結論
保証会社から連絡が来たら、まず確認していただきたいことがあります。
「代位弁済は、もう行われたのか」
です。
そして、多くの方が誤解されていることがあります。
保証料を払っていても、住宅ローンの返済義務がなくなるわけではありません。
住宅ローンの返済が滞り、保証会社が銀行へ代わりに返済することを代位弁済といいます。
しかし、
「保証会社が銀行に払った＝住宅ローンが消えた」
ではありません。
代位弁済が行われると、今度は保証会社などが、あなたに対して返済を求めることになります。
つまり、
借金がなくなるのではなく、返済・交渉する相手が変わる。
ここを最初に理解してください。
そして、代位弁済後に銀行へ相談しても話が進まないことがあるのは、返済や交渉の窓口が保証会社側などへ移っているためです。
まず、届いた書面を確認してください。
今、誰があなたに請求しているのか。
そこが、この先を考える出発点です。
はじめに
聞いたことのない会社から突然、書面や電話が来た。
そこに、
「保証会社」
と書かれている。
そして、こう思われる方がいらっしゃいます。
「保証料を払っていたのに、なぜ私が払うの？」
当然の疑問だと思います。
「保証」という言葉だけを見ると、
自分が住宅ローンを払えなくなったときに、代わりに払ってくれる保険
のように感じるからです。
しかし、住宅ローンの保証会社の仕組みは、それとは違います。
ここを誤解したまま、
「保証会社が払ってくれるから大丈夫」
と思っていると、対応が遅れてしまいます。
順番に説明します。
保証会社とは、何のための会社なのか
住宅ローンでは、金融機関や商品によって、個人の連帯保証人を求めず、保証会社による保証を利用する仕組みがあります。
これを一般に機関保証といいます。
基本的な仕組みはこうです。
- 住宅ローンを借りる
- 保証会社と保証委託契約を結ぶ
- 保証料などを負担する
- 保証会社が金融機関に対して住宅ローン債務を保証する
つまり、保証会社が入ることで、親族などに連帯保証人をお願いせず住宅ローンを利用できる場合があります。
これは借主側にとっても大きなメリットです。
一方で、すべての住宅ローンに保証会社が付いているわけではありません。
住宅ローン商品によって仕組みは異なります。
ですから、
自分の住宅ローンに保証会社が入っているかどうかは、契約書類を確認することが一番確実です。
【最重要】保証料を払っていても、返済義務は消えません
ここがこの記事で、いちばんお伝えしたいところです。
保証会社が銀行へ住宅ローンを代わりに返済したとしても、
借主の返済義務そのものが消えるわけではありません。
たとえば、
あなた
↓
銀行へ住宅ローンを返済
という関係だったものが、代位弁済後には、
保証会社等
↓
あなたへ返済を求める
という関係に変わります。
保証会社が銀行に支払うことを代位弁済といいます。
そして、保証会社が借主に返済を求める権利を、一般に求償権といいます。
つまり、
「保証会社が払ってくれたから終わり」ではありません。
「返す相手が変わった」と考えたほうが分かりやすいでしょう。
では、保証料は何のために払っていたのか
ここで、
「それなら、何のために保証料を払っていたの？」
と思われるでしょう。
保証料は、住宅ローンを借りる際に利用する保証制度のための費用です。
保証会社は、借主が返済できなくなった場合に、保証契約に基づいて金融機関へ支払いを行います。
これにより、金融機関側は貸し倒れのリスクを抑えることができます。
一方、借主側にも、個人の連帯保証人を立てずに住宅ローンを利用できる場合があるというメリットがあります。
ですから、
「保証料＝住宅ローンが払えなくなったときに、自分の借金をなくしてくれる保険料」
ではありません。
ここが非常に大きな違いです。
なぜ銀行に相談しても話が進まないのか
代位弁済が行われると、保証会社は金融機関に支払った範囲について、借主に対する求償権などを取得します。
そのため、返済や今後の処理について相談する窓口が、銀行から保証会社側へ変わることがあります。
銀行へ電話して、
「これからどうしたらいいですか」
と聞いても、
「保証会社へ相談してください」
と言われることがあります。
これは担当者が冷たいからではありません。
すでに銀行だけでは決められない段階に移っているからです。
