結論
買える可能性はあります。
ただし、「何年経てば大丈夫です」とは申し上げません。
理由は2つあります。
1つ目。信用情報の登録期間は、機関と手続きの種類によって違うからです。
住宅ローンの審査では、銀行系の信用情報機関である**KSC（全国銀行個人信用情報センター）**などが確認されます。
2つ目。信用情報の記録が消えれば、必ず住宅ローンに通るわけではないからです。
住宅ローンでは、信用情報だけでなく、年収、勤続年数、他の借入、頭金、年齢、購入する物件の担保価値なども見られます。
ですから、
「5年経てば大丈夫」
「7年経てば必ず住宅ローンが組める」
という言い方は正確ではありません。
ただ、一つお伝えしたいことがあります。
任意売却をしたら、一生家を買えないわけではありません。
はじめに
「もう一生、家は持てないのでしょうか」
任意売却を検討されている方や、すでに家を売却された方から、このご質問をいただくことがあります。
今まで住宅ローンで苦しんできたうえに、
「もう二度と家を買えない」
と思うと、その先の人生まで閉ざされたように感じてしまうかもしれません。
でも、そこまで決めつける必要はありません。
ただし、反対に、
「○年待てば必ず大丈夫です」
とも言えません。
この記事では、分かっていることと、分からないことを分けて整理します。
任意売却をしたから信用情報に載るわけではありません
まず、ここを整理してください。
信用情報に影響するのは、任意売却そのものではありません。
多くの場合、その前に起きている、
- 住宅ローンの延滞
- 期限の利益の喪失
- 保証会社による代位弁済
などの情報が登録されます。
つまり、
任意売却を選んだから信用情報が悪くなる、という単純な話ではありません。
競売になったとしても、その前に延滞や代位弁済が起きていれば、信用情報への影響はすでに生じています。
「任意売却を避ければ信用情報を守れる」とは限りません。
信用情報機関は主に3つあります
日本には、主な個人信用情報機関として次の3つがあります。
| 信用情報機関 | 主な加盟会社 |
|---|---|
| CIC | クレジット会社・信販会社など |
| JICC | 消費者金融・信販会社など |
| KSC | 銀行・信用金庫・信用組合など |
住宅ローンでは、KSCを含め、金融機関が加盟・提携する信用情報機関の情報が確認されます。
登録期間は一律ではありません
信用情報は、ずっと残り続けるわけではありません。
ただし、何が登録されているかによって期間が違います。
たとえば、
- 延滞
- 代位弁済
- 任意整理
- 個人再生
- 自己破産
では、扱いが同じではありません。
また、「いつから数えるのか」も重要です。
単純に、
「最初に滞納した日から5年」
とは限りません。
契約終了、延滞解消、債務整理の手続開始など、情報の種類によって起算点が変わります。
だからこそ、インターネットで見た「5年」という数字だけで判断しないでください。
【重要】期間が経っても、必ず審査に通るわけではありません
ここが、いちばん大事です。
信用情報の登録期間が終わったとしても、住宅ローンの審査に必ず通るわけではありません。
住宅ローンは、信用情報だけで判断されるものではないからです。
審査では、たとえば次のような点も見られます。
- 年収
- 収入の安定性
- 勤務先
- 勤続年数
- 雇用形態
- 年齢
- 完済時年齢
- 他の借入
- 返済負担率
- 自己資金・頭金
- 購入する不動産の担保価値
つまり、
信用情報がきれいになった＝住宅ローンに通る
ではありません。
では、何年待てばいいのか
一律には言えません。
これが正確な答えです。
実際には、
5年以上経ってから住宅ローンを申し込んでも通らなかった
という相談もあります。
一方で、期間が経ち、その後の収入や勤務状況、借入状況が整ったことで、再び住宅ローンを利用できるようになる方もいます。
ですから、見るべきなのは、
「何年経ったか」だけではありません。
その時点での、
「今の自分の信用力がどうなっているか」
です。
自分の信用情報は確認できます
これはぜひ知っておいてください。
CIC、JICC、KSCでは、自分自身の信用情報を開示請求できます。
つまり、
「まだ記録が残っているのか」
「今、どう登録されているのか」
をご自身で確認できます。
住宅ローンを申し込む前に、まず信用情報を確認する。
この順番をおすすめします。
何も確認せずに、複数の銀行へ次々申し込む必要はありません。
短期間に何社も申し込まない
住宅ローンやカードローンの申込みをすると、申込みをした事実そのものが一定期間、信用情報に残ります。
そのため、短期間に何社も申し込むと、
「資金繰りに困っているのではないか」
と見られる可能性があります。
ですから、
まず信用情報を確認する。
次に条件を整える。
そのうえで金融機関を選ぶ。
この順番のほうが安全です。
「信用情報が何もない」状態にも注意
