結論
八尾市で不動産を売り出した。でも、なかなか売れない。問い合わせも少なく、内覧から購入申込みにもつながらない。
そこで「そろそろ100万円下げましょう」と言われることがあります。でも、その前に確認したいことがあります。
今までの売却活動で、何ができていて、何ができていないのか。
広告写真は十分か。物件の強みは伝わっているか。問い合わせは何件あったか。内覧した方は何を気にしていたか。競合物件は増えていないか。現在の価格は市場と合っているか。
売却活動を見直すとは、単純に価格を下げることではありません。広告・反響・内覧・競合・価格を一つずつ確認し、売れない原因を探すこと。
そのうえで改善する。それでも価格が原因なら価格を見直す。この順番が大切です。
八尾市でも「売却活動を見直した方がいいですか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、「2か月売れない」「問い合わせが減ってきた」「内覧はあるけれど申込みがない」「不動産会社から値下げを勧められている」「何を改善すればいいか分からない」というご相談があります。
売却期間が長くなると、どうしても価格ばかりが気になります。でも、売れない原因は価格だけとは限りません。
まず、**どこで購入希望者が止まっているのか。**ここを確認することから始めます。
① 広告の内容を見直す
最初に確認したいのが、購入希望者が最初に見る広告です。外観、リビング、水回り、収納、駐車場など、その家の魅力が写真で伝わっているでしょうか。
例えば、駐車場2台、南向きリビング、収納が多い、リフォーム歴あり、外壁塗装歴あり。それなのに広告では「4LDK・駐車場あり」だけなら、競合物件との違いが分かりません。
売主様には普通になっている特徴でも、購入希望者には選ぶ理由になる可能性があります。**値下げする前に、その家の魅力を全部伝えているか。**まず確認します。
② 問い合わせから内覧までを確認する
次に、これまでの数字を確認します。問い合わせは何件あったのか。そのうち何件が内覧につながったのか。そして実際に何組が見に来たのか。
例えば問い合わせ20件、内覧2件なら、なぜ18件が内覧まで進まなかったのかを確認します。問い合わせ2件、内覧2件なら、そもそも広告を見た段階で選ばれていない可能性があります。
「売れていない」という結果だけを見るのではなく、**問い合わせ→内覧→購入申込みのどこで止まっているのか。**ここを見ることで改善点が見えてきます。
③ 内覧後の反応を見直す
内覧があるのに購入申込みが入らない場合は、内覧した方の反応が重要です。
例えば5組内覧して、3組が駐車場を気にしていた。2組が収納を気にしていた。それなら、駐車場の寸法や停め方を伝える、収納を整理して奥行きを見せるなど、改善できることがあります。
反対に、5組とも「この条件なら価格が高い」という反応なら、価格を見直す理由になります。**内覧した方がなぜ購入しなかったのか。**ここを次の販売活動へ活かすことが大切です。
④ 競合物件と比較する
売り出した時にはなかった競合物件が、途中から出てくることがあります。例えば売主様3,500万円、競合A3,450万円、競合B3,400万円。
でも、価格だけを見て「100万円下げましょう」とは考えません。土地、建物、築年数、道路、駐車場、収納、日当たり、設備、リフォーム歴、メンテナンス履歴まで比較します。
競合より100万円高くても、その100万円に理由があるなら、まずその違いを購入希望者へ伝える。**競合より安くする前に、競合より選ばれる理由がないか。**ここを確認します。
⑤ 売出価格を見直す
広告を改善した。物件の強みも伝えた。内覧後の反応も確認した。競合物件とも比較した。それでも反響が少ない。
そこで初めて、現在の売出価格が市場と合っているのかを改めて確認します。
価格を変更する場合も、「2か月売れなかったから100万円」ではありません。購入希望者の反応、競合物件、周辺の成約状況などを見ながら、なぜその価格へ変更するのか理由を持って判断します。
値下げしないことが目的ではありません。必要のない値下げをしないことが大切です。
高く売るための注意点
売却活動を見直すとき、一番簡単なのは価格変更です。でも、3,500万円から3,400万円へ下げれば100万円です。
その前に、広告写真を変えられないか。物件紹介を改善できないか。家の強みを追加できないか。内覧での伝え方を変えられないか。競合との差をもっと伝えられないか。
100万円を下げる前に、100万円を下げなくてもできることを確認する。
それでも価格が原因なら、必要な価格変更をする。この考え方が、少しでも高く売るためには大切です。
売却全体を見ながら判断することが重要
例えば販売開始2か月。問い合わせ10件、内覧4件、購入申込み0件。この数字だけで100万円下げるのではなく、4組が購入しなかった理由を確認します。
広告が弱いなら改善する。物件の魅力が伝わっていないなら追加する。内覧で同じ指摘が続いているなら改善する。競合物件が増えたなら比較する。
そして改善後の反応を見る。それでも売れない原因が価格なら、そこで価格を見直します。
売却活動を見直すとは、価格だけを見ることではありません。売却全体を見て、次に何をするべきか判断することです。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、不動産売却に携わる中で、「なかなか売れないので価格を下げましょう」という話は何度も見てきました。もちろん、本当に価格が原因なら価格変更は必要です。
でも私は、その前に今までの売却活動を確認したいと思っています。
問い合わせは何件あったのか。内覧は何件あったのか。購入希望者は何を気にしていたのか。広告写真は十分か。家の強みは伝わっているか。競合物件と何が違うのか。
例えば駐車場2台なのに広告で伝わっていない。リフォーム歴も掲載されていない。内覧した方が収納を気にしているのに、そのままになっている。それなら、まだできることがあります。
私は、値下げをしないことが高く売る方法だとは思っていません。**できることを全部確認して、それでも価格が原因なら価格を見直す。**この順番を大切にしています。
