結論
八尾市で住宅ローンが残っている不動産を売却するときは、「いくらで売れるか」だけではなく、「住宅ローンを返済し、売却費用を支払ったあと、最終的にいくら残るのか」まで確認してから進めることが大切です。
住宅ローンが残っているからといって、
不動産を売却できないわけではありません。
一般的には、売却時に住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消して買主様へ引き渡します。
だからこそ、
売却を始める前に、
まず確認したいことがあります。
・住宅ローン残高はいくらか
・売却できそうな価格はいくらか
・売却に必要な費用はいくらか
・繰上返済などに必要な手続きは何か
・抵当権を抹消できるのか
・売却代金でローンを完済できるのか
・完済できない場合の不足額はいくらか
・売却後の住まいをどうするのか
・最終的に手元へいくら残るのか
です。
例えば、
3,000万円で売却できた。
住宅ローン残高が2,700万円。
一見すると、
300万円残るように見えます。
しかし、
実際には、
仲介手数料。
登記関係費用。
住宅ローン返済に伴う費用。
引っ越し費用。
その他の売却費用。
なども考える必要があります。
つまり、
「売却価格－住宅ローン残高＝手取り額」ではありません。
売却価格だけを見るのではなく、
住宅ローン。
売却費用。
その後の住まい。
まで含めて考えることが、
住宅ローンが残る不動産売却で失敗しないための第一歩です。
「住宅ローンが残っていますが、家を売れますか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、
このようなご相談があります。
「住宅ローンがまだ2,000万円以上残っています」
「売却代金で住宅ローンを返せるでしょうか？」
「査定額より住宅ローン残高の方が多いです」
「住み替えたいのですが、先に家を買っても大丈夫ですか？」
「売却するなら住宅ローンを先に完済しないといけませんか？」
「少しでも高く売って住宅ローン返済後のお金を残したいです」
住宅ローンが残っている場合、
まず金融機関へ現在の残高を確認します。
そして、
不動産の査定を行います。
ここで重要なのは、
査定額を都合よく考えないことです。
例えば、
住宅ローン残高が3,000万円。
A社の査定が2,800万円。
B社の査定が3,000万円。
C社の査定が3,500万円。
だったとします。
当然、
3,500万円という査定を信じたくなると思います。
しかし、
本当に3,500万円で売れるのでしょうか。
住宅ローンが残っているからこそ、
査定額の高さだけで判断してはいけません。
なぜ3,500万円なのか。
周辺の成約事例はどうなのか。
競合物件はいくらなのか。
どのくらいの販売期間を想定しているのか。
その価格で売るために何をするのか。
具体的な根拠を確認します。
① 失敗しない進め方「最初に住宅ローン残高を確認する」
住宅ローンが残る不動産を売却するとき、
最初に確認したいのが、
現在の正確な住宅ローン残高です。
毎月返済しているから、
「だいたい2,000万円くらい」
ではなく、
金融機関へ確認します。
さらに、
売却予定時期まで返済した場合、
残高がいくらになるのかも確認します。
そして、
不動産の査定価格と比較します。
例えば、
住宅ローン残高2,500万円。
想定売却価格3,000万円。
なら、
売却代金で住宅ローンを返済できる可能性があります。
しかし、
住宅ローン残高3,200万円。
想定売却価格3,000万円。
なら、
売却代金だけでは不足する可能性があります。
このように売却価格が残債を下回る場合は、自己資金、住み替えローン、状況によっては金融機関との協議を伴う任意売却など、別の対応を検討する必要があります。
だからこそ、
売却活動を始めてから考えるのではなく、
最初に残債と想定売却価格を確認することが重要です。
② 失敗しない進め方「査定額ではなく、現実的な成約価格を考える」
住宅ローンが残っていると、
どうしても、
高い査定額を信じたくなります。
例えば、
ローン残高3,000万円。
査定額3,500万円。
これなら、
売却できる。
住宅ローンも返せる。
お金も残る。
