結論
離婚と家の処理。どちらを先にするかで、結果が変わることがあります。
特に注意したいのが、税金と住宅ローンの進行です。
自宅を財産分与として相手に渡す場合、一定の要件を満たせば、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。
しかし、この特例を考えるうえでは、
夫婦関係が終了した後に譲渡すること
が重要になります。
夫婦間で行われる譲渡には、この特例を利用できないためです。
つまり、離婚前に慌てて名義を移すことで、税務上不利になる可能性があります。
一方で、住宅ローンをすでに滞納している場合、時間をかけすぎることにも問題があります。
滞納の手続きは、
離婚の話し合いが終わるまで待ってくれません。
だから、このテーマでは、
「離婚を先にするか、家を先にするか」だけで考えてはいけません。
まず、
家を売ったらいくらになるのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
この2つを確認し、弁護士・税理士・金融機関・不動産のそれぞれの視点を合わせて、順番を決める必要があります。
はじめに
離婚を考えている。
同時に、住宅ローンの返済も難しくなっている。
これは、二つの大きな問題が同時に起きている状態です。
多くの方は、まずこう考えます。
「とにかく離婚を成立させたい。家のことは、そのあと考えよう」
そう思うのは当然だと思います。
夫婦関係が悪化している中で、住宅ローンや不動産の話まで冷静に考えるのは簡単ではありません。
しかし、住宅ローンを滞納している場合、この順番が正しいとは限りません。
離婚協議をしている数ヶ月の間にも、金融機関側の手続きは進んでいくからです。
そして反対に、
「家の名義だけ先に変えてしまおう」
と急ぐことで、税金の面で不利になる可能性もあります。
だからこそ、必要なのは、
急ぐことではなく、順番を決めること
です。
【重要】まず知っておきたい税金の順番
財産分与で自宅を渡すと、渡す側に税金がかかることがあります
ここは、意外に知られていません。
離婚の財産分与で現金を渡す場合と、不動産を渡す場合では、税務上の考え方が異なることがあります。
自宅などの不動産を財産分与として相手へ渡した場合、渡した側に譲渡所得が生じることがあります。
「お金をもらっていないのに、なぜ税金がかかるのか」
と思われるかもしれません。
理由は、財産分与によって、
財産分与をする義務が消滅するという経済的利益を得た
と考えられるためです。
そのため、税務上は不動産を時価で譲渡したものとして扱われる場合があります。
つまり、
「財産分与だから税金は関係ない」
とは限りません。
3,000万円の特別控除
自宅を譲渡した場合には、一定の要件を満たすことで、
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
を利用できる可能性があります。
この特例が使えれば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる可能性があります。
ただし、要件があります。
その中で、離婚の場合に特に注意したいのが、
譲渡する相手との関係
です。
離婚後に渡すことが重要です
夫婦など、特別な関係にある者同士の譲渡については、この特例を利用できない場合があります。
そのため、財産分与として元配偶者へ自宅を渡す場合、
離婚が成立して夫婦関係が終了した後に譲渡すること
が重要になります。
つまり、
離婚届を出す前に名義変更まで完了させてしまう
と、3,000万円の特別控除を使えなくなる可能性があります。
ここは、順番を間違えないでください。
ただし、個別事情によって判断が変わります
ここは税務の話ですので、断定はしません。
離婚前に財産分与の合意をしていた場合でも、
その後速やかに離婚が成立し、実質的な権利移転の時期を離婚後と整理できるケース
などについて、税務上どの時点を譲渡日と扱うかが問題になることがあります。
契約書、離婚協議書、登記日、離婚届の提出日など、
時系列を正確に残しておくことが重要です。
この部分は、必ず税理士に確認してください。
自宅を出たあとにも期限があります
もう一つ注意したいのが、
いつまでに売るか
です。
以前住んでいた自宅についても、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除を利用できる場合があります。
ただし、
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
など、期限があります。
つまり、
「離婚して家を出た。そのうち売ればいい」
と何年も放置していると、利用できた税制上の特例を失う可能性があります。
家を出た日も記録しておいてください。
登記原因も確認してください
財産分与で不動産の名義を移す場合、
登記原因は一般的に、
「財産分与」
として手続きを行います。
「売買」
「贈与」
と同じものではありません。
登記は司法書士の専門領域です。
離婚協議書の内容と登記内容がずれないように、事前に確認してください。
財産分与の対象になる財産
離婚時にすべての財産を半分にするわけではありません。
