結論
任意売却とは、住宅ローンを売却代金だけでは完済できない場合でも、債権者などの承諾を得て、不動産を売却する方法です。
通常の売却との大きな違いは、
売主だけの判断では進められない
ということです。
売却価格。
売却代金の配分。
抵当権の抹消。
差押えがある場合の調整。
こうした重要な部分について、債権者などとの協議や承諾が必要になります。
競売との大きな違いは、裁判所の手続きによって強制的に売却される前に、話し合いながら通常の不動産売却に近い形で進められることです。
ただし、任意売却にはメリットだけではありません。
希望どおりの価格で売れるとは限らない。
引越し費用が必ず出るわけではない。
売った後も住宅ローンが残ることがある。
そして、
任意売却そのものが成立しない場合もあります。
この記事では、良いところだけではなく、こうした不利な点まで先にお伝えします。
そもそも、なぜ普通に売れないのか
住宅ローンを利用して家を購入すると、一般的には、その不動産に金融機関などの抵当権が設定されます。
通常の不動産売却では、売却代金などを使って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから買主へ引き渡します。
たとえば、
住宅ローン残高が2,000万円。
家が2,500万円で売れる。
この場合なら、売却代金で住宅ローンを完済できるため、通常の売却で進められる可能性があります。
問題は逆です。
住宅ローン残高が2,500万円。
家の売却価格が2,000万円。
この場合、500万円足りません。
このように、
家を売っても住宅ローンを完済できない状態
を、一般にオーバーローンと呼びます。
不足分を自己資金で補えない場合、そのままでは通常の方法で抵当権を抹消できないため、売却が難しくなります。
そこで検討される方法の一つが、
任意売却です。
任意売却とは
任意売却では、債権者などに現在の状況を説明し、
売却代金だけでは住宅ローンを完済できないものの、売却に合わせて抵当権の抹消に応じてもらえないか
を協議します。
債権者などの承諾が得られれば、住宅ローンを全額返済できない状態でも売却できる場合があります。
ただし、ここで非常に重要なのが、
任意売却は、不動産会社だけで成立させられる方法ではない
という点です。
債権者などが、
「この条件では応じられない」
と判断すれば、進められない場合があります。
だから、
「任意売却なら必ず売れます」
とは言えません。
任意売却と競売の違い
任意売却
売主、不動産会社、債権者などが協議しながら進めます。
通常の不動産売却と同じように販売活動を行い、購入希望者を探します。
競売
裁判所の手続きによって進められます。
売主が希望していなくても、手続きは進行します。
主な違い
売却方法
任意売却
→ 通常の不動産売却に近い方法
競売
→ 裁判所による競売手続き
売却価格
任意売却
→ 市場で買主を探すため、市場価格に近づく可能性がある
競売
→ 一般の売買と条件が異なるため、市場価格を下回ることがあります
情報公開
任意売却
→ 通常の不動産広告として販売
競売
→ 裁判所の競売物件情報として公開
引渡し時期
任意売却
→ 買主や債権者などと調整できる余地がある
競売
→ 売主の希望だけで決めることはできない
残った住宅ローン
任意売却
→ 残る場合がある
競売
→ 同じく残る場合がある
ここは非常に大切です。
任意売却をすれば住宅ローンがなくなるわけではありません。
任意売却のデメリット
メリットより先に、デメリットを書きます。
任意売却を検討するなら、ここを理解してから進めてください。
1．売主だけで売り出し価格を自由に決められない
通常の売却であれば、
「まず3,000万円で売りたい」
と売主が希望価格を決めて販売することができます。
任意売却ではそうはいきません。
抵当権を外してもらう必要があるため、債権者などの意向や承諾を無視して価格を決めることはできません。
希望より低い価格での販売を求められることもあります。
逆に、早く売りたいと思っても、債権者側がその価格では認めないこともあります。
自分の家だから、自分だけで値段を決められる。
任意売却では、そうではありません。
2．債権者などの承諾が必要
任意売却は、