と思うかもしれません。
しかし、
査定額は、
買主様が購入すると約束した金額ではありません。
大切なのは、
実際にどのくらいで売れる可能性があるのかです。
確認したいのは、
・周辺の成約事例
・現在販売中の競合物件
・土地や建物の条件
・築年数
・建物状態
・駅までの距離
・道路条件
・販売期間
・問い合わせ状況
などです。
住宅ローンが残っている場合ほど、
「高く査定してくれたから」
ではなく、
その査定額に根拠があるかを確認することが重要です。
③ 失敗しない進め方「売却価格から諸費用まで引いて考える」
住宅ローン残高が、
2,800万円。
売却価格が、
3,000万円。
すると、
「200万円残る」
と思うかもしれません。
しかし、
そうとは限りません。
不動産売却には、
仲介手数料。
登記関係費用。
住宅ローン返済に伴う費用。
契約内容によって必要となる費用。
引っ越し費用。
場合によっては、
測量。
残置物撤去。
修繕。
などが必要になることがあります。
だから、
確認するのは、
3,000万円で売れるか。
だけではありません。
3,000万円で売却して、住宅ローンと必要な費用を支払ったあと、いくら残るのか。
ここまで計算します。
住宅ローン残債と売却費用の両方を把握して資金計画を立てることが重要です。
④ 失敗しない進め方「ローンがあるからといって安く売らない」
住宅ローンが残っている。
早く返済したい。
だから、
安くても売ってしまおう。
この判断には注意が必要です。
例えば、
3,000万円で売れる可能性がある不動産を、
「早くローンを返したいから」
という理由で、
2,800万円で売却した。
200万円違います。
毎月5万円貯めても、
40か月。
3年以上かかります。
もちろん、
返済状況や売却期限によっては、
早期売却を優先する必要がある場合もあります。
しかし、
住宅ローンが残っているという理由だけで、
最初から安くする必要はありません。
広告。
写真。
競合物件。
問い合わせ。
内覧。
買主様との価格交渉。
改善できることを確認しながら、
少しでも良い条件を目指します。
住宅ローンがあるからこそ、100万円、200万円の価格差を大切に考える必要があります。
⑤ 失敗しない進め方「住み替えの場合は売却と購入を一緒に考える」
住宅ローンが残っている不動産を売却する理由として、
住み替えがあります。
この場合、
現在の家の売却だけを考えてはいけません。
新しい家を先に買うのか。
現在の家を先に売るのか。
住宅ローンはどうするのか。
売却代金を新居購入へ使うのか。
仮住まいが必要なのか。
二重ローンになる可能性はないのか。
まで考えます。
特に、
現在の家が予定通り売れなかった場合、
資金計画が変わる可能性があります。
住宅ローンが残る住み替えでは、売却が予定通り進まない場合の資金負担も考慮する必要があります。
売却価格だけではなく、売却・住宅ローン・新居購入を一つの資金計画として考えることが大切です。
高く売るための注意点
住宅ローンが残っている不動産で、
特に注意したいのが、
「住宅ローンを返せる金額だから、この価格で売りましょう」という考え方です。
例えば、
住宅ローン残高が2,500万円。
2,600万円で売却できれば、
ローンを返せそうだから、
2,600万円で売りましょう。
でも、
本当にそれでいいのでしょうか。
市場では、
2,800万円。
2,900万円。
3,000万円。
で売れる可能性があるかもしれません。
住宅ローン残高は、
不動産の市場価値を決めるものではありません。
買主様から見れば、
売主様の住宅ローンが、
500万円残っているのか。
2,500万円残っているのか。
それによって、
不動産そのものの価値が変わるわけではありません。
だからこそ、
「住宅ローンを返せればいい価格」ではなく、「市場でどこまで評価される不動産なのか」を考えることが大切です。
売却全体を見ながら判断することが重要
住宅ローンが残っている不動産売却では、
一つの数字だけを見てはいけません。
住宅ローン残高。
売却価格。
売却費用。
抵当権。
査定価格。
周辺相場。
競合物件。
販売期間。
値下げ。
購入申込み。
引渡し時期。
住み替え。
引っ越し費用。
