入希望者が、
3,400万円なら購入したいと考えていたとします。
しかし、
売主様側から、
「3,200万円まで下げられます」
と伝えた場合、
購入希望者が、
3,400万円で申し込む可能性は低くなります。
まず、
購入希望者から、
購入希望価格と条件を提示してもらいます。
そのうえで、
住宅ローンの事前審査。
手付金。
家財。
修繕。
測量。
設備。
引渡し。
などを確認し、
総合的に判断することが大切です。
Q5. 株式会社エルライフでは、住宅ローンが残る家の内覧対策から相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、
内覧前だから、
家財を全部処分する。
高額なリフォームをする。
住宅ローンを早く完済するために、
安く売る。
と最初から決めるのではなく、
現在の状態から一つずつ確認します。
例えば、
・35年以上の不動産経験を活かした内覧対策
・現在の住宅ローン残高
・住宅ローンの債務者
・連帯債務や連帯保証
・抵当権
・現在の査定価格
・売出価格
・玄関の状態
・室内の明るさ
・換気や臭い
・家財の量
・水回りの状態
・収納
・庭やバルコニー
・駐車場
・修繕履歴
・設備交換履歴
・現在分かっている不具合
・購入希望者への説明
・内覧後の反応
・購入申込み
・価格交渉
・家財処分費用
・修繕費用
・測量費用
・売却費用
・税金
・住宅ローン完済後の手取り額
まで確認します。
購入希望者が、
家の状態と魅力を確認しやすい環境をつくり、
必要のない費用や値下げを避けながら、
住宅ローン返済後に、
少しでも多くのお金を残せる内覧方法を考えます。
まとめ
八尾市で住宅ローンが残っている家の内覧を成功させるためには、
購入希望者が、
家の状態と魅力を確認しやすい環境をつくることが大切です。
まず、
【玄関・室内】
・玄関の靴を整理する
・傘や段ボールを整理する
・玄関を掃除する
・照明が点くか確認する
・各部屋へ移動できるようにする
・床や壁を確認できるようにする
・カーテンや雨戸を開ける
・室内の照明を点ける
・窓を開けて換気する
・室内の臭いを確認する
【水回り】
・キッチンを清掃する
・コンロの油汚れを確認する
・シンクを清掃する
・浴室のカビを確認する
・浴室の水垢を確認する
・洗面所を清掃する
・トイレを清掃する
・排水口を清掃する
・排水口の臭いを確認する
・設備の動作状況を確認する
【家財・収納】
・不要な家財を整理する
・各部屋へ入れるようにする
・窓を開けられるようにする
・収納を確認できるようにする
・貴重品を安全な場所へ移す
・家財を全部処分する前に相談する
・家財処分費用を確認する
・家財を残したまま売却できる可能性を確認する
【外回り】
・庭を確認できるようにする
・草木を必要な範囲で整理する
・バルコニーへ出られるようにする
・駐車場を確認できるようにする
・門扉や玄関周りを確認する
・外壁や屋根の修繕履歴を整理する
【修繕・建物状態】
・外壁塗装の履歴を確認する
・屋根修繕の履歴を確認する
・防水工事の履歴を確認する
・給湯器交換の履歴を確認する
・水回りの交換履歴を確認する
・設備交換履歴を確認する
・工事契約書や領収書を探す
・保証書を整理する
・現在分かっている不具合を整理する
・分からないことを断定しない
【購入希望者への説明】
・土地や建物の良いところを伝える
・日当たりや風通しを伝える
・生活動線や収納量を伝える
・修繕履歴を正確に伝える
・分かっている不具合を伝える
・住宅ローン残高を必要以上に伝えない
・返済が大変という事情を話しすぎない
・売却期限を話しすぎない
・最低希望価格を伝えない
・値下げ可能額を先に言わない
【内覧後】
・良かった点を確認する
・気になった点を確認する
・価格についての反応を確認する
・間取りについての反応を確認する
・設備についての反応を確認する
・駐車場についての反応を確認する
・修繕についての反応を確認する
・家財についての反応を確認する
・購入を見送った理由を確認する
・値下げ前に改善できることを確認する
【購入申込み・手取り額】
・購入希望価格を確認する
・値下げ理由を確認する
・住宅ローンの事前審査を確認する
・手付金を確認する
・家財の扱いを確認する
・修繕条件を確認する
・測量条件を確認する
・設備条件を確認する
