結論
ペアローンの家を離婚時に整理するとき、最も分かりやすい方法は、一方の名義に住宅ローンを一本化することです。
しかし、現実には簡単ではありません。
理由は、二人の収入を前提に借りた住宅ローンを、離婚後は一人の収入だけで引き受ける審査を受けなければならないからです。
さらに、家が共有名義であれば、住宅ローンだけでなく、不動産の持分も整理する必要があります。
ですから、
「一本化できれば解決」
だけで考えないでください。
先に、
一本化できなかった場合、どうするのか。
ここまで一緒に考えておくことが大切です。
ペアローンは、離婚しても自動的にはほどけません
ペアローンでは、夫婦それぞれが別々に住宅ローンを組み、一般には互いのローンについて連帯保証関係を持つ形が多くあります。
さらに、購入した家も共有名義になっていることが一般的です。
つまり、
住宅ローンでもつながっている。
不動産の名義でもつながっている。
という状態です。
離婚届を出して夫婦関係が終わっても、銀行との契約と不動産の共有関係は、そのまま残ります。
ここが、ペアローンの離婚問題を難しくしています。
まず、自分たちの契約を確認してください
「ペアローンだと思っていたけれど、実際には連帯債務だった」ということもあります。
最初に住宅ローンの契約書を確認してください。
| 形 | 内容 |
|---|---|
| ペアローン | 二人がそれぞれ別々に住宅ローンを組む |
| 連帯債務 | 一つの住宅ローンを二人で借りる |
| 収入合算・連帯保証 | 一人が主債務者、もう一人が連帯保証人になる |
この違いによって、離婚後の整理方法が変わります。
次に、家の名義を確認してください
住宅ローンだけでなく、土地と建物の所有者も確認します。
法務局で登記事項証明書を取得すれば、
- 誰が所有者なのか
- それぞれの持分はいくらか
- どの金融機関の抵当権が入っているか
を確認できます。
ローンの契約と、不動産の名義は別々に確認してください。
そして、一番大事なのが「売ったらどうなるか」です
確認する数字は2つです。
1．家はいくらで売れそうか
2．二人の住宅ローン残高はいくらか
この差によって、選択肢が大きく変わります。
売却額が残債を上回る場合
いわゆるアンダーローンです。
売却して住宅ローンを完済し、諸費用を引いた残りを財産分与で整理できます。
比較的分かりやすいケースです。
売却額より残債が多い場合
いわゆるオーバーローンです。
売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。
ここから、整理が難しくなります。
方法1 一方の名義に一本化する
住み続ける側が新たに住宅ローンを組み、現在の二人分のローンを完済する方法です。
実現できれば、
住宅ローンも家の名義も、一人にまとめられる
ため、離婚後の関係を最も整理しやすい方法です。
しかし、審査があります。
二人の収入を前提に借りていた金額を、今度は一人で借りなければなりません。
金融機関から見ると、
- 年収
- 勤続年数
- 年齢
- 他の借入
- 住宅の担保価値
- 残っている住宅ローンの金額
などを改めて審査することになります。
だから、一本化は誰でもできる方法ではありません。
一つの銀行に断られたら、そこで終わりなのか
必ずしもそうではありません。
金融機関によって審査基準や商品は異なります。
ですから、
一行に断られただけで「絶対に無理」と決める必要はありません。
ただし、同時に大事なのは、
何年も一本化だけを追い続けないこと
です。
住宅ローンの返済は、その間も続きます。
離婚後の生活も始まります。
ですから、
「いつまで一本化を試すのか」
という期限を二人で決め、その期限までに難しければ次の方法へ移る。
このほうが現実的です。
方法2 家を売って住宅ローンを終わらせる
売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、通常の売却で整理できます。
住宅ローンを完済できれば、ペアローンそのものが終了します。
離婚後に住宅ローンでつながり続けないという意味では、最も明確な整理方法です。
問題は、オーバーローンの場合です。
通常は、住宅ローンを完済できなければ抵当権を抹消できないため、そのまま売却することはできません。
その場合、債権者の承諾を得て抵当権を外してもらう任意売却という方法を検討することがあります。
ただし、
任意売却ができるかどうかは債権者等の判断です。
また、まだ滞納していない段階では、まず借り換えや通常売却など、他の方法から確認するべきケースもあります。
最初から「任意売却しかない」と決めないでください。
方法3 どちらかが住み、二人のローンをそのまま残す
現実には、この形で離婚する方もいます。
たとえば、
夫が家に住み続ける。
夫が自分のローンを払い、妻も自分のローンを払い続ける。
あるいは、実質的には一人が二人分を負担する。
一見すると、家を売らずに済むので簡単に見えます。
しかし、問題を先送りしているだけになることがあります。
一番怖いのは、相手が将来払わなくなることです
今は約束どおり払っていても、
- 失業する
- 病気になる
- 再婚する