新居費用。
最終的な手取り額。
全部つながっています。
特に、
住宅ローン残高より売却価格が低い場合は、
早い段階で対応を考える必要があります。
反対に、
売却代金で十分に住宅ローンを完済できるのであれば、
「ローンが残っているから早く売らなければ」
と焦る必要がない場合もあります。
残債を確認する。査定する。売却費用を計算する。手取り額を確認する。そのうえで販売戦略を決める。
この順番が大切です。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、
不動産売却に携わる中で、
売主様から、
「住宅ローンが残っているのですが、売れますか？」
と聞かれることがあります。
私は、
まず、
「住宅ローンがいくら残っていますか？」
と確認します。
そして、
不動産が、
いくらくらいで売れそうなのかを確認します。
例えば、
住宅ローンが2,500万円残っている。
不動産は3,000万円前後で売れそう。
この場合、
売却代金から住宅ローンを返済できる可能性があります。
でも、
そこで、
「500万円残りますね」
とは言いません。
売却には、
費用がかかるからです。
仲介手数料。
登記関係費用。
住宅ローン返済に伴う費用。
引っ越し。
場合によっては、
片付け。
測量。
修繕。
いろいろあります。
だから、
私は、
売却価格だけではなく、
最後にいくら残るのか
を見たいと思っています。
そして、
住宅ローンが残っていると、
売主様は焦ることがあります。
「早く売らないと」
「ローンが返せればいい」
そう思ってしまう。
でも、
例えば、
2,800万円で売りましょう。
と言われた。
本当に、
2,800万円でなければ売れないのでしょうか。
2,900万円。
3,000万円。
で購入してくれる買主様はいないのでしょうか。
100万円です。
毎月5万円貯めても、
20か月。
1年8か月です。
200万円なら、
40か月。
3年以上です。
住宅ローンが残っているからこそ、
私は、
その100万円。
200万円。
を大切にしたいと思っています。
もちろん、
売却を急がなければならない場合もあります。
住宅ローンの返済状況。
住み替え。
離婚。
相続。
転勤。
ご家族によって事情は違います。
だから、
高く売ることだけを優先するのではありません。
売却期限。
住宅ローン。
生活。
次の住まい。
全部を見ます。
そして、
もう一つ大切なのは、
住宅ローン残高と不動産の価値は別だということです。
ローンが2,500万円だから、
2,600万円で売れればいい。
ではありません。
市場で3,000万円の価値があるなら、
3,000万円で購入してくれる買主様を探す努力をする。
広告を見直す。
写真を見直す。
競合を見る。
問い合わせを見る。
内覧後の反応を見る。
買主様と交渉する。
できることがあります。
そして、
住宅ローン残高が、
売却価格より多い場合。
ここは、
もっと慎重に考えなければなりません。
自己資金で不足分を補えるのか。
住み替えなら、
どのような資金計画にするのか。
返済そのものが難しくなっているなら、
金融機関との相談も含めて、
別の方法を考える必要があります。
一番避けたいのは、
何も確認しないまま時間だけが過ぎることです。
住宅ローン残高を確認する。
不動産価格を確認する。
売却費用を確認する。
不足するのか。
お金が残るのか。
早い段階で分かれば、
選択肢を考えることができます。
だから私は、
住宅ローンが残っている不動産ほど、
最初の資金計画が大切だと思っています。
少しでも高く売る。
必要のない値下げをしない。
住宅ローンを正確に確認する。
売却費用を確認する。
抵当権抹消まで考える。
住み替えなら、
次の住まいまで考える。
そして、
最後に、
売主様の手元へいくら残るのか。
