結論
任意売却で、売却代金の中から引越し費用を確保できる場合はあります。
ただし、それを不動産会社や担当者が独自の判断で決められるものではありません。
引越し費用を確保できるかどうかは、債権者等との協議・承諾によって決まります。
ですから、
「引越し代が出ます」
という言葉だけで、依頼先を決めないでください。
見ていただきたいのは金額の大きさではなく、その担当者が「誰が決めることなのか」を正しく説明してくれるかどうかです。
はじめに
住宅ローンの返済が難しくなり、任意売却を考え始めた方から、必ずと言っていいほどいただくご質問があります。
「引越し費用は、出ますか」
当然のご質問だと思います。
家を手放す決断はできても、次の住まいを借りるには敷金・礼金・仲介手数料、それに引越し業者の費用がかかります。
返済に行き詰まっている状況で、そのお金をすぐ用意できる方は多くありません。
そして相談に行くと、担当者からこう言われることがあります。
「大丈夫です。引越し代は出ますから」
この言葉は、間違いだと言い切れるものではありません。
実際に、引越し費用が確保できたケースはあります。
ただ、説明が一段抜けています。
その一段を知っているかどうかで、あとから「話が違う」となるかどうかが変わります。
引越し費用は、誰のお金から出るのか
まず、お金の流れを整理します。
家を売ると、買主から売買代金が入ります。
しかし住宅ローンが残っている以上、その代金は基本的に、貸している側である銀行・保証会社・債権回収会社などの債権者への返済に充てられます。
売主が自由に使えるお金として手元に残るものではありません。
引越し費用も同じです。
売却代金の中から一定額を引越し費用として確保することを、債権者等が認めた場合に受け取れることがあるというものです。
つまり、
- 不動産会社が自社のお金を出してくれるわけではありません
- 不動産会社が「これだけ残していい」と決められるわけでもありません
任意売却では、売却代金を何に、いくら充てるかを示した配分表を作り、それを債権者等に確認してもらう手続きがあります。
引越し費用は、その配分の中で認めてもらえるかどうかを協議する項目のひとつです。
後順位の抵当権者や、税金の差押えなど、関係する相手が複数いる場合もあります。
一者が「はい」と言えば決まるとは限りません。
「出る場合がある」と「出してくれる」は違う
この記事で、いちばんお伝えしたい部分です。
| 担当者の言い方 | その意味 |
|---|---|
| 「引越し費用を確保できる場合があります」 | 債権者等の承諾を得られれば認められることがある、という仕組みの説明 |
| 「引越し代を出します」 | 自社の判断で決められるかのような約束 |
前者は説明です。
後者は約束です。
そして、後者を約束できる立場に不動産会社はいません。
これは「引越し代が出ますと言う会社は嘘をついている」という話ではありません。
繰り返しますが、実際に認められることはあります。
問題にしたいのは、債権者等との協議や確認がまだ済んでいない段階で、確定したことのように伝えてしまうことです。
もし認められなかったとき、いちばん困るのは、その言葉を信じて計画を立てたご本人です。
なぜ、そう言ってしまう担当者がいるのか
責める前に、背景も知っておいていただきたいと思います。
不動産会社の担当者も、会社に所属する社員です。
依頼をいただかなければ仕事になりませんし、他社と比べられている場面では、少しでも安心してもらえる言葉を選びたくなります。
悪意があるとは限りません。
ただ、住宅ローンの問題では、その「安心させる言葉」が、あとで一番重い負担に変わることがあります。
だから私たちは、
できること・できないこと・相手の判断が必要なこと
を、最初に分けてお伝えするべきだと考えています。
認められるかどうかは、何で変わるのか
取り扱いは債権者等によって考え方が異なり、次のような事情が関係します。
- 債権者の種類
- 代位弁済が済んでいるかどうか
- 売却価格と残っている債務の関係
- 後順位の抵当権者や差押えなど、関係者が他にいるか
- 滞納管理費や固定資産税など、ほかに配分が必要な費用があるか
- 手続きがどの段階まで進んでいるか
インターネット上では「相場は10〜20万円程度」といった目安が紹介されていることがあります。
ただし、これは制度として決まった金額ではありません。
近年は認められにくくなっているとする指摘もあります。
そのため、金額を前提に生活の計画を立てるのは避けてください。
債権者等の了承が得られる前の段階で、確定額としてお約束することはできません。
「確認してみないと分かりません。ただ、こういう場合は認められることがあります」
という答え方であれば、それは誠実な説明です。
滞納が長引くと、認められにくくなります
大事な点なので、書いておきます。
配分できるお金には限りがあります。
そして、滞納期間が長くなるほど、次のものが積み上がっていきます。
- 遅延損害金
- 滞納した管理費・修繕積立金
- 滞納した税金
