結論
築25年。
築30年。
数字だけを見ると、「古いマンション」と思われるかもしれません。
でも、同じ築30年でも、大規模修繕を適切に行ってきたマンションと、修繕状況が分からないマンションでは違います。
外壁。屋上防水。鉄部。共用部分。給排水設備など。
これまで何を修繕してきたのか。
築年数だけではなく、どのように維持されてきたマンションなのか。
ここまで購入希望者へ伝えることが大切です。
例えば競合3,400万円。売主様のマンション3,500万円。
100万円高い。
でも、こちらは大規模修繕を実施している。その違いが伝わっていなければ、購入希望者にはただ100万円高いマンションに見えるかもしれません。
100万円下げる前に、100万円高い理由を全部伝える。
修繕履歴も、その大切な一つです。
八尾市でも「大規模修繕は売却時の強みになりますか？」というご相談があります
「数年前に大規模修繕をしました」「外壁工事が終わったばかりです」「修繕履歴は購入希望者に見てもらえますか？」というご相談があります。
マンションでは、売主様のお部屋だけではなく建物全体の状態も重要です。
ところが、広告には専有面積、間取り、築年数、駅距離だけ。
これでは、今までマンション全体で行ってきた修繕が購入希望者へ伝わりません。
修繕してきた事実があるなら、確認できる範囲できちんと伝える。
これが大切です。
① 大規模修繕の時期と内容を確認する
まず、これまで行われた大規模修繕について確認します。
いつ実施されたのか。どのような工事だったのか。管理組合などの資料で確認できる内容を整理します。
単に「大規模修繕済み」と伝えるのではなく、確認できる情報を正確に伝えます。
築年数と一緒に修繕履歴を見ることで、マンションの維持状況を判断しやすくなります。
② 修繕した場所を分かりやすく伝える
外壁、屋上防水、鉄部、廊下、バルコニーなど、大規模修繕にはさまざまな工事があります。
購入希望者に専門的な工事名称だけを並べても、分かりにくい場合があります。
どの部分が修繕されたのか。いつ行われたのか。
購入希望者が理解できる形に整理して伝える。
修繕履歴を売却に活かすためのポイントです。
③ 室内のリフォーム履歴とは分けて伝える
マンションには、建物全体の修繕と売主様のお部屋のリフォームがあります。
例えばマンション全体では大規模修繕を実施。室内ではキッチン、浴室、トイレを交換している。
これは別々の情報です。
両方を整理して伝えることで、マンション全体と室内、それぞれがどのように維持されてきたのかが分かりやすくなります。
④ 長期修繕計画も確認する
過去の修繕だけではなく、今後の計画も購入希望者が気にする場合があります。
次の大規模修繕はいつ頃なのか。どのような計画があるのか。修繕積立金はどうなっているのか。
売主様の判断だけで説明せず、確認できる資料をもとに伝えます。
過去に何をしたかと、これからどう維持していく予定なのか。
両方を確認することが大切です。
⑤ 広告や内覧で修繕履歴を活かす
大規模修繕を行っていても、購入希望者が知らなければ比較材料にはなりません。
広告で伝えられる内容は掲載する。内覧では必要に応じて資料を確認してもらう。
例えば同じ築30年でも、「築30年」だけのマンションと、これまでの修繕状況が確認できるマンション。
購入希望者が受ける印象は変わる可能性があります。
修繕履歴を眠らせず、購入判断に使える情報として見せることが大切です。
高く売るための注意点
大規模修繕をしているから高く売れる。
必ずそうなるわけではありません。
階数、方角、間取り、室内状態、駅距離、管理費、修繕積立金など、購入希望者は多くの条件を比較します。
また、「修繕済み」と書くだけでは、何を修繕したのか分からないこともあります。
良く見せるために話を大きくするのではなく、確認できる修繕履歴を具体的に伝える。
ここが大切です。
売却全体を見ながら判断することが重要
例えば競合3,400万円。売主様のマンション3,500万円。
100万円高い。
でも、こちらは数年前に大規模修繕を実施。共用部分もきれいに管理され、室内にもリフォーム履歴がある。
それなのに広告では、築年数と間取りしか伝わっていない。
それなら、まだ価格を下げる前にできることがあります。
修繕履歴を確認する。室内のリフォーム履歴も整理する。広告で伝える。内覧でも説明する。
値下げする前に、そのマンションが持っている価値を全部伝えられているか。
ここを確認することが大切です。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、不動産売却に携わっていると、「築30年だから古いですよね」と言われることがあります。
確かに築年数は変えられません。
でも、30年間どのように維持されてきたのかは、マンションによって違います。
大規模修繕をしている。外壁や防水工事をしている。共用部分もきちんと管理されている。
それなのに購入希望者へ何も伝わっていない。
これは、もったいないと思います。
例えば競合より100万円高い。
こちらは大規模修繕を実施している。でも広告には「築30年」としか書いていない。
購入希望者から見れば、価格だけで比較することになります。
だから私は、100万円下げる前に、100万円高い理由を全部伝えたい。
もちろん、大規模修繕をしているから100万円高く売れるとは限りません。