- 新しい家庭ができる
- 収入が下がる
- 自己破産する
- 連絡が取れなくなる
ことがあります。
ペアローンでは、互いのローンについて保証関係があるケースが多いため、相手の返済が止まれば、自分にも影響が及ぶ可能性があります。
離婚したからといって、銀行との契約まで終わるわけではありません。
家を将来売るときにも、相手の協力が必要になります
共有名義のままなら、将来売却するときも、基本的には双方の意思確認が必要になります。
離婚直後は話ができていたとしても、
10年後。
20年後。
相手が再婚している。
所在が分からない。
関係がさらに悪くなっている。
ということも考えられます。
今整理できるものを、将来の自分に残さない。
これも重要な考え方です。
方法4 自分の共有持分だけを売る
「相手が売却に応じないので、自分の持分だけ売りたい」
という相談もあります。
共有持分だけを第三者へ売却すること自体は、法律上可能な場合があります。
しかし、住宅ローンが残っている家では慎重に考えてください。
持分を売ったからといって、住宅ローンの返済義務が自動的になくなるわけではありません。
また、持分を第三者が取得すれば、元配偶者はその第三者と不動産を共有することになります。
それが本当に良い解決なのか。
売った後に何が起きるのかまで確認してから判断してください。
法律上の権利関係については、弁護士などの専門家への確認が必要です。
DV・モラハラがある場合は、二人で話し合わなくて構いません
離婚の住宅問題では、
「二人でよく話し合ってください」
と言われることがあります。
しかし、DVや強いモラハラがある場合、直接話し合うこと自体が危険なことがあります。
この場合は住宅ローンより先に、身の安全を優先してください。
弁護士や公的な相談窓口を利用し、相手と直接やり取りしない方法を検討してください。
不動産の価格確認や売却についても、第三者を介して進められる場合があります。
もめにくくするための順番
ペアローンの離婚問題は、順番が大事です。
1．契約を確認する
ペアローンなのか、連帯債務なのか、連帯保証なのか。
2．登記を確認する
誰がどの持分を持っているのか。
3．住宅ローン残高を確認する
二人それぞれ、いくら残っているのか。
4．家の売却見込額を出す
この時点では、まだ売りません。
5．一本化の可能性を金融機関に確認する
一行だけではなく、必要に応じて複数確認します。
6．一本化が難しい場合、売却も含めて比較する
ここで初めて、
残すか、売るか
を比較できます。
数字がないまま「家をどうする？」と話さない
離婚のご相談を受けていて、非常によく感じることがあります。
夫は、
「売ったら損をする」
と思っている。
妻は、
「売ればお金が残る」
と思っている。
でも、どちらも査定を取っていない。
これでは、何か月話しても結論は出ません。
家がいくらで売れそうか。
住宅ローンがいくら残っているか。
数字を一度テーブルに置いてください。
感情の問題に見えていたものが、数字を出した途端に整理できることがあります。
名義を変更するときは、税金にも注意してください
離婚に伴って不動産の持分を移したり、住宅ローンを一本化したりする場合、税務上の扱いも確認が必要です。
住宅ローン控除の扱いが変わる場合があります。
また、財産分与の内容や方法によっては、税務上の検討が必要になることがあります。
不動産の名義だけを先に動かさず、税理士などに確認してください。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、株式会社エルライフだけでは決められません。
- 一本化・借り換えの審査が通るかどうか
- 住宅ローンの債務者変更を認めてもらえるかどうか
- 連帯保証から外してもらえるかどうか
- 任意売却に応じてもらえるかどうか
- 元配偶者が売却に同意するかどうか
- 財産分与や離婚条件
- 税務上の取り扱い
金融機関、債権者、当事者、弁護士、税理士など、それぞれが判断する領域があります。
「一本化できます」
「保証人から外れられます」
と最初から約束することはできません。
では、誰に相談すればいいのか
ペアローンの離婚問題は、一つの専門分野だけでは解決しにくい問題です。
弁護士は、離婚条件や財産分与を考える。
司法書士は、登記を行う。
税理士は、税金を確認する。
金融機関は、借り換えを審査する。
不動産会社は、家の価格と売却方法を考える。
どれも必要です。
しかし、相談する側から見れば問題は一つです。
「離婚した後、自分と子どもの生活をどう立て直すのか」
そこから逆算して考える必要があります。
株式会社エルライフの考え方
株式会社エルライフは不動産会社です。
しかし、ペアローンの相談をいただいたからといって、
「家を売りましょう」
から始めません。
一本化できる可能性があるなら、まず確認する。
売らずに整理できるなら、それも一つの答えです。
そのうえで一本化が難しい。
二人の関係を今後も住宅ローンで残したくない。
そうなったときに初めて、売却という選択肢を具体的に考えます。
売却ありきで決めない。
これが私たちの考え方です。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人がいます。