・引渡し時期を確認する
・売主様側の追加負担を確認する
・住宅ローン返済額を確認する
・売却費用を確認する
・最終的な手取り額を確認する
ことが重要です。
住宅ローンが残っている家の内覧対策とは、
家を新築のように見せることではありません。
購入希望者が、
土地。
建物。
間取り。
日当たり。
設備。
収納。
修繕状態。
周辺環境。
を安心して確認できる状態をつくることです。
必要のない家財処分。
高額なリフォーム。
設備交換。
安易な値下げ。
を避け、
住宅ローンを返済したあと、
新しい生活へ少しでも多くのお金を残すことが大切です。
無料相談
株式会社エルライフでは、
・八尾市で住宅ローンが残っている家を売却したい
・住宅ローン返済中の家に内覧が入った
・内覧前に何を準備すればよいか分からない
・家財が多く残っている
・家財を全部処分するか迷っている
・内覧前にリフォームするか迷っている
・水回りの見せ方を相談したい
・修繕履歴を整理したい
・設備の不具合がある
・住宅ローン残高を購入希望者へ伝えるか迷っている
・値下げ可能額を聞かれている
・内覧後の反応を確認したい
・問い合わせや内覧はあるのに申込みが入らない
・購入希望者から大幅な値下げを求められている
・購入申込みの条件を比較したい
・売却費用や税金を確認したい
・住宅ローン完済後の手取り額を確認したい
など、
住宅ローンが残っている家の内覧や売却に関するご相談を承っています。
35年以上の不動産経験をもとに、
住宅ローン。
抵当権。
玄関。
室内。
換気。
家財。
水回り。
収納。
修繕履歴。
設備。
不具合。
内覧後の反応。
購入申込み。
価格交渉。
売却費用。
税金。
最終的な手取り額。
まで一つずつ確認し、
売主様とご家族にとって、
より良い売却方法を一緒に考えます。
詳しくはこちら
不動産を少しでも高く売るための考え方や無料相談について、詳しくはこちらをご覧ください。
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株式会社エルライフ
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このようなお悩みもお気軽にご相談ください
・八尾市で住宅ローンが残った家を売却したい
・住宅ローン返済中の家の内覧対策を相談したい
・住みながら内覧へ対応したい
・空き家の換気や掃除を相談したい
・家財を残したまま売却したい
・家財を全部処分する前に相談したい
・高額なリフォームを避けたい
・水回りの印象を良くしたい
・修繕履歴を購入希望者へ伝えたい
・設備の不具合を正確に伝えたい
・住宅ローンの事情を話しすぎたくない
・最低希望価格を購入希望者へ伝えたくない
・内覧後の反応を確認したい
・値下げ前に内覧方法を見直したい
・大幅な価格交渉を避けたい
・購入申込みの条件を比較したい
・売却費用や税金を確認したい
・住宅ローン完済後の手取り額を確認したい
・新しい生活へ少しでも多く残したい
売主様へ
住宅ローンが残っている家へ、
購入希望者の内覧が入ったとき、
何を準備すればよいのか。
どこまできれいにすればよいのか。
不安に思われる方も多いと思います。
家財が残っている。
水回りが古い。
築年数が経っている。
設備に不具合がある。
住宅ローンも残っている。
この状態で、
本当に購入してもらえるのか。
心配になると思います。
でも、
私は、
内覧前に、
家を新築のようにする必要はないと思っています。
まず、
購入希望者が、
家の状態を確認できるようにします。
玄関から入れる。
廊下を歩ける。
各部屋へ入れる。
床や壁を確認できる。
窓を開けられる。
収納を確認できる。
キッチンへ入れる。
浴室や洗面所を確認できる。
庭やバルコニーへ出られる。
駐車場を確認できる。
その状態をつくります。
玄関には、
靴がたくさんある。
傘が多い。
段ボールが置かれている。
郵便物がたまっている。
まず、
必要な範囲で整理します。
玄関を掃除する。
照明を点ける。
換気する。
購入希望者が、
最初に感じる印象を整えます。
そして、
室内です。
カーテンを開ける。
雨戸を開ける。
照明を点ける。
窓を開ける。
空気を入れ替える。
暗く、
空気がこもった状態よりも、
明るく、
風が通る状態の方が、
生活をイメージしやすくなります。
