結論
リースバックとは、自宅を売却したあと、その家を借りる形に変えて住み続ける仕組みです。
引越しをせずにまとまった資金を得られるため、状況によっては非常に有効な方法です。
ただし、
「一度リースバックにすれば、ずっと今の家に住み続けられる」
と考えるのは危険です。
リースバックでは、売却後の賃貸借契約が定期借家契約になっていることがあります。
定期借家契約の場合、契約期間が満了すると契約は終了します。住み続けるには再契約が必要ですが、貸主が再契約に応じるとは限りません。
国土交通省も2022年6月、消費者向けに**「住宅のリースバックに関するガイドブック」**を公表しています。
背景には、仕組みや契約条件を十分に理解しないまま契約し、後からトラブルになるケースが見られたことがあります。
この記事でお伝えしたいのは、
リースバックが良い・悪いという話ではありません。
大切なのは、
「何年住めるのか」
「家賃を払い続けられるのか」
「買戻しは本当にできるのか」
を契約前に確認することです。
はじめに
住宅ローンの支払いが苦しくなったとき、
「家を売っても、そのまま住み続けられます」
という言葉を見れば、魅力を感じると思います。
子どもの学校を変えなくて済む。
近所の人にも事情を知られにくい。
引越しの手間もない。
長年住んだ家から離れなくていい。
できることなら、その方法を選びたい。
そう思うのは自然なことです。
そして、実際にリースバックが非常に役立つケースもあります。
だからこそ、メリットだけではなく、契約後に起こり得ることまで知ったうえで判断していただきたいと思います。
国土交通省がわざわざ消費者向けのガイドブックを作ったのも、そのためです。
【最重要】まず「何年住めるのか」を確認してください
リースバックでは、家を売ったあと、買主と賃貸借契約を結びます。
その賃貸借契約には、大きく分けて、
普通借家契約
と、
定期借家契約
があります。
| 契約 | 基本的な特徴 |
|---|---|
| 普通借家契約 | 更新を前提とする。貸主側からの更新拒絶には一定の制限がある |
| 定期借家契約 | 契約期間が満了すると契約終了。住み続けるには再契約が必要 |
リースバックでは、定期借家契約が使われるケースがあります。
ここが重要です。
定期借家契約で、
契約期間3年
と書かれていれば、
「3年間は住める」
という意味であって、
「その後も当然に住み続けられる」
という意味ではありません。
再契約できる場合もあります。
しかし、再契約には貸主側の意向も関係します。
だから、営業担当者から、
「住み続けられます」
と言われたら、次に聞いてください。
「何年間ですか？」
これだけで、意味が大きく変わります。
国土交通省が紹介した活用例を見る
国土交通省のガイドブックには、リースバックを有効に活用した例も紹介されています。
ここが非常に参考になります。
一つは、
高齢者施設へ入居するまでの期間、自宅をリースバックして住み、売却資金を施設の入居費用に充てるケース。
もう一つは、
実家を二世帯住宅へ建て替えるまでの一定期間、現在の家に住みながら資金を確保するケース。
この二つには共通点があります。
「いつまで住むのか」が最初からある程度決まっていることです。
つまり、リースバックは、
「一生住み続けたい」
という目的だけでなく、
「次の住まいへ移るまでの一定期間、この家に住みたい」
という場面で特に使いやすい仕組みだと考えられます。
これは、リースバックを選ぶうえで非常に大切な視点です。
【重要】住宅ローンが残っている場合
住宅ローンの返済に困っている方の場合、ここを最初に確認する必要があります。
リースバックでは、まず家を買主に売却します。
そのため、売却代金によって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるのであれば、通常の売買として進めやすくなります。
問題は、
売却価格より住宅ローン残高のほうが多い場合です。
たとえば、
住宅ローン残高 2,500万円
リースバックの買取価格 1,800万円
なら、700万円不足します。
この状態では、売却代金だけで住宅ローンを完済できません。