信用情報の記録が消えた後、長期間クレジットカードなどをまったく使っていないと、返済実績がほとんど確認できない状態になることがあります。
俗に「スーパーホワイト」と呼ばれることがあります。
これは必ず審査に不利になるという意味ではありません。
ただ、金融機関からすると、
「きちんと返済してきた実績を確認できない」
という状態になることがあります。
そのため、無理のない範囲で通常のクレジット利用をし、毎月きちんと支払う履歴を積み重ねるという考え方もあります。
次に家を買うために、今からできること
1．残った債務をきちんと整理する
任意売却後に住宅ローンの残債が残る場合があります。
まずは、その債務をどう整理するかが先です。
分割返済で進めるのか、法的整理が必要なのか。
この判断は、必要に応じて弁護士と検討してください。
2．他の借入を減らす
カードローン、リボ払い、自動車ローンなど。
住宅ローン以外の借入が多いほど、次の住宅ローン審査には不利になります。
3．頭金を貯める
次に家を買うとき、頭金が多ければ、借入額を減らせます。
借入額が少なければ、返済負担率も下がります。
4．勤続年数を積む
転職直後より、一定期間同じ勤務先で働いているほうが、安定性を評価されやすくなります。
5．信用情報を確認してから申し込む
これが大事です。
「そろそろ大丈夫だろう」ではなく、自分の記録を確認してから動く。
焦って、また無理な住宅ローンを組まないでください
ここは、ぜひお伝えしておきたいところです。
住宅ローンで一度苦しまれた方が、
「早くもう一度家を買いたい」
というお気持ちになることがあります。
でも、次に大事なのは、
「買えるかどうか」ではありません。
「無理なく払い続けられるかどうか」です。
前回より頭金を増やす。
借入額を抑える。
ボーナス払いに頼らない。
生活費に余裕を残す。
次は、同じ苦しみを繰り返さない住宅ローンにする。
そのための時間だと考えてください。
賃貸住宅はどうなるのか
「住宅ローンが組めないなら、賃貸も借りられないのでは」
と心配される方がいます。
そうとは限りません。
賃貸の審査は、住宅ローンとは仕組みが違います。
家賃保証会社には、信用情報を見る信販系と、そうでない会社があります。
住宅ローンの信用情報に問題があっても、賃貸住宅を借りられる場合は多くあります。
ですから、焦って家を買う必要はありません。
まず生活を立て直すことを優先してください。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、私たちの一存では決められません。
- 信用情報に何が、いつまで登録されるか
- 何年経てば住宅ローンを組めるか
- 将来、住宅ローンの審査に通るかどうか
- 金融機関がどのような審査基準を使うか
- 残った債務をどう整理するか
- 法的整理が必要かどうか
「○年経てば必ず大丈夫です」とは申し上げません。
その時点の信用情報と、収入、勤務状況、他の借入などを合わせて金融機関が判断します。
では、誰に相談すればいいのか
まず、信用情報については、各信用情報機関でご自身の情報を確認することができます。
住宅ローンについては、最終的に判断するのは金融機関です。
残った債務について法的な整理が必要な場合は、弁護士の領域です。
そして、不動産会社は、
次にどのくらいの価格の家なら無理なく買えるのか
という不動産の面から考えることができます。
相談する側から見れば、問題は一つです。
「これから、どう生活を立て直していくのか」
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、「不動産会社だから家を売る」というところから始めません。
そして、家を売って終わりとも考えていません。
家を売った後、次の住まいをどうするのか。
残った債務をどう整理するのか。
生活をどう立て直すのか。
そして将来、
「もう一度家を持ちたい」
と思われたとき、どのくらいの予算なら無理なく返せるのか。
そこまでが、その方の生活だと思っています。
だから、
「もう一度家を買えますか」
と聞かれたら、
「可能性はあります。ただし、何年とは言えません」
とお答えします。
そして、次に買う家は、
「銀行が貸してくれる金額」ではなく、「無理なく返せる金額」で考えていただきたい。
そう思っています。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
ここには弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人がいます。
社員ではありません。
案件を回すための紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考える、チーム・仲間という関係です。
任意売却後に残った債務をどうするのか。
これは不動産会社だけでは判断できません。
必要であれば弁護士と一緒に整理し、生活を立て直すところから次の住宅購入までを考える。