水回りも、
新品にする必要はありません。
キッチン。
浴室。
洗面所。
トイレ。
できる範囲で掃除します。
水垢。
カビ。
油汚れ。
排水口。
臭い。
を確認します。
購入希望者が、
現在の状態を、
気持ちよく確認できるようにします。
そして、
家財です。
家財があるから、
100万円で全部処分しましょう。
と簡単には決めません。
夫婦の家具。
子どもの物。
思い出の品。
大型家電。
エアコン。
照明。
物置。
全部を処分する必要があるでしょうか。
まず、
内覧できる範囲まで整理します。
購入希望者が、
一部の家具は残してほしい。
エアコンはそのままでよい。
処分はこちらで行う。
と言われる可能性もあります。
家財処分へ100万円使った。
でも、
売却価格は変わらなかった。
それでは、
住宅ローン返済後に残るお金が、
100万円減ります。
だから、
先に全部処分しない。
まず、
内覧できる状態をつくる。
購入希望者の条件を確認する。
必要な物だけ処分する。
一つずつです。
リフォームも同じです。
キッチン。
浴室。
トイレ。
洗面台。
クロス。
床。
500万円。
本当に、
500万円以上高く売れるのでしょうか。
500万円使って、
売却価格が300万円上がった。
売却価格は上がっています。
でも、
手取り額は200万円減る可能性があります。
購入希望者は、
自分の好みに合わせて、
リフォームしたいかもしれません。
間取りを変更したいかもしれません。
だから、
まず、
現在の状態で販売する。
掃除や整理だけする。
不具合部分だけ修理する。
一部修繕する。
リフォームする。
それぞれを比較します。
使ったお金以上に、
住宅ローン返済後の手取り額が増えるのかを見る。
ここが大切です。
そして、
修繕履歴です。
築25年。
古い家です。
それだけではありません。
10年前に、
外壁塗装。
7年前に、
屋根修繕。
5年前に、
給湯器交換。
3年前に、
キッチン交換。
2年前に、
浴室交換。
売主様が、
これまで家を大切にしてきたことがあります。
領収書。
保証書。
工事契約書。
施工写真。
が残っていれば、
整理します。
購入希望者へ、
いつ。
どこを。
どのように修繕したのか。
正確に伝えます。
同じ築25年でも、
何も修繕していない家と、
定期的に修繕してきた家。
同じではありません。
家を大切にしてきた履歴は、
購入希望者にとって、
安心材料になる可能性があります。
反対に、
不具合も、
正確に伝えます。
雨漏り。
水漏れ。
設備故障。
シロアリ。
建具の不具合。
境界。
越境。
分かっていることを、
不動産会社へ伝えます。
不具合があるから、
全部修理する。
ではありません。
修理して売る。
現況で売る。
価格へ反映する。
契約条件で整理する。
購入希望者側で修繕する。
方法を考えます。
隠して売るのではなく、
現在の状態を理解してもらい、
安心して購入判断していただくことが大切です。
そして、
内覧中に、
住宅ローンについて聞かれることがあります。
住宅ローンはいくら残っていますか。
早く売りたいのですか。
いくらまで下がりますか。
私は、
売主様側から、
住宅ローン残高や、
値下げ可能額を伝えたくありません。
住宅ローン。
3,000万円。
返済が大変。
来月までに売りたい。
3,200万円まで下げられる。
この情報を、
購入希望者が知れば、
価格交渉へ影響する可能性があります。
購入希望者へ伝えるのは、
土地。
建物。
設備。
修繕履歴。
不具合。
境界。
越境。
家財。
引渡し。
など、
購入判断に必要な情報です。
住宅ローン残高。
毎月の返済状況。
最低希望価格。
値下げ可能額。
売却を急ぐ事情。
これは、
売主様側の交渉情報です。
分けて考えます。
そして、
内覧中に、
いくらまで下がりますか。
と聞かれても、
その場で答えません。
まず、
家を見てもらう。
土地を見てもらう。
間取りを見てもらう。
設備を見てもらう。
修繕履歴を見てもらう。
この家を購入したい。
と思っていただく。
そのうえで、
購入希望価格と条件を出してもらいます。
なぜ、
その価格なのか。
住宅ローンの事前審査は終わっているのか。
手付金はいくらなのか。
家財はどうするのか。
修繕は必要なのか。
測量は必要なのか。
設備はどうするのか。
引渡しはいつなのか。
一つずつ確認します。
