結論
八尾市で土地を高く売るための内覧対策は、「土地をきれいに見せること」だけではありません。購入希望者が現地を見たときに、その土地を買った後の使い方をイメージできる状態にすることが大切です。
土地。
建物がない。
だから、
内覧対策はいらない。
ではありません。
購入希望者は、
現地で、
いろいろ見ています。
購入希望者が現地で確認すること
・間口
・土地の奥行き
・土地形状
・前面道路
・道路幅員
・車の出入り
・方角
・日当たり
・高低差
・境界
・越境
・擁壁
・古家
・電柱
・周辺の建物
・近隣環境
・駅までの道
・学校までの道
・スーパーなどへのアクセス
などです。
八尾市も、固定資産税評価についてではありますが、同じ地積でも奥行・間口などの形状や街路との関係を総合的に考慮すると説明しています。つまり、土地は単純に「何坪あるか」だけでは判断できません。
だから、
土地の内覧対策では、
40坪あります。
だけではなく、
この40坪を、
購入希望者が、
どう使える可能性があるのか。
ここまで考える。
土地の内覧とは、土地を見る時間ではなく、購入希望者が「ここに家を建てたら」「ここを事業に使ったら」と未来を想像する時間です。
「土地でも内覧対策は必要ですか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、
このようなご相談があります。
「八尾市の土地を売っています」
「購入希望者が見に来ることになりました」
「土地でも何か準備した方がいいですか？」
「草が伸びています」
「草刈りした方がいいですか？」
「古家があります」
「解体した方が見栄えは良くなりますか？」
「境界が分かりにくいです」
「高低差があります」
「土地の形が少し悪いです」
「現地で何を説明すればいいですか？」
「少しでも高く売りたいです」
土地の場合、
マンションや戸建てのように、
室内を掃除する。
照明をつける。
水回りをきれいにする。
という内覧対策とは、
少し違います。
土地の場合は、
**見えるようにする。
分かるようにする。
想像できるようにする。**
ここが大切です。
① 内覧対策｜土地全体が分かる状態にする
例えば、
土地。
50坪。
でも、
草が、
腰の高さまで伸びている。
購入希望者。
現地へ来る。
どこから、
どこまで土地なのか。
分からない。
奥行きも、
分からない。
高低差も、
分からない。
境界も、
見えない。
これでは、
50坪という数字は分かっても、
実際の広さを、
感じにくくなります。
だから、
必要に応じて、
簡単な草刈り。
ゴミ。
不要物。
枝。
などを整理する。
ただし、
ここでも、
注意です。
内覧対策だから、
数十万円。
100万円。
使って、
全部きれいにする。
ではありません。
まず、
購入希望者が、
土地の形。
広さ。
間口。
奥行き。
高低差。
を確認できる状態を目指す。
一つずつです。
② 内覧対策｜間口と道路をきちんと見てもらう
土地の現地確認で、
非常に大切なのが、
間口と道路です。
例えば、
40坪。
間口。
10m。
前面道路。
6m。
購入希望者が、
現地を見る。
「思っていたより、
間口が広い」
「車を入れやすそう」
「建物を配置しやすそう」
このように、
感じてもらえる可能性があります。
反対に、
資料だけ渡して、
現地では、
何も説明しない。
それでは、
土地の良さが、
十分に伝わらない可能性があります。
だから、
現地で確認してもらう
・間口
・道路幅員
・接道状況
・車の出入り
・道路との高低差
・方角
・周辺道路
です。
土地の価値は面積だけでなく、間口や奥行、形状、街路との関係などによっても違いが出ます。
だから、
土地の強みが、
道路なら、
道路を見る。
間口なら、
間口を見る。
現地だから分かる価値を、
きちんと確認してもらうことが大切です。
③ 内覧対策｜境界・越境・高低差を隠さない
土地を高く売りたい。
だから、
悪いところは、
できれば、
見せたくない。
でも、
これは、
違います。
例えば、
境界が分かりにくい。
越境の可能性がある。
擁壁がある。
高低差がある。
これを、
隠す。
ではありません。
分かっていることは、
