結論
離婚するとき、住宅ローンが残る家について最も注意していただきたいのは、夫婦二人で決めた内容と、銀行との住宅ローン契約は別のものだということです。
離婚協議書や公正証書に「家は妻が取得する」「住宅ローンは夫が払い続ける」と書いたとしても、それだけで住宅ローンの債務者が変わったり、連帯保証人が外れたり、不動産の登記が自動的に変わったりするわけではありません。
銀行との契約上は、離婚前と同じ債務者・連帯債務者・連帯保証人の関係が残ることがあります。
だから最初に確認していただきたいのは二つです。
①住宅ローンについて、自分はどの立場なのか。
②家を売った場合、住宅ローンを完済できるのか。
この二つが分からないまま、「誰が住むか」「誰が払うか」「名義をどうするか」を決めても、実行できない可能性があります。
離婚協議書で決めても、銀行との契約は自動的には変わらない
ここが、この問題の一番大切なところです。
離婚協議書や公正証書は、夫婦の間で離婚条件を整理する重要な書類です。しかし、夫婦間で決めたことだけを理由に、銀行が住宅ローン契約を変更しなければならないわけではありません。
たとえば、
「離婚後は夫が住宅ローンを全部払う」
「家は妻と子どもが住み続ける」
「完済したら妻へ名義変更する」
と夫婦の間で合意しても、銀行との契約上、妻が連帯保証人や連帯債務者なら、その立場が自動的に消えるわけではありません。
夫が返済を続けている間は問題が表面化しなくても、数年後に返済が止まれば、離婚した元配偶者へ請求が及ぶ可能性があります。
つまり、
離婚は夫婦関係を終わらせますが、銀行との契約まで自動的に終わらせるものではありません。
「家の名義」と「住宅ローンの名義」は別です
この二つは混同されやすいので、分けて考えてください。
家の名義は、不動産登記簿に誰が所有者として記録されているかという問題です。
一方、住宅ローンの名義は、誰が銀行からお金を借り、返済義務を負っているかという契約上の問題です。
さらに、
連帯債務。
連帯保証。
ペアローン。
共有名義。
などが組み合わさっている場合があります。
だから、
「夫名義の家だから夫だけの問題」
とは限りません。
住宅ローン契約書と登記簿の両方を確認する必要があります。
銀行に知らせず名義変更しても大丈夫なのか
ここは慎重に考える必要があります。
住宅ローン契約では、不動産の譲渡や名義変更などについて、金融機関への承諾や届出を求めている場合があります。
そのため、住宅ローンが残っている状態で、金融機関へ確認せず所有権だけを移転すると、住宅ローン契約上の問題になる可能性があります。
契約内容によっては、期限の利益の喪失や一括返済請求などにつながるリスクも考えられます。
一方で、離婚時に所有権を移しておかないと、
「完済したときに元配偶者が協力してくれない」
「元配偶者が亡くなり、相続人との問題になる」
「元配偶者に別の債務ができ、差押えを受ける」
といった別のリスクが生じる可能性もあります。
このため、所有権をいつ移すのかについては、単純に『今すぐ変える』『完済まで変えない』の二択ではありません。
住宅ローン契約。
登記。
離婚条件。
将来のリスク。
これらを確認したうえで、弁護士や司法書士など専門家と判断する必要があります。
公正証書に書けば名義変更できるのか
公正証書に、
「夫は妻へ不動産の所有権を移転する」
と記載することには意味があります。
しかし、公正証書を作っただけで登記簿の所有者が自動的に変わるわけではありません。
実際に所有権移転登記を行うためには、登記手続きが必要です。
また、夫婦間では「妻のものにする」と決めていても、住宅ローンが残っている場合には、金融機関との契約関係も別に確認しなければなりません。
つまり、
離婚協議書・公正証書。
不動産登記。
住宅ローン契約。
この三つは、それぞれ別です。
ここを一緒に考えてしまうと、後で「約束したのにできない」という問題が起こります。
まず、自分が住宅ローン上どの立場なのか確認する
住宅ローンの契約書を見てください。
主に次のような形があります。
単独債務
夫または妻の一人だけが住宅ローンを借りています。
連帯保証
一人が住宅ローンを借り、もう一人が返済を保証しています。
連帯債務
夫婦二人とも住宅ローン全体について返済義務を負っています。
ペアローン
夫婦がそれぞれ別々の住宅ローンを借りています。
この違いは非常に重要です。
特に、離婚しても連帯保証人や連帯債務者から自動的に外れるわけではありません。
「離婚したから、もう元夫・元妻の住宅ローンとは関係ない」
とは限らないのです。
次に確認するのは、家を売ったら完済できるか
離婚の話し合いを始める前に、もう一つ数字を確認してください。
今、家はいくらで売れそうなのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
たとえば住宅ローン残高が2,000万円で、家が2,800万円で売れる可能性があるなら、通常売却によって住宅ローンを完済し、残った金額を財産分与の対象として考えられる可能性があります。