そのため、抵当権を抹消してもらうには、債権者等との協議が必要になる場合があります。
任意売却の仕組みと組み合わせてリースバックを検討するケースもありますが、
必ず成立するわけではありません。
債権者が抵当権抹消に応じるか。
買主がリースバック条件で買うか。
賃料が成り立つか。
複数の条件が必要です。
ですから、
「住宅ローンが払えなくても、リースバックなら必ず住み続けられます」
とは言えません。
確認1 普通借家か、定期借家か
契約書で必ず確認してください。
質問するのは3つです。
「普通借家ですか、定期借家ですか」
「契約期間は何年間ですか」
「期間終了後、再契約できますか。その条件は何ですか」
特に「再契約可能」と書かれている場合でも、
必ず再契約できるのか
双方の合意が必要なのか
を確認してください。
説明だけではなく、契約書にどう書かれているかを見ることが重要です。
確認2 家賃を何年払い続けられるか
リースバックでは、家を売ったあと、当然ですが家賃を払う生活に変わります。
そして、買取価格と賃料には一定の関係があります。
一般に、事業者は取得価格や利回りなどを考えて賃料を設定します。
そのため、
高い買取価格を提示されたから、それだけで一番良い会社とは限りません。
見るべきは、
買取価格と家賃をセットで見ること
です。
たとえば、
A社
買取価格 2,000万円
家賃 月15万円
B社
買取価格 1,800万円
家賃 月11万円
だった場合。
どちらが有利かは、
何年間住むのか
で変わります。
月4万円の差なら、5年間で240万円です。
つまり、
売却価格だけ比較してはいけない
ということです。
住宅ローンが払えないのに、その家賃は払えるのか
ここは冷静に考えてください。
住宅ローンの支払いが月10万円で苦しくなった。
その後、リースバックの家賃が月13万円になった。
これでは、問題が解決していない可能性があります。
売却によって一時的に資金を得られたとしても、数年後に家賃が払えなくなれば、結局退去しなければなりません。
だから私たちは、
「リースバックできますか？」
の前に、
「この家賃を、この先何年間払えますか？」
を確認することが大切だと考えています。
確認3 買戻しは本当にできるのか
リースバックでは、
「将来、家を買い戻せます」
と説明されることがあります。
実際に買戻しの仕組みを付けることはあります。
しかし、ここにも確認が必要です。
まず、
買戻しの条件が契約書に明確に書かれているか
を見てください。
- 誰が買い戻せるのか
- いつまで買い戻せるのか
- 買戻価格はいくらか
- 価格の計算方法
- 途中で物件が第三者へ売却された場合はどうなるのか
などです。
そして一般に、買戻価格は、当初の売却価格そのものではなく、事業者側の諸費用や条件を反映して売却価格より高くなる場合があります。
ですから、
「一度売って、あとで同じ金額で買い戻せる」
と思い込んではいけません。
「買戻せます」は、口約束にしない
重要なことなので繰り返します。
営業担当者が、
「将来また買い戻せますよ」
と言っても、
契約書に書かれていなければ、後で争いになる可能性があります。
買戻しを重要な条件として考えているなら、
価格・期限・条件を契約書で確認してください。
分からない部分は、契約前に専門家へ確認することをおすすめします。
確認4 修繕費は誰が払うのか
今までは自分の家でした。
しかし、リースバック後は、
他人が所有する家を借りて住む立場
になります。
この違いは大きいです。
たとえば、
給湯器が壊れた。
エアコンが壊れた。
雨漏りした。
水道設備が故障した。
そのとき、
誰が修繕費を払うのか。
契約内容によって違います。
さらに、
リフォームしてもいいのか。
壁に穴を開けてもいいのか。
設備を交換していいのか。
今までの「自分の家」と同じ感覚で扱えない場合があります。
修繕負担と使用条件も、契約前に確認してください。
確認5 途中で亡くなった場合
これは見落とされやすい部分です。
リースバック後は賃貸借契約です。
そのため、契約中に借主が亡くなった場合、
家財の撤去。
明渡し。
原状回復。
