結論
内覧対応で大切なのは、家を実際以上によく見せることではありません。買主様が安心して家を確認し、「ここで暮らしたらどうなるだろう」と想像できる環境をつくることです。
買主様は、
広告写真。
間取り図。
売出価格。
築年数。
立地。
などを確認して、
「一度、実際に見てみたい」
と思って内覧に来られます。
つまり、
内覧まで進んだ買主様は、
購入を具体的に検討している可能性があります。
だからこそ、
大切にしたいのが、
家に入った瞬間からの印象です。
例えば、
玄関に靴が大量にある。
室内が暗い。
臭いが気になる。
荷物で通路が狭い。
カーテンが閉まっている。
収納を確認できない。
水回りに生活用品があふれている。
このような状態では、
家そのものを見る前に、
マイナスの印象を持たれる可能性があります。
反対に、
玄関が整理されている。
室内が明るい。
換気されている。
買主様が自由に歩ける。
収納を確認できる。
水回りが整理されている。
という状態なら、
家本来の広さや使いやすさを確認してもらいやすくなります。
内覧対応とは、買主様へ売り込むことではありません。買主様が家本来の価値を確認できる環境を整えることです。
「内覧前に家を全部きれいにしないと売れませんか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、
このようなご相談があります。
「住みながら売却していますが大丈夫ですか？」
「荷物が多いのですが内覧できますか？」
「ハウスクリーニングをした方がいいですか？」
「売主は内覧に立ち会った方がいいですか？」
「買主様へどこまで説明すればいいですか？」
「内覧で値下げを言われたらどうすればいいですか？」
結論からいうと、
モデルルームのようにする必要はありません。
生活している家です。
家具があります。
衣類があります。
食器があります。
子どもの物があります。
生活用品があります。
それは当然です。
重要なのは、
すべてをなくすことではありません。
買主様が、
床を確認できる。
部屋の中を歩ける。
窓まで行ける。
収納を開けられる。
キッチンや浴室を確認できる。
庭やバルコニーへ出られる。
家本来の広さを確認できる。
このような状態をつくることです。
全部片付けるのではなく、買主様が確認したい場所をきちんと見られるようにする。
これが、
内覧準備の基本だと考えています。
① 失敗しない進め方「玄関の第一印象を整える」
内覧で、
買主様が最初に見る場所。
それが、
玄関です。
玄関へ入った瞬間に、
靴が大量に並んでいる。
傘が何本もある。
段ボールが置かれている。
照明が暗い。
臭いが気になる。
このような状態では、
実際より狭く感じることがあります。
だからといって、
玄関をリフォームする必要はありません。
内覧前に、
普段使わない靴を収納する。
傘を整理する。
玄関を掃く。
段ボールを移動する。
照明をつける。
換気する。
これだけでも、
できることがあります。
大きなお金を使う前に、まず今ある玄関本来の広さや使いやすさを見てもらうことが大切です。
② 失敗しない進め方「室内を明るくする」
昼間の内覧だから、
照明は必要ない。
とは限りません。
カーテンを開ける。
雨戸やシャッターを開ける。
照明をつける。
廊下も明るくする。
洗面所も明るくする。
トイレも明るくする。
買主様が確認しやすい状態をつくります。
特に、
北側の部屋。
廊下。
玄関。
洗面所。
トイレ。
などは、
昼間でも暗く感じる場合があります。
もちろん、
実際には暗い部屋を、
「一日中明るいですよ」
と説明してはいけません。
朝は日が入る。
午後は入りにくい。
季節によって変わる。
分かっていることは、
正しく伝えます。
明るく見せることと、実際以上によく見せることは違います。
買主様が、
家の状態をきちんと確認できるようにすることが目的です。
③ 失敗しない進め方「臭い・水回り・室温を確認する」
内覧で意外に大きな印象を与えるのが、
臭いです。
毎日生活している売主様自身は、
気づきにくいことがあります。
例えば、
料理。
タバコ。
ペット。
生ゴミ。
排水口。
靴。
カビ。
湿気。
などです。
内覧前には、
窓を開ける。
換気する。
ゴミを処分する。
排水口を確認する。
ペット用品を整理する。
玄関や靴箱を確認する。
などを行います。
ただし、
強い芳香剤で臭いを隠すことはおすすめしません。
買主様から、
「何か臭いを隠しているのでは？」