「売主が希望したから始められる」
というものではありません。
抵当権者などとの協議が必要です。
3．時間が必要
任意売却では、
物件調査。
価格査定。
債権者との協議。
販売。
買主探し。
配分の調整。
差押えがあればその調整。
売買契約。
決済。
という複数の手続きが必要です。
そのため、
競売手続きがかなり進んでから相談すると、必要な時間を確保できない場合があります。
4．売却後も債務が残る
たとえば、
住宅ローン残高2,500万円。
売却による返済額2,000万円。
なら、単純計算では500万円が残ります。
実際には費用なども関係するため、このとおりになるとは限りませんが、
売却後の債務がゼロになるとは限らない
という点は理解しておく必要があります。
5．信用情報への影響が生じている可能性がある
「任意売却するとブラックリストに載る」
と言われることがありますが、正確ではありません。
任意売却そのものではなく、住宅ローンの延滞状況などによって信用情報へ登録される可能性があります。
登録の時期や内容は状況によって異なります。
6．必ず成立するとは限らない
任意売却には、
- 債権者などが条件に同意しない
- 共有者の同意が取れない
- 差押えの調整ができない
- 買主が見つからない
- 競売までの時間が足りない
など、成立しない要因があります。
任意売却のメリット
もちろん、任意売却にはメリットもあります。
1．市場で買主を探せる
一般の不動産市場で販売活動をするため、競売より有利な価格で売却できる可能性があります。
売却額が上がれば、その分だけ残る債務を減らせる可能性があります。
2．引渡し時期を調整できる場合がある
買主や債権者などとの協議によって、
次の住まい。
学校。
仕事。
引越し。
などを考慮しながら進められる場合があります。
ただし、必ず希望どおりにできるわけではありません。
3．一定の費用を売却代金から支払える場合がある
仲介手数料などについて、売却代金の中から支出することを認めてもらえる場合があります。
管理費や引越し費用などについても協議されることがありますが、
当然に認められるものではありません。
4．通常の売却に近い形で販売できる
競売とは異なり、一般の不動産広告として販売するため、
住宅ローンを滞納していることや任意売却であることが、広告だけで周囲に分かるものではありません。
5．残った債務について相談できる場合がある
売却後に残った債務について、債権者などと返済方法を協議できる場合があります。
ただし、
月々いくらならいい。
必ず分割になる。
と不動産会社が決められるものではありません。
任意売却の流れ
一般的な流れを整理します。
1．相談・現在の状況確認
まず確認するのは、
- 住宅ローン残高
- 滞納の有無
- いつから滞納しているか
- 金融機関から届いている書類
- 税金の滞納
- 他の借入れ
- 不動産の名義
- 抵当権や差押え
などです。
2．不動産の価格を確認する
現在の市場で、
いくらくらいで売却できそうなのか
を調べます。
ここで大切なのは、
査定することと、売却を決めることは別
ということです。
3．住宅ローン残高と売却価格を比べる
売却額で完済できるのであれば、通常売却で進められる可能性があります。
売っても住宅ローンが残る場合に、任意売却を検討します。
4．債権者などと協議する
任意売却を希望していることを伝え、売却条件などについて協議します。
5．販売活動を行う
不動産市場で買主を探します。
ここに時間がかかる場合があります。
6．購入希望者が現れる
具体的な購入条件が出ます。
7．売却代金の配分などを調整する
売却代金のうち、
誰に。
いくら。
何の費用として。
支払うのか。
関係者と確認していきます。
後順位の抵当権や税金などの差押えがあれば、さらに調整が必要になります。
8．売買契約
条件が整えば契約します。
9．決済・引渡し
抵当権などの抹消手続きを行い、買主へ所有権を移転します。
10．残った債務について整理する
売却しても債務が残る場合は、その後の返済や法的整理などを検討します。
自分に任意売却が必要なのか
ここが最も大切です。
「住宅ローンが払えない」
からといって、
全員が任意売却になるわけではありません。