反対に住宅ローン残高が2,800万円で、家が2,000万円なら、800万円程度不足する可能性があります。
このように、
売却価格が住宅ローン残高を上回る状態をアンダーローン。
売却価格が住宅ローン残高を下回る状態をオーバーローン。
と呼びます。
この数字によって、離婚後の家の整理方法は大きく変わります。
そして、
査定することと、売ることは別です。
数字を調べただけで売却する必要はありません。
離婚後の家について考えられる4つの方法
方法1 家を売って住宅ローンを清算する
最も関係を整理しやすい方法です。
アンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済し、残った金額について財産分与を検討します。
住宅ローンを完済できれば、離婚後に、
「元夫が払わなくなった」
「元妻に請求が来た」
という住宅ローン問題を残さずに済みます。
一方、オーバーローンの場合は、不足額を自己資金で補えなければ通常売却が難しくなることがあります。
その場合、状況によっては任意売却を検討することがあります。
ただし任意売却は債権者等の承諾が必要です。
方法2 住宅ローンの債務者が、そのまま住み続ける
夫名義の住宅ローンなら夫が住み、夫が返済を続ける。
この形は比較的分かりやすいものです。
しかし、妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合には、妻の責任まで消えるわけではありません。
離婚後は家に住んでいない。
住宅ローンの返済にも関与していない。
それでも契約上の責任が残っている。
ということがあります。
この場合、
連帯保証や連帯債務をどうするのか
まで整理しておく必要があります。
方法3 ローン名義人ではない元配偶者と子どもが住み続ける
離婚では比較的よく検討される形です。
たとえば夫名義の家に、離婚後は妻と子どもが住み続け、夫が住宅ローンを払う。
一見すると、お子さんの生活環境を変えなくて済むため良い方法に見えます。
しかし、リスクがあります。
夫の収入が下がる。
再婚する。
病気になる。
自己破産する。
住宅ローンを払わなくなる。
こうしたことが起きた場合、妻と子どもが住んでいても家を維持できなくなる可能性があります。
また、
「完済したら妻名義に変更する」
という約束をしていても、20年後、30年後まで元配偶者が必ず協力してくれる保証はありません。
だから、この形を選ぶのであれば、今だけではなく、将来何が起きる可能性があるのかまで考える必要があります。
方法4 住み続ける側がローンを引き継ぐ・借り換える
最もきれいに整理できる可能性がある方法です。
たとえば妻と子どもが住み続ける場合、妻が自分名義の住宅ローンへ借り換え、家の所有権も妻に整理する方法です。
ただし、
住宅ローンの審査があります。
年収。
勤続年数。
年齢。
他の借入れ。
住宅ローン残高。
不動産価格。
などによって審査されます。
「夫婦でそう決めたから借り換えできる」
というものではありません。
金融機関の審査に通ることが前提です。
連帯保証人から外れたい場合
離婚の相談で非常に多い問題です。
「離婚したので、住宅ローンの連帯保証人から外してください」
と金融機関へ頼めば簡単に外れる、というものではありません。
銀行からすると、連帯保証人は住宅ローンを貸す条件の一つとして設定されています。
そのため、外すためには、
別の保証人。
借り換え。
債務者の返済能力。
住宅ローンの完済。
など、別の条件を求められる可能性があります。
離婚したという事情だけで、銀行が保証を外さなければならないわけではありません。
だから、離婚成立前に確認しておいたほうがいいのです。
「元夫が払う」という約束だけで安心しない
離婚協議書に、
「住宅ローンは夫が責任をもって支払う」
と書く。
これは夫婦の間では大切な約束です。
しかし、妻が連帯保証人のままで、夫が数年後に返済できなくなれば、銀行などから妻へ請求が及ぶ可能性があります。
銀行から見れば、
「離婚協議書で夫が払うことになっているので、私は払いません」
という理由だけで契約上の責任が消えるわけではありません。
だから、
夫婦間の約束と、銀行との契約を分けて考える。
これが非常に重要です。
もめないためには、感情より先に数字を出す
離婚では、
「絶対にこの家に住みたい」
「もう相手とは関わりたくない」
「子どものために売りたくない」
「すぐ売って関係を切りたい」
という感情があります。
どれも自然です。
しかし、家について結論を出すには数字が必要です。
家はいくらで売れるのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
売ればいくら残るのか。
住み続けるなら月々いくら必要なのか。
借り換えは可能なのか。
数字を出すだけで、現実的に選べる方法が見えてきます。
売れる金額も分からない状態で、