と思われる可能性もあります。
また、
キッチン。
洗面所。
浴室。
トイレ。
などの水回りは、
買主様がよく確認する場所です。
大規模なリフォームをする前に、
まず、
水垢。
髪の毛。
ゴミ。
生活用品。
などを整理します。
そして、
夏や冬の内覧では、
室温にも配慮します。
買主様が暑さや寒さを気にして早く帰ってしまうのではなく、落ち着いて家を確認できる環境をつくることが大切です。
④ 失敗しない進め方「売主様が説明しすぎない」
長年住んできた家です。
売主様だからこそ、
伝えたいことがたくさんあります。
「この収納は便利です」
「学校が近いです」
「買い物にも便利です」
「近所の方もいい方です」
「日当たりもいいですよ」
全部伝えたくなると思います。
しかし、
買主様は、
自分たちのペースで見たい場合があります。
夫婦で相談したい。
収納を開けたい。
窓から外を見たい。
水回りを確認したい。
部屋の中で少し考えたい。
売主様がずっと横にいることで、
かえって確認しにくくなることもあります。
基本的には、
不動産会社の担当者が案内する。
売主様にしか分からないことを質問されたら、
正直に答える。
このくらいの距離感がよい場合があります。
もちろん、
朝の日当たり。
夏や冬の室温。
近隣環境。
ゴミ出し。
買い物。
学校。
交通。
など、
実際に生活した人だから分かる情報は、
買主様にとって非常に参考になります。
売り込むのではなく、買主様が知りたいことへ正直に答えることが大切です。
⑤ 失敗しない進め方「内覧中の値下げ交渉にすぐ答えない」
内覧中に、
買主様から、
「もう少し安くなりませんか？」
「100万円下がれば購入を考えます」
と言われることがあります。
そこで、
その場で、
「分かりました」
と答える必要はありません。
100万円です。
毎月5万円貯めても、
20か月。
1年8か月かかります。
本当に、
数分の話で決めてよい金額でしょうか。
まず、
買主様は本当に購入するのか。
購入申込書を提出するのか。
住宅ローンは問題ないのか。
希望価格はいくらなのか。
引渡し希望日はいつなのか。
設備について条件はあるのか。
他に内覧予定者はいないのか。
問い合わせは何件あるのか。
競合物件はどうなのか。
確認します。
さらに、
価格を50万円下げる代わりに、
引渡し時期を売主様に合わせてもらう。
設備は現状で引き渡す。
その他の条件を調整する。
という交渉も考えられます。
不動産売買の交渉は、価格だけではありません。
内覧の雰囲気だけで、
大切な100万円、200万円を簡単に手放さないことが重要です。
高く売るための注意点
内覧対応で絶対に避けたいのは、不具合を隠して家をよく見せようとすることです。
例えば、
雨漏り跡を家具で隠す。
壁の大きな傷を荷物で隠す。
水漏れを説明しない。
壊れている設備を正常に使えるように説明する。
このような対応は避けなければなりません。
高く売るということは、
不具合を隠すことではありません。
現在の状態を確認する。
分かっている内容を伝える。
修繕履歴があれば説明する。
そのうえで、
家本来の魅力を伝える。
これが大切です。
また、
内覧前だからといって、
高額なリフォーム。
設備交換。
新しい家具。
高額なハウスクリーニング。
などを、
すべて行う必要があるとは限りません。
まずは、
掃除。
整理。
換気。
照明。
片付け。
など、
大きなお金を使わずにできることから始めます。
売主様のお金を使うのは簡単です。しかし、その費用以上に売却価格が上がるのかまで考える必要があります。
売却全体を見ながら判断することが重要
内覧対応を活かして、
八尾市で家を少しでも良い条件で売却するためには、
内覧当日だけを見るのではありません。
広告写真。
間取り図。
売出価格。
問い合わせ件数。
内覧件数。
玄関の第一印象。
室内の明るさ。
臭い。
室温。
収納。
水回り。
庭やバルコニー。
設備状態。
修繕履歴。
買主様からの質問。
内覧後の感想。
価格交渉。
契約条件。
引渡し条件。
競合物件。
最終的な手取り額。
全部つながっています。
例えば、
5組が内覧した。
しかし、
誰からも購入申込みがない。
そこで、
すぐに、
100万円値下げする。
本当に、
それでよいのでしょうか。
5組の買主様が、
なぜ購入しなかったのか。
価格なのか。
間取りなのか。
荷物が多くて狭く見えたのか。
室内が暗かったのか。
臭いが気になったのか。
駐車場なのか。
説明不足なのか。