そこまで見る。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、「住宅ローンを返せる価格なら売りましょう」と簡単に考えるのではなく、住宅ローン残高・査定価格・成約可能性・売却費用・抵当権・販売期間・競合物件・住み替え・売却後の生活まで一つひとつ確認する。住宅ローンが残っているからこそ、大切な100万円、200万円を簡単に手放さず、少しでも良い条件で売却し、最終的に売主様の手元へ少しでも多くのお金を残す。そして最後に「住宅ローンが残っていて不安だったけど相談して良かった」「焦って安く売らなくて良かった」「100万円を簡単に下げなくて良かった」「住宅ローンを返してもお金を残すことができた」「あなたにお願いして本当に良かった」と心から言っていただける不動産売却を、一件一件責任を持ってお手伝いいたします。
FAQ
Q1. 住宅ローンが残っていても不動産は売却できますか？
はい。
住宅ローンが残っていても、
不動産を売却することはできます。
ただし、
一般的には売却時に住宅ローンを完済し、
金融機関が設定している抵当権を抹消して、
買主様へ引き渡す必要があります。
そのため、
まず確認したいのは、
・現在の住宅ローン残高
・不動産の想定売却価格
・売却に必要な諸費用
・住宅ローン完済に必要な手続き
・抵当権抹消の手続き
・売却後の手取り額
です。
「住宅ローンが残っているから売れない」
と考えるのではなく、
まず残債と不動産価格を確認することから始めましょう。
Q2. 売却価格より住宅ローン残高の方が多い場合はどうなりますか？
売却代金だけでは、
住宅ローンを完済できない可能性があります。
例えば、
住宅ローン残高が3,000万円。
売却価格が2,800万円。
さらに、
売却に必要な諸費用がある。
この場合、
不足する金額をどのようにするのか考える必要があります。
状況によっては、
・自己資金で不足分を補う
・住み替えローンなどを検討する
・金融機関へ相談する
・返済が難しい場合は任意売却を検討する
などの方法があります。
大切なのは、
売却活動を始めてから不足額に気づくのではなく、
できるだけ早い段階で、
住宅ローン残高。
想定売却価格。
売却費用。
を確認することです。
Q3. 査定額が一番高い不動産会社へ依頼すれば、住宅ローン返済後のお金も多く残りますか？
必ずしもそうとは限りません。
査定額は、
実際に買主様が購入すると決まった金額ではありません。
例えば、
A社 2,800万円
B社 3,000万円
C社 3,500万円
という査定だった場合、
3,500万円という数字だけを見ると、
C社へ依頼したくなるかもしれません。
しかし、
確認したいのは、
なぜ3,500万円なのか。
その価格で売れる根拠は何なのか。
周辺の成約事例はどうなのか。
競合物件はいくらなのか。
どのような販売戦略なのか。
どの程度の販売期間を想定しているのか。
ということです。
高い査定額を出すことと、
実際に高く売ることは同じではありません。
住宅ローンが残っている場合ほど、
査定額の高さだけではなく、
根拠と販売方法を確認することが大切です。
Q4. 住宅ローンを返済できる価格なら、早く売った方がいいですか？
売却期限や返済状況によって判断は異なります。
例えば、
住宅ローン残高が2,500万円。
2,600万円で売却すれば完済できそうだから、
すぐに2,600万円で売る。
しかし、
市場では、
2,800万円。
2,900万円。
3,000万円。
で売れる可能性があるかもしれません。
住宅ローン残高は、
不動産そのものの市場価値を決めるものではありません。
返済を急ぐ必要がないのであれば、
周辺相場。
競合物件。
問い合わせ。
内覧状況。
販売期間。
などを確認しながら、
少しでも良い条件での売却を目指すことも大切です。
ただし、
住宅ローンの返済が難しくなっている場合などは、
時間を優先して対応する必要があります。
それぞれの状況に合わせた判断が重要です。
Q5. 株式会社エルライフでは、住宅ローンが残っている不動産売却も相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、
住宅ローンが残っているという理由だけで、
「早く売りましょう」
「値下げしましょう」
と簡単に判断するのではなく、
・住宅ローン残高
・想定売却価格
・周辺の成約事例
・競合物件
・売却に必要な費用
・抵当権抹消
・売却期限
・問い合わせ状況
・内覧後の反応
・価格交渉
・住み替え
・売却後の生活
・最終的な手取り額
まで確認します。
35年以上の不動産経験をもとに、