場合によっては、その後さらに債権回収会社などが窓口になることもあります。
だから大切なのは、
「最初に借りた銀行はどこか」ではなく、「今、誰が請求・回収の窓口なのか」
を確認することです。
保証会社が動く条件は契約書に書かれています
住宅ローンを利用したときには、金融機関との契約だけでなく、保証会社を利用する場合には保証委託契約などを締結していることがあります。
そこには、どのような場合に保証会社が対応するのかなどが定められています。
契約によって内容は異なりますが、たとえば、
- 住宅ローンについて期限の利益を失った
- 差押えなどを受けた
- 競売手続きが開始された
- 破産や民事再生などの手続きが関係する
といった事情が規定されている場合があります。
重要なのは、ご自身の契約内容を確認することです。
インターネットの記事より、あなたが実際に締結した契約書が優先されます。
抵当権はどうなるのか
住宅ローンを借りると、通常は購入した不動産などに抵当権が設定されます。
誰が抵当権者になっているか、どのような順位で設定されているかは、金融機関や保証の仕組み、契約によって異なります。
代位弁済が行われた場合には、保証会社が弁済した範囲で金融機関の権利を代位取得するなど、法律・契約に基づいて権利関係が移っていくことがあります。
ですから、
「保証会社から連絡が来た＝家はもう取られる」
と即断する必要はありません。
しかし反対に、
「保証会社が払ったから家は大丈夫」
でもありません。
現在の抵当権や債権の状態を確認する必要があります。
保証会社から連絡が来たら、5つ確認してください
1．誰から連絡が来ているのか
まず会社名です。
- 銀行
- 保証会社
- 債権回収会社
- その他の委託先
どこから来ているのかを確認してください。
2．代位弁済はもう行われたのか
ここは非常に重要です。
代位弁済の予告なのか。
それとも、
すでに代位弁済が終わっているのか。
これによって現在の段階が違います。
書面だけで分からなければ、連絡先に確認してください。
3．いくら請求されているのか
確認するのは総額だけではありません。
可能であれば、
- 元本
- 利息
- 遅延損害金
- その他の費用
など、請求金額の内訳も確認してください。
4．期限はいつなのか
書面に、
「○月○日まで」
などの期限が記載されていないか確認してください。
届いた日も分かるように、封筒も一緒に保管してください。
5．次に何が予定されているのか
書面の最後まで確認してください。
「期限までに支払いがなければ○○します」
など、今後の対応について記載されている場合があります。
分からない言葉があっても、書類を捨てないでください。
その書類自体が、現在地を判断する重要な材料になります。
【重要】慌てて約束する前に、内容を確認してください
保証会社などから連絡が来ると、
「とにかく何か返事をしないと」
と思うかもしれません。
もちろん、無視を続けることはおすすめできません。
ただし、
よく分からないまま、
「○日までに払います」
と約束したり、内容を理解せず書面へ署名したりするのも避けてください。
契約や債務についての返答が、後の法律関係に影響する場合があります。
分からない場合には、
「内容を確認してから回答します」
と伝え、必要に応じて弁護士など法律の専門家へ確認してください。
無視しない。
でも、分からないまま約束もしない。
この2つが大切です。
この段階でも、できることがあります
保証会社が出てきたからといって、すぐにすべてが終わるわけではありません。
現在の状況によって、検討できる方法があります。
1．現在の債権者・窓口と話をする
まず、
現在の返済・交渉窓口がどこなのか
を確認します。
そのうえで、今後について相談します。
ただし、
- 分割返済が認められるか
- 任意売却に応じてもらえるか
- 売却条件をどうするか
などは、相手側の判断が必要です。
こちらから一方的に決めることはできません。
2．家を売って整理する
家を売れば住宅ローン等を完済できるのであれば、通常の売却を検討できます。
問題は、
売っても債務が残る場合です。
通常の売却では抵当権等を抹消できない場合があります。
そこで検討される方法の一つが、任意売却です。