まず、
確認します。
もし、
5組とも、
「価格が高い」
ということであれば、
価格を見直す必要があるかもしれません。
しかし、
理由を確認せず、
「売れないから100万円下げましょう」
ではありません。
内覧後の反応には、次の販売活動を改善するための大切な情報があります。
改善できることを改善する。
買主様の反応を見る。
競合物件を確認する。
それでも必要なら、
価格を考える。
順番が大切です。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、
不動産売却に携わる中で、
売主様から、
「内覧前に、家を完璧にきれいにしないとダメですよね？」
と聞かれることがあります。
私は、
「モデルルームにする必要はありません」
とお伝えします。
住んでいる家です。
家具があります。
服があります。
食器があります。
生活用品があります。
それが普通です。
ただ、
玄関に靴がいっぱいある。
廊下に荷物がある。
収納が開かない。
窓まで行けない。
部屋の広さが分からない。
それでは、
家本来の魅力が伝わりません。
全部捨てる必要はありません。
玄関を少し整理する。
通路をつくる。
カーテンを開ける。
照明をつける。
換気する。
収納を開けられるようにする。
まず、
そこからでいいと思っています。
そして、
内覧で大切なのは、
買主様に自由に見てもらうことです。
この家を買ってください。
絶対にいい家ですよ。
こんなに便利ですよ。
と、
一生懸命説明することではありません。
買主様自身に、
「この家なら暮らせそう」
と思っていただく。
そのための時間です。
そして、
内覧中に、
「100万円下げてもらえたら買います」
と言われることがあります。
そこで、
すぐに、
「分かりました」
とは言いたくありません。
100万円です。
毎月5万円貯めても、
20か月。
1年8か月です。
その買主様は、
本当に購入できるのか。
住宅ローンは大丈夫なのか。
購入申込書は提出してくれるのか。
引渡し時期はいつなのか。
他に条件はないのか。
別の内覧予定は入っていないのか。
一つずつ確認します。
そして、
内覧が何組か入ったのに、
申込みがない。
そこで、
すぐに値下げするのではなく、
なぜ買わなかったのかを確認する。
価格ですか。
間取りですか。
日当たりですか。
駐車場ですか。
室内の印象ですか。
何が原因だったのか。
そこを確認せずに、
大切な売却価格を下げたくありません。
100万円貯めることは大変です。
だからこそ、
売却するときの100万円も、
大切に考えてほしいと思っています。
内覧対応を改善する。
広告を改善する。
買主様の反応を確認する。
販売方法を見直す。
それでも必要なら、
価格を考える。
私は、
この順番が大切だと思っています。
少しでも高く売る。
余計なリフォーム費用を使わない。
内覧の雰囲気だけで安易に値下げしない。
家本来の魅力を買主様へ正しく伝える。
そして、
最終的に、
売主様の手元へ、
いくら残ったのか。
そこまで考える。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、「内覧前に全部きれいにしましょう」「申込みがないので値下げしましょう」と簡単に判断するのではなく、玄関・室内の明るさ・換気・臭い・収納・水回り・庭・設備・買主様からの質問・内覧後の反応まで一つひとつ確認する。必要のないリフォームへ大きなお金を使わず、買主様が家本来の広さや使いやすさを確認できる状態をつくる。内覧中に価格交渉を受けても、その場の雰囲気だけで安易な値下げへ応じず、購入条件や他の問い合わせ状況まで確認する。そして最終的に売主様の手元へ少しでも多くのお金を残し、「100万円を簡単に下げなくて良かった」「無理にリフォームしなくて良かった」「家の魅力をきちんと伝えてもらえた」「この価格で売れて良かった」「あなたにお願いして本当に良かった」と心から言っていただける家の売却を、一件一件責任を持ってお手伝いいたします。
FAQ
Q1. 内覧前には、どこまで片付ければいいですか？
家全体をモデルルームのようにする必要はありません。
大切なのは、買主様が家本来の広さや使いやすさを確認できる状態にすることです。
例えば、
・玄関の靴を整理する
・廊下や通路の荷物を移動する
・床が見えるようにする
・窓まで歩けるようにする
・収納を開けられるようにする
・キッチンや浴室を確認できるようにする