住宅ローン返済だけではなく、
売主様の手元へ少しでも多くのお金を残せる売却方法を考えます。
さらに、
必要に応じて一般社団法人 士業会と連携し、
不動産・相続・税務・法律などを含め、
それぞれの専門家とワンチームで対応します。
まとめ
住宅ローンが残っている不動産を売却するときは、
「ローンがあるから早く売らなければ」
と焦らないことが大切です。
まず、
・住宅ローン残高を確認する
・不動産の想定売却価格を確認する
・査定額の根拠を確認する
・周辺の成約事例を確認する
・競合物件を確認する
・売却に必要な費用を計算する
・抵当権抹消の手続きを確認する
・売却後の手取り額を計算する
・住み替えなら新居の資金計画も考える
・売却価格より残債が多い場合は早めに対応を考える
ことが重要です。
住宅ローン残高が、
2,500万円だから、
2,600万円で売れればいい。
ではありません。
市場で、
2,900万円。
3,000万円。
で売れる可能性があるのであれば、
少しでも良い条件で購入してくれる買主様を探す努力をする。
住宅ローンが残っているからこそ、
100万円。
200万円。
の価格差を大切に考えましょう。
無料相談
株式会社エルライフでは、
・八尾市で住宅ローンが残っている家を売却したい
・住宅ローンが残っていても売れるのか知りたい
・ローン残高より高く売りたい
・売却価格より住宅ローン残高の方が多い
・売却後にいくら残るのか知りたい
・査定額が適正なのか確認したい
・住み替えを考えている
・住宅ローンの返済が負担になっている
・値下げする前に販売方法を見直したい
・少しでも手元へ多くのお金を残したい
など、
住宅ローンが残る不動産売却に関するご相談を承っています。
35年以上の不動産経験をもとに、
住宅ローン。
売却価格。
売却費用。
競合物件。
販売期間。
住み替え。
最終的な手取り額。
まで確認し、
売主様にとってより良い方法を一緒に考えます。
詳しくはこちら
不動産を少しでも高く売るための考え方や無料相談について、詳しくはこちらをご覧ください。
お問い合わせ方法
無料電話相談
0120-802-001
LINE無料相談
https://line-thanks.hp.peraichi.com/line-thanks
メール
ninbai@llife.co.jp
営業時間：9:00〜21:00
会社概要
株式会社エルライフ
代表：松本 淳一
本社・八尾相談窓口
〒581-0032
大阪府八尾市弓削町三丁目83-2
大阪相談窓口
大阪市淀川区西三国三丁目3-25 2階
天王寺相談窓口
大阪市天王寺区国分町4-1-201
東京相談窓口
東京都千代田区麹町三丁目12番14
麹町駅前HILL-TOPビル7階
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・八尾市で不動産を高く売りたい
・住宅ローンが残っている
・住宅ローン残高を売却代金で返済できるか不安
・売却後の手取り額を知りたい
・査定価格が適正なのか知りたい
・住宅ローン残高より査定額が低い
・住み替えの資金計画を相談したい
・住宅ローン返済が厳しくなってきた
・値下げを勧められている
・売却費用まで含めて相談したい
売主様へ
住宅ローンが残っている。
家を売りたい。
でも、
ローンがあるから、
早く売らないといけない。
そう思われる方がいます。
私は、
まず数字を確認したいと思っています。
住宅ローンは、
いくら残っていますか。
不動産は、
いくらくらいで売れそうですか。
売却するために、
いくら必要ですか。
そして、
全部支払ったあと、
いくら手元に残りますか。
ここまで確認してから、
売却を考えたいと思っています。
例えば、
住宅ローン残高が、
2,500万円。
不動産会社から、
「2,600万円なら早く売れると思います」
と言われた。
住宅ローンを返せる。
だから、
2,600万円で売ろう。
でも、
本当にそれでいいのでしょうか。
市場では、
2,800万円。
2,900万円。
3,000万円。
で購入してくれる買主様がいるかもしれません。
住宅ローンが、
2,500万円残っていることと、
その不動産の価値が、
2,500万円であることは、