そして、
内覧が終われば、
購入希望者の反応を確認します。
良かったところは何ですか。
気になったところは何ですか。
価格ですか。
間取りですか。
設備ですか。
駐車場ですか。
駅距離ですか。
修繕ですか。
家財ですか。
なぜ購入を見送るのでしょうか。
例えば、
5組内覧して、
5組とも、
価格が高い。
と言う。
この場合は、
価格設定を見直す必要があるかもしれません。
でも、
5組とも、
家財が多くて部屋の広さが分からない。
と言う。
それなら、
100万円値下げする前に、
家財を整理します。
5組とも、
修繕状況が分からない。
と言う。
それなら、
修繕履歴を整理します。
価格が原因ではないのに、
100万円。
200万円。
300万円。
と値下げする。
それでは、
売主様のお金で、
内覧方法の問題を解決することになります。
100万円です。
毎月5万円貯めても、
20か月。
約1年8か月です。
300万円なら、
60か月。
5年です。
だから、
値下げする前に、
内覧後の反応を見る。
原因を確認する。
改善できることを見る。
一つずつです。
そして、
購入申込みが入ったときも、
価格だけでは判断しません。
3,500万円。
でも、
家財を全部撤去する。
修繕する。
測量する。
設備を交換する。
3,400万円。
でも、
家財は一部残したままでよい。
現況で購入する。
修繕不要。
測量不要。
価格だけを見ると、
3,500万円の方が100万円高い条件です。
でも、
売主様側の追加負担が250万円かかれば、
本当に3,500万円の方が良い条件でしょうか。
だから、
購入価格を見る。
住宅ローンの事前審査を見る。
手付金を見る。
家財を見る。
修繕を見る。
測量を見る。
設備を見る。
引渡しを見る。
契約条件を見る。
住宅ローン返済額を見る。
売却費用を見る。
そして、
最後にいくら残るのかを見る。
一つずつです。
住宅ローンが残っている家の内覧対策で、
最後に大切なのは、
家を最もきれいに見せたかどうかではありません。
内覧のために、
いくら使ったのか。
家財処分へ、
いくら使ったのか。
リフォームへ、
いくら使ったのか。
修繕へ、
いくら使ったのか。
値下げへ、
いくら応じたのか。
住宅ローンを、
いくら返済したのか。
仲介手数料などの売却費用を支払い、
税金を確認し、
新しい生活へ、
最終的にいくら残ったのか。
私は、
ここを一番大切にしています。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験を活かし、
住宅ローンが残っている家についても、
内覧前だから、
家財を全部処分しましょう。
高額なリフォームをしましょう。
水回りを全部交換しましょう。
内覧後の反応が悪いので、
すぐに100万円下げましょう。
購入希望者が300万円下げてほしいと言っているので、
下げましょう。
とは、
簡単に判断しません。
住宅ローンを見る。
玄関を見る。
室内を見る。
換気を見る。
水回りを見る。
家財を見る。
収納を見る。
修繕履歴を見る。
設備を見る。
不具合を見る。
内覧後の反応を見る。
購入を見送った理由を見る。
購入申込みを見る。
価格交渉を見る。
契約条件を見る。
売却費用を見る。
税金を見る。
そして、
住宅ローンを返済したあと、
新しい生活へ、
最終的にいくら残るのかを見る。
一つずつ正しい順番で確認します。
最後に、
「内覧前に高額なリフォームをしなくて良かった」
「家財を全部処分しなくて良かった」
「玄関や水回りを整えて良かった」
「換気をしておいて良かった」
「修繕履歴を整理して良かった」
「家を大切にしてきたことを伝えてもらえて良かった」
「不具合も正確に説明できて安心した」
「住宅ローンの事情を話しすぎなくて良かった」
「最低希望価格を伝えなくて良かった」
「内覧後の反応を確認して良かった」
「すぐに値下げしなくて良かった」
「300万円を簡単に下げなくて良かった」
「購入申込みを価格だけで判断しなくて良かった」
「住宅ローンを返済しても新しい生活のためのお金を残せた」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける内覧と売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