・庭やバルコニーへ出られるようにする
などです。
生活しながら売却している家に、家具や生活用品があるのは当然です。
全部なくすことよりも、
「買主様が確認したいところを、きちんと確認できる状態になっているか」
という視点で準備することが大切です。
Q2. 売主は内覧に立ち会った方がいいですか？
必ずしも、売主様がずっと買主様のそばにいる必要はありません。
買主様は、
収納を開けたい。
窓から外を確認したい。
夫婦や家族だけで相談したい。
水回りをゆっくり見たい。
ということがあります。
売主様がずっと横について説明すると、買主様が気を遣ってしまう場合があります。
基本的には不動産会社の担当者が案内し、売主様にしか分からないことを質問されたときに答える方法が考えられます。
例えば、
・朝や夕方の日当たり
・夏や冬の室温
・近隣環境
・ゴミ出し
・買い物
・学校
・交通
・実際に生活して感じた便利なところ
などです。
無理に売り込むのではなく、買主様が知りたいことへ正直に答えることが大切です。
Q3. 内覧前にハウスクリーニングやリフォームをした方が高く売れますか？
必ずしも必要とは限りません。
高額なハウスクリーニングやリフォームを行ったからといって、その費用以上に高く売れるとは限らないからです。
まずは、
・玄関を掃除する
・窓を開けて換気する
・カーテンを開ける
・照明をつける
・水回りを掃除する
・生活用品を整理する
・不要な荷物を移動する
など、大きなお金を使わずにできることから始めます。
例えば100万円のリフォームをして、売却価格が50万円しか上がらなければ、売主様の手取り額は増えません。
大切なのは、
「いくら高く売れたか」
だけではなく、
「売却のためにいくら使い、最終的にいくら残ったか」
まで考えることです。
Q4. 内覧中に100万円の値下げを求められたら、どうすればいいですか？
その場ですぐに答える必要はありません。
100万円です。
毎月5万円貯めても20か月。
1年8か月かかります。
まず、
・本当に購入する意思があるのか
・購入申込書を提出するのか
・住宅ローンに問題はないのか
・希望価格はいくらなのか
・引渡し時期はいつなのか
・設備について条件はあるのか
・他に内覧予定者はいないのか
・他の問い合わせは入っていないのか
などを確認します。
また、
価格を少し調整する代わりに、引渡し時期を売主様に合わせてもらう。
設備は現状のままで引き渡す。
その他の条件を調整する。
という交渉も考えられます。
不動産売買の交渉は、価格だけではありません。
その場の雰囲気だけで、大切な100万円、200万円を簡単に手放さないことが重要です。
Q5. 内覧が何組も入っているのに売れない場合は、値下げした方がいいですか？
すぐに値下げするのではなく、まず「なぜ購入しなかったのか」を確認することが大切です。
例えば、
・価格が高かった
・間取りが合わなかった
・日当たりが気になった
・駐車場が使いにくかった
・荷物が多く部屋が狭く見えた
・室内が暗く感じた
・臭いが気になった
・水回りの印象がよくなかった
など、購入しなかった理由はさまざまです。
5組内覧して、5組とも「価格が高い」という反応なら、価格を見直す必要があるかもしれません。
しかし、理由を確認せず、
「売れないから100万円下げましょう」
ではありません。
内覧後の反応を確認する。
改善できるところを改善する。
販売方法を見直す。
競合物件を確認する。
それでも必要なら価格を考える。
順番が大切です。
まとめ
八尾市で家を少しでも高く売るためには、内覧対応も重要な販売戦略の一つです。
内覧前には、
・玄関を整理する
・通路を確保する
・カーテンを開ける
・照明をつける
・換気する
・臭いを確認する
・水回りを掃除する
・収納を確認できるようにする
・庭やバルコニーへ出られるようにする
など、まず大きなお金を使わずにできることから始めます。
そして、
内覧中に無理に売り込まない。
不具合を隠さない。
値下げ交渉へその場で答えない。
内覧後の買主様の反応を確認する。
改善できることを改善してから、価格を考える。
この順番が大切です。
内覧とは、
家をきれいに見せるためだけの時間ではありません。
買主様が、
「この家で暮らせるだろうか」
と確認する時間です。
売主様側も、
その大切な機会を一回一回活かし、少しでも良い条件での売却につなげていきましょう。
無料相談
株式会社エルライフでは、
・八尾市で家を少しでも高く売りたい
