結論
住み替えでマンションを高く売るために大切なのは、「新居の都合だけで売却を急がないこと」です。
住み替えには大きく、
「今のマンションを先に売る」
「新居を先に買う」
という2つの進め方があります。
売却を先行すれば売却金額を確定してから新居の資金計画を立てやすくなり、購入を先行すれば新居をじっくり探しやすい反面、現在の住宅ローンとの二重負担が発生する可能性があります。
だからこそ、
- 売却価格
- 引渡し時期
- 住宅ローンの残債
- 新居の購入時期
- 買主の希望条件
を一つの流れとして考えることが重要です。
「新居を買ったから早く売らなければならない」という状況をできるだけ避け、売主様と買主様の条件を調整しながら進めることが、少しでも良い条件で売却するためのポイントです。
「住み替えなので早く売った方がいいですか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、このようなご相談をいただいております。
- 新しいマンションを先に買っても大丈夫ですか？
- 今のマンションを先に売った方がいいですか？
- 売却してから新居が見つからなかったらどうなりますか？
- 買主に引渡しを待ってもらうことはできますか？
- 住み替えでも少しでも高く売りたいです。
住み替えでは、
「売ること」と「買うこと」を別々に考えないことが大切です。
特に新居を先に購入すると、現在のマンションが売れるまで二重の住宅ローン負担が発生したり、金融機関から一定期間内の売却を求められたりする場合があります。売却期限が近づけば、値下げ交渉を断りにくくなる可能性もあります。
だからこそ、
最初から全体の流れを考えておきましょう。
① 買主は引渡し時期を確認する
住み替え中のマンションでは、
買主にとって、
「いつから住めるのか」
は大切な確認事項です。
例えば、
- 賃貸住宅の退去時期
- 子どもの入学や転校
- 現在の家の売却
- 住宅ローン
- 引越し
など、
買主側にも予定があります。
そのため、
「新居が決まるまで引渡し日は分かりません」
ではなく、
ある程度の引渡し時期を想定して販売を始めることが大切です。
② 売主の住み替え事情だけで条件を決めない
売主様には、
「新居の引渡しがこの日だから、それまで住みたい」
という事情があるかもしれません。
しかし、
買主様にも事情があります。
例えば、
「3月末までに入居したい」
「今の賃貸住宅の更新前に引越したい」
という希望があるかもしれません。
大切なのは、
どちらか一方の条件を押し付けるのではなく、双方が納得できる条件を探すことです。
引渡し時期も、
価格と同じように交渉条件の一つです。
③ 売却を急ぐ状況をつくらない
住み替えで注意したいのが、
新居を先に購入し、
現在のマンションを、
「○月までに絶対に売らなければならない」
という状況にしてしまうことです。
売却期限が迫れば、
購入希望者から価格交渉が入ったときに、
断りにくくなることがあります。
購入先行では新居をじっくり選びやすい一方、ダブルローンや売り急ぎにつながる可能性があります。
少しでも高く売りたいのであれば、時間的な余裕も販売戦略の一つとして考えることが大切です。
④ 住みながらでも魅力を伝える
住み替えでは、
現在のマンションに住みながら販売するケースもあります。
その場合でも、
空室にしなければ売れないわけではありません。
内覧前に、
- 玄関を整理する
- リビングの荷物を減らす
- 水回りを清掃する
- カーテンを開ける
- 照明をつける
- 収納を確認できる状態にする
など、
できることがあります。
そして、
実際に住んでいるからこそ、
「朝はこの部屋に光が入ります」
「この収納は使いやすかったです」
など、生活して分かった魅力を伝えられることもあります。
⑤ 価格だけではなく条件全体で交渉する
例えば、
4,000万円で販売しているマンションに、
3,900万円の購入申込みが入ったとします。
買主から、
「100万円下げてもらえれば購入します」
と言われた。
そこで、
すぐ100万円下げる必要はありません。
例えば、
- 引渡し時期を売主に合わせてもらえるのか
- 契約条件はどうなのか
- 住宅ローンの事前審査は済んでいるのか
- 他に購入希望者はいないのか
- 価格以外で調整できる条件はないのか
を確認します。
不動産売買は、価格だけが交渉条件ではありません。
住み替えだからこそ、
価格と引渡し条件の両方を見ることが大切です。
高く売るための注意点
住み替えでは、「新居を買うこと」を優先しすぎないことが大切です。
新居が見つかると、
「この家が欲しい」
という気持ちになります。
そして、
新居を先に契約する。
すると、
現在のマンションを早く売却しなければならなくなる。