「売るか、住むか」
を夫婦で何時間話しても、結論が出ないことがあります。
二人だけで全部決めようとしない
離婚の家問題には、
不動産。
住宅ローン。
登記。
財産分与。
税金。
場合によっては養育費や慰謝料。
などが絡みます。
夫婦二人だけで全部理解して決めるのは簡単ではありません。
さらに関係が悪化している場合、家の話をするたびに過去の夫婦問題へ戻ってしまうこともあります。
そんなときは、
不動産の問題は不動産の専門家を通して整理する。
離婚条件は弁護士に確認する。
登記は司法書士へ確認する。
税金は税理士へ確認する。
という形に分ける方法があります。
離婚と売却、どちらを先にするのか
ここも一律の答えはありません。
離婚前に家を売るのか。
離婚後に売るのか。
財産分与として不動産を渡すのか。
住宅ローンをどうするのか。
この順番によって、法律上・税務上の扱いが変わる可能性があります。
不動産会社だけで「この順番が一番です」と決められる問題ではありません。
だから、売却契約を先に進める前に、必要に応じて弁護士や税理士へ確認してください。
私たちに決められないこと
株式会社エルライフだけでは、次のことを決めることはできません。
金融機関が住宅ローン契約の変更を認めるか。
借り換えの審査に通るか。
連帯保証人や連帯債務者から外れられるか。
名義変更が住宅ローン契約上どのように扱われるか。
任意売却に債権者が応じるか。
離婚の財産分与をどうするか。
どちらが家を取得すべきか。
これらは、金融機関や当事者、法律・登記・税務の専門家など、それぞれの判断が関係します。
だから私たちは、
「名義変更できます」
「連帯保証人から外れます」
「この方法なら絶対大丈夫です」
とは、確認せずに申し上げません。
では、誰に相談すればいいのか
離婚と住宅ローンは、典型的な一つの専門家だけでは完結しにくい問題です。
不動産会社は、家がいくらで売れるのかを確認できます。
弁護士は、財産分与や離婚条件などの法律問題を扱います。
司法書士は、不動産登記を扱います。
税理士は、財産分与や売却などに伴う税務を確認します。
どの専門家にも、それぞれ役割があります。
ただし、相談する側から見れば問題は一つです。
「離婚したあと、自分と子どもの生活をどう立て直すのか」
家を売ることだけでもありません。
離婚を成立させることだけでもありません。
その後の生活が成り立つところまで考える必要があります。
株式会社エルライフの考え方
私たちは不動産会社ですが、「離婚だから家を売りましょう」というところから始めません。
まず確認するのは、
誰が住宅ローンの債務者なのか。
誰が連帯保証人・連帯債務者なのか。
家の所有者は誰なのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
家はいくらで売れそうなのか。
お子さんとどこに住むのか。
売らずに維持できるのか。
こうしたことです。
その結果、
売却しないほうがいい場合もあります。
お子さんの学校や生活環境を考え、住み続ける方法を検討できる場合もあります。
反対に、住宅ローン関係を長期間残すことで元夫婦が何十年もつながり続けるより、売却して清算したほうがよい場合もあります。
最初から答えを決めません。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人たちがいます。
社員ではありません。単に案件を紹介するためだけの関係でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考えるチーム・仲間という関係です。
離婚と住宅ローンは、まさにこの形が必要になる問題です。
家の価格は不動産。
財産分与は法律。
所有権移転は登記。
税金は税務。
これらを別々の場所で一から説明し直すことは、離婚の最中にいる方にとって大きな負担です。
だから、必要な専門家が必要な場面で加わる形を大切にしています。
自己破産について
離婚に加えて住宅ローンの返済も難しくなっている場合、自己破産などの法的整理を検討するケースもあります。
ただし、株式会社エルライフが、
「自己破産したほうがいい」
「自己破産しないほうがいい」
と判断することはありません。
必要な場合は、弁護士など法律の専門家が判断します。
私たちができるのは、
家がいくらで売れるのか。
住宅ローンがいくら残るのか。
売却したら債務がいくら残りそうなのか。
という数字を出すことです。
その数字を確認したうえで必要な法的整理を考えます。
売却ありき、自己破産ありき、リースバックありきで答えを決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
ケース1 数字を確認したら、話し合う内容が変わった
夫は売却したい、妻は住み続けたいという状態で何ヶ月も話が進まなかった。しかし査定額と住宅ローン残高を確認すると、現実的に取れる方法が限られていることが分かり、感情論ではなく具体的な選択肢について話せるようになったというケースです。
