結論
競売の何が困るのか。具体的に整理すると、大きく5つあります。
- 売却価格が低くなりやすく、残る債務が増える可能性がある
- 退去の時期を自分で決めにくい
- 物件情報や写真が公開される
- 退去しなければ、引渡命令から強制執行へ進むことがある
- 引越し費用が当然に支給される制度はない
特に知っておいていただきたいのが、引渡命令です。
競売で不動産を買い受けた人は、代金を納付した後、裁判所に引渡命令を申し立てることができます。競売事件の債務者・所有者には、原則として引渡命令が発令されます。
つまり、競売で所有権が買受人に移った後も、ずっと住み続けられるわけではありません。
ただし、**落札された翌日に突然追い出されるわけでもありません。**引渡命令、確定、強制執行の申立て、明渡し催告など、法律に定められた手順があります。
大切なのは、怖がることではなく、競売になると何を自分で選べなくなるのかを知ることです。
はじめに
「競売になったら、すぐ家を追い出されるのですか」
このご質問をよくいただきます。
答えは、すぐではありません。
競売には法律で決められた手続きがあり、落札から退去までにも一定の時間があります。
しかし、任意売却と比べると大きな違いがあります。
自分で決められることが、かなり少なくなることです。
売る時期、売却方法、退去の時期、情報の公開。競売になると、これらは裁判所の手続きに沿って進んでいきます。
この記事では、競売になると実際に何が困るのかを、一つずつ整理します。
困ること1 価格が低くなりやすい
競売では、裁判所が不動産鑑定士による評価や執行官による現況調査などをもとに、売却基準価額を定めます。
一般の不動産売却とは違い、競売には買う側にもリスクがあります。
たとえば、入札前に通常の売買のような室内内覧ができません。そのため、買受希望者は裁判所が公開する資料などをもとに判断します。
こうした事情から、一般市場で通常に売却する場合より価格が低くなることがあります。
では、価格が低いと何が困るのか。
住宅ローンが2,500万円残っている家が、2,000万円で売れるのか、1,500万円で売れるのかでは、売却後に残る債務が大きく違います。
競売になったから住宅ローンの残りが消えるわけではありません。
売却代金で返しきれなかった債務は、その後も残る可能性があります。
つまり、売却価格の差は、そのまま売却後の生活の負担に影響します。
困ること2 退去の時期を選びにくい
生活に最も直接影響するのが、退去の時期です。
任意売却の場合は、買主や債権者等との調整の中で、引渡し時期を相談できる場合があります。
たとえば、
- 子どもの学期が終わるまで待ちたい
- 次の賃貸住宅が決まってから引っ越したい
- 引越し業者を手配する時間がほしい
といった事情を伝え、調整できる場合があります。
もちろん、希望どおりになることを保証できるものではありません。
一方、競売では、最終的には裁判所の手続きと買受人側の手続きによって退去時期が決まっていきます。
自分たちだけで「あと半年住みます」と決めることはできません。
困ること3 物件情報が公開される
競売になると、裁判所が運営する**BIT（不動産競売物件情報サイト）**などで物件情報が公開されます。
競売物件については、裁判所が作成するいわゆる3点セットが重要な資料になります。
- 物件明細書
- 評価書
- 現況調査報告書
これらには、物件の状況に応じて、間取り、建物の状況、外観や室内の写真などが掲載されます。
通常の売却なら、どの写真を広告に使うか、どのような売り方をするかを不動産会社と相談できます。
しかし競売では、裁判所の手続きとして情報が公開されます。
「住宅ローンが払えなくなったことを近所に知られたくない」という方にとって、この違いは大きいと思います。
執行官による現況調査があります
競売の手続きでは、執行官による現況調査が行われます。
これは法律に基づく調査です。
建物の状況や占有者、使用状況などを確認し、その内容が現況調査報告書に反映されます。
所有者が「家の中を見られたくないから拒否する」と自由に止められる手続きではありません。
通常の売却なら、内覧の日程などを自分たちで調整できます。
ここも競売との大きな違いです。
困ること4 引渡命令と強制執行
競売で最も誤解されやすい部分です。
引渡命令とは
競売で不動産を買い受けた人が代金を納付すると、一定の場合に裁判所へ引渡命令を申し立てることができます。
これは、裁判所が債務者、所有者、一定の占有者などに対して、
「この不動産を買受人に引き渡してください」
と命じる手続きです。
競売事件の債務者・所有者については、原則として引渡命令の対象になります。
引渡命令から退去までの流れ
大まかな流れは次のようになります。
引渡命令の申立て
↓
引渡命令が出る
↓
不服申立ての期間を経て確定
↓
買受人が強制執行を申し立てる
↓
執行官による明渡し催告
↓
それでも退去しない場合、強制執行の断行
つまり、落札された翌日に強制的に荷物を出されるわけではありません。
いくつかの手続きを経て進みます。
一方で、最終的に引渡命令が確定し、強制執行の手続きまで進めば、「出ていきたくないから住み続ける」という選択はできません。
引渡命令はいつまで申し立てられるのか
買受人による引渡命令の申立てには期限があります。
原則として、代金納付を完了した日から6か月以内です。
一定の明渡し猶予を受ける占有者がいる建物については、9か月以内とされる場合があります。
ここで大切なのは、
「6か月は住める」という意味ではない
ということです。
