結論
手元に現金がなくても、任意売却を進められる場合は多くあります。
理由は、任意売却に必要となる仲介手数料や抵当権抹消に伴う費用などを、売却代金の中から控除・配分することを債権者等に認めてもらえる場合があるからです。
任意売却でも、通常の不動産売却と同じように費用はかかります。
しかし、住宅ローンの返済そのものが難しくなっている方に、売却前にまとまった現金を用意してくださいと言っても、現実的ではありません。
そのため実務では、
家を売る
↓
売却に必要な費用を売却代金から控除する
↓
残った金額を債権者への返済に充てる
という形で進めることがあります。
ただし、ここが最も大切です。
何に、いくら使えるかを不動産会社が自由に決められるわけではありません。
債権者等の確認・承諾が必要です。
そして、認められない費用もあります。
「任意売却なら費用は全部無料です」
「引越し代も必ず出ます」
とは言えません。
この記事では、何に費用がかかり、誰が判断し、認められなかった場合にどうなるのかまで説明します。
はじめに
「任意売却をしたいけれど、お金がありません」
このご相談は珍しくありません。
仲介手数料。
司法書士費用。
登記費用。
引越し費用。
そう聞くと、
「住宅ローンも払えないのに、そんなお金まで用意できない」
と思われるのは当然です。
まず知っていただきたいのは、
手元に現金がない＝任意売却ができない
ではないということです。
ただし、
「全部売却代金から出してもらえる」
とも限りません。
ここを正確に理解しておくことが大切です。
任意売却では、どんな費用がかかるのか
任意売却でも、通常の不動産売却と同じような費用が発生します。
主なものは次のとおりです。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社へ支払う報酬 |
| 抵当権抹消の登録免許税 | 抵当権を消すための税金 |
| 司法書士報酬 | 抵当権抹消などの登記手続きを依頼する費用 |
| 印紙税 | 売買契約書に必要となる場合がある税金 |
| 管理費・修繕積立金の滞納分 | マンションの場合 |
| 引越し費用 | 債権者等との協議により認められる場合がある |
これらを含め、売却には一定の諸費用がかかります。
仲介手数料はいくらか
上限は法律で決まっています
仲介手数料は、不動産会社が自由に決められるものではありません。
宅地建物取引業法に基づき、上限が定められています。
そして、
- 一般媒介
- 専任媒介
- 専属専任媒介
どの媒介契約を選んだからといって、仲介手数料の法定上限が変わるわけではありません。
「任意売却だから仲介手数料が特別に高くなる」というものでもありません。
誰が支払うのか
ここは表現に注意が必要です。
債権者が仲介手数料を別途払ってくれるわけではありません。
売却代金の中から仲介手数料を控除することを、債権者等に認めてもらうという考え方です。
たとえば2,000万円で売れた場合、その2,000万円を丸ごと債権者へ返すのではなく、
- 仲介手数料
- 抵当権抹消に必要な費用
- その他、認められた費用
を控除し、
残額を債権者への返済に充てる
という形です。
抵当権抹消にも費用がかかります
住宅ローンが付いている不動産には、通常、抵当権が設定されています。
売却して買主へ引き渡すためには、この抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消の登録免許税は、原則として
不動産1個につき1,000円
です。
土地1筆と建物1棟なら、登録免許税だけを見れば2,000円が一つの目安になります。
ただし、それとは別に司法書士報酬がかかります。
任意売却では権利関係が複雑になることもあるため、司法書士が関わる場面は重要です。
配分表とは何か
任意売却の実務で非常に重要になるのが、配分表です。
簡単に言えば、
売却代金を、何に、いくら使うのか
を整理した表です。
たとえば、考え方としてはこうなります。
売却代金 2,000万円
↓
仲介手数料
↓
抵当権抹消に必要な費用
↓
司法書士報酬
↓
管理費・修繕積立金の滞納分
↓
引越し費用（認められた場合）
↓
残額を債権者への返済へ
この内容を債権者等に提示し、確認・協議を行います。
承諾されて初めて、その配分で進められます。
【最重要】配分を決めるのは、不動産会社ではありません
ここが、この記事で最も大切な部分です。
売却代金は、本来、住宅ローンなどの返済に充てられるお金です。
その中から費用を差し引けば、当然、債権者が回収できる金額は減ります。
だからこそ、
「これは売却のために必要な費用なので、売却代金から控除させてください」
という確認が必要になります。
不動産会社が勝手に、
「30万円を引越し費用にしましょう」
「管理費は全部払ってしまいましょう」
と決められるものではありません。
住宅金融支援機構も、売却代金から仲介手数料や抹消登記費用等を控除できる場合があるという考え方を示しています。
「必ず控除できる」ではありません。
ここは非常に重要な違いです。
比較的認められやすい費用
一般的に、売却そのものを成立させるために必要な費用は、協議の対象になりやすいと考えられます。
代表的なものは、
- 仲介手数料
- 抵当権抹消の登録免許税
- 司法書士報酬
- 売買契約に伴う印紙税等
です。
これらを払えなければ売却自体が成立しません。
債権者にとっても、売却が成立しなければ回収できないためです。