基本的に財産分与の対象になるのは、
婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産
です。
たとえば、
- 婚姻中に購入した自宅
- 婚姻中に形成した預貯金
- 婚姻中に形成した一定の金融資産
などです。
一方、
特有財産
と呼ばれる、原則として財産分与の対象にならない財産もあります。
たとえば、
- 結婚前から持っていた財産
- 相続で取得した財産
- 親などから個人的に贈与された財産
などです。
ただし、
親から住宅購入時に頭金を出してもらった
結婚前の貯金を住宅購入に使った
などの場合、計算が複雑になることがあります。
この判断は弁護士に確認してください。
【重要】住宅ローンを滞納していると、時間の問題が加わります
通常の離婚と、住宅ローン滞納中の離婚。
大きく違うのは、
時間制限があること
です。
住宅ローンの滞納が続くと、一般的には、
督促
↓
催告
↓
期限の利益の喪失
↓
一括請求
↓
保証会社による代位弁済
↓
競売などの手続き
へ進む可能性があります。
一方、離婚の話し合いでは、
- 財産分与
- 親権
- 養育費
- 面会交流
- 婚姻費用
- 慰謝料
- 年金分割
など、多くのことを決めなければなりません。
意見がまとまらなければ、調停などに進むこともあります。
しかし、その間も住宅ローンの手続きは進みます。
金融機関は、
「離婚がまとまるまで待ちましょう」
とは限りません。
「離婚してから家を考える」が危険な場合
住宅ローンを滞納している方の場合、
離婚成立を待ってから不動産会社を探す
という順番では、時間が足りなくなることがあります。
任意売却をする場合にも、
- 不動産価格の調査
- 債権者への相談
- 売出価格の確認
- 買主探し
- 売買契約
- 売却代金の配分調整
- 抵当権抹消書類の準備
- 決済・引渡し
と、多くの手続きがあります。
売ると決めた翌日に終わるものではありません。
だから、
離婚が成立するまで家の話を止める
のではなく、
離婚の話と家の整理を並行して考える
必要があります。
まず最初にやること
順番を決める前に、最初に確認することがあります。
それは、
家を売った場合の価格と、住宅ローンの残債です。
調べることと、売ることは別です。
ここを混同しないでください。
必要なのは、
- 住宅ローンの残債
- 現在の不動産の売却見込額
- 売却に必要な費用
です。
この数字によって、話は大きく変わります。
アンダーローンか、オーバーローンか
アンダーローン
売却価格で住宅ローンを完済でき、さらにお金が残る状態です。
たとえば、
売却価格 3,000万円
住宅ローン残債 2,000万円
という場合です。
売却費用を差し引いたあとにお金が残れば、
その残った金額を財産分与でどうするか
という話になります。
オーバーローン
売却しても住宅ローンを完済できない状態です。
たとえば、
売却価格 2,000万円
住宅ローン残債 2,500万円
という場合です。
この場合、
「家を売って利益を分ける」
という話ではありません。
不足する500万円をどうするのか。
誰が債務者なのか。
連帯保証人は誰なのか。
任意売却を検討するのか。
話そのものが変わります。
だから、売却額と残債を知らずに財産分与だけを話し合っても、結論は出ません。
税金と滞納では、進む方向が逆になることがあります
ここが、このテーマの難しいところです。
税金だけを見ると、
離婚を成立させてから財産分与として名義を移す
ほうが、3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。
しかし住宅ローンの滞納だけを見ると、
一日でも早く不動産の整理を始める
ほうが有利です。
つまり、
待ったほうがいい理由
と
急いだほうがいい理由
が同時に存在します。
だからこそ、
税理士・弁護士・金融機関・不動産会社を別々に見るのではなく、同時に考える必要がある
のです。
名義変更は、夫婦だけでは決められません
もう一つ、非常に重要なことがあります。
住宅ローンが残っている不動産の名義を変更する場合、
夫婦二人で合意したから自由に変更できる
とは限りません。
住宅ローン契約では、金融機関の承諾なく所有権を移転することについて制限が設けられていることがあります。
つまり、
夫婦の問題とは別に、金融機関との契約があります。
離婚協議書は、銀行との契約を変更しません
たとえば離婚協議書に、
「住宅ローンは夫がすべて払う」
と書いたとします。
夫婦間では重要な約束です。
しかし、
それだけで銀行とのローン契約が変わるわけではありません。
妻が連帯保証人であれば、
離婚後に夫が住宅ローンを払わなくなったとき、
妻に請求が来る可能性があります。
離婚届を出しても、
連帯保証人から自動的に外れるわけではありません。
銀行との契約を変更するには、
金融機関の承諾
が必要です。
やってはいけない順番
1．離婚だけ先に終わらせて、家を完全に後回しにする
住宅ローンを滞納している場合、危険です。
離婚協議をしている間にも、金融機関側の手続きが進みます。
さらに、離婚成立後に相手との関係が悪化すると、
売却のための連絡すら取れなくなる
ことがあります。