ケース2 離婚協議書を書けば終わりだと思っていた
「ローンは元夫が支払う」と離婚協議書に書けば、自分は住宅ローンから完全に外れると思っていた。しかし住宅ローン契約を確認すると、自分が連帯保証人のままだったため、夫婦間の約束と銀行との契約は別だと分かったというケースです。
ケース3 住み続ける方法の将来リスクを確認した
妻と子どもが家に住み、元夫が住宅ローンを払う形を検討していた。しかし、元夫が将来返済できなくなった場合や名義変更への協力が得られなくなる場合まで考え、今だけでなく10年後、20年後まで含めて方法を選ぶ必要があると整理しました。
※いずれも特定のお客様の実例ではなく、一般的に起こり得る相談場面です。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
離婚と住宅ローンのご相談で、私が最初に確認するのは、
「住宅ローンは誰の名義ですか」
そして、
「あなたは連帯保証人・連帯債務者になっていませんか」
ということです。
ご自身でも正確に分からない方は少なくありません。
でも、この違いによって離婚後の責任は大きく変わります。
そして、もう一つ知っていただきたいことがあります。
夫婦二人で決めたことと、銀行との住宅ローン契約は別です。
離婚協議書に、
「住宅ローンは夫が払う」
と書いたからといって、銀行との契約から妻が自動的に外れるわけではありません。
ここを知らないまま離婚し、何年も経ってから元配偶者の住宅ローン問題に巻き込まれることがあります。
だから、離婚を決めた今の時点で確認してください。
そして家について話がまとまらないとき、私はまず、
数字を出しましょう
とお伝えします。
いくらで売れるのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
売ればいくら残るのか。
住み続けるならいくら必要なのか。
数字が出ると、
「できる方法」
と、
「したくてもできない方法」
が分かります。
それだけで話が進むことがあります。
この問題は不動産だけではありません。
法律。
登記。
税金。
住宅ローン。
そしてお子さんを含めた、その後の生活。
全部つながっています。
だから大事なのは、どこの会社に相談するかだけではなく、誰を自分の味方につけるのか。
家を売ることだけを見る人なのか。
離婚した後の生活まで一緒に考える人なのか。
そこを見ていただきたいと思います。
よくあるご質問
Q1．離婚したら、連帯保証人から自動的に外れますか。
いいえ。離婚しても住宅ローン契約上の立場が自動的に消えるわけではありません。外れるためには金融機関の承諾や借り換えなどが必要になる場合があります。
Q2．離婚協議書に「住宅ローンは夫が払う」と書けば、妻には請求されませんか。
妻が連帯保証人や連帯債務者である場合、夫婦間の約束だけで銀行との契約上の責任がなくなるわけではありません。
Q3．銀行に知らせず家の名義を変更できますか。
登記手続きが可能かどうかと、住宅ローン契約上問題がないかどうかは別です。契約内容によっては譲渡・名義変更が問題になる可能性があるため、金融機関や専門家へ事前に確認してください。
Q4．妻と子どもが住み、夫が住宅ローンを払い続けることはできますか。
実際に検討されることのある方法ですが、住宅ローン契約、所有名義、将来の返済停止や名義変更など複数のリスクがあります。今だけでなく将来まで考えて判断してください。
Q5．売っても住宅ローンが残る場合はどうしますか。
通常売却では難しい場合がありますが、任意売却を検討できるケースがあります。ただし債権者等の承諾が必要です。
Q6．相手が売却に同意しません。
共有名義の場合など、一人だけでは売却できないことがあります。法律上の対応については弁護士などへ相談し、不動産の価格については査定を取って数字を示すことが話し合いの材料になります。
Q7．離婚と売却は、どちらを先にすればいいですか。
一律には決められません。財産分与や税務などに影響する可能性があるため、事情に応じて弁護士や税理士などへ確認してください。
まとめ
離婚と住宅ローンで最も重要なのは、夫婦間の約束と銀行との契約を分けて考えることです。
離婚協議書や公正証書に「夫が住宅ローンを払う」「妻が家を取得する」と書いたとしても、それだけで住宅ローン契約、連帯保証、登記がすべて自動的に変わるわけではありません。
まず確認するのは、①自分は住宅ローン上どの立場なのか、②家はいくらで売れそうなのか、③住宅ローンはいくら残っているのかです。
その数字を確認したうえで、
売却する。
住み続ける。
借り換える。
名義を整理する。
任意売却を検討する。
などの方法を考えます。
離婚を成立させることだけではなく、その後の生活まで考えて家を整理する。
ここが一番大切です。
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