正確に伝える。
分からないことは、
分からないと伝える。
そして、
資料があれば、
確認できるようにする。
例えば、
用意できる資料
・公図
・地積測量図
・過去の測量図
・境界確認書
・現況図
などです。
八尾市の土地取引に関する手続きでも、土地の形状を示す資料として、実測図面がある場合は実測図面、ない場合は公図や地積測量図が用いられています。
購入希望者に、
安心して検討してもらうためにも、
良いところだけではなく、
確認すべきところも、
最初から整理しておくことが大切です。
④ 内覧対策｜古家を「見栄え」だけで先に解体しない
古家付き土地。
購入希望者が、
現地を見に来る。
古い家。
見栄えが悪い。
だから、
200万円。
解体。
その前に、
待ってください。
内覧対策のためだけに、
先に解体する必要があるのか。
確認します。
例えば、
古家付き。
3,000万円。
解体費。
200万円。
更地。
3,100万円。
100万円。
売却価格アップ。
でも、
200万円使っています。
単純に考えると、
手取り額は、
100万円減る可能性があります。
だから、
古家があるなら、
まず、
比較する
・古家付きで売る
・現況で売る
・買主側で解体する
・売主側で解体する
・更地にして売る
です。
内覧時に、
古家がある。
だから、
マイナス。
とは限りません。
購入希望者によっては、
建物の位置。
建物の大きさ。
駐車スペース。
隣地との距離。
などを、
イメージする材料になることもあります。
だから、
見栄えだけで、
先に大きなお金を使わない。
一つずつです。
⑤ 内覧対策｜購入後の使い方をイメージしてもらう
土地を高く売るために、
非常に大切なのが、
ここです。
購入希望者は、
土地そのものが欲しいのではありません。
その土地を使って、
何かをしたい。
例えば、
家を建てたい。
二世帯住宅を建てたい。
駐車場を確保したい。
店舗を建てたい。
事務所を建てたい。
土地を活用したい。
だから、
購入希望者が、
現地を見たとき、
「ここに家が建つ」
「ここに駐車場」
「ここが庭」
「この方向から日が入る」
「この道路なら車を出しやすそう」
と、
想像できることが大切です。
もちろん、
建築できる内容について、
確認していないことを、
断定してはいけません。
用途地域。
建ぺい率。
容積率。
接道。
その他の法令上の制限。
などを確認したうえで、
正確な情報を伝えます。
土地の内覧対策は、土地を売るためではなく、その土地を買った後の未来を購入希望者にイメージしてもらうために行います。
高く売るための注意点
土地の内覧で、
注意したいのが、
売主様側から、
余計な価格情報を、
先に話してしまうことです。
購入希望者。
「いい土地ですね」
売主様。
「ありがとうございます」
ここまでは、
いいと思います。
でも、
「少しくらいなら、
値下げできますよ」
「本当は、
3,200万円までなら、
大丈夫なんです」
「早く売りたいんです」
これは、
注意です。
例えば、
売出価格。
3,500万円。
購入希望者。
本当は、
3,400万円でも、
買うつもりだった。
でも、
売主様。
「3,200万円までなら」
と伝えた。
購入希望者からすると、
3,200万円が、
新しい基準になる可能性があります。
だから、
内覧時は、
土地の価値を伝える。
価格交渉は、
価格交渉として行う。
分けることが大切です。
そして、
もう一つ。
購入希望者へ、
話しすぎない。
この土地は最高です。
絶対ここがいいです。
すぐ売れます。
他にもたくさん検討者がいます。
と、
押しすぎない。
購入希望者には、
自分の目で、
土地を確認してもらう時間も必要です。
土地を見る。
道路を見る。
周辺を見る。
日当たりを見る。
音を見る。
車の流れを見る。
歩いてみる。
そして、
考えてもらう。
土地の内覧では、
売ることより、
安心して検討してもらうこと。
ここを大切にします。
売却全体を見ながら判断することが重要
土地の内覧対策は、
内覧当日だけではありません。
内覧前
土地の状態を見る。
資料
公図。
測量図。
境界関係資料。
などを確認する。
土地
草。
ゴミ。
不要物。