任意売却は、債権者等と協議し、承諾を得たうえで抵当権等を抹消してもらい、不動産を売却する方法です。
保証会社から連絡が来ている段階でも、任意売却を検討できる場合があります。
ただし、必ずできるわけではありません。
決めるのは債権者等です。
3．売った場合の数字を調べる
これは、すぐにできます。
確認するのは、
今の家はいくらで売れそうか。
そして、
現在の債務はいくらなのか。
です。
たとえば、
債務 2,500万円
売却見込額 2,400万円
なのか、
債務 2,500万円
売却見込額 1,500万円
なのかでは、これから考える方法がまったく違います。
査定をすることと、売却を決めることは別です。
数字を知ったからといって、売らなければならないわけではありません。
まず、現在地を知るために数字を出します。
4．法的整理が必要か検討する
家を売却しても大きな債務が残る場合には、その後の債務をどうするのかも考える必要があります。
分割で返済できるのか。
他の借入れもあるのか。
法的整理が必要なのか。
ここは弁護士の専門領域です。
最初から、
「自己破産しかない」
と決める必要はありません。
まず、不動産を整理した場合に実際にいくら残るのかを確認する。
その数字をもとに、必要であれば弁護士と検討します。
なぜ「今」動くことが大切なのか
任意売却を検討する場合でも、今日相談して明日売れるわけではありません。
一般的には、
- 不動産を調査する
- 売却価格の見込みを出す
- 債権者等と売却について協議する
- 買主を探す
- 売却代金の配分などを調整する
- 他の抵当権や税金の差押えなどがあれば調整する
- 売買契約を結ぶ
- 抵当権等の抹消に必要な準備をする
- 決済・引渡しを行う
といった工程があります。
この中には、不動産会社だけでは決められないことがたくさんあります。
債権者。
行政機関。
買主。
司法書士。
その他の関係者。
それぞれに確認や判断の時間が必要です。
そのため、競売などの手続きが進み、残された時間が短くなるほど、任意売却を成立させるための時間を確保することが難しくなる場合があります。
だから、
「早く動いてください」というのは、早く家を売るためではありません。
時間そのものが、選択肢の数だからです。
では、誰に相談すればいいのか
保証会社から連絡が来た段階では、不動産だけを見ても答えが出ないことがあります。
家をどうするのか。
売ると債務はいくら残るのか。
残った債務をどうするのか。
税金の問題はないか。
離婚や相続は関係していないか。
次にどこへ住むのか。
そして、
その後の生活をどう立て直すのか。
弁護士は法律。
司法書士は登記。
税理士は税金。
不動産会社は不動産売却。
それぞれに専門があります。
しかし、相談する方から見れば問題は一つです。
「住宅ローンが払えなくなった。これから自分と家族の生活をどう立て直すのか」
です。
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、
「不動産会社だから家を売る」
というところから始めません。
最初に考えるのは、
この方にとって最終的に何が一番いいのか。
です。
家をどうするのか。
売ると債務はいくら残るのか。
税金の問題はあるのか。
法的な整理は本当に必要なのか。
次の住まいはどうするのか。
そして、
その後の生活はどうなるのか。
そこまで考えます。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
ここには弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人がいます。
社員ではありません。
案件を回すためだけの紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考える、チーム・仲間という関係です。
保証会社が登場した段階では、
不動産の処分
と、
残る債務の扱い
を同時に考えなければならないことがあります。
問題が一つなら、
考える側も一つのチームであるべきだ。
私たちはそう考えています。
自己破産について
「自己破産しないほうがいい」とは申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、その判断をするのは弁護士です。
