結論
家そのものは、一人の判断では売れません。
共有名義になっている不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
一方で、自分が所有している「共有持分」だけであれば、自分一人の判断で売却することは可能です。
ただし、私は持分だけを売ることは、いちばん最後に考えてくださいとお伝えしています。
価格が大きく下がる可能性があり、住宅ローンの債務が消えるわけでもなく、残された共有者が見知らぬ第三者と共有することになるからです。
そして、
「共有者の一人と連絡が取れないから、もう売れない」
とも限りません。
2023年4月1日から、所在等が分からない共有者がいる場合について、裁判所の手続きを利用して問題を解決するための制度が拡充されています。
大切なのは、持分だけを慌てて売る前に、今使える方法を全部確認することです。
はじめに
共有名義になる場面は、珍しくありません。
たとえば、
- 夫婦でお金を出し合って家を買った
- ペアローンで住宅を購入した
- 親の家を、きょうだいで相続した
- 親子で資金を出し合って購入した
こうした場合です。
問題になるのは、その後です。
離婚することになった。
相手が家を売ることに反対している。
相続したきょうだいの一人と連絡が取れない。
何年も放置しているうちに、さらに相続が発生した。
「自分も所有者なのに、自分一人では何も決められない」
共有名義では、こうした問題が起こります。
まず、法律上の基本的な考え方から整理していきます。
共有名義の家は、一人では売れません
共有不動産について何かをするときは、その行為の内容によって必要な同意が異なります。
大きく分けると、
- 保存行為
- 管理行為
- 変更・処分行為
があります。
管理に関する事項については、原則として共有者の持分価格の過半数で決めます。
一方、不動産全体を第三者へ売却するような処分については、共有者全員の同意が必要です。
つまり、
「自分も半分持っているから、自分の判断で家全部を売れる」
ということにはなりません。
共有者全員が売却について合意しなければ、不動産全体の売却は進められません。
勝手に進めることはできません
共有者の一人が、他の共有者の意思を無視して共有物を変更した場合については、最高裁判所の判例もあります。
他の共有者は、特段の事情がない限り、原状回復を求めることができるとされています。
ですから、
「自分も所有者だから、先に進めてしまえばいい」
という考え方は危険です。
共有名義の不動産では、
誰が、どれだけの持分を持っているのか
を最初に確認する必要があります。
【重要】自分の持分だけなら、一人で売れます
ここは、よく誤解されるところです。
たとえば、夫婦がそれぞれ2分の1ずつ所有している家なら、
自分の2分の1の持分は、自分自身の財産です。
そのため、自分の持分だけであれば、原則として他の共有者の同意を得ずに売却することができます。
共有持分を専門に買い取る業者も存在します。
しかし、
「売れる」ことと「売ったほうがいい」ことは、まったく別です。
私は、共有持分だけの売却については、慎重に考えていただきたいと思っています。
なぜ、持分だけの売却を最後に考えるのか
1．通常の不動産売却より価格が下がりやすい
家全体ではなく、
「家の2分の1の権利だけ」
を買ったとしても、買主が家を自由に使用したり処分したりできるとは限りません。
そのため、一般の住宅として売却する場合と比べて買い手が限定され、価格も低くなりやすくなります。
2．住宅ローンが残っていると、さらに難しくなる
住宅ローンの抵当権が設定されている場合、
持分を売ったからといって、住宅ローンの返済義務まで消えるわけではありません。
持分の所有権と、金融機関に対する債務は別の問題です。
ここを混同しないでください。
3．残された共有者が、知らない第三者と共有することになる
これが非常に大きな問題です。
あなたの持分を業者などに売却すると、
それまで家族同士で共有していた不動産を、家族と第三者が共有する状態
になります。
その後、その第三者から共有状態の解消について話が出る可能性もあります。
共有物分割を求められることも考えられます。
売った瞬間に問題が終わるとは限りません。
むしろ、新しい問題が始まる可能性があります。
4．一度売ってしまうと、元に戻すのは簡単ではありません
追い詰められていると、
「とにかく自分の持分だけでも売ってしまいたい」
と思うことがあります。
しかし、売却した後で、
「やっぱり家族で話し合えばよかった」
と思っても、第三者に移った持分を簡単に取り戻せるとは限りません。
だから私は、
持分だけの売却は、他の方法を確認してから
とお伝えしています。
同意が取れないときの選択肢
共有者全員の同意が取れないからといって、すぐに持分だけを売る必要はありません。
状況によって方法が違います。
相手と連絡は取れるが、売却に反対している場合
この場合、最初にやっていただきたいのは、
家の数字を出すことです。
具体的には、
- 今の家はいくらで売れそうなのか
- 住宅ローンはいくら残っているのか
- 売却に必要な費用はいくらなのか
- 売った場合、最終的にいくら残るのか
- あるいは、いくら不足するのか