などを確認する。
道路
間口。
道路幅員。
車の出入り。
を見る。
現地
方角。
日当たり。
高低差。
周辺環境。
を見る。
古家
先に解体せず、
売却方法を比較する。
購入希望者
どのように土地を使いたいのかを見る。
内覧後
購入希望者が、
何を気にしていたのか確認する。
購入申込み
価格だけでなく、
条件を見る。
価格交渉
値下げ理由を見る。
最後
売却費用。
売主様側の負担。
税金。
最終的な手取り額を見る。
土地の内覧で、
購入希望者から、
「高低差が気になります」
と言われた。
だから、
100万円値下げ。
ではありません。
本当に、
100万円必要なのか。
造成費なのか。
単純な価格交渉なのか。
確認する。
「古家の解体が必要なので、
200万円下げてください」
では、
本当に、
解体費200万円なのか。
誰が解体するのか。
売主側で解体するのか。
買主側で解体するのか。
確認する。
一つずつです。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、
不動産売却に携わる中で、
土地の内覧。
現地確認。
私は、
非常に大切だと思っています。
土地。
何もない。
だから、
見ても、
すぐ終わる。
ではありません。
むしろ、
何もないからこそ、
購入希望者が、
想像できるか。
ここが大切です。
まず、
現地。
草が、
腰まで伸びている。
土地の奥まで、
見えない。
間口も、
分かりにくい。
境界も、
見えない。
これでは、
購入希望者は、
土地の広さを、
感じにくい。
だから、
必要なら、
簡単に草を刈る。
ゴミを片付ける。
不要物を整理する。
でも、
100万円。
200万円。
使って、
全部きれいにする。
ではありません。
土地の形。
広さ。
間口。
奥行き。
高低差。
が、
確認できる状態にする。
一つずつです。
そして、
間口。
例えば、
10m。
私は、
現地で、
きちんと見てもらいたい。
「ここから、
ここまでです」
数字だけではなく、
実際に見る。
道路。
6m。
車。
出入りしやすい。
それも、
現地だから、
分かります。
方角。
日当たり。
周辺の建物。
隣地との距離。
これも、
現地だから、
分かります。
そして、
境界。
分からない。
だから、
隠す。
ではありません。
「ここは、
現在確認中です」
それでいいと思います。
資料があるなら、
資料を見る。
公図。
地積測量図。
昔の測量図。
境界確認書。
一つずつです。
そして、
高低差。
購入希望者。
「高低差があるので、
300万円下げてください」
300万円。
分かりました。
ではありません。
なぜ、
300万円なのですか。
造成ですか。
擁壁ですか。
建築費ですか。
本当に、
300万円必要ですか。
一つずつです。
そして、
古家。
見栄えが悪い。
だから、
200万円で解体。
その前に、
古家付きなら。
現況なら。
買主負担なら。
売主負担なら。
更地なら。
全部、
比較する。
内覧のためだけに、
200万円使わない。
一つずつです。
そして、
購入希望者。
この土地に、
何をしたいのですか。
家ですか。
二世帯住宅ですか。
駐車場は、
何台必要ですか。
庭は。
事務所ですか。
店舗ですか。
購入希望者が、
何を求めているのか。
それによって、
伝える土地の価値も、
変わると思っています。
例えば、
車3台。
欲しい。
なら、
間口。
道路。
駐車スペース。
ここを見る。
日当たり。
重視。
なら、
方角。
周辺建物。
ここを見る。
土地を、
ただ見せるのではありません。
購入希望者が、
この土地で、
どのような生活をするのか。
どのように使うのか。
一緒に考える。
でも、
押し売りはしない。
「絶対ここがいいです」
「今すぐ決めた方がいいです」
ではありません。
ゆっくり、
見てもらう。
道路を見る。
周辺を見る。
日当たりを見る。
土地の奥まで見る。
考えてもらう。
そして、
質問には、
正確に答える。
分からないことは、
調べてから答える。
私は、
これが、
土地の内覧だと思っています。
そして、
価格。
購入希望者。
「いくらまで下がりますか」
売主様。
「3,200万円までなら」