管理費・修繕積立金を滞納している場合
マンションでは、住宅ローンだけでなく、
管理費や修繕積立金も滞納している
というケースがあります。
これらについても、売却代金から一定額を精算することについて協議される場合があります。
ただし、
滞納額が大きすぎる場合には、全額がそのまま認められるとは限りません。
管理組合との調整も必要になる場合があります。
「管理費の滞納は全部売却代金から払えます」
と最初から断言することはできません。
引越し費用は出るのか
ここは非常に相談の多い部分です。
引越し費用を売却代金から確保できる場合はあります。
しかし、
必ず出るものではありません。
いくら認められるのか。
そもそも認められるのか。
これは、債権者等との協議によります。
ですから、
「任意売却なら引越し代が○万円出ます」
と最初から約束することはできません。
もしそう説明されたら、
「それは誰が決めるのですか」
と聞いてください。
税金を滞納している場合
税金は、管理費などとは少し性質が違います。
固定資産税、住民税、国税などを滞納し、不動産に差押えが入っている場合、
管轄する役所との協議が必要になります。
差押えを解除してもらえなければ、原則としてそのまま売却することはできません。
そして、
税金へいくら配分すれば解除してもらえるのか
を、不動産会社が決めることはできません。
役所の判断です。
任意売却では、
- 住宅ローンの債権者
- 後順位抵当権者
- 管理組合
- 税務署や市区町村
など、複数の相手と調整しなければならない場合があります。
配分が認められなかった場合はどうなるのか
ここも先に知っておいてください。
たとえば、ある費用について売却代金からの支払いを認めてもらえなかった場合、
その費用を自分で用意しなければならないことがあります。
そして、それができなければ、
その条件では売却そのものが成立しない
こともあります。
だからこそ、契約を急ぐ前に、
何が認められそうで、何が不確定なのか
を整理しておく必要があります。
なぜ早く相談したほうがいいのか
任意売却では、時間が経つほど費用の問題も難しくなることがあります。
滞納が続けば、
- 遅延損害金
- 管理費・修繕積立金
- 税金
- その他の債務
が積み上がっていきます。
つまり、
売却代金から配分しなければならない項目が増えていく
ということです。
売却価格が同じなら、使えるお金は有限です。
管理費や税金の滞納が大きくなれば、
引越し費用などに回せる余地が小さくなる可能性があります。
だから、
「まだ大丈夫だから、もう少し待とう」
ではなく、早い段階で全体の数字を出すことが重要です。
担当者に聞いてほしい5つの質問
任意売却の費用について相談するときは、次を聞いてください。
1．仲介手数料はいくらですか
計算根拠まで説明してもらってください。
2．私は現金を用意する必要がありますか
最初に確認してください。
3．どの費用を売却代金から配分する予定ですか
項目ごとに確認します。
4．その配分を決めるのは誰ですか
答えは、基本的に債権者等との協議・承諾です。
5．認められなかった場合はどうなりますか
ここまで答えてくれる担当者を選んでください。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、株式会社エルライフだけで決めることはできません。
- 配分表の内容が承諾されるかどうか
- 仲介手数料等を売却代金から控除できるかどうか
- 引越し費用を確保できるかどうか
- 管理費・修繕積立金の滞納分をどこまで精算できるか
- 税金の差押えを解除してもらえるかどうか
- 後順位の抵当権者が抹消に応じるかどうか
- 任意売却そのものに応じてもらえるかどうか
ですから、
「任意売却なら費用は一切かかりません」
とは申し上げません。
売却代金から控除できる場合は多くあります。
しかし、最終的には債権者等との協議が必要です。
では、誰に相談すればいいのか
費用の問題だけを見ると、不動産の話に見えます。
しかし実際には、
- 抵当権
- 税金
- 差押え
- 管理費
- 残債
- 法的整理
が重なることがあります。
司法書士は登記を担当します。
税理士は税務を見ます。
弁護士は法律上の整理を行います。
不動産会社は、売却価格と売却実務を担当します。
相談する方から見れば、問題は一つです。
「手元にお金がない中で、この家をどう整理し、その後の生活をどう立て直すのか」
ここまでを一緒に考える必要があります。
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、
「不動産会社だから家を売る」
というところから始めません。
最初に考えるのは、
この方にとって最終的に何が一番いいのか
です。
費用について、私たちが大切にしているのは、
最初に説明すること
です。
- 何に費用がかかるのか
- 売却代金から配分できる可能性があるのは何か
- 誰の承諾が必要なのか
- 認められなかった場合にどうなるのか
良い話だけを先にして、後から
「これは自己負担です」
では困ります。
最初から、分かっていることと、まだ決まっていないことを分けてお伝えします。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
ここには弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人がいます。
社員ではありません。