- それぞれの負担や取り分はどうなるのか
です。
共有者同士で話がまとまらないと、
「相手が意地になっている」
と思いがちです。
もちろん、本当に感情的な対立になっていることもあります。
しかし、実際には、
双方が「自分だけが損をするのではないか」と思っている
ことがあります。
だからこそ、まず数字です。
それでも話がまとまらない場合
共有状態そのものを解消するために、
共有物分割請求
という方法があります。
話し合いで解決できない場合には、裁判所の手続きを利用することもあります。
ただし、これは法律上の手続きです。
共有物分割請求をすべきか、その場合どの方法が適切なのかを判断するのは弁護士の領域です。
不動産会社が、
「裁判をすれば大丈夫です」
と簡単に言えるものではありません。
私たち不動産会社ができるのは、
不動産がいくらで売れそうなのかという判断材料を出すこと
です。
【重要】共有者が行方不明の場合
以前は、共有者の一人が行方不明になると、不動産の処分が非常に難しくなるケースがありました。
しかし、共有制度について民法が改正され、2023年4月1日から新しい制度が施行されています。
ここは、古い情報だけを見て諦めないでください。
所在等不明共有者の持分を取得する制度
一定の要件のもとで、
裁判所の決定を得て、所在等が分からない共有者の持分を他の共有者が取得する制度
が設けられています。
民法262条の2に定められている制度です。
ただし、誰でも簡単に利用できるわけではありません。
裁判所への申立てが必要で、所定の手続きがあります。
また、遺産共有の場合には、原則として相続開始から10年を経過していることなど、別の条件も関係します。
所在等不明共有者の持分を第三者へ譲渡するための制度
改正では、一定の条件のもとで、
所在等不明共有者の持分を含めて不動産を第三者へ譲渡するための権限を、裁判所の決定によって他の共有者に与える制度
も設けられています。
つまり、
「一人だけ行方不明だから、永久に売れない」
とは限らなくなっています。
所在等不明共有者がいる場合の変更・管理についても制度が整備された
共有者の中に所在等が分からない人がいることで、必要な管理や変更ができなくなる問題についても、民法改正で裁判所を利用する制度が整備されました。
ただし、どの制度が利用できるかは、具体的な状況によって異なります。
ここは弁護士・司法書士などの専門家に確認してください。
以前からある「不在者財産管理人」という方法
新制度ができる前から、
不在者財産管理人
という制度があります。
行方不明になっている人の財産を管理する人を家庭裁判所に選任してもらい、必要に応じて裁判所の許可を得ながら財産を処分する方法です。
現在も、事情によってはこちらの制度が利用されることがあります。
したがって、
「新制度があるから必ずこちらを使う」
ということではありません。
具体的な事情を専門家に見てもらい、適切な手続きを選ぶ必要があります。
相続した家の場合は、特に早く整理してください
相続で共有名義になった家は、時間が経つほど問題が大きくなることがあります。
たとえば、親の家を子ども3人で相続したとします。
そのまま何年も共有状態にしている間に、そのうちの一人が亡くなった。
すると、その方の持分をさらに配偶者や子どもが相続することがあります。
さらに次の相続が起きる。
そうすると、
3人だった共有者が、5人、8人、10人と増えていく
ことがあります。
売却するときには、原則として関係する共有者全員との調整が必要になります。
「とりあえず共有にしておこう」
が、将来の大きな問題になることがあります。
相続の段階で共有を避けられるのであれば、それも含めて専門家と検討してください。
離婚の場合も、共有名義を放置しないでください
離婚するとき、
「今は売らないから、このままでいい」
として共有名義を残すケースがあります。
しかし、5年後、10年後に家を売ろうと思ったときにも、相手との調整が必要になることがあります。
その頃には、
- 相手と連絡が取れない
- 再婚している
- 遠方に住んでいる
- 住宅ローンをどちらかが滞納している
ということもあります。
さらに、共有名義と住宅ローンの契約関係は別です。
所有権をどうするかだけではなく、誰が債務者なのか、誰が連帯債務者・連帯保証人なのかも確認してください。
離婚届を出したからといって、金融機関との契約まで自動的に変わるわけではありません。
売却費用はどう分けるのか
共有不動産を売却すると、
- 仲介手数料
- 登記関係費用
- 印紙税
- その他売却に必要な費用
などが発生します。
これらの費用については、持分割合や当事者間の合意、費用の性質などを踏まえて精算することになります。
また、売却代金についても、住宅ローンなどを清算した後、持分割合等に応じて分けることが基本になります。
ただし、
誰が頭金を多く出したのか
誰が住宅ローンを多く返してきたのか
など、別の問題が関係する場合があります。
離婚や相続が絡んでいる場合には、単純に「持分2分の1だから全部半分」と決められないこともあります。
必要に応じて、弁護士・税理士などにも確認してください。
住宅ローンが残っている場合
共有名義で、さらに住宅ローンが残っている場合は、問題が一段複雑になります。
