結論
自分の家に差押えが入っているかどうかは、自分で確認できます。
法務局で**「登記事項証明書」**を取得すれば、主に次のことが確認できます。
- 誰が所有者なのか
- 共有名義なら、それぞれの持分
- どの金融機関などの抵当権が付いているのか
- 差押えが登記されているか
- 競売開始決定が登記されているか
そして、見る場所は大きく分けて2つです。
権利部（甲区）＝所有権・差押え・競売開始決定など
権利部（乙区）＝抵当権・根抵当権など
登記事項証明書は、本人だけのものではありません。誰でも請求できます。
まず登記を確認して、今、自分の家に何が起きているのかを知る。
分からないまま悩むより、事実を一つずつ確認することが最初の一歩です。
登記事項証明書とは
登記事項証明書とは、不動産の登記記録を証明する書面です。
以前は一般的に**「登記簿謄本」**と呼ばれていました。
土地と建物は別々に登記されています。そのため、一戸建ての場合は土地と建物、それぞれを確認する必要があります。
マンションの場合も、敷地権など登記の形が異なる場合があります。
「全部事項証明書」と「現在事項証明書」の違い
住宅ローンや差押えについて確認するときは、基本的に**「全部事項証明書」**を取得すると分かりやすいでしょう。
全部事項証明書には、現に効力を有する事項だけでなく、抹消された権利なども含めて登記記録が記載されます。
一方、現在事項証明書は、現在効力を有する事項を中心に証明するものです。
「以前どんな抵当権が付いていたのか」「何が抹消されたのか」といった経緯まで確認したい場合には、全部事項証明書のほうが情報量があります。
登記事項証明書の取り方
1．法務局の窓口で取得する
法務局の窓口で交付請求できます。
窓口で書面請求する場合の手数料は1通600円です。
本人である必要はなく、委任状や実印なども必要ありません。
ただし、土地の地番や建物の家屋番号が必要になります。
普段使っている住所と地番は同じとは限りませんので注意してください。
2．オンラインで請求する
法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を利用して請求する方法もあります。
オンライン請求の場合、受取方法によって手数料が異なります。
郵送で受け取る場合は520円、窓口で受け取る場合は490円です。
オンライン請求はスマートフォンから利用できる場合もあり、手数料はインターネットバンキングやPay-easy対応ATMなどで納付できます。
オンライン請求の受付時間は、原則として平日8時30分から21時までです。
3．郵送で請求する
郵送による請求もできます。
申請書や手数料、返信用封筒などを用意して法務局へ送ります。
急いで確認したい場合には、窓口やオンライン請求のほうが分かりやすいでしょう。
地番・家屋番号が分からない場合
登記事項証明書を請求するときに困りやすいのが、地番と家屋番号です。
確認できる可能性がある書類には、次のようなものがあります。
- 固定資産税の納税通知書
- 登記識別情報通知
- 以前取得した登記事項証明書
- 不動産を購入したときの売買契約書など
分からない場合は、法務局に確認してください。
登記事項証明書は、どこを見ればいいのか
登記事項証明書には、いろいろな数字や専門用語が並んでいます。
しかし、住宅ローンや差押えを確認する目的なら、最初に見る場所はそれほど多くありません。
大きく、
表題部
権利部（甲区）
権利部（乙区）
に分けて考えると分かりやすくなります。
表題部｜まず自分の不動産か確認する
表題部には、その不動産そのものについての情報が記載されています。
土地なら、
- 所在
- 地番
- 地目
- 地積
建物なら、
- 所在
- 家屋番号
- 種類
- 構造
- 床面積
などです。
まず、自分が確認したい土地・建物で間違いないかを見てください。
権利部（甲区）｜所有者と差押えを見る
住宅ローンの問題で特に重要なのが、**権利部（甲区）**です。
甲区には、所有権に関する事項が記録されます。
たとえば、
- 所有者
- 所有権を取得した原因
- 共有者と持分
- 差押え
- 仮差押え
- 競売開始決定
などです。
「自分の家に差押えが入っているのか」を確認したい場合、まず甲区を確認します。
差押えが入っていたら、ここを見る
「差押」という文字を見つけたら、そこで終わりではありません。
誰が、いつ、どのような原因で差押えをしたのか。
記載内容を確認してください。
税金などの滞納による差押えの場合もあれば、民間債権者による強制執行に伴う差押えの場合もあります。
さらに、差押えが一つとは限りません。
複数の差押えが登記されている場合もあります。
権利部（乙区）｜住宅ローンの抵当権を見る
次に確認するのが、**権利部（乙区）**です。
乙区には、所有権以外の権利が記録されます。
住宅ローンでよく見るのが、抵当権です。
事業資金などでは、根抵当権が設定されていることもあります。
確認したいのは、
- 抵当権者
- 債務者
- 債権額
- 設定された順位
などです。