お伝えしたいのは、順番です。
まず、不動産を整理した場合に、
実際にいくら債務が残るのか。
そして、
今後の収入と生活はどうなるのか。
そこを確認する。
そのうえで、必要な法的整理を弁護士と検討します。
売却ありき。
自己破産ありき。
リースバックありき。
最初から一つの方法に結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
私たちに決められないこと
正直に書いておきます。
次のことは、私たちの一存では決められません。
- 任意売却に応じてもらえるかどうか
- 任意売却での売却条件
- 引越し費用を確保できるかどうか
- 残った債務を分割で返済できるかどうか
- 毎月いくら返済することになるのか
- 差押えなどを解除してもらえるかどうか
- 競売手続きを取り下げてもらえるかどうか
これらには、債権者等の判断や承諾が必要です。
だから私たちは、
「大丈夫です。なんとかします」
とは申し上げません。
できること。
できないこと。
相手の判断が必要なこと。
そこを最初に分けて説明したうえで、できることを考えます。
よくある相談場面
※以下は特定のお客様の実例ではなく、一般的に起こり得るケースです。
ケース1 保証料を払っていたから大丈夫だと思っていた
保証会社が住宅ローンを払ってくれるものだと思っていた。
しかし、
「保証会社が銀行へ払った後は、自分が保証会社等へ返済することになる」
と知り、初めて現在の状況を理解したというケースです。
ケース2 銀行に電話し続けていた
銀行へ何度も連絡していたが、話が進まない。
届いている書面を確認すると、すでに代位弁済が行われ、相談すべき窓口が保証会社側へ変わっていたというケースです。
ケース3 連絡してくる会社が変わった
最初は保証会社から連絡が来ていた。
その後、別の会社名から連絡が来るようになった。
確認すると、債権回収会社など別の窓口が関与していたというケースです。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
「保証料を払っていたのに、なぜ私に請求が来るのですか」
このご質問は、本当によくいただきます。
そして、この誤解は無理もないと思っています。
「保証」という言葉から受ける印象と、実際の仕組みに違いがあるからです。
保証会社が銀行へ代わりに支払っても、それで住宅ローンの返済義務がなくなるわけではありません。
返す相手が変わる。
まず、そう考えてください。
ただ、だからといって保証会社を悪者だと言いたいわけではありません。
保証会社の仕組みがあることで、個人の連帯保証人を立てずに住宅ローンを利用できる場合があります。
それぞれに役割があるということです。
そして、銀行の担当者も保証会社の担当者も、悪い人ではありません。
それぞれの組織に守るべき立場と、動ける範囲があります。
責めても状況は変わりません。
大切なのは、
「今、自分はどの段階にいて、誰と話をすればいいのか」
を知ることです。
この段階からでも、確認できることはあります。
今いくら債務があるのか。
家はいくらで売れそうなのか。
売ればいくら残るのか。
任意売却を相談できる余地はあるのか。
まず、その数字と現在地を出します。
そして大事なのは、
どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのか。
だと思っています。
家を売ることだけではなく、その後の生活まで一緒に考えてくれる人を選んでください。
よくあるご質問
Q1．保証料を払っていたのに、なぜ私に請求が来るのですか？
保証料は、住宅ローンの保証制度を利用するための費用です。
保証会社が金融機関へ代位弁済すると、保証会社は借主に対して求償権を取得します。
そのため、借主の返済義務がなくなるわけではありません。
Q2．保証会社が銀行に払ったなら、借金はなくなったのですか？
なくなったわけではありません。
代位弁済後は、保証会社などが返済を求める立場になります。
分かりやすくいえば、
「返す相手が変わった」
ということです。
Q3．なぜ事前に連絡がなかったのですか？
通知や手続きの方法は、金融機関や保証会社、契約内容によって異なります。
まず、ご自身の住宅ローン契約書や保証委託契約書、届いた通知を確認してください。