まず、不動産全体を売るためには、
共有者全員の同意
が必要です。
さらに、抵当権を抹消して買主へ引き渡す必要があります。
売却代金で住宅ローンを完済できるのであれば、通常の売却として進められる可能性があります。
しかし、
売却価格より住宅ローンの残債のほうが多い
オーバーローンの場合、通常はそのままでは抵当権を抹消できません。
そこで検討される方法の一つが、
任意売却
です。
債権者等の承諾を得て、売却代金だけでは完済できない状態でも抵当権の抹消について協議し、売却を進める方法です。
ただし、
任意売却だから共有者の同意が不要になるわけではありません。
共有名義の場合は、
共有者との調整
と
債権者等との調整
の両方が必要になります。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、私たちの一存では決められません。
- 共有者が売却に同意するかどうか
共有者ご本人の判断です - 共有物分割請求をすべきか、その進め方
弁護士の領域です - 所在等不明共有者に関する裁判所の手続きを利用できるか
法律上の要件があり、弁護士・司法書士等の専門領域です - 不在者財産管理人の制度を利用すべきか
裁判所の手続きが関係します - 任意売却に応じてもらえるか
債権者等の判断です - 任意売却における売り出し価格
債権者等の意向が反映されます - 共有持分だけの売却が実際に成立するか、その価格
市場や買主によって異なります
「相手の同意がなくても家全部を売れます」とは申し上げません。
まず現在の登記、住宅ローン、共有者の状況を確認するところから始めます。
では、誰に相談すればいいのか
共有名義の問題は、
不動産・法律・登記
にまたがっています。
弁護士は、共有者との法的な問題や共有物分割などを検討します。
司法書士は、登記や利用できる手続きについて専門的に確認します。
税理士の確認が必要になるケースもあります。
不動産会社は、
家全体ならいくらで売れるのか
持分だけならどうなるのか
住宅ローンはいくら残るのか
といった、不動産の数字を出します。
どれも、それぞれの専門分野です。
しかし、相談する側から見れば問題は一つです。
「この共有名義の家をどう整理すれば、自分たちが前に進めるのか」
ということです。
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、
「不動産会社だから家を売る」
というところから始めません。
共有名義のご相談では、これは特に重要だと考えています。
共有持分だけを買い取る会社へ売却すれば、短期間で自分だけ共有関係から抜けられる場合もあります。
しかし、
その後、残された共有者に何が起こるのか。
住宅ローンはどうなるのか。
もっと良い方法は本当になかったのか。
そこまで確認してから決めるべきです。
最初に考えるのは、
この方にとって最終的に何が一番いいのか
です。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
ここには弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人がいます。
社員ではありません。
案件を回すための紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考える、チーム・仲間という関係です。
共有名義の問題は、まさにその形が必要になる場面です。
共有者と話がまとまらない。
相手の所在が分からない。
相続が何代にもわたっている。
住宅ローンも残っている。
法律だけでも、不動産だけでも整理できないことがあります。
だから必要な専門家が、それぞれの立場から一緒に考えます。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、その判断をするのは弁護士です。
共有名義で住宅ローンの返済にも問題が起きている場合、
まず、
家を売ったらどうなるのか。
住宅ローンはいくら残るのか。
他の債務はあるのか。
共有者との関係はどう整理するのか。
これらを確認します。
そのうえで、必要であれば法的な整理を弁護士と検討します。
売却ありき、自己破産ありきで結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
※実際の個別事例ではなく、一般的に起こり得るケースとしてご紹介します。
ケース1：数字を見せたら、話が動いた
共有者の一人が売却に反対していた。
しかし、実際の査定額、住宅ローンの残債、売却費用などを整理し、
売却した場合に最終的にどうなるのか
を共有者全員で確認した。
その結果、
「この条件なら売ったほうがいい」
と判断が変わり、話が進んだというケースです。
ケース2：持分だけを売ろうとしていた
相手が売却に応じないため、自分の共有持分だけを買い取ってくれる業者を探していた。
しかし、
- 住宅ローンの債務が消えるわけではない
- 通常売却より価格が下がる可能性がある
- 相手が第三者と共有することになる
- その後に共有物分割の問題が起こる可能性がある
ことを確認。
持分だけの売却を急がず、もう一度ほかの方法を検討した
というケースです。
