結論
任意売却をしても、売却代金で返しきれなかった住宅ローンなどの債務は原則として残ります。 任意売却は不動産を処分する方法であって、残った債務を消す制度ではないからです。
では、その残った債務を月いくら返すことになるのか。これは一律に決まっていません。債権者との話し合いや契約、収入・支出・家族構成・他の債務など、それぞれの状況によって変わります。
インターネットでは「任意売却後は月5,000円程度で大丈夫」といった説明を見ることがありますが、不動産会社がその金額を約束することはできません。決めるのは債権者です。
そして、もう一つ重要なことがあります。月々の返済額が少なくなったとしても、長期間返済を続ける間に利息や遅延損害金が増え、債務全体が思うように減らない可能性があります。
だから私たちは、こう考えています。
残債のことは、家を売った後ではなく、売る前から考える。
これが非常に重要です。
「売っても借金が残るなら、売る意味がない」のか
住宅ローンが2,500万円残っていて、家が2,000万円で売れたとします。単純に考えれば500万円の不足が出ます。
この500万円は、任意売却をしたからといって自動的になくなるわけではありません。
任意売却は、住宅ローンなどを完済できない場合でも、債権者等と協議し、抵当権の抹消に応じてもらって不動産を売却する方法です。
つまり、
任意売却＝不動産をどう処分するか。
残った債務＝その後どう返済・整理するか。
この二つは別の問題です。
ですから、「任意売却をすれば借金がなくなります」という説明は正しくありません。
一方で、
「借金が残るなら売っても意味がない」
とも限りません。
売却によって債務を圧縮できる可能性がありますし、競売とは違う形で売却を進められる可能性もあります。
重要なのは、売った後にいくら残るのか、その残った債務をどうするのかまで含めて考えることです。
残った債務は、誰に返すのか
住宅ローンを滞納して手続きが進んでいる場合、最初に住宅ローンを借りた銀行が、ずっと返済の相手とは限りません。
一般的には、銀行から借りた住宅ローンについて期限の利益を失い、保証会社が銀行へ代位弁済すると、その後の請求や交渉の相手が保証会社などへ変わります。
さらに、債権が債権回収会社、いわゆるサービサーへ譲渡される場合もあります。
そのため任意売却後の残債について相談するときは、
「今、自分の債権を持っているのは誰なのか」
を確認することが大切です。
月いくら返すことになるのか
ここが一番気になるところだと思います。
結論から申し上げると、「任意売却後は月○円」と決まった金額はありません。
残った債務について分割返済の話し合いが行われる場合には、収入、家賃などの生活費、家族構成、他の債務、返済可能額などを確認しながら、債権者との間で返済条件を協議することになります。
実際の相談例を見ると、月数千円程度を支払っているケースもあれば、月1万円、2万円、3万円などを支払っているケースもあります。
しかし、ここで大切なのは、
「実際にそういう人がいる」ことと、「あなたもその金額になる」ことは全く別
ということです。
だから、相談した不動産会社から、
「残債は月5,000円で大丈夫です」
「月1万円くらい払えば問題ありません」
と言われたら、
「その金額を決めるのは誰ですか」
と確認してください。
少なくとも、不動産会社だけで決められる金額ではありません。
月々の返済額が少なければ、本当に安心なのか
ここは非常に重要です。
仮に1,000万円の残債があり、毎月5,000円の返済になったとします。
毎月の生活だけを考えれば、
「5,000円なら何とか払える」
と思うかもしれません。
しかし、考えなければならないのは毎月の金額だけではありません。
その返済を何年間続けるのか。元本はいくら減るのか。利息や遅延損害金はどう扱われるのか。最終的に債務はいくら残るのか。
ここまで確認する必要があります。
実際に、長期間少額の返済を続けていても、遅延損害金などによって債務全体が大きくなっているという相談例があります。
つまり、
月々の負担が軽い＝問題が解決した
とは限りません。
「少額で払い続ければ、いつか終わる」とも限りません
残債について少額の分割返済が認められたとしても、その支払額が利息や遅延損害金などを下回っていれば、元本が十分に減らない可能性があります。
何年も支払った後で、
「こんなに払ったのに、まだこれだけ残っているのですか」
となる可能性があります。
だから、毎月いくらなら払えるかだけではなく、
この条件で返済を続けると、将来どうなるのか
まで確認してください。
そして、残債を分割で返済していくのか、法的整理を検討する必要があるのかという判断は、不動産会社ではなく、必要に応じて弁護士など法律の専門家へ相談すべき問題です。
絶対にしてはいけないこと
残債の返済条件を少しでも軽くしたいからといって、収入や生活状況について虚偽の申告をすることはおすすめできません。
実際の法律相談には、不動産会社などから「収入を少なく申告すれば月々の返済額を下げてもらえる」といった趣旨の助言を受け、実際とは違う収支状況を申告し続けて困ったという相談もあります。
私たちは、そのような助言はしません。
返済条件について話し合うのであれば、
現在の収入。
家賃。
生活費。
家族構成。
他の債務。
実際に返済できる金額。