そういう形が必要だと思っています。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、その判断をするのは弁護士です。
自己破産や個人再生をした場合も、信用情報への影響があります。
だからこそ、
住宅ローンを早く組みたいから法的整理を避ける
という決め方もおすすめしません。
一番大事なのは、
今の生活をきちんと立て直せるかどうかです。
そのうえで、将来の住宅購入を考える。
売却ありき、自己破産ありき、再購入ありきで結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
実際の事例ではなく、一般的に起こり得るケースとしてご紹介します。
ケース1：もう一生無理だと思っていた
任意売却をしたら二度と家を持てないと思っていた。
しかし、時間が経ち、信用情報や収入などの条件が整えば、再び住宅ローンを検討できる可能性があると知った、というケースです。
ケース2：年数だけを見て申し込んだ
「5年以上経ったから大丈夫だろう」と思い、住宅ローンを申し込んだ。
しかし審査に通らず、信用情報や他の審査項目も確認する必要があると分かった、というケースです。
ケース3：開示請求をしてから計画した
自分の信用情報がどうなっているか分からなかった。
先に開示請求をして確認し、住宅ローンを申し込む時期や、頭金を貯める計画を立てた、というケースです。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
「もう一生、家は持てないのでしょうか」
このご質問をいただくことがあります。
私は、
「そんなことはありません」
とお答えしています。
ただし、
「5年経てば大丈夫です」
「7年経てば必ず組めます」
とは申し上げません。
信用情報の登録期間は、内容によって違います。
そして何より、信用情報の記録が消えたら、それだけで住宅ローンに通るわけではありません。
そのときの年収。
勤務先。
勤続年数。
他の借入。
頭金。
年齢。
購入する家。
全部を見て金融機関が判断します。
だから、年数だけで考えないでください。
その代わり、今からできることはたくさんあります。
残った債務をきちんと整理する。
他の借入を減らす。
頭金を貯める。
勤続年数を積む。
信用情報を確認する。
全部、次の住宅購入の準備です。
そして、もう一つ。
次に家を買うときは、
「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら無理なく返せるか」
で考えていただきたいと思っています。
一度住宅ローンで苦しまれたのですから、次は同じことを繰り返してほしくありません。
時間がかかってもいいと思います。
その間に生活を立て直して、頭金を貯めて、余裕を作る。
その時間は、失った時間ではありません。
次の家を、安心して持つための準備期間です。
そして、ご自身の信用情報はご自身で確認できます。
「そろそろ大丈夫だろう」と何社も申し込む前に、まず事実を確認してください。
大事なのは、どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのかということです。
よくあるご質問
Q1. 任意売却をすると、もう家は買えませんか。
いいえ。
将来、住宅ローンを利用できる可能性はあります。
ただし、時期や審査結果は一律ではありません。
Q2. 何年経てば住宅ローンを組めますか。
一律には言えません。
信用情報の内容や登録期間、その時点の収入、勤続年数、他の借入などによって変わります。
Q3. 任意売却をしたこと自体が信用情報に載るのですか。
任意売却そのものより、その前の延滞や代位弁済などが信用情報に影響します。
Q4. 信用情報の記録が消えれば、必ず住宅ローンに通りますか。
いいえ。
住宅ローンの審査では、信用情報以外にも年収、勤務状況、借入額、頭金、年齢、物件などが見られます。
Q5. 自分の信用情報は確認できますか。
できます。
CIC、JICC、KSCなどに開示請求をして、ご自身の情報を確認できます。
Q6. 今から何をしておけばいいですか。
残った債務を整理する。
他の借入を減らす。
頭金を貯める。
勤続年数を積む。
そして、住宅ローンを申し込む前に信用情報を確認することをおすすめします。
まとめ
- 任意売却後でも、将来もう一度家を買える可能性はある
- ただし、「何年経てば必ず大丈夫」とは言えない
- 信用情報に影響するのは、任意売却そのものより延滞や代位弁済など
- 信用情報機関にはCIC・JICC・KSCなどがある
- 登録期間は情報の種類によって異なる
- 記録が消えても、住宅ローンに必ず通るわけではない
- 審査では、年収・勤続年数・他の借入・年齢・頭金・物件なども見られる
- 自分の信用情報は開示請求で確認できる
- 短期間に何社も申し込まず、先に信用情報を確認する
- 次に家を買うときは、「借りられる額」ではなく「返せる額」で考える
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