ただし、登記に記載されている債権額を見て、「今もこれだけ住宅ローンが残っている」と判断してはいけません。
登記上の債権額と、現在の住宅ローン残高は別です。
現在の残高は、金融機関の残高証明書などで確認する必要があります。
借入先が分からない場合にも使えます
長年住宅ローンを返済していると、金融機関が合併したり名称が変わったりして、
「今、どこが債権者なのかよく分からない」
ということがあります。
登記の乙区を確認することで、抵当権の登記内容を把握できます。
ただし、債権譲渡や金融機関の組織変更などが関係している場合もありますので、登記だけで現在の連絡先まで判断できない場合は、専門家などに確認してください。
自営業の方は、住宅ローン以外も確認してください
自営業者や会社経営者の場合は、特に乙区を確認してください。
住宅ローンだけだと思っていた自宅に、事業資金の借入に伴う抵当権や根抵当権が設定されていることがあります。
売却を考える場合、住宅ローンだけを計算しても正しい数字が出ません。
自宅に付いている権利を全部確認することが重要です。
共有名義かどうかも確認できます
夫婦や親子などで共有している不動産の場合、甲区に所有者と持分が記録されています。
たとえば、
夫 2分の1
妻 2分の1
という形です。
共有不動産は、原則として一人だけの判断で不動産全体を売却することはできません。
離婚や相続が関係している場合は、特に確認しておきたいところです。
競売が始まっているかも確認する
担保不動産競売などの開始決定に伴う差押えの登記がされると、甲区にその内容が記録されます。
競売開始決定に関する登記が確認できた場合は、時間を意識してください。
競売開始決定が登記されたからといって、その日に家を出なければならないわけではありません。
しかし、手続きは進んでいます。
「そのうち考えよう」ではなく、現在の進行状況を確認する段階です。
なぜ知らない不動産会社からDMが届くのか
競売や差押えの問題が起きると、
「突然、知らない不動産会社から手紙が届くようになった」
というご相談があります。
登記情報は一定の手続きを経て誰でも確認できる公開情報です。
そのため、登記された情報などをきっかけに、不動産会社等から営業を受けることがあります。
必ずしも「どこかから個人情報が漏れた」という意味ではありません。
ただし、突然訪問してきた業者から、
「今日契約しないと間に合わない」
「絶対に競売を止められる」
などと契約を急かされた場合は、その場で決めず、説明内容を確認してください。
差押えが入った家は売れないのか
差押えがある＝絶対に売却できない、ではありません。
ただし、通常の不動産売却と同じように、所有権移転だけをすれば終わるというものでもありません。
差押えをした機関・債権者との調整や、抵当権者との調整などが必要になります。
売却時に必要な登記の抹消ができなければ、買主へ通常の形で引き渡せないためです。
差押えを解除できるかどうかは、差押えをした側の判断や法的な条件によります。
「差押えがあるけれど売りたい」という場合は、早い段階で全体を確認してください。
税金の差押えは、登記の順番だけでは判断できません
ここは重要です。
登記を見ると、
「住宅ローンの抵当権のほうが先だから、税金より必ず優先する」
と思ってしまうことがあります。
しかし、税金が関係する場合は、それだけでは判断できません。
税の法定納期限と抵当権設定登記の時期などによって優先関係が決まる場合があります。
つまり、
登記された順番だけを見て、誰が先にお金を受け取れるかを決めつけないでください。
税金、抵当権、複数の差押えが絡んでいる場合は、専門的な確認が必要です。
私たちに決められないこと
次のことは、株式会社エルライフだけで決めることはできません。
- 差押えを解除できるか
- 税金の差押えについてどのような対応が認められるか
- 任意売却に債権者が応じるか
- 売却価格について債権者がどのような条件を示すか
- 後順位の抵当権者が抹消に応じるか
- 法的な手続きや法的判断
「差押えは必ず外せます」とは申し上げません。
誰が差し押さえているのか、抵当権はいくつあるのか、住宅ローンはいくら残っているのか。
まず事実を揃えることが先です。
では、誰に相談すればいいのか
登記事項証明書そのものの取得方法などについては、法務局で確認できます。
そこから先は、問題によって専門分野が変わります。
- 登記手続き → 司法書士
- 法的な問題 → 弁護士
- 税務 → 税理士
- 不動産の売却価格 → 不動産会社
ただ、相談する方から見れば、
「これは司法書士」「これは税理士」
と最初から切り分けるのは難しいと思います。
相談者が知りたいのは、
「自分の家に今、何が起きていて、これからどうすればいいのか」
だからです。
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、登記を確認したからといって、すぐ売却の話をするわけではありません。
まず、
誰が所有しているのか。
抵当権はいくつあるのか。
差押えはあるのか。
競売は始まっているのか。
事実を確認します。
そして、これはご自身でもできます。