こうした事情を正直に伝えたうえで協議することが基本です。
その場だけ返済額を小さくすることより、その条件を本当に続けられるのかのほうが大切です。
だから、残債は「売る前」に確認する
私たちが特にお伝えしたいのが、ここです。
任意売却を検討するとき、多くの方は、
「家はいくらで売れるのか」
を気にされます。
もちろん重要です。
しかし、それだけでは足りません。
売った後、いくら残るのか。
ここまで確認してください。
住宅ローン残高が2,500万円。
想定売却価格が2,000万円。
売却に必要な費用なども含めて考えると、どの程度の債務が残る見込みなのか。
この数字を先に出します。
査定をすることと、実際に家を売ることは別です。
数字を確認したからといって、売却しなければならないわけではありません。
売る前に確認したい5つのこと
まず、現在の住宅ローン残高を確認します。次に、現在の家がいくらで売れそうなのかを査定します。この二つが分かれば、売却後にどの程度の債務が残りそうなのか、おおよその見込みを出せます。
さらに、今後の収入と生活費を確認し、残った債務を返済していけるのかを考えます。
返済が難しい可能性がある場合には、法的整理を含めて弁護士へ相談します。
そして、連帯保証人や連帯債務者がいる場合は、その方への影響も売却前に確認する必要があります。
家を売ってから、
「実は連帯保証人にも請求が行く可能性があります」
と知るのでは遅いからです。
連帯保証人・連帯債務者がいる場合は特に注意する
離婚した元夫婦で住宅ローンを組んでいる場合などは、残債の問題が一人だけで完結しないことがあります。
本人が任意売却したからといって、連帯保証人や連帯債務者の責任まで当然になくなるわけではありません。
契約内容や債務整理の方法によって影響は変わります。
そのため、
誰が債務者なのか。
誰が連帯債務者なのか。
誰が連帯保証人なのか。
現在の契約関係を確認してください。
ここは不動産だけで判断せず、必要に応じて法律の専門家へ確認します。
私たちに決められないこと
ここは、はっきり書いておきます。
任意売却後の残債について月いくら返すのかを、株式会社エルライフが決めることはできません。
分割返済に応じてもらえるか。
毎月いくらになるのか。
遅延損害金などについてどのような対応になるのか。
任意売却に応じてもらえるのか。
売却条件はどうなるのか。
引越し費用などについて協議できるのか。
これらには、債権者等の判断が関係します。
また、
残った債務について自己破産やその他の法的整理をすべきかどうかを、私たちが判断することもできません。
それは弁護士など法律の専門家の領域です。
だから私たちは、
「残債は月5,000円で大丈夫です」
「売ってしまえば残債は心配ありません」
とは申し上げません。
では、誰に相談すればいいのか
この問題が難しいのは、不動産と債務の問題が同時に存在することです。
不動産会社は、
「この家がいくらで売れそうか」
を調べられます。
しかし、
「残った債務をどう法的に整理するべきか」
を判断することはできません。
一方、弁護士は債務整理など法律上の方法を検討できますが、不動産会社とは役割が違います。
だから、この問題では不動産の数字と法律の判断をつなげることが大切になります。
相談する方にとって問題は一つです。
「住宅ローンが払えなくなった。家をどうするか。そして、その後の自分と家族の生活をどう立て直すか」
そこまで考える必要があります。
株式会社エルライフの考え方
株式会社エルライフは不動産会社ですが、「不動産会社だから家を売る」というところから始めません。
まず、住宅ローン残高を確認します。
家の価格を調べます。
売却した場合、どの程度の債務が残りそうなのかを考えます。
税金など他の問題はないか。
次の住まいはどうするのか。
残った債務を返済しながら、その後の生活が成り立つのか。
家を売るところではなく、その後の生活まで考える。
任意売却では、ここが非常に大切だと考えています。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人たちがいます。
社員ではありません。
単に案件を回すための紹介先でもありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考えるチーム・仲間という関係です。
残債の問題は、まさに複数の専門分野が必要になる場面です。
売却した場合の数字を出すのは不動産の専門家。残った債務の法的な整理を検討するのは法律の専門家。
この二つを別々の問題として考えるのではなく、一人の方の生活再建という一つの問題として考えていきます。
自己破産について
任意売却後に大きな債務が残る可能性があると、
「自己破産したほうがいいのでしょうか」
という相談になることがあります。
私たちは、
「自己破産しないほうがいい」
とも、
「自己破産したほうがいい」
とも申し上げません。
必要なケースは実際にあります。
そして、その判断をするのは弁護士です。
私たちができるのは、その判断に必要な不動産の数字を出すことです。
今いくらで売れそうなのか。
売ればいくら残りそうなのか。
その後の住居費はいくらになるのか。
こうした数字を確認したうえで、必要であれば法律の専門家と一緒に検討します。
売却ありき、自己破産ありき、リースバックありきで最初から結論を決めない。