共有名義なら、売却には相手の協力が必要です。
2．「ローンは相手が払う」と決めただけで安心する
夫婦間でそう決めても、
金融機関はその約束の当事者ではありません。
連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、契約上の責任が残ります。
3．税金を確認せず、離婚前に名義を動かす
3,000万円の特別控除など、利用できた可能性のある制度に影響することがあります。
必ず税理士に確認してください。
4．住宅ローンを放置したまま、離婚条件だけを話し続ける
話し合いがまとまるまで、
競売などの手続きが止まるとは限りません。
家の問題も同時に動かしてください。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、私たちの一存では決められません。
- 3,000万円の特別控除を利用できるか
税理士・税務署等に確認が必要です - 譲渡所得税がいくらになるか
税務の領域です - 財産分与の内容
当事者間の協議や弁護士の領域です - 離婚と不動産処理のどちらを先にすべきか
個別事情によって異なります - 銀行が名義変更や借り換えを承諾するか
金融機関の判断です - 連帯保証人から外してもらえるか
金融機関の判断です - 任意売却に応じてもらえるか
債権者等の判断です - 任意売却の売り出し価格
債権者等の意向が反映されます
だから、
「離婚を先にしてください」
とも、
「家を先に売ってください」
とも、一律には申し上げません。
では、誰に相談すればいいのか
このテーマには、
法律・税金・金融・不動産
がすべて関係します。
弁護士は、
離婚条件・財産分与・保証債務などの法律問題
を見ます。
税理士は、
譲渡所得税や3,000万円特別控除などの税務
を見ます。
司法書士は、
財産分与による所有権移転などの登記
を担当します。
金融機関は、
名義変更・借り換え・債務者変更など
を審査します。
そして不動産会社は、
家が今いくらで売れるのか
を出します。
どれも必要です。
しかし、相談する側から見れば問題は一つです。
「離婚したあと、自分と子どもの生活をどう立て直すのか」
です。
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、
「不動産会社だから家を売る」
というところから始めません。
住宅ローン滞納中の離婚では、特にそうです。
売却だけを早く進めれば、私たちには仕事になります。
しかし、
税金の確認をせずに家を動かすことで、その方に不利益が出るなら、それはしてはいけない
と考えています。
反対に、
税金のことだけを考えて何ヶ月も家を放置し、
競売が進んで選択肢を失ってしまう
のも違います。
だから、
どの順番が、その方にとって一番良いのか
を最初に考えます。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
ここには弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、
それぞれ違う専門分野を持つ人
がいます。
社員ではありません。
案件を回すためだけの紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考える、チーム・仲間という関係です。
住宅ローン滞納中の離婚は、
まさにその形が必要になるテーマです。
税理士から見ると、
「離婚後に譲渡したほうが税務上有利になる可能性がある」
弁護士から見ると、
「離婚条件を先に整理する必要がある」
不動産から見ると、
「滞納が進む前に売却の準備を始めなければ間に合わない」
ということがあります。
全部正しいのです。
だから、それぞれを別々に聞いて、相談者ご本人が調整するのではなく、
同じ問題として考える
必要があります。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、その判断をするのは弁護士です。
離婚と住宅ローン滞納が重なっている場合でも、
最初から、
「自己破産しかありません」
と決める必要はありません。
まず、
- 家を売るといくらになるのか
- 住宅ローンはいくら残るのか
- 他の借金はあるのか
- 離婚後の収入はいくらになるのか
- 家賃はいくらになるのか
- 養育費などを含め、生活がどうなるのか
を確認します。
そのうえで、必要な場合に弁護士と法的整理を検討します。
売却ありき、自己破産ありきで結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
※実際の個別事例ではなく、一般的に起こり得るケースとしてご紹介します。
ケース1：離婚だけを先に進めていた
まず離婚を終わらせ、それから住宅ローンのことを考える予定だった。
しかし、その間にも滞納が進み、
保証会社や債権者側の手続きが進んでいた
というケースです。
早い段階で不動産の状況も並行して確認しておけば、選べる方法が多かった可能性があります。
ケース2：離婚前に名義を変えようとしていた
「家は妻に渡す」
という話がまとまり、離婚届を出す前に所有権移転を進めようとしていた。
しかし、
税務上の取り扱いを確認する必要がある