任意売却が必要ない可能性が高い方
家を売れば住宅ローンを完済できる方です。
つまり、
アンダーローン
の場合。
この場合は通常の不動産売却で整理できる可能性があります。
任意売却をする必要がありません。
任意売却を検討する可能性がある方
家を売っても住宅ローンが残り、手元のお金で不足分を補うことも難しい場合です。
さらに、
住宅ローンの返済継続も難しい。
という状況であれば、任意売却が選択肢の一つになります。
任意売却が難しくなるケース
- 共有者が売却に同意しない
- 債権者などとの条件が整わない
- 税金などの差押えがあり、解除の調整ができない
- 買主が見つからない
- 競売手続きが進み、時間が足りない
などです。
だから、最初に確認してほしい数字があります。
家はいくらで売れそうなのか。
住宅ローンはいくら残っているのか。
この2つです。
「誰が決めるのか」を確認してください
任意売却では、この質問が非常に重要です。
たとえば、
「引越し代は出ます」
と言われたら、
誰が決めるのですか？
と聞いてください。
「残債は月1万円で大丈夫です」
と言われたら、
誰が決めるのですか？
と聞いてください。
「この価格で売れます」
と言われたら、
その価格について債権者との協議は必要ありませんか？
と確認してください。
任意売却では、
- 抵当権を外すか
- 売却条件を認めるか
- 売却代金の配分
- 引越し費用などの扱い
- 残債の返済方法
こうしたことを、不動産会社だけで決めることはできません。
だからこそ、
決められないことを、決められるように説明する担当者には注意してください。
では、誰に相談すればいいのか
任意売却は不動産売却の一つですが、
住宅ローンが払えないという問題は、不動産だけでは終わらないことが多くあります。
残った債務。
税金。
差押え。
離婚。
相続。
次の住まい。
その後の生活。
それぞれ違う問題です。
弁護士には法律の役割があります。
税理士には税務の役割があります。
司法書士には登記などの役割があります。
不動産会社には、不動産の価格や売却を扱う役割があります。
どれも必要です。
ただ、相談する方にとって問題は一つです。
「これから自分と家族の生活を、どう立て直すのか」
ここを中心に考えることが必要だと思っています。
株式会社エルライフの考え方
株式会社エルライフは不動産会社です。
しかし、
「不動産会社だから家を売る」
というところから始めません。
最初に考えるのは、
この方にとって、最終的に何が一番いいのか。
ということです。
現在の住宅ローン。
不動産の価格。
売却後の残債。
税金。
法的な問題。
次の住まい。
その後の生活。
これらを整理した結果、
任意売却をしないほうがいい場合もあります。
その場合は、そうお伝えします。
士業会は「提携先」ではありません
株式会社エルライフは、一般社団法人 士業会と連携しています。
弁護士、司法書士、税理士、行政書士、土地家屋調査士など、それぞれ違う専門分野を持つ人がいます。
単なる紹介先ではありません。
一人の相談者の問題を、必要に応じて違う角度から一緒に考えるチーム・仲間です。
任意売却では、
不動産。
登記。
税金。
債務。
離婚。
相続。
などが同時に関係することがあります。
一つの問題なら、考える側も一つのチームであるべきだ。
私たちはそう考えています。
自己破産について
任意売却について調べると、自己破産という言葉も目にすると思います。
私たちの考え方は、
最初から自己破産ありきで決めない
ということです。
これは、
自己破産を避けるべきだ。
という意味ではありません。
自己破産が必要なケースはあります。
法的整理については、弁護士などの専門家が判断する分野です。
私たちが大切にしているのは、
順番です。
まず、
家を売ったらいくらになるのか。
住宅ローンはいくら残るのか。
その後の収入と生活はどうなるのか。
それを確認する。
その結果をもとに、必要であれば法律の専門家と法的整理を検討する。
売却ありき。
自己破産ありき。
リースバックありき。
一つの方法を最初から答えにしない。
それが私たちの考え方です。
よくある相談場面
以下は特定の相談事例ではなく、一般的に考えられる場面です。
ケース1 任意売却が必要なかった