売却期限が近づき、
値下げする。
このような流れになれば、
せっかく少しでも高く売ろうとしていたマンションを、時間の都合で安く手放すことになりかねません。
住み替えでは、「いくらで買うか」だけではなく、「今のマンションをいくらで売れるのか」まで一緒に考えることが重要です。
売却全体を見ながら判断することが重要
住み替えでマンションを少しでも良い条件で売却するためには、
- 現在の住宅ローン残高
- マンションの査定価格
- 売出価格
- 新居の購入価格
- 自己資金
- 売却先行・購入先行
- 引渡し時期
- 仮住まいの可能性
- 買主との価格交渉
- 住み替え全体のスケジュール
まで考える必要があります。
売却先行は資金計画を立てやすい一方、新居とのタイミングによっては仮住まいが必要になる可能性があります。購入先行は新居を探しやすい一方、二重ローンなど資金面への注意が必要です。
どちらが正解ということではありません。
売主様の資金状況や住宅ローン、新居の希望、売却価格を見ながら、一番無理のない方法を考えることが大切です。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、不動産売却に携わる中で、
住み替えのご相談では、
「先に買った方がいいですか？先に売った方がいいですか？」
とよく聞かれます。
私は、
どちらが正しいと最初から決めるのではなく、
まず全体を見ます。
今の住宅ローンはいくら残っているのか。
マンションはいくらくらいで売れそうなのか。
新居はいくらなのか。
自己資金はどのくらいあるのか。
いつまでに引越したいのか。
そして、
今のマンションを少しでも良い条件で売るための時間があるのか。
ここが大切です。
新居を先に買った。
毎月の支払いが始まった。
今のマンションも住宅ローンが残っている。
そして、
「早く売らないといけないので100万円下げましょう」
となる。
私は、
できるだけその状況を避けたいと思っています。
100万円は、売主様にとって大切な100万円です。
だからこそ、
住み替えは、
新居を買うところから考えるのではなく、
「今のマンションをどう売るのか」から一緒に考える。
そして、
買主様から購入申込みが入ったら、
価格だけを見るのではなく、
引渡し時期や住宅ローン、契約条件まで確認する。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、マンションを売ること、新居を買うことを別々に考えるのではなく、住み替え全体を一つの流れとして考える。売主様の大切な資産を少しでも良い条件で次の方へつなぎ、最後に「この順番で住み替えて良かった」「この価格で売れて良かった」「あなたにお願いして本当に良かった」と心から言っていただける不動産売却を、一件一件責任を持ってお手伝いいたします。
FAQ
Q1. 住み替えでは、今のマンションを先に売った方がいいですか？
売却を先にするか、新居を先に購入するかは、売主様の資金状況や住宅ローン、住み替えの予定によって変わります。
売却を先にすると、
- 売却金額を確認してから新居を探せる
- 資金計画を立てやすい
- 売却を急ぐ必要が少なくなる
というメリットがあります。
一方で、新居がすぐに見つからなければ、仮住まいが必要になる場合があります。
「売却先行」「購入先行」のどちらかを最初から決めるのではなく、現在のマンションの売却価格や住宅ローン残高、新居の予算まで確認して判断することが大切です。
Q2. 住みながらマンションを売却することはできますか？
はい、住みながらでもマンションを売却できます。
内覧前には、
- 玄関を整理する
- リビングの荷物を減らす
- 水回りを清掃する
- カーテンを開ける
- 照明をつける
- 収納を確認できるようにする
など、できる範囲で準備しましょう。
また、実際に生活しているからこそ、
「午前中はリビングに光が入ります」
「この収納は使いやすかったです」
など、住んでみて分かった魅力を伝えられることもあります。
生活感を完全になくすのではなく、買主が自分たちの暮らしをイメージできる状態をつくることが大切です。
Q3. 買主から引渡しを早めてほしいと言われた場合はどうすればいいですか？
すぐに買主の希望へ合わせるのではなく、住み替え全体の予定を確認してから判断しましょう。
例えば、
- 新居の引渡し日
- 引越し日
- 現在の住宅ローン
- 新居の住宅ローン
- 仮住まいの必要性
- 買主の希望時期
などを確認します。
引渡し時期も、不動産売買における大切な交渉条件の一つです。
価格だけではなく、売主様にとって無理のない引渡し条件まで含めて交渉することが重要です。
Q4. 新居を先に購入すると、マンションを安く売ることになりますか？