などの問題が発生することがあります。
契約内容や状況によっては、相続人等が対応しなければならないこともあります。
ご高齢の方がリースバックを検討する場合には、
「自分が亡くなった後、この契約はどうなるのか」
まで確認しておくことをおすすめします。
確認6 途中で家を出たくなったらどうなるのか
定期借家契約では、途中解約の条件も重要です。
たとえば、
施設への入居が突然決まった。
子どもと同居することになった。
体調が悪化した。
別の家へ移りたくなった。
そのとき、
途中で解約できるのか。
違約金はあるのか。
何か月前までに通知する必要があるのか。
ここも契約書で確認します。
「住み続けられるか」だけでなく、
「出たいときに出られるか」
も重要です。
リースバック以外の方法と比べましたか
リースバックだけを見て決めないことをおすすめします。
同じ家に住み続けたい気持ちが強いと、どうしてもリースバックだけが正解に見えます。
しかし、ほかにも、
- 金融機関へ返済条件の変更を相談する
- 通常売却して、より家賃の低い賃貸住宅へ移る
- 任意売却を検討する
- 引渡し時期を相談しながら住み替える
- 家族との同居など、別の生活設計を考える
といった方法があります。
大切なのは、
「今の家に残ること」だけではなく、「5年後、10年後も生活が成り立つか」
です。
リースバックが向いている可能性がある人
たとえば、
次の住まいが決まるまで一定期間だけ住みたい。
高齢者施設への入居時期が見えている。
建替えなどで一時的に現在の家へ住む必要がある。
売却によって必要な資金を確保し、その後の生活計画も立っている。
こうした場合は、リースバックが非常に使いやすいことがあります。
逆に、
「いつまでか分からないけれど、一生住みたい」
という場合には、
契約期間。
再契約。
家賃。
買戻し。
を特に慎重に確認する必要があります。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、株式会社エルライフだけで決めることはできません。
- 住宅ローンが残っている場合、抵当権抹消に債権者等が応じるか
- リースバック条件で買主が見つかるか
- 買取価格
- 賃料
- 定期借家か普通借家か
- 再契約に応じてもらえるか
- 買戻し条件
- 将来の買戻しが実現できるか
これらは、買主や債権者などとの契約・協議によって決まります。
ですから、
「リースバックなら必ず住み続けられます」
とは申し上げません。
成立する場合もあります。
成立しない場合もあります。
成立しても、条件が生活に合わない場合もあります。
そこまで確認してから判断します。
では、誰に相談すればいいのか
リースバックでは、買主となる事業者が条件を提示することがあります。
当然、その事業者にも事業としての立場があります。
これは悪いことではありません。
しかし、
買う側
と、
売る側
では、立場が違います。
ですから、大きな契約をする前に、
提示された条件を、別の立場の人にも見てもらう
ことには意味があります。
特に、
住宅ローンを滞納している。
税金も滞納している。
離婚が絡んでいる。
相続が絡んでいる。
他にも借金がある。
という場合、リースバックだけ見ても問題全体は解決しません。
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、
「住み続けたいならリースバックにしましょう」
とは最初から言いません。
まず確認するのは、
住宅ローンはいくら残っているのか。
家はいくらで売れるのか。
リースバックなら買取価格はいくらなのか。
家賃はいくらになるのか。
何年間住めるのか。
その家賃を払い続けられるのか。
次の住まいはどうするのか。
そして、
その後の生活が成り立つのか。
です。
住み続けることができても、3年後に家賃が払えなくなれば、根本解決になりません。
家に残ることが目的ではありません。
この方とご家族の生活を立て直すことが目的です。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人たちがいます。
社員ではありません。