そのぶん、引越し費用まで配分する余地が減っていきます。
引越し費用が出にくくなる理由の多くは、これです。
早く相談していただきたいのは、こういう意味でもあります。
競売になった場合はどうなるのか
比較のために触れておきます。
競売になった場合、裁判所や債権者から当然に引越し費用が支給される制度はありません。
引越しの費用も、次の住まいの手配も、原則としてご自身で進めることになります。
退去の時期についても、任意売却に比べて調整の余地が小さくなります。
住宅金融支援機構も、任意売却をすすめる理由として、競売と比べて自宅の引渡時期を調整しやすく、退去後の生活設計を立てやすい点を挙げています。
費用の面だけでなく、次の生活をどう組み立てるかという点で、任意売却を検討する意味があります。
では、あなたは次に何を確認すればよいのか
「引越し代は出ますか」
と聞く代わりに、質問を変えてみてください。
「その引越し費用は、誰が決めるのですか」
この一言で、担当者の姿勢がかなり分かります。
担当者に確認したい3つの質問
- その引越し費用は、誰が決めるのですか。
- 債権者等の了承は、もう取れているのですか。それとも、これから交渉するのですか。
- 認められなかった場合、私はどうなりますか。そのときの選択肢も教えてください。
余裕があれば、次の2つも聞いてみてください。
- 金額は、どの時点で確定しますか。
- 確保できた場合、そのお金はいつ、どういう形で受け取れますか。
答え方から見えること
| 担当者の答え方 | 読み取れること |
|---|---|
| 誰が決めるのかを、仕組みから説明してくれる | あなたの状況を正確に扱おうとしている |
| 認められなかった場合の話も一緒にしてくれる | 後から「話が違う」を作らない進め方をしている |
| 「大丈夫です、出ます」で話が終わる | まだ確認が済んでいない可能性がある |
| 他社より多く出せる、と金額で比較させる | 本当に自社で決められることなのか確認が必要 |
住宅ローンの問題で本当に必要なのは、良い言葉をくれる人ではなく、都合の悪いことも先に言ってくれる人です。
家を売ることが目的ではなく、売ったあとの生活を立て直すことが目的だからです。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、私たちの一存では決められません。
- 引越し費用を確保できるかどうか、その金額
債権者等との協議・承諾によります - 任意売却に応じてもらえるかどうか
債権者等の判断です - 売り出しの価格
債権者等の意向が反映されます - 滞納管理費を配分してもらえるかどうか
債権者等との協議によります - 残った債務を分割で返せるかどうか、その金額
債権者等の判断です - 税金の差押えを解除してもらえるかどうか
役所の判断です
「大丈夫です、なんとかします」とは申し上げません。
できること、できないこと、相手の判断が必要なこと。
それを最初にお伝えしたうえで、できる限りの交渉をします。
では、誰に相談すればいいのか
住宅ローンの問題は、不動産だけで終わりません。
残った債務、税金、法律、離婚、相続、次の住まい、そして今後の生活。
これらが重なっています。
相談先には、それぞれの専門があります。
弁護士は法律の専門家として法的整理を、税理士は税務の問題を、司法書士は登記を、不動産会社は売却を検討します。
どれも、その分野の正しい仕事です。
ただ、相談する側から見れば、問題は一つです。
「住宅ローンが払えなくなった。これから自分と家族の生活を、どう立て直すのか」
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、「不動産会社だから家を売る」というところから始めません。
最初に考えるのは、
この方にとって最終的に何が一番いいのか
です。
家をどうするのか。
売ると残債はいくらになるのか。
税金の問題はあるか。
法的な整理は本当に必要か。
次の住まいは。
そして、その後の生活は成り立つのか。
引越し費用のご相談は、まさに**「その後の生活」の入口**です。
だからこそ、確約できないことを確約したくないのです。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
ここには弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人がいます。
社員ではありません。
案件を回すための紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考える、チーム・仲間という関係です。
配分の協議では、抵当権の抹消に司法書士が、税金の滞納があれば税務の視点が、後順位の抵当権者との調整には法律の視点が必要になります。
問題が一つなら、考える側も一つのチームであるべきだと思っています。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、その判断をするのは弁護士です。