6か月というのは、買受人が引渡命令を申し立てられる期限です。
実際の退去時期を保証する期間ではありません。
強制執行になるとどうなるのか
引渡命令が確定し、それでも明渡しが行われない場合、買受人は執行官に強制執行を申し立てることができます。
その際には、執行文や送達証明など、必要な手続きを経て執行へ進みます。
強制執行では、家の中に残された家具などの搬出・保管などが必要になる場合があります。
買受人側が、執行官手数料や運搬などに必要な費用を予納して進めることになります。
ここまで来る前に、自分たちで転居先を決め、引っ越すことが重要です。
「まだ数か月ある」と考えないでください
引渡命令から強制執行までは、一定の手続期間があります。
しかし、その時間は、
何もしなくてもいい時間ではありません。
その間に、
- 次の住まいを探す
- 賃貸住宅の審査を受ける
- 初期費用を用意する
- 引越し業者を決める
- 家族や子どもの生活を整える
必要があります。
競売まで進んだ後の時間は、新しい生活を作るための時間だと考えたほうが現実的です。
困ること5 引越し費用が当然には出ない
競売には、裁判所や債権者が当然に引越し費用を支給してくれる制度はありません。
次の住まいの敷金・礼金、保証会社の費用、引越し業者の費用などは、基本的に自分で準備する必要があります。
一方、任意売却では、売却代金の中から引越し費用を確保できる場合があります。
ただし、これも重要なので繰り返します。
不動産会社が決めることではありません。
債権者等との協議・承諾によって決まります。
「任意売却なら必ず引越し代が出ます」という説明も正確ではありません。
競売と任意売却の違い
| 項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却の進め方 | 売主・不動産会社が債権者等と調整 | 裁判所の手続き |
| 売却価格 | 市場価格に近い価格を目指せる | 低くなる場合がある |
| 情報公開 | 通常の売却とほぼ同様 | 競売情報として公開 |
| 室内の確認 | 内覧日時を調整 | 通常の内覧はできない |
| 現況調査 | なし | 執行官による調査 |
| 引渡し時期 | 相談できる場合がある | 自分だけでは決められない |
| 引越し費用 | 認められる場合がある | 当然に支給される制度なし |
| 退去しない場合 | 通常の売買契約に基づく | 引渡命令・強制執行 |
| 残った債務 | 残る場合がある | 残る場合がある |
| 所有者の意思 | 必要 | 競売手続きそのものに同意は不要 |
競売が始まったら、もう任意売却はできないのか
できる場合があります。
競売開始決定が出た後でも、債権者等との協議によって任意売却を進められる場合があります。
ただし、問題は時間です。
任意売却には、
- 売却価格の確認
- 債権者との調整
- 買主探し
- 売買契約
- 配分の確認
- 抹消書類の準備
- 決済
といった工程があります。
これらを全部終えるには時間が必要です。
競売の期日が迫りすぎていれば、間に合わない場合があります。
そのため私たちは、**「競売が始まっていても必ず間に合います」**とは申し上げません。
間に合わない場合もあります
ここは、正直にお伝えします。
相談いただいた時点で競売手続きがかなり進んでいて、買主探しや債権者との調整をする時間が残っていない場合があります。
その場合、
「任意売却は難しい可能性が高いです」
とお伝えすることもあります。
何でも「できます」と言うことが、相談者のためになるとは思っていません。
むしろ、その段階なら、次の住まいや引越し準備に時間を使うほうが大切な場合もあります。
私たちに決められないこと
次のことは、株式会社エルライフだけで決めることはできません。
- 競売手続きを取り下げてもらえるか
- 任意売却を認めてもらえるか
- 売却価格をいくらにするか
- 引越し費用を確保できるか
- 引渡し時期についてどこまで調整できるか
- 裁判所の手続きがどのように進むか
「競売は必ず止められます」とは申し上げません。
現在どこまで手続きが進んでいるのか。
そして、残された時間で何ができるのか。
まず、それを確認します。
では、誰に相談すればいいのか
競売まで進んでいる場合、問題は不動産だけではありません。
法的整理が必要な場合もあります。
- 弁護士は、債務や法的手続きを検討します
- 司法書士は、登記手続きなどを担当します
- 不動産会社は、売却できる価格と、時間的に間に合う可能性を検討します
しかし、相談する側から見れば問題は一つです。
「この家と家族の生活を、これからどう整理すればいいのか」
そこから考える必要があります。
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、競売のご相談を受けたからといって、必ず任意売却をすすめるわけではありません。
最初に確認するのは、
本当に間に合うのか。
ここです。
間に合う可能性があるなら、できる方法を考えます。
一方で、時間的に難しいと判断した場合は、それも正直にお伝えします。
「なんとかします」と言って依頼を受け、その結果、何も準備できないまま競売になったら、困るのはご本人とご家族です。
場合によっては、任意売却よりも、
次の住まいを確保すること。
引越しの準備をすること。
こちらを優先したほうがいい場合もあります。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人がいます。