ケース3：共有者の一人と連絡が取れなかった
相続した不動産について、共有者の一人の所在が分からなくなっていた。
以前の知識では、
「全員そろわないから売れない」
と思っていた。
しかし、2023年4月から施行された共有制度の改正について知り、
利用できる裁判所の手続きがないか、専門家へ相談することになった
というケースです。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
共有名義のご相談で、私が最初に申し上げることがあります。
「持分だけを売るのは、いちばん最後に考えてください」
ということです。
たしかに、自分の共有持分は自分の財産です。
一人で売ることはできます。
買い取る会社もあります。
でも、
売った後まで考えてください。
住宅ローンの債務が残ることがあります。
家全体を売る場合と比べて、価格が大きく下がることもあります。
そして何より、
昨日まで家族同士で共有していた家を、家族と知らない第三者が共有することになります。
それで本当に問題が終わるのか。
私は、そこまで考えてから決めていただきたいのです。
だから、その前にまず、
数字を出してください。
家はいくらで売れるのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
売却したら、最終的にどうなるのか。
私の経験では、共有者同士が対立しているように見えても、
実際には、お互いが「自分だけ損をするのではないか」と思っている
ことがあります。
数字を並べると、話が動くことがあります。
そして、共有者の所在が分からない方にも知っていただきたいことがあります。
2023年4月から、共有制度が変わっています。
所在等が分からない共有者がいる場合に、裁判所の決定を利用して持分を取得したり、不動産全体の第三者への譲渡につなげたりするための制度が設けられています。
以前の情報だけを見て、
「もうどうにもならない」
と諦めないでください。
ただし、これは裁判所を利用する法律上の手続きです。
私たち不動産会社だけで判断できることではありません。
だから、必要な場合には士業会の仲間と一緒に考えます。
不動産の問題だから、不動産会社だけ。
法律の問題だから、弁護士だけ。
そう分けてしまうと、相談する方がそれぞれの窓口で同じ説明を繰り返すことになります。
共有名義の問題は、全部つながっています。
大事なのは、
どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのか
ということです。
よくあるご質問
Q1. 共有名義の家を、一人で売れますか。
家全体を一人の判断で売却することはできません。
共有不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
Q2. 自分の持分だけなら売れますか。
自分の共有持分だけであれば、原則として売却できます。
ただし、一般の不動産売却と比べて買主が限定され、価格が低くなる可能性があります。
住宅ローンが残っている場合には、持分を売っても債務まで自動的に消えるわけではありません。
Q3. 共有者が売却に同意してくれません。
まず、
家の査定額、住宅ローンの残債、売却した場合の収支
を整理することをおすすめします。
それでも話し合いで解決できない場合には、共有物分割請求などの法的な方法が考えられます。
弁護士にご相談ください。
Q4. 共有者が行方不明です。
2023年4月1日から施行された改正民法により、一定の要件のもとで、所在等不明共有者の持分を裁判所の決定によって取得する制度などが設けられています。
遺産共有の場合には、相続開始から10年経過していることなど、別の要件があります。
具体的な利用可否は専門家にご確認ください。
Q5. 相手に黙って家全体を売ることはできますか。
原則としてできません。
共有不動産全体の売却には、共有者全員の同意が必要です。
Q6. 売却費用はどう分けますか。
持分割合や当事者間の合意、費用の内容などを踏まえて精算します。
離婚・相続・住宅ローンなどが関係する場合には、単純に持分割合だけでは処理できないこともあります。
まとめ
- 共有名義の家全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要
- 管理に関する事項は、原則として持分価格の過半数で決める
- 自分の共有持分だけなら、一人で売却できる
- ただし持分だけの売却は、価格・住宅ローン・その後の共有関係まで確認してから
- 相手が売却に反対しているなら、まず査定額・残債・売却後の収支を数字にする
- 話し合いで解決できない場合には、共有物分割請求などの方法がある
- 2023年4月から所在等不明共有者に関する新しい制度が施行されている
- 相続した共有不動産は、次の相続が起きる前に整理を検討する
- 離婚の場合も、共有名義と住宅ローンをそのまま放置しない
- 住宅ローンが残る共有不動産の任意売却では、共有者との調整と債権者等との調整の両方が必要
- 持分だけを売る前に、他の方法が残っていないか確認する
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