案件を回すためだけの紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考える、チーム・仲間という関係です。
リースバックでは、
契約内容。
住宅ローン。
残った債務。
税金。
相続。
次の生活。
複数の問題が重なる場合があります。
だから必要に応じて、違う専門家の視点も加えながら考えます。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要になるケースもあります。
その判断をするのは弁護士です。
同じように、
売却ありき。
自己破産ありき。
任意売却ありき。
リースバックありき。
最初から一つの答えに決めません。
まず数字を出す。
契約条件を見る。
その後の生活を見る。
そのうえで、必要な方法を考えます。
よくある相談場面
※以下は特定のお客様の実例ではなく、一般的に起こり得る相談場面です。
ケース1 「ずっと住める」と思っていた
リースバックの説明を受け、
「この家に住み続けられる」
と思っていた。
契約条件を確認すると、一定期間の定期借家契約だった。
いつまで住めるのかを確認してから判断することになったというケースです。
ケース2 家賃を計算すると続かなかった
売却によってまとまった資金は得られるものの、提示された家賃を今後の収入で計算すると、長期間払い続けるのが難しかった。
別の売却方法と住み替えも含めて比較することになったというケースです。
ケース3 住宅ローンが大きく残っていた
リースバックを希望していたものの、買取価格より住宅ローン残高のほうが大きかった。
債権者等との調整を含めて検討する必要があり、単純なリースバックとしては進められなかったというケースです。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
「売っても、このまま住み続けられます」
住宅ローンに困っている方にとって、これほど魅力的な言葉はないと思います。
だからこそ私は、その次に必ず聞いていただきたいと思っています。
「いつまでですか？」
です。
3年なのか。
5年なのか。
契約期間に制限がないのか。
期間が終わったら再契約できるのか。
ここを確認せずに、
「住み続けられる」
という言葉だけで判断してはいけません。
国土交通省のガイドブックに紹介されている活用例を見ると、次の住まいや予定が見えているケースがあります。
私は、ここがリースバックを考えるときの一つの大きなヒントだと思っています。
もう一つ大切なのが、家賃です。
住宅ローンの返済が苦しかった方が、売却後に今まで以上の家賃を払い続けることになったら、数年後にまた同じ問題が起きるかもしれません。
だから、
「今住めるか」ではなく、「これからも払えるか」
まで見ます。
リースバックが一番いいなら、その方法を選べばいいと思います。
でも、普通に売却して安い賃貸へ移ったほうが、10年後の生活が安定するなら、その選択肢も伝えるべきです。
私たちの目的は、
家を売ることでも、リースバックを成立させることでもありません。
その方とご家族の生活を立て直すことです。
大事なのは、
どこの会社に相談するかだけではなく、誰を自分の味方につけるのか。
契約を急がせる人ではなく、契約した後の生活まで一緒に計算してくれる人を選んでください。
よくあるご質問
Q1. リースバックなら、ずっと住み続けられますか？
契約内容によります。
定期借家契約の場合、契約期間満了で終了し、その後住み続けるには再契約が必要になることがあります。
契約期間と再契約条件を確認してください。
Q2. 住宅ローンが残っていてもリースバックできますか？
売却代金で住宅ローンを完済できる場合は進めやすくなります。
完済できない場合は、債権者等との協議が必要になり、成立しない場合もあります。
Q3. 高く買い取ってくれる会社が一番いいですか？
必ずしもそうではありません。
買取価格だけでなく、毎月の家賃・契約期間・再契約条件まで含めて比較してください。
Q4. 将来、買い戻せますか？
契約条件によります。
買戻しを希望する場合は、買戻価格・期限・方法が契約書に明確に書かれているか確認してください。