案件を回すためだけの紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考える、チーム・仲間
という関係です。
任意売却の配分では、
- 抵当権の抹消
- 税金の差押え
- 後順位債権者
- 残った債務
など、複数の問題が同時に出てくることがあります。
一つずつ別々の窓口を回るのではなく、必要な専門家が必要な場面で加わる形を大切にしています。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、その判断をするのは弁護士です。
まず、
不動産を売却した場合に、実際にいくら債務が残るのか
を確認します。
その残債と今後の収入・生活を見たうえで、必要であれば弁護士と法的整理を検討する。
売却ありき。
自己破産ありき。
リースバックありき。
で結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
実際の事例ではなく、一般的に起こり得るケースとしてご紹介します。
ケース1 費用を用意できないと思っていた
任意売却には何十万円もの現金が必要だと思い、相談できずにいた。
売却に必要な費用については、売却代金からの控除を債権者等と協議できる場合があると分かり、ようやく具体的な検討に進めたケースです。
ケース2 管理費と税金も滞納していた
住宅ローンだけでなく、マンションの管理費と税金も滞納していた。
売却代金には限りがあるため、
何をどこまで配分できるかを関係者と調整する必要があった
というケースです。
ケース3 関係者が複数いた
第一順位の住宅ローンだけでなく、後順位の抵当権と税金の差押えも入っていた。
複数の相手と協議する必要があり、調整に時間がかかった
というケースです。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
「お金がないから、任意売却もできないと思っていました」
このお言葉を、何度も聞いてきました。
手元に現金がなくても、任意売却を進められることはあります。
仲介手数料や抵当権抹消に必要な費用などを、売却代金から控除することについて、債権者と協議できるからです。
ただし、ここで絶対に誤解していただきたくないことがあります。
それを決めるのは、私たち不動産会社ではありません。
債権者です。
売却代金から100万円を費用として使えば、その100万円だけ債権者の回収額は少なくなります。
だから、承諾が必要なのです。
引越し費用についても同じです。
「○万円出ます」
とは約束できません。
認められることもあれば、認められないこともあります。
特に、管理費や税金の滞納が長く続いている場合は、そちらへの調整が必要になり、引越し費用まで回せる余地が小さくなることがあります。
だから私は、
早く相談してください
と申し上げます。
営業を急かしているのではありません。
時間が経つほど、配分しなければならないものが増える可能性があるからです。
そして費用については、必ず3つ確認してください。
何にいくらかかるのか。
誰がその配分を決めるのか。
認められなかったら、どうなるのか。
この3つを最初に説明してくれる担当者を選んでください。
大事なのは、
どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのか
ということです。
「大丈夫です。全部出ますよ」
と言われたら、
「それは誰が決めるのですか」
と聞いてみてください。
よくあるご質問
Q1. 手元にお金がなくても、任意売却はできますか。
できる場合は多くあります。
仲介手数料や抵当権抹消に必要な費用などについて、売却代金から控除することを債権者等に認めてもらえる場合があります。
Q2. 仲介手数料は通常より高くなりますか。
任意売却だからという理由で、法定上限を超える仲介手数料を請求できるものではありません。
仲介手数料には上限があります。
Q3. 引越し費用は出ますか。
出る場合がありますが、債権者等との協議・承諾によります。
事前に確約できるものではありません。
Q4. 滞納した管理費・修繕積立金はどうなりますか。
売却代金からの精算について協議できる場合があります。
ただし、滞納額が大きい場合などは取り扱いが変わることがあります。
Q5. 税金も滞納しています。
税金については、管轄する役所との協議が必要になる場合があります。
差押えが入っている場合は、解除の問題もあります。
Q6. 配分が認められなかった場合はどうなりますか。
自己負担が必要になる場合があります。
その費用を用意できず、条件調整もできなければ、その条件では売却が成立しない可能性もあります。
まとめ
- 手元に現金がなくても、任意売却を進められる場合は多い
- 仲介手数料や抵当権抹消費用等を、売却代金から控除できる場合がある
- 配分表で「何にいくら使うか」を整理する
- 配分を決めるのは不動産会社ではなく、債権者等との協議
- 仲介手数料、登記費用などは売却に必要な費用
- 管理費・修繕積立金の滞納は、金額等によって扱いが変わる場合がある
- 引越し費用は必ず出るものではない
- 税金の滞納や差押えは、役所との協議が必要
- 滞納が長引くほど、使える売却代金の余地が小さくなる可能性がある
- 担当者には、**「認められなかった場合はどうなりますか」**まで確認する
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