・内覧前に何をすればいいか分からない
・住みながら売却したい
・荷物が多くて困っている
・内覧は入るのに購入申込みがない
・値下げを勧められている
・買主様から価格交渉を受けている
・リフォームするべきか迷っている
・今の不動産会社の販売方法に疑問がある
など、不動産売却に関するご相談を承っています。
35年以上の不動産経験をもとに、
「とにかく値下げする」
という考え方ではなく、
まず改善できることはないのか。
販売方法に問題はないのか。
買主様の反応はどうなのか。
競合物件はどうなのか。
一つずつ確認しながら、売主様にとってより良い売却方法を一緒に考えます。
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株式会社エルライフ
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大阪相談窓口
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大阪市天王寺区国分町4-1-201
東京相談窓口
東京都千代田区麹町三丁目12番14
麹町駅前HILL-TOPビル7階
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・値下げする前に販売方法を見直したい
・買主様との価格交渉を任せたい
・売却後の手取り額を少しでも多く残したい
売主様へ
家を売るとき、
内覧が入ると、
「絶対にこの人に買ってもらいたい」
と思うかもしれません。
でも、
焦らないでください。
内覧に来たからといって、
その場で売却条件を決める必要はありません。
特に、
「100万円安くなれば買います」
と言われたときです。
100万円です。
毎月5万円貯めても、
20か月。
1年8か月かかります。
その100万円を、
数分の会話で手放してよいのでしょうか。
まず、
本当に購入してくれるのか。
住宅ローンは大丈夫なのか。
購入申込書を出してくれるのか。
引渡し時期はどうなのか。
他の条件はどうなのか。
別の内覧予定はないのか。
確認することがあります。
そして、
内覧が何組か入ったのに売れないと、
「価格を下げましょう」
と言われることがあります。
でも、
その前に、
私は確認したいと思っています。
なぜ、
買主様は購入しなかったのでしょうか。
価格ですか。
間取りですか。
日当たりですか。
駐車場ですか。
室内の明るさですか。
臭いですか。
荷物が多くて、
部屋が狭く見えたのでしょうか。
理由を確認せず、
100万円下げる。
200万円下げる。
それは簡単です。
でも、
一度下げた価格を、
元に戻すことは簡単ではありません。
だからこそ、
まず、
内覧後の反応を確認する。
改善できるところを改善する。
広告を見直す。
販売方法を見直す。
競合物件を確認する。
それでも必要なら、
価格を考える。
順番が大切です。
そして、
高く売るためだからといって、
何でもお金をかければいいわけではありません。
100万円リフォームする。
50万円ハウスクリーニングや修繕に使う。
新しい設備へ交換する。
それで、
本当に使った金額以上に高く売れるのでしょうか。
売主様のお金を使うのは簡単です。
値下げするのも簡単です。
でも、
私たちが考えなければならないのは、
最終的に、
売主様の手元へいくら残るのか。
そこだと思っています。
少しでも高く売る。
余計なお金を使わない。
必要のない値下げをしない。
買主様へ家本来の魅力を正しく伝える。
そして、
納得できる条件で売却する。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、
「内覧が入ったから、とにかく買ってもらいましょう」
「売れないから値下げしましょう」
とは考えていません。
一回一回の内覧を大切にする。
買主様の反応を確認する。
改善できることを改善する。
価格だけではなく、契約条件全体を考える。
そして、
売主様の手元へ少しでも多くのお金を残す。
最後に、
「内覧前に相談して良かった」
「無理にリフォームしなくて良かった」
「100万円を簡単に下げなくて良かった」
「家の魅力をきちんと伝えてもらえた」
「この価格で売れて良かった」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう言っていただける家の売却を、一件一件責任を持ってお手伝いいたします。