先に言わない。
まず、
購入希望者から、
価格と条件を出してもらう。
3,400万円。
現況購入。
測量不要。
古家付き。
なのか。
3,500万円。
でも、
測量100万円。
解体200万円。
売主様負担。
なのか。
価格だけでは、
分かりません。
条件を見る。
売主様側の負担を見る。
そして、
最後。
家族へ、
いくら残るのかを見る。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験を活かし、
土地の内覧についても、
草があるので全部きれいにしましょう。
古家があるので先に解体しましょう。
高低差があるので先に造成しましょう。
購入希望者が値下げを言っているので下げましょう。
とは、
簡単に判断しません。
八尾市を見る。
地域を見る。
土地を見る。
土地面積を見る。
間口を見る。
奥行きを見る。
土地形状を見る。
道路を見る。
道路幅員を見る。
方角を見る。
日当たりを見る。
高低差を見る。
境界を見る。
越境を見る。
擁壁を見る。
古家を見る。
周辺を見る。
用途地域を見る。
建ぺい率を見る。
容積率を見る。
購入希望者を見る。
購入後の使い方を見る。
内覧時の反応を見る。
価格交渉を見る。
購入申込みを見る。
測量条件を見る。
解体条件を見る。
造成条件を見る。
契約条件を見る。
売主様側の負担を見る。
売却費用を見る。
税金を見る。
そして、
家族へ、
最終的にいくら残るのかを見る。
一つずつ、
正しい順番で確認します。
最後に、
「土地をきちんと見てもらえて良かった」
「間口の広さを伝えてもらえて良かった」
「道路条件を評価してもらえて良かった」
「土地の形だけでなく使い方まで考えてもらえて良かった」
「購入希望者に日当たりを確認してもらえて良かった」
「境界について正確に説明してもらえて良かった」
「高低差を理由に簡単に値下げしなくて良かった」
「古家を先に解体しなくて良かった」
「内覧のためだけに大きなお金を使わなくて良かった」
「最低希望価格を先に言わなくて良かった」
「購入希望者の値下げ理由を確認してもらえて良かった」
「価格だけでなく条件まで交渉してもらえて良かった」
「売却価格だけでなく手取り額まで考えてもらえて良かった」
「家族へ少しでも多く残せて良かった」
「この売り方で本当に良かった」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける土地売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
FAQ
Q1. 土地の内覧前には、どこまで整理した方がいいですか？
土地の場合は、
マンションや戸建てのように、
室内をきれいにする必要はありません。
ただし、
購入希望者が、
土地の広さ。
間口。
奥行き。
形。
高低差。
境界。
などを確認しやすい状態にすることは大切です。
例えば、
・草が伸びすぎている
・ゴミがある
・不要物が置いてある
・土地の奥まで入れない
・境界標が見えにくい
このような場合は、
できる範囲で整理します。
ただし、
内覧のためだけに、
大きなお金を使う必要はありません。
まず、
土地全体が見える。
購入希望者が確認できる。
ここを目指します。
Q2. 古家付き土地は、内覧前に解体した方がいいですか？
必ずしも、
先に解体する必要はありません。
例えば、
古家付き。
3,000万円。
解体費。
200万円。
更地。
3,100万円。
売却価格は、
100万円上がります。
でも、
200万円使っています。
単純に比較すると、
家族へ残る金額は、
100万円減る可能性があります。
だから、
まず、
・古家付きで売る
・現況で売る
・買主側で解体してもらう
・売主側で解体する
・更地にして売る
それぞれを比較します。
内覧時の見栄えだけで、
200万円。
300万円。
使うのではなく、
解体費以上に、
最終的な手取り額が増えるのか。
ここを確認することが大切です。
Q3. 境界や越境が分からない土地でも、内覧してもらえますか？
はい。
現地を見てもらうことはできます。
ただし、
分かっていることと、
分かっていないことを、