これが私たちの考え方です。
よくある相談場面
ケース1 売却後の残債を先に確認した
家を売りたいという相談だったものの、売却価格と住宅ローン残高を確認すると、売却後にも大きな債務が残る可能性が分かりました。そこで、売却を進める前に残債をどうするのかについても専門家へ相談するという進め方を検討しました。
ケース2 連帯保証人への影響を確認した
本人は自分の住宅ローンだけを考えていましたが、契約内容を確認すると家族が連帯保証人になっていました。そこで、本人だけではなく連帯保証人への影響も確認してから方針を考える必要があることが分かりました。
ケース3 月々の返済額だけでは判断しなかった
残債について少額での分割返済を検討していましたが、月々いくら払うかだけではなく、その返済を何年間続けるのか、元本や遅延損害金がどうなるのかまで確認してから判断する必要があると整理しました。
※上記は特定のお客様の実例ではなく、一般的に起こり得る相談場面です。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
「売っても借金が残るなら、売る意味がないですよね」
そう聞かれることがあります。
私は、
意味がないのではなく、いくら残るのか、その後どうするのかまで考えてから売ることが大切です
とお伝えしています。
家がいくらで売れそうなのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
売った後に、いくら債務が残りそうなのか。
その金額を今後の収入で返していけるのか。
この数字を出して初めて、「売る」という判断ができます。
そして、一つ知っておいていただきたいことがあります。
月々の返済額が少なくなったからといって、それだけで安心とは限りません。
毎月5,000円なら払える。
毎月1万円なら払える。
大切なのはその次です。
何年間払うのか。
元本はいくら減るのか。
遅延損害金などはどうなるのか。
最終的にこの債務をどう終わらせるのか。
そこまで考える必要があります。
だから私たちは、残債が大きく残る可能性があるなら、売却後ではなく、売却前から必要に応じて弁護士など法律の専門家と一緒に考えることが大切だと思っています。
そして、これは強く申し上げます。
返済額を小さくするために、収入などについて事実と違う申告をするような助言を、私たちはしません。
その場では楽になるように見えても、後で困るのは相談されたご本人だからです。
大事なのは、どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのかです。
家を売ったところで仕事が終わる人なのか。
それとも、
家を売った後、残った債務、次の住まい、その後の生活まで一緒に考える人なのか。
任意売却を相談するときは、ぜひそこまで見てください。
よくあるご質問
Q1．任意売却をすれば、住宅ローンはなくなりますか。
いいえ。売却代金で返済できなかった債務は原則として残ります。任意売却は不動産の処分方法であり、残った債務を自動的に免除する制度ではありません。
Q2．残債は月いくら返すことになりますか。
一律の金額はありません。債権者との協議や収入・生活状況などによって異なります。月数千円などの事例があっても、あなたも同じ条件になるという意味ではありません。
Q3．月5,000円で返済できると聞きました。本当ですか。
そのような返済例はありますが、誰にでも認められる条件ではありません。不動産会社が事前に約束できる金額ではありません。
Q4．少額を払い続ければ、いつか完済できますか。
返済条件によります。元本、利息、遅延損害金などの扱いによっては、長期間支払っても債務が十分に減らない場合があります。
Q5．連帯保証人がいる場合はどうなりますか。
連帯保証人等にも請求などの影響が及ぶ可能性があります。契約関係によって異なるため、売却前に確認してください。
Q6．残債が大きければ自己破産したほうがいいですか。
一概には言えません。法的整理が必要かどうかは、収入、資産、他の債務などを含めて弁護士へ相談してください。
Q7．残債があると賃貸住宅を借りられませんか。
残債があることだけで一律に借りられなくなるわけではありません。ただし、保証会社などの審査では信用情報や収入などが影響する場合があります。
まとめ
任意売却をしても、売却代金で返済できなかった住宅ローンなどの債務は原則として残ります。 その残債を月いくら返すのかは一律ではなく、債権者との協議や本人の収入・生活状況などによって変わります。
そして、月々の返済額が小さければ安心というわけでもありません。返済期間、元本、利息や遅延損害金などを含め、長期的にどうなるのかを見る必要があります。
だからこそ、
家を売ってから残債を考えるのではなく、売る前に考える。
まず確認するのは、
いくらで売れそうなのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
売った後にいくら残りそうなのか。
この数字です。
そのうえで、返済を続けるのか、法的な整理を検討するのか、必要な専門家と一緒に考えます。
調べることと、売ることは別です。
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