と分かり、税理士に確認したうえで名義移転の時期を決めた、というケースです。
ケース3：数字を出したら、離婚協議が進んだ
夫婦とも、
「家を売ったら大きな借金が残る」
と思い込んでいた。
しかし査定額と住宅ローンの残債を確認したところ、
思っていたほど差額が大きくなかった。
数字が明確になったことで、
財産分与について具体的な話ができるようになった、というケースです。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
離婚と住宅ローンの滞納が同時に来ている方には、最初に、
「まず順番を決めましょう」
と申し上げます。
多くの方は、
「とにかく離婚を先に終わらせたい」
と思われます。
当然だと思います。
夫婦関係が苦しい中で、一日でも早く離れたい。
その気持ちは分かります。
でも、
住宅ローンの滞納は、離婚がまとまるまで待ってくれません。
話し合いをしている間にも、金融機関側の手続きは進みます。
一方で、
家を急いで動かせばいいという話でもありません。
税金の面では、離婚後に財産分与として譲渡することで、3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。
つまり、
急いだほうがいい理由と、待ったほうがいい理由が同時にある
のです。
だから、一つの専門分野だけで決めることができません。
税金は税理士。
離婚条件は弁護士。
登記は司法書士。
金融機関との契約は銀行。
不動産の価格は私たち。
これを全部別々の場所で説明して、ご本人が最後に調整する。
離婚の真っ只中にいる方に、それを求めるのは大変すぎると思っています。
だから私たちは、必要な専門家と一緒に考えます。
そして、どんなケースでも最初にやることは同じです。
家はいくらで売れるのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
まず、この数字を出してください。
売るかどうかは、そのあとです。
調べることと、売ることは別です。
数字が出れば、
アンダーローンなのか。
オーバーローンなのか。
財産分与するお金があるのか。
逆に借金が残るのか。
話が具体的になります。
私の経験でも、
数字が出た途端に、止まっていた離婚の話が動き出すことがあります。
そして、最後に一つ。
離婚のご相談では、
家をどうするかだけでなく、離婚後にどう暮らすのか
まで考えてください。
次の住まい。
家賃。
子どもの学校。
残った住宅ローン。
養育費。
仕事。
全部つながっています。
大事なのは、
どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのか
ということです。
よくあるご質問
Q1. 離婚と家の処理、どちらを先にすべきですか。
一律には決まりません。
税金の面では、離婚成立後に財産分与として不動産を移すほうが有利になる場合があります。
一方、住宅ローンを滞納している場合には、早く不動産の整理を始めなければ選択肢が減る可能性があります。
個別の事情を見て判断してください。
Q2. 財産分与で自宅を相手に渡すと税金がかかりますか。
渡す側に譲渡所得税がかかることがあります。
不動産の財産分与は、税務上、財産分与義務の消滅という経済的利益を得たものとして扱われるためです。
必ず税理士に確認してください。
Q3. 3,000万円の特別控除は使えますか。
利用できる可能性がありますが、要件があります。
特に、
元配偶者への譲渡は、離婚成立後に行うこと
が重要になります。
また、住まなくなった自宅については期限があります。
必ず税理士にご確認ください。
Q4. 離婚協議書に「住宅ローンは夫が払う」と書けば大丈夫ですか。
夫婦間の約束としては重要です。
しかし、
銀行との住宅ローン契約が自動的に変更されるわけではありません。
連帯保証人や連帯債務者であれば、離婚後も責任が残ることがあります。
Q5. 銀行に黙って名義変更してもいいですか。
おすすめしません。
住宅ローン契約上、金融機関の承諾なく所有権を変更することについて制限が設けられている場合があります。
必ず金融機関や専門家へ確認してください。
Q6. 最初に何をすればいいですか。
現在の売却見込額と、住宅ローンの残債を確認してください。
売却を決める必要はありません。
調べることと、売ることは別です。
まとめ
- 住宅ローン滞納中の離婚では「順番」が非常に重要
- 財産分与で不動産を渡す側に、譲渡所得税がかかることがある
- 居住用財産の3,000万円特別控除を利用できる可能性がある
- 元配偶者への譲渡では、離婚成立後に行うことが重要
- 住まなくなった自宅には、特例利用の期限もある
- 財産分与による名義変更は、登記原因も確認する
- 離婚の話し合い中も、住宅ローン滞納の手続きは進む
- 離婚協議書だけでは、銀行との契約は変更されない
- 名義変更や連帯保証人の解除には、金融機関の承諾が必要
- 最初に確認するのは、売却見込額と住宅ローン残債
- 税理士・弁護士・司法書士・金融機関・不動産を同じ問題として考える
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