整理しておくことが大切です。
例えば、
・公図
・地積測量図
・過去の測量図
・境界確認書
・境界標
・隣地との塀
・フェンス
・越境の可能性
などを確認します。
境界が分からないから、
隠す。
ではありません。
「ここは現在確認中です」
「過去の測量図があります」
など、
分かる範囲で正確に伝えます。
購入希望者が、
安心して検討できるように、
確認すべきところを、
最初から整理しておくことが大切です。
Q4. 土地の内覧中に値下げを聞かれたら、どうすればいいですか？
売主様側から、
最低希望価格を先に伝えないことが大切です。
例えば、
売出価格。
3,500万円。
売主様としては、
3,200万円までなら、
売却を検討できる。
購入希望者から、
「いくらまで下がりますか？」
と聞かれた。
そこで、
「3,200万円まで大丈夫です」
と伝える。
すると、
購入希望者にとって、
3,200万円が、
交渉の基準になる可能性があります。
でも、
本来、
3,400万円。
3,350万円。
でも、
購入してくれた可能性があります。
だから、
内覧では、
まず、
土地の価値を見てもらう。
価格交渉は、
購入希望者から、
価格と条件を出してもらってから考える。
この順番が大切です。
Q5. 株式会社エルライフでは、土地の内覧対策から価格交渉まで相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、
土地の内覧について、
見栄えだけを良くする。
という考え方ではありません。
例えば、
・35年以上の不動産経験を活かした内覧対策
・土地面積
・間口
・奥行き
・土地形状
・接道
・道路幅員
・方角
・日当たり
・高低差
・境界
・越境
・擁壁
・古家
・周辺環境
・用途地域
・建ぺい率
・容積率
・購入希望者の利用目的
・内覧時の反応
・価格交渉
・測量条件
・解体条件
・造成条件
・契約条件
・売主様側の追加負担
・売却費用
・税金
・最終的な手取り額
まで確認します。
購入希望者が、
土地を買った後の生活や利用方法を、
イメージできるようにする。
そして、
必要のない費用や値下げを避けながら、
売主様とご家族にとって、
より良い売却方法を考えます。
まとめ
八尾市で土地を高く売るための内覧対策では、
土地をきれいに見せるだけではなく、
購入希望者が、
土地の価値と使い方を、
確認できる状態にすることが大切です。
土地全体
・土地面積を確認する
・間口を確認する
・奥行きを確認する
・土地形状を確認する
・土地全体が見える状態にする
・不要なゴミを整理する
・必要に応じて草を整理する
・土地の奥まで確認できるようにする
道路・間口
・接道状況を確認する
・道路幅員を確認する
・間口を確認する
・車の出入りを確認する
・道路との高低差を確認する
・周辺道路を確認する
方角・日当たり
・方角を確認する
・日当たりを確認する
・周辺建物を確認する
・影の入り方を確認する
・購入希望者が現地で確認できるようにする
境界・越境
・公図を確認する
・地積測量図を確認する
・過去の測量図を確認する
・境界確認書を確認する
・境界標を確認する
・隣地との塀を確認する
・フェンスを確認する
・越境の可能性を確認する
・分からないことを断定しない
高低差・擁壁
・道路との高低差を確認する
・隣地との高低差を確認する
・擁壁を確認する
・購入希望者が気にしている点を確認する
・値下げ前に本当に工事費が必要か確認する
古家
・古家の状態を確認する
・古家付きで売る場合を確認する
・現況で売る場合を確認する
・買主負担で解体する場合を確認する
・売主負担で解体する場合を確認する
・更地で売る場合を確認する
・内覧の見栄えだけで解体しない
・解体費以上に手取り額が増えるか確認する
購入後の使い方
・自宅を建てる場合を考える
・二世帯住宅を考える
・駐車場の配置を考える
・庭の配置を考える
・店舗や事務所利用の可能性を確認する
・土地の利用方法を正確に伝える
・確認していない建築内容を断定しない
内覧当日
・土地全体をゆっくり見てもらう
・間口を確認してもらう
・道路を確認してもらう
・日当たりを確認してもらう