法務局で登記事項証明書を取得して、ご自身で確認していただいて構いません。
まず事実を知ることが大切だからです。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ異なる専門分野を持つ人がいます。
社員でも、案件を回すためだけの紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考えるチーム・仲間です。
特に、抵当権、税金の差押え、競売などが同時に絡む場合、不動産だけでは整理できないことがあります。
法律、税務、登記、不動産。必要な視点を一つに集めて考えることが大切だと思っています。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、法的整理が必要かどうかを判断するのは弁護士の領域です。
ただ、登記に差押えがあるという事実だけで、
「もう自己破産しかない」
と決める必要もありません。
まず、住宅ローン残高、売却価格、抵当権、差押え、その他の債務などを確認する。
そのうえで必要なら、弁護士と法的整理を検討する。
売却ありき、自己破産ありきで結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
※特定の相談者の実例ではなく、一般的に起こり得るケースです。
ケース1 借入先が分からない
昔住宅ローンを組んだ金融機関が合併していて、現在の状況が分からない。登記を確認することで、抵当権の内容を整理するきっかけになります。
ケース2 差押えが一つではなかった
税金の差押えだけだと思っていたものの、登記を確認すると別の差押えも記録されていた、というケースです。
ケース3 住宅ローン以外の担保があった
自営業の方などで、住宅ローン以外に事業資金の抵当権や根抵当権が自宅に設定されている場合があります。
だから、話だけで判断せず、登記を確認することが重要です。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
住宅ローンや差押えのご相談を受けるとき、登記事項証明書はとても重要な資料です。
そこには、話だけでは分からない事実が書かれているからです。
誰が所有しているのか。
共有なのか。
どんな抵当権が付いているのか。
差押えが登記されているのか。
競売開始決定に伴う登記があるのか。
まず、それを確認します。
そして、登記事項証明書はご自身でも取得できます。
「自分では何もできない」と思わないでください。
まず登記を取ってみる。
見る場所は、最初は二つだけでも構いません。
甲区で所有権や差押えを確認する。
乙区で抵当権を確認する。
分からない言葉が出てきたら、その時点で聞けばいいのです。
知らない不動産会社から突然DMが届いて、不安になって相談される方もいます。
登記情報は公開されていますから、DMが届いたという事実だけで「個人情報が漏れた」と決めつける必要はありません。
そして、差押えという文字を見ても、そこで自分で結論を出さないでください。
差押えがあることと、もう何もできないことは同じではありません。
誰が差し押さえているのか。
抵当権はいくつあるのか。
競売はどこまで進んでいるのか。
一つずつ確認していけば、次にすることが見えてきます。
まず、事実を確認する。
そこからです。
大事なのは、どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのかということです。
よくあるご質問
Q1．自分の家の登記は自分で取れますか。
はい。登記事項証明書は誰でも請求できます。
Q2．手数料はいくらですか。
窓口で書面請求する場合は1通600円です。オンライン請求では、郵送受取520円、窓口交付490円です。
Q3．どれを取ればいいですか。
住宅ローンや差押えの経緯を確認する目的なら、まず全部事項証明書を確認すると分かりやすいでしょう。
Q4．差押えはどこを見ればいいですか。
**権利部（甲区）**を確認してください。
Q5．住宅ローンの抵当権はどこですか。
**権利部（乙区）**です。ただし、記載された債権額は現在の住宅ローン残高とは限りません。
Q6．差押えがあれば家は売れませんか。
必ず売れないという意味ではありません。ただし、差押えや抵当権などの抹消について関係者との調整が必要になります。
まとめ
- 登記事項証明書は誰でも請求できる
- 住宅ローンや差押えを確認するなら全部事項証明書が分かりやすい
- 甲区＝所有権・差押えなど
- 乙区＝抵当権・根抵当権など
- 登記上の債権額と現在の住宅ローン残高は同じとは限らない
- 差押えは一つとは限らない
- 自営業者は事業資金の担保も確認する
- 共有名義の場合は持分も確認する
- 競売開始決定に伴う差押えの登記があれば、早めに進行状況を確認する
- 税金が絡む場合は、登記の順番だけで優先関係を判断しない
- 差押えを見つけても、自分で「もう無理」と決めない
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