お伝えしたいのは順番です。
まず、不動産を整理した場合に実際にいくら債務が残るのか、今後の収入と生活はどうなるのかを確認する。
そのうえで、必要な法的整理を弁護士と検討する。
売却ありき、自己破産ありき、リースバックありきで結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
実際の事例ではなく、一般的に起こり得るケースとしてご紹介します。
ケース1：契約寸前で不安になった
滞納が続き、他社に相談したところ「引越し代は出るので大丈夫」と言われた。
安心して手続きが進んだが、次の賃貸の初期費用を計算すると足りない可能性に気づいた。
確認すると、債権者等への打診はまだ行われていなかった、というケースです。
ケース2：金額で会社を選ぼうとしていた
「うちなら引越し代を多く出せます」と言われ、他社と比較して迷っていた。
しかし決めるのが債権者等だと知り、比較する軸が「金額」から「説明の正確さ」に変わった、というケースです。
ケース3：早めの相談で調整できた
引越し費用の確保が難しそうな状況でも、早い段階でご相談いただけたため、売却のスケジュールと転居の時期を調整し、出ていく費用が一度に集中しないように進められた、というケースです。
いずれも、結果を分けるのは金額の大小ではなく、
先に正しい説明を受けていたかどうか
です。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
「引越し代を出しますから、うちに任せてください」
この言い方でご依頼をいただくことを、私たちはしていません。
自分たちで決められないことを、決められるかのように言ってしまうからです。
私たちがお伝えするのは、
「債権者等と交渉します。ただ、私たちだけで決められるものではありません」
ということです。
期待させないためではありません。
あとになって「聞いていた話と違う」という思いをさせないためです。
35年以上この仕事をしてきて思うのは、住宅ローンの問題で本当に苦しくなるのは、良い話を聞けなかったときではなく、聞いていた話と違ったときだということです。
そのときには、もう選び直す時間が残っていないことが多いのです。
それから、もう一つ。
引越し費用が出るかどうかを心配される前に、早くご相談ください。
滞納が長引くほど、遅延損害金も、滞納管理費も、税金も積み上がります。
そのぶん、引越し費用に回せるお金が減っていくのです。
「出ません」と言われる理由の多くは、これです。
銀行の担当者にも、不動産会社の担当者にも、それぞれの立場があります。
良い人か悪い人かという話ではありません。
組織に所属している以上、守るべきものがあるのは当然です。
だからこそ、
どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのか
を考えてみてください。
目の前の担当者が、できないことを「できない」と言える人かどうか。
それを見極める材料のひとつが、この引越し費用の説明だと思っています。
よくあるご質問
Q1. 任意売却では、必ず引越し費用が出ますか。
いいえ。
確保できる場合はありますが、債権者等との協議・承諾によって決まります。
事前に確約できるものではありません。
Q2. 引越し費用は、不動産会社が負担してくれるのですか。
基本的には違います。
売却代金の中から一定額を引越し費用として確保することを債権者等が認めた場合に、受け取れることがあるというものです。
Q3. 金額はいくらぐらいですか。
制度として決まった金額はありません。
目安の金額がインターネット上で紹介されることはありますが、債権者等の考え方や売却価格、ほかの費用の状況によって変わります。
金額を前提に計画を立てないことをおすすめします。
Q4. 競売になった場合、引越し費用は出ますか。
競売では、裁判所や債権者から当然に引越し費用が支給される制度はありません。
原則としてご自身で用意することになります。
Q5. 「引越し代が出る」と言う会社は、信用できないということですか。
そうとは限りません。
実際に認められる例もあります。
見ていただきたいのは、誰が決めるのかを説明してくれるかどうかです。
Q6. どうすれば、確保できる可能性が高まりますか。
早い段階でご相談ください。
滞納が長引くほど、配分できる余地が減っていきます。
まとめ
- 任意売却で引越し費用が確保できることは、実際にある
- ただし決めるのは債権者等との協議・承諾であり、不動産会社ではない
- したがって、確認前に「出ます」と言い切ることは本来できない
- 金額の目安はあくまで目安。それを前提に生活設計をしない
- 滞納が長引くほど、配分の余地は減る
- 競売では、引越し費用が当然に支給される制度はない
- 聞くべきは「出ますか」ではなく、「誰が決めるのですか」
- その答え方が、担当者を見極める材料になる
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