本人は、
「もう任意売却しかない」
と思って相談。
しかし、不動産価格と住宅ローン残高を確認すると、売却すれば完済できる可能性が分かった。
この場合、
通常売却で進められる可能性があります。
ケース2 引越し費用が必ず出ると思っていた
他で、
「引越し代は出ます」
と説明を受けていた。
しかし実際には、債権者などとの協議が必要なものであり、当然にもらえる制度ではなかった。
こうした誤解は、
最初に「誰が決めるのか」を確認することで防げます。
ケース3 相談時期が遅く、時間が足りなかった
競売手続きがかなり進んでから相談。
債権者との協議、買主探し、差押えなどの調整に必要な時間を考えると、任意売却成立まで進められない可能性が高い状態だった。
早く相談する意味は、選択肢を増やすことだけではなく、手続きに必要な時間を確保することでもあります。
専門家コメント 宅地建物取引士 松本
任意売却のご相談を受けたとき、私はメリットより先にデメリットをお話しします。
なぜなら、良いことだけを聞いて始めると、後になって、
「そんな話は聞いていなかった」
となるからです。
特に大切なのは価格です。
「自分の家なのに、自分の希望する価格で売れないのですか」
と驚かれる方もいらっしゃいます。
任意売却は、債権者などに抵当権の抹消へ応じてもらうことで成立する方法です。
そのため、
売主だけの都合で価格や条件を決めることはできません。
また、
「引越し代は出ます」
「残った住宅ローンは月々少額で返せます」
「必ず任意売却できます」
と最初から言い切る説明には注意してください。
私たち不動産会社が決められないことが含まれているからです。
そして、もう一つ。
任意売却は、家を売ったら終わりではありません。
残った住宅ローン。
次の住まい。
家族の生活。
仕事。
そこから先があります。
私は、
家を売ることが目的ではなく、その後の生活を立て直すことが目的
だと考えています。
だから大切なのは、
どこの会社に相談するかだけでなく、誰を自分の味方につけるのか。
家を売ることだけを見る人なのか。
その後まで一緒に考える人なのか。
そこを見ていただきたいと思います。
よくあるご質問
Q1．任意売却をすると住宅ローンはなくなりますか？
いいえ。
売却代金で返済できなかった住宅ローンは残ります。
その後の返済方法について債権者などと協議する場合があります。
Q2．まだ住宅ローンを滞納していなくても任意売却できますか？
状況によります。
ただし、まだ滞納していない段階なら、借り換えや返済条件の変更、通常売却など、ほかの方法を検討できる可能性もあります。
まず任意売却ありきで考えないことが大切です。
Q3．任意売却すると近所に知られますか？
通常の不動産販売に近い形で売却するため、広告を見ただけで任意売却だと分かるものではありません。
ただし、販売活動そのものを完全に秘密にできるわけではありません。
Q4．任意売却の費用はいくらですか？
仲介手数料などについて、売却代金から支出することを債権者などに認めてもらえる場合があります。
案件ごとに確認が必要です。
Q5．任意売却にはどれくらい時間がかかりますか？
物件や債権者、買主が見つかる時期、差押えの有無などによって異なります。
早く相談するほど、調整する時間を確保しやすくなります。
Q6．相談したら必ず任意売却になりますか？
いいえ。
通常売却で解決できる場合や、売らない方法を検討できる場合もあります。
まとめ
- 任意売却とは、住宅ローンを完済できない場合でも、債権者などの承諾を得て売却する方法
- 売主だけで価格や条件を自由に決めることはできない
- 競売との大きな違いは、通常の不動産売却に近い形で話し合いながら進められる点
- 任意売却をしても、残った住宅ローンは消えない
- 引越し費用や残債の返済条件などは、不動産会社だけでは決められない
- 任意売却が必要ない人もいる
- 最初に確認するのは、家はいくらで売れるのか、住宅ローンはいくら残っているのか
- 競売が進むほど時間は少なくなる
- 調べることと、売ることは別
- 家を売ることではなく、その後の生活まで考えて判断する
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