必ず安く売ることになるわけではありません。
ただし、
新居を先に購入することで、
「○月までに現在のマンションを売らなければならない」
という期限ができる場合があります。
売却期限が迫ると、
購入希望者から値下げ交渉が入ったときに、断りにくくなる可能性があります。
だからこそ、
新居を購入する前に、現在のマンションがどのくらいで売れそうなのか、どのくらいの販売期間を考えておくべきなのかを確認することが大切です。
Q5. 株式会社エルライフでは住み替え全体について相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、
「マンションを売ること」と「新居を買うこと」を別々に考えず、住み替え全体を一つの流れとして考えることを大切にしています。
そのため、
- 35年以上の不動産経験を活かした販売戦略
- 現在のマンションの価格査定
- 売却先行・購入先行の検討
- 買主との価格・引渡し条件の交渉
- 売却から新居への住み替えを考えたサポート
を行っています。
さらに、一般社団法人 士業会と連携し、
- 弁護士
- 司法書士
- 税理士
- 行政書士
- 土地家屋調査士
- 不動産鑑定士
- 宅地建物取引士
がワンチームとなり、不動産・相続・税務・法律まで総合的にサポートいたします。
まとめ
住み替えでマンションを高く売るために大切なのは、売却だけを見るのではなく、新居への住み替えまで一つの流れとして考えることです。
そのためには、
- 現在のマンションの査定価格を確認する
- 住宅ローン残高を確認する
- 新居の予算を考える
- 売却先行か購入先行かを検討する
- 売却期間に余裕を持つ
- 買主との引渡し条件を確認する
- 価格だけでなく条件全体で交渉する
ことが重要です。
新居を先に購入したから、
今のマンションを急いで売る。
そして、
期限が迫ったから値下げする。
できることなら、このような状況は避けたいところです。
住み替えだからこそ、最初に全体の計画を立てることが、現在のマンションを少しでも良い条件で売却することにつながります。
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株式会社エルライフでは、
- 不動産査定
- 高く売るための販売戦略
- 住み替えのご相談
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- 住宅ローンに関するご相談
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さらに、一般社団法人 士業会と連携し、
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- 後悔しない住み替えをしたい
売主様へ
35年以上、不動産売却に携わる中で、
住み替えのご相談では、
「新しい家を見つけてから、今のマンションを売ればいいですよね？」
と聞かれることがあります。
もちろん、
それが良い場合もあります。
しかし、
新居を先に購入すると、
新しい住宅ローンが始まる。
今の住宅ローンも残っている。
そして、
現在のマンションが思った時期に売れない。
そうなると、
「早く売らなければ」
という状況になることがあります。
その状態で、
買主様から100万円の値下げ交渉が入ったらどうでしょうか。
時間に余裕があれば、
断ることができたかもしれません。
しかし、
売却期限が迫っていれば、
受け入れざるを得ないこともあります。
100万円は、売主様にとって大切な100万円です。
だからこそ、
私は住み替えでは、
新居を探すことだけではなく、
今のマンションをどう売るのかを最初に一緒に考えること
が大切だと思っています。
いくらで売れそうなのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
いつ売り始めるのか。
新居はいつ購入するのか。
引渡しはいつにするのか。
仮住まいは必要なのか。
そして、
買主様から購入申込みが入ったら、
価格だけではなく、
引渡し時期や住宅ローン、契約条件まで確認する。
住み替えは、「売る」と「買う」を別々に考えないことが大切です。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、ただマンションを売るだけではなく、その先の新しい暮らしまで考える。売却を急ぐことで大切な資産を安く手放すことがないよう、一つひとつの条件を確認しながら少しでも良い形で住み替える。そして最後に「この順番で良かった」「この価格で売れて良かった」「あなたにお願いして本当に良かった」と心から言っていただける不動産売却を、一件一件責任を持ってお手伝いいたします。