Q5. 設備が壊れたら誰が修理しますか？
契約によります。
売却後は賃借人になるため、修繕負担について契約書で確認してください。
Q6. 契約前に条件を見てもらえますか？
ご相談を承ります。
リースバックは売却契約と賃貸借契約が関係するため、契約する前に条件を確認することをおすすめします。
まとめ
- リースバックは、家を売却したあと賃料を払って同じ家に住む仕組み
- 国土交通省は2022年、消費者向けガイドブックを公表している
- 「住み続けられる」の前に「何年間か」を確認する
- 定期借家契約では、期間満了後に当然に住み続けられるとは限らない
- 買取価格だけでなく、家賃とセットで比較する
- 住宅ローンが払えなかった人ほど、その家賃を長期間払えるか確認する
- 買戻しを希望するなら、価格・期限・条件を契約書で確認する
- 修繕、途中解約、死亡時の扱いも確認する
- 住宅ローンを売却代金で完済できない場合は、債権者等との調整が必要になることがある
- リースバックだけでなく、通常売却や任意売却、住み替えも比較する
関連コラム
- 任意売却とは？競売との違い・流れ・デメリットまでわかりやすく
- オーバーローンの家は売れるのか｜残債が売却価格を上回るとき
- 任意売却の後、残った借金はどうなるのか｜月いくら返すことになるのか
- 家を売った後、どこに住むのか｜滞納があると賃貸は借りられないのか
- 住宅ローンが払えない｜まだ間に合う段階と、もう間に合わない段階
- 住宅ローンの返済猶予（リスケ）は使えるのか｜通らなかったときの次の手
- 任意売却の引越し費用は誰が決める？「引越し代が出ます」と言われたら
- 大阪で住宅ローンが払えなくなったら｜相談先の選び方と地域の事情
- 任意売却は、どこに相談すればいいのか｜会社ではなく担当者を見る7つの視点
無料相談・不動産に関するお問い合わせ
株式会社エルライフでは、リースバック、任意売却、住宅ローン滞納、督促状、催告書、期限の利益の喪失、一括請求、代位弁済、保証会社対応、債権回収会社対応、住宅ローン残債、税金滞納、離婚、相続、不動産売却などのご相談を受けています。
一般社団法人 士業会と連携し、必要に応じて司法書士・弁護士・税理士・行政書士・土地家屋調査士など各分野の専門家とともに問題を整理します。
お問い合わせ
無料電話相談
0120-802-001
お問い合わせフォーム
https://ninbai-japan.com/form/
公式ホームページ
https://ninbai-japan.com/
関連サイト
住宅ローン・任意売却専門サイト
https://ninbai-japan.com/
一般社団法人 士業会
https://shigyokai.hp.peraichi.com/shigyokai
相続不動産専門サイト
https://sozoku-fudosan.hp.peraichi.com/sozoku-fudosan
おくやみ手続きガイド
https://okuyami.hp.peraichi.com/okuyami
会社概要
社名
株式会社エルライフ
代表者
松本 淳一
所在地
〒581-0032
大阪府八尾市弓削町三丁目83-2
無料相談窓口
八尾 無料相談窓口
〒581-0032 大阪府八尾市弓削町三丁目83-2
大阪 無料相談窓口
〒532-0006 大阪府大阪市淀川区西三国三丁目3-25 2階
天王寺 無料相談窓口
〒543-0044 大阪府大阪市天王寺区国分町4-1-201
東京 無料相談窓口
〒102-0083 東京都千代田区麹町三丁目12番14 麹町駅前HILL-TOPビル7階
このようなお悩みもお気軽にご相談ください
- リースバックを勧められているが判断できない
- 「ずっと住める」と説明されたが契約内容が分からない
- 定期借家契約と言われたが意味が分からない
- 提示された家賃を長期間払えるか不安
- 将来買い戻したい
- 住宅ローンが残っているがリースバックを検討したい
- 売っても住宅ローンが残りそう
- 家に住み続けたいが住宅ローンが払えない
- 契約前に条件を確認してほしい
- リースバック以外の方法とも比較したい