社員でも、案件を回すためだけの紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考えるチーム・仲間です。
競売まで進んでいる場合は、時間が限られています。
不動産、登記、債務、税金などの問題を一つずつ別々に動かしていると、時間が足りなくなることがあります。
だからこそ、必要な専門家が必要な場面で加わる形にしています。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、その判断をするのは弁護士です。
競売になったからといって、自動的に自己破産になるわけでもありません。
反対に、無理に自己破産を避けることが、その方にとって最善とも限りません。
まず、競売や売却後にいくら債務が残る見込みなのかを確認する。
その後の収入や生活を確認する。
そのうえで、法的整理が必要なら弁護士と検討する。
売却ありき、自己破産ありきで結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
※特定の相談者の実例ではなく、一般的に起こり得るケースです。
ケース1 時間があると思っていた
開札日までまだ期間があるため余裕があると思っていたものの、任意売却に必要な手続きを逆算すると、買主を決める時期はかなり手前になると分かったケースです。
ケース2 所有者だから住み続けられると思っていた
競売で落札された後も、自分の家なのだから退去しなくてもいいと思っていたものの、代金納付後は買受人に所有権が移り、引渡命令の対象になり得ることを知ったケースです。
ケース3 任意売却に必要な時間が残っていなかった
相談時点ですでに競売手続きが大きく進み、債権者との調整や買主探し、決済まで終える時間を確保する見通しが立たなかったケースです。
こうした場合は、次の生活に向けた準備へ切り替える判断も必要です。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
競売について、一番誤解していただきたくないのは、「明日いきなり追い出される」というものではないということです。
引渡命令があり、確定があり、強制執行の申立てがあり、明渡しの催告があります。
法律で決められた手続きがあります。
でも、だからといって、「まだ時間があるから大丈夫」という意味でもありません。
その時間で、次の住まいを探さなければなりません。賃貸の審査もあります。初期費用も必要です。引越し業者も手配しなければなりません。
しかも、競売では引越し費用が当然に用意される制度はありません。
任意売却なら、引渡し時期について相談できる場合があります。引越し費用についても、債権者等と協議できる場合があります。
競売と任意売却の大きな違いは、「話し合う余地が残っているかどうか」だと思っています。
そして、競売の手続きがかなり進んでからご相談いただくこともあります。
その場合、私は「必ず間に合わせます」とは申し上げません。
間に合わない可能性が高ければ、正直にそうお伝えします。
そのほうが、残された時間を次の住まいや生活の準備に使えるからです。
家を失うことより、その後の生活まで準備できないことのほうが怖いと私は思っています。
だから、競売になる前に、一度確認してください。
調べることと、売ることは別です。
今どこまで進んでいるのか。
いくらで売れる可能性があるのか。
まだどんな方法が残っているのか。
それを知ってから決めればいいのです。
大事なのは、どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのかということです。
よくあるご質問
Q1．競売になったら、すぐ出ていかなければなりませんか。
すぐではありません。引渡命令の申立てや確定、強制執行、明渡し催告などの手続きがあります。ただし、最終的に買受人への引渡しが必要になります。
Q2．所有者なら、そのまま住み続けられませんか。
競売代金が納付されると所有権は買受人に移ります。債務者・所有者は原則として引渡命令の対象になります。
Q3．引渡命令はいつまで申し立てられますか。
原則として、買受人が代金を納付した日から6か月以内です。一定の場合は9か月以内となります。
Q4．競売になれば、引越し費用は出ますか。
裁判所や債権者から当然に引越し費用が支給される制度はありません。
Q5．競売になれば住宅ローンはなくなりますか。
売却代金で返済しきれなければ、残債が残る可能性があります。
Q6．競売開始決定後でも任意売却できますか。
できる場合があります。ただし、債権者等との調整や買主探し、決済までの時間が必要で、手続きが進みすぎている場合は間に合わないこともあります。
まとめ
- 競売で大きく困るのは、価格・退去時期・情報公開・強制執行・引越し費用
- 一般市場での売却より、価格が低くなる場合がある
- 売却価格が低ければ、売却後に残る債務が大きくなる可能性がある
- 競売情報はBITなどで公開され、物件資料や写真が掲載される
- 執行官による現況調査がある
- 代金納付後は、買受人が引渡命令を申し立てることができる
- 債務者・所有者は原則として引渡命令の対象
- 退去しなければ、最終的に強制執行へ進むことがある
- 競売では引越し費用が当然に支給される制度はない
- 競売でも、売却代金で返しきれなかった債務は残る可能性がある
- 競売開始後でも任意売却できる場合はあるが、時間が足りないこともある
- 「競売になっても必ず間に合う」とは言えない
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