社員ではありません。
案件を回すだけの紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考える、チーム・仲間という関係です。
ペアローンの離婚問題では、
不動産。
住宅ローン。
財産分与。
登記。
税金。
法律。
すべてがつながっています。
離婚の渦中にいる方が、銀行、弁護士、不動産会社、税理士、司法書士を一人で回って、毎回一から説明するのは大変です。
問題が一つなら、考える側も一つのチームであるべきだ。
そう考えています。
よくある相談場面
※以下は特定のお客様の実例ではなく、一般的に起こり得る相談場面です。
ケース1 一つの銀行に断られて諦めていた
一本化を希望して金融機関に相談したが断られ、絶対に無理だと思っていた。
別の金融機関や条件も確認したうえで、本当に一本化が難しいのかを整理するところから始めたというケースです。
ケース2 数字を出したら話が動いた
夫婦とも「売ると損をする」と考えていた。
売却見込額と二人の住宅ローン残高を出したことで、実際にどの程度不足するのか、または残るのかが分かり、話し合いが具体的になったというケースです。
ケース3 持分だけ売れば終わると思っていた
相手との関係を早く切りたいという理由で、共有持分だけの売却を考えていた。
しかし、持分を売っても住宅ローンの責任が自動的に消えるわけではないことを確認し、別の方法を検討したというケースです。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
ペアローンの離婚相談で、私は最初から、
「家を売りましょう」
とは申し上げません。
まず確認するのは、
一本化できないか。
そして、
売ったら実際にいくらになるのか。
この2つです。
一本化できれば、それが一番きれいなケースもあります。
ただ、二人で借りた金額を一人で借り直すわけですから、簡単ではありません。
だからこそ、一本化だけを何年も追い続けるのも違うと思っています。
期限を決める。
そこまで確認して難しければ、次の方法へ移る。
これが大事です。
そして、私はペアローンの離婚問題で一番避けたいのは、
「離婚はしたけれど、住宅ローンでは20年、30年つながったまま」
という状態です。
今は相手が払ってくれている。
今は連絡が取れる。
でも、それが10年後も同じとは限りません。
だから、今整理できるなら、今整理したほうがいい。
ただし、その答えが必ず売却とは限りません。
まず数字を出してください。
家がいくらで売れて、二人の住宅ローンがいくら残っているのか。
その数字が分かって初めて、残すのか、売るのか、一本化するのかを比べられます。
大事なのは、
どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのか。
不動産だけを見る人ではなく、離婚後の生活まで考えてくれる相手を選んでください。
よくあるご質問
Q1. ペアローンを一人の名義にできますか？
できる場合があります。
ただし、新たな審査が必要になることが一般的で、必ず認められるものではありません。
Q2. 一つの銀行に断られました。もう無理ですか？
金融機関によって審査基準や商品が異なります。
一行だけで絶対に無理と決める必要はありません。
ただし、何年も一本化だけを追い続けず、期限を決めてください。
Q3. 離婚したら、相手のローンの保証人から外れますか？
自動的には外れません。
銀行との契約は、離婚とは別です。
金融機関の承諾などが必要になります。
Q4. 自分の持分だけ売れますか？
共有持分だけの売却が可能な場合はあります。
ただし、持分を売っただけで住宅ローンの債務が消えるわけではありません。
権利関係については弁護士等にも確認してください。
Q5. 相手が売却に同意しません。
共有不動産全体の売却には、相手の協力が必要になるのが通常です。
まず売却見込額と残債を出し、数字をもとに話し合うことをおすすめします。
直接の話し合いが難しい場合は、第三者や弁護士を介する方法もあります。
Q6. 名義を一人に変えると税金はどうなりますか？
財産分与の方法、住宅ローン控除などに影響することがあります。
名義を動かす前に税理士等へ確認してください。
まとめ
- ペアローンは、離婚しても自動的には解消されない
- 住宅ローンだけでなく、共有名義の不動産も整理する必要がある
- 最初に確認するのは、契約・登記・残債・売却見込額
- 一本化は有力な方法だが、金融機関の審査がある
- 一行に断られただけで諦める必要はない
- ただし、一本化だけを何年も追い続けず期限を決める
- 売却して完済できれば、住宅ローン関係を整理しやすい
- オーバーローンの場合は、債権者の承諾を得た売却を検討することがある
- 二人のローンを残したまま離婚すると、将来も相手の返済状況に影響される可能性がある
- 持分だけを売っても、住宅ローンの責任が自動的に消えるわけではない
- 数字を出してから、残す・一本化・売るを比較する
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