全く別の話です。
だから、
私は、
「住宅ローンを返せるから、この価格で売りましょう」
だけでは判断したくありません。
周辺の成約事例を見る。
競合物件を見る。
広告を見る。
写真を見る。
問い合わせを見る。
内覧後の反応を見る。
買主様との価格交渉を見る。
できることがあります。
100万円です。
毎月5万円貯めても、
20か月。
1年8か月です。
200万円なら、
40か月。
3年以上です。
住宅ローンが残っているからこそ、
その100万円。
200万円。
を大切にしたいと思っています。
もちろん、
いつでも時間をかければいい、
ということではありません。
住宅ローンの返済が厳しい。
滞納する可能性がある。
住み替えの日が決まっている。
転勤が決まっている。
売却期限がある。
そのような場合は、
時間も重要です。
だから、
高く売ることだけを見るのではありません。
価格。
時間。
住宅ローン。
売却費用。
次の住まい。
生活。
全部を見ます。
そして、
住宅ローン残高より、
売却価格の方が低い場合。
ここは、
早めに考えることが大切です。
例えば、
住宅ローン残高3,000万円。
想定売却価格2,700万円。
この場合、
単純に300万円不足する、
だけではありません。
売却費用も考える必要があります。
自己資金で補えるのか。
住み替えなら、
どのような資金計画にするのか。
住宅ローン返済そのものが難しいのであれば、
金融機関との相談が必要なのか。
状況によっては、
任意売却という方法を検討するのか。
選択肢は、
状況によって変わります。
だからこそ、
一番避けたいのは、
何も確認しないまま、
時間だけが過ぎることです。
早く相談する。
住宅ローン残高を確認する。
不動産価格を確認する。
必要な費用を確認する。
不足額を確認する。
選択肢を確認する。
早い段階で分かれば、
それだけ考えられる方法も増えます。
そして、
売却価格だけを見ないことも大切です。
3,000万円で売れた。
住宅ローンが2,500万円。
だから、
500万円残った。
ではありません。
仲介手数料。
登記関係費用。
住宅ローン返済に伴う費用。
引っ越し。
片付け。
場合によっては、
測量。
修繕。
さまざまな費用があります。
だから、
私が最後に見たい数字は、
売却価格ではありません。
売主様の手元へ、
最終的にいくら残ったのか。
です。
3,000万円で売却して、
手元に300万円残る。
3,100万円で売却したけれど、
余計なリフォームや工事に200万円使った。
どちらが、
売主様にとって良い売却でしょうか。
高く売るということは、
売却価格だけを高くすることではありません。
余計なお金を使わない。
必要のない値下げをしない。
住宅ローンを正確に把握する。
売却費用を把握する。
そして、
最終的な手取り額を少しでも多くする。
そこまで考えることが、
本当に高く売るということだと思っています。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、
不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、
「住宅ローンが残っているから早く売りましょう」
「ローンを返せる価格だから、この価格で売りましょう」
と簡単に判断するのではありません。
住宅ローン残高を見る。
不動産価格を見る。
周辺相場を見る。
競合物件を見る。
広告を見る。
問い合わせを見る。
内覧後の反応を見る。
売却費用を見る。
住み替えを見る。
売却期限を見る。
そして、
売主様の手元へ、
最終的にいくら残るのかを見る。
一つずつ確認しながら、
より良い売却方法を考えます。
最後に、
「住宅ローンが残っていて不安だったけど相談して良かった」
「焦って安く売らなくて良かった」
「100万円を簡単に下げなくて良かった」
「住宅ローンを返してもお金を残すことができた」
「次の生活まで考えてもらえて良かった」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける不動産売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