でも、マンションがこれまでどのように維持されてきたのかを伝えてから、価格を考えても遅くありません。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験を活かし、室内だけではなく、大規模修繕、修繕履歴、管理状態、長期修繕計画、室内リフォーム、広告、内覧、競合物件まで確認します。
築年数だけで売るのではなく、そのマンションが積み重ねてきた維持管理まで含めて売る。
そして少しでも良い条件で売却し、ご家族へ少しでも多く残す。
ここを大切にしています。
FAQ
Q1. 大規模修繕をしているマンションは高く売れますか？
大規模修繕をしているだけで、必ず高く売れるわけではありません。
ただし、購入希望者にとってマンションがどのように維持されてきたのかは大切な判断材料です。
築年数だけではなく、確認できる修繕履歴まで伝えることが大切です。
Q2. 大規模修繕の資料は売却時に必要ですか？
管理組合などから確認できる資料があれば、売却時の説明に活用できます。
いつ実施されたのか、どのような工事が行われたのかを整理しておくと、購入希望者にも説明しやすくなります。
分からない内容を推測せず、確認できる情報を正確に伝えます。
Q3. 室内のリフォーム履歴も一緒に伝えた方がいいですか？
はい。マンション全体の修繕履歴と、室内のリフォーム履歴は分けて整理すると分かりやすくなります。
例えば「マンション全体は大規模修繕済み」「室内はキッチンや浴室を交換済み」というように伝えます。
建物全体と室内、両方の維持状態を伝えることができます。
Q4. 長期修繕計画も購入希望者は確認しますか？
確認されることがあります。
今後どのような修繕が予定されているのか、修繕積立金はどうなっているのかなど、購入後の負担にも関係するからです。
過去の修繕だけではなく、今後の計画も確認できる範囲で正確に伝えることが大切です。
Q5. 株式会社エルライフでは修繕履歴の見せ方も相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験をもとに、大規模修繕、管理状態、長期修繕計画、室内リフォーム履歴などを確認します。
そのマンションが持っている価値を整理し、少しでも良い条件での売却を考えます。
まとめ
八尾市でマンションを高く売りたいなら、築年数だけではなく、これまでどのように維持されてきたのかも伝えることが大切です。
大規模修繕、外壁、防水、共用部分、室内リフォーム、長期修繕計画など、確認できる情報を整理します。
「築30年」で終わらせず、「30年間どのように維持されてきたのか」まで伝える。
そして価格を下げる前に、そのマンションが持っている価値を全部伝えられているか確認します。
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・価格だけで比較されたくない
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・すぐ値下げしたくない
・価格を下げる前にできることを知りたい
・最終的な手取り額を確認したい
・家族へ少しでも多く残したい
売主様へ
築30年。
この数字だけを見ると、購入希望者は「古いマンション」と感じるかもしれません。
でも、本当に見るべきなのは築年数だけでしょうか。
30年間、何もしていないマンション。
大規模修繕を行い、外壁や防水、共用部分などを維持してきたマンション。
同じ築30年でも違います。
だから私は、売却するときに修繕履歴を確認したいと思っています。
いつ大規模修繕をしたのか。どこを修繕したのか。今後どのような修繕計画があるのか。室内ではどのようなリフォームをしてきたのか。
売主様には普通になっていることでも、購入希望者にはマンションを選ぶ材料になるかもしれません。
例えば競合3,400万円。売主様のマンション3,500万円。
100万円高い。
でも、こちらは大規模修繕を実施している。共用部分もきれいに管理されている。室内にもリフォーム履歴がある。
それなのに広告には「築30年」としか書かれていない。
これでは、もったいないと思います。
100万円下げる前に、100万円高い理由を全部伝える。
もちろん、大規模修繕をしているから100万円高く売れるとは限りません。
でも、そのマンションが30年間どのように維持されてきたのかを伝えないまま、価格だけを下げる必要はないと思っています。
まず修繕履歴を確認する。管理状態を見る。室内のリフォーム履歴も整理する。そして購入希望者へ分かりやすく伝える。
それでも価格が原因なら、そのとき価格を考えます。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験を活かし、大規模修繕、管理状態、長期修繕計画、室内リフォーム、広告、内覧、競合物件、価格まで確認します。
そして最後は、いくらで売れたかだけではなく、ご家族へ最終的にいくら残るのか。
「大規模修繕を伝えて良かった」「修繕履歴を確認して良かった」「築年数だけで判断されなくて良かった」「室内のリフォームも伝えて良かった」「すぐ100万円下げなくて良かった」「マンションの価値を全部伝えてもらえて良かった」「家族へ少しでも多く残せて良かった」「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける不動産売却を、一件一件、責任を持ってお手伝いいたします。