100万円下げるのは簡単です。でも100万円貯めるのは簡単ではありません。だから、売主様の大切な100万円を使う前に、本当に必要なのかを確認したい。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験を活かし、広告、問い合わせ、内覧、購入希望者の反応、競合物件、価格、価格交渉、購入申込み、契約条件まで確認します。
そして最後は、いくらで売れたかだけではなく、ご家族へ最終的にいくら残るのか。
売れないから値下げするのではなく、売れない理由を探す。改善する。反応を見る。そして必要なら価格を見直す。
そこまで考えて、一件一件の不動産売却をお手伝いします。
FAQ
Q1. 売却活動はどのくらい売れなければ見直した方がいいですか？
期間だけで判断するのではなく、問い合わせ数、内覧数、購入希望者の反応を確認することが大切です。
例えば2か月売れていなくても、問い合わせや内覧が続いている場合と、ほとんど反響がない場合では状況が違います。
何か月売れなかったかだけではなく、その期間にどのような反応があったのかを確認して見直します。
Q2. 売却活動を見直す場合、最初に何を確認しますか？
まず、問い合わせ→内覧→購入申込みのどこで止まっているのかを確認します。
問い合わせ自体が少なければ、広告、物件の見せ方、競合物件、価格などを確認します。内覧は多いのに申込みがなければ、内覧後の反応を確認します。
売れていないという結果だけではなく、どこに原因があるのかを見ることが大切です。
Q3. 内覧があるのに売れない場合は価格が原因ですか？
価格が原因とは限りません。
駐車場、道路、収納、室内状態、設備など、購入希望者が気にしている部分があるかもしれません。
複数の内覧者から同じ指摘があれば、改善できることがないか確認します。それでも価格について同じ反応が続く場合は、価格変更を検討する理由になります。
Q4. 競合物件が安ければ価格を合わせた方がいいですか？
必ずしも合わせる必要はありません。
土地、建物、築年数、道路、駐車場、収納、日当たり、設備、リフォーム歴などを比較します。
競合より100万円高くても、100万円高い理由があるなら、その価値をきちんと伝える。違いがなく価格だけが高いのであれば、価格を見直す。この判断が大切です。
Q5. 株式会社エルライフでは売却途中からでも相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
現在の広告、問い合わせ数、内覧数、購入希望者の反応、競合物件、売出価格などを確認し、どこに改善できる部分があるのかを考えます。
「売れないから値下げ」だけではなく、今までの売却活動を整理したうえで、次の販売方法を考えることが大切です。
まとめ
八尾市で不動産がなかなか売れない場合、売却活動を一度整理して見直すことが大切です。
広告は十分か。問い合わせは何件あったか。内覧は何件あったか。購入希望者は何を気にしていたか。競合物件と何が違うか。現在の価格は適正か。
一つずつ確認すると、改善できる部分が見えてくることがあります。
100万円下げる前に、100万円を下げなくてもできることを確認する。
それでも価格が原因なら、理由を持って価格を見直す。この順番が大切です。
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35年以上の不動産経験をもとに、広告、問い合わせ、内覧、競合物件、価格交渉、購入申込み、契約条件、売却費用、最終的な手取り額まで確認し、ご家族へ少しでも多く残すための売却方法を一緒に考えます。
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・売出価格が適正か確認したい
・値下げを勧められている
・100万円下げる必要があるか確認したい
・必要のない値下げをしたくない
・家族へ少しでも多く残したい
売主様へ
不動産を売り出して2か月。問い合わせはある。でも、なかなか売れない。
そんな状態が続けば、「価格を下げた方がいいのかな」と不安になると思います。
でも私は、100万円下げる前に、今までの売却活動を一度全部確認したいと思っています。
例えば問い合わせ10件、内覧4件、購入申込み0件。ここで3,500万円から3,400万円へ下げるのは簡単です。
でも、4組はなぜ購入しなかったのでしょうか。
3組が駐車場を気にしていたなら、駐車場の寸法や停め方を分かりやすくする。収納が少なく見えたなら、整理して本来の収納量を見せる。リフォーム歴が伝わっていないなら、広告や内覧で説明する。
まだ、できることがあるかもしれません。
反対に、広告も改善した。物件の強みも全部伝えた。競合物件とも比較した。それでも購入希望者から「価格が高い」という反応が続く。
それなら価格を見直す理由があります。
私は、値下げをしないことが高く売る方法だとは考えていません。必要な値下げはする。でも、必要のない値下げはしない。
そして、競合物件が3,400万円だから、自分の家も3,400万円。それだけで決めるのではありません。
道路はどうか。駐車場はどうか。収納はどうか。日当たりはどうか。設備、リフォーム歴、メンテナンス履歴はどうか。
100万円高くても、100万円高い理由があるなら、その理由をまず購入希望者へ伝える。
それでも価格が原因なら、そこで価格を見る。
100万円下げるのは一瞬です。でも、100万円貯めるのは簡単ではありません。
だからこそ、売主様の大切な100万円を使う前に、広告、問い合わせ、内覧、購入希望者の反応、競合物件まで確認したいと思っています。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験を活かし、売却途中でも現在の販売活動を一つずつ確認します。
そして最後は、いくらで売れたかだけではなく、ご家族へ最終的にいくら残るのか。
「売れない理由を確認してもらえて良かった」「広告を見直して良かった」「内覧者の反応を活かして良かった」「競合との差を整理して良かった」「すぐに100万円下げなくて良かった」「必要なタイミングで価格を見直して良かった」「家族へ少しでも多く残せて良かった」「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける不動産売却を、一件一件、責任を持ってお手伝いいたします。