Q4．銀行に相談すれば、元の住宅ローンに戻せますか？
代位弁済後は、返済・交渉の窓口が保証会社側などへ変わっていることがあります。
銀行だけでは決められない場合があります。
現在の窓口を確認してください。
Q5．保証会社から連絡が来たら、家は競売になりますか？
連絡が来たからといって、直ちに競売になるとは限りません。
ただし、返済ができず、担保不動産からの回収手続きが進めば、競売に至る可能性があります。
届いた書面から現在の段階を確認することが重要です。
Q6．この段階でも任意売却はできますか？
できる場合があります。
ただし、債権者等の承諾が必要です。
また、関係者との調整や買主探しには時間が必要です。
そのため、検討するのであれば、早めに現在の状況を確認することが大切です。
まとめ
- 住宅ローンでは、個人の連帯保証人の代わりに保証会社による保証を利用する場合がある
- 保証料を払っていても、住宅ローンの返済義務がなくなるわけではない
- 保証会社が銀行へ支払うことを代位弁済という
- 代位弁済後、保証会社は借主に対する求償権を取得する
- 分かりやすく言えば、「借金が消える」のではなく「返す相手が変わる」
- 銀行へ相談しても話が進まない場合は、現在の返済・交渉窓口が変わっていないか確認する
- 最初に、代位弁済前なのか、すでに終わっているのかを確認する
- 書面や封筒は捨てない
- 無視しない。ただし、内容を理解しないまま約束もしない
- この段階でも任意売却などを検討できる場合がある
- ただし、任意売却などの条件を不動産会社だけで決めることはできない
- 時間そのものが、選択肢の数になる
関連コラム
- 代位弁済の通知が届いた｜交渉する相手が変わった、という意味です
- 「一括で返してください」と通知が来た｜期限の利益の喪失とは何か
- 住宅ローンの一括請求が来た｜払えないときに残されている選択肢
- 債権回収会社（サービサー）から通知が来た｜相手は誰で、何を求めているのか
- 住宅ローンを滞納するとどうなる｜1日目から起きることの全部
- 任意売却とは？競売との違い・流れ・デメリットまでわかりやすく
- 任意売却の後、残った借金はどうなるのか｜月いくら返すことになるのか
- 大阪で住宅ローンが払えなくなったら｜相談先の選び方と地域の事情
- 任意売却は、どこに相談すればいいのか｜会社ではなく担当者を見る7つの視点
無料相談・不動産に関するお問い合わせ
株式会社エルライフでは、任意売却、住宅ローン滞納、督促状、催告書、期限の利益の喪失、一括請求、代位弁済、保証会社対応、債権回収会社対応、住宅ローン残債、税金滞納、離婚、相続、不動産売却などのご相談を受けています。
一般社団法人 士業会と連携し、必要に応じて司法書士・弁護士・税理士・行政書士・土地家屋調査士など、各分野の専門家とともに問題を整理します。
お問い合わせ
無料電話相談
0120-802-001
お問い合わせフォーム
公式ホームページ
住宅ローン・任意売却専門サイト「ninbai-japan.com」
関連サイト
会社概要
社名
株式会社エルライフ
代表者
松本 淳一
所在地
〒581-0032
大阪府八尾市弓削町三丁目83-2
無料相談窓口
八尾 無料相談窓口
〒581-0032
大阪府八尾市弓削町三丁目83-2
大阪 無料相談窓口
〒532-0006
大阪府大阪市淀川区西三国三丁目3-25 2階
天王寺 無料相談窓口
〒543-0044
大阪府大阪市天王寺区国分町4-1-201
東京 無料相談窓口
〒102-0083
東京都千代田区麹町三丁目12番14
麹町駅前HILL-TOPビル7階
このようなお悩みもお気軽にご相談ください
- 保証会社から突然、連絡や書面が届いた
- 保証料を払っていたのに請求されて困惑している
- 保証会社が払ったのだから住宅ローンは終わったと思っていた
- 銀行に電話しても話が進まない
- 代位弁済が終わっているのか分からない
- 代位弁済の通知が届いた
- 債権回収会社から連絡が来た
- 一括返済を求められた
- 家が競売になるのではないかと不安
- 売っても住宅ローンが残りそうで動けない
- 離婚後の住宅ローンをどうすればいいか分からない
- 相続した家に住宅ローンが残っている
- 家を売った後、どこに住めばいいのか分からない