・周辺環境を確認してもらう
・境界について分かる範囲で説明する
・質問には正確に答える
・分からないことは確認してから答える
・押し売りをしない
内覧後
・購入希望者の反応を確認する
・土地のどこを気に入ったか確認する
・何が気になったか確認する
・高低差について確認する
・境界について確認する
・古家について確認する
・購入後の利用方法を確認する
・他に比較している土地を確認する
・購入を見送った理由を確認する
価格交渉
・最低希望価格を先に伝えない
・値下げ可能額を先に伝えない
・早く売りたい事情を話しすぎない
・購入希望者から希望価格を出してもらう
・値下げ理由を確認する
・解体費を理由にしているのか確認する
・測量費を理由にしているのか確認する
・造成費を理由にしているのか確認する
購入申込み
・購入希望価格を確認する
・資金計画を確認する
・契約希望日を確認する
・引渡し希望日を確認する
・測量条件を確認する
・境界条件を確認する
・解体条件を確認する
・造成条件を確認する
・残置物条件を確認する
・売主様側の追加負担を確認する
・価格だけで判断しない
最後の確認
・売却価格を確認する
・値下げ額を確認する
・測量費を確認する
・解体費を確認する
・造成費を確認する
・残置物撤去費用を確認する
・その他の売主様負担を確認する
・仲介手数料などの売却費用を確認する
・登記関係費用を確認する
・税金を確認する
・最終的な手取り額を確認する
ことが重要です。
土地の内覧対策とは、
土地を、
ただきれいにすることではありません。
土地全体を見る。
間口を見る。
道路を見る。
日当たりを見る。
高低差を見る。
境界を見る。
周辺を見る。
そして、
購入希望者が、
この土地を買った後、
どのように使えるのかを、
イメージできるようにする。
必要のない解体をしない。
必要のない造成をしない。
必要のない値下げをしない。
そして、
最後に、
家族へ、
少しでも多く残す。
ここまで考えることが大切です。
無料相談
株式会社エルライフでは、
・八尾市の土地を少しでも高く売りたい
・土地の内覧対策を知りたい
・草が伸びている
・どこまで整理すればいいか分からない
・間口をきちんと評価してほしい
・道路条件を確認したい
・日当たりを伝えたい
・高低差がある
・境界が分からない
・越境が気になっている
・古家付き土地を売りたい
・古家を解体するか迷っている
・内覧前に造成するか迷っている
・購入希望者から値下げを求められている
・高低差を理由に値下げを求められている
・解体費を理由に価格交渉されている
・最低希望価格を先に伝えたくない
・購入申込みの条件を比較したい
・売却価格だけでなく手取り額を確認したい
・家族へ最終的にいくら残るか確認したい
など、
土地の内覧や売却に関するご相談を承っています。
35年以上の不動産経験をもとに、
土地。
間口。
道路。
土地形状。
日当たり。
高低差。
境界。
越境。
古家。
購入希望者。
内覧。
価格交渉。
購入申込み。
契約条件。
売却費用。
税金。
最終的な手取り額。
まで一つずつ確認し、
ご家族にとって、
より良い売却方法を一緒に考えます。
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お問い合わせ方法
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会社概要
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代表：松本 淳一
本社・八尾相談窓口
〒581-0032
大阪府八尾市弓削町三丁目83-2
大阪相談窓口
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天王寺相談窓口
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・土地をどこまで整理すればいいか知りたい
・草刈りをするか迷っている
・間口を評価してほしい
・道路幅員を確認したい
・日当たりを確認したい
・土地形状を評価してほしい
・高低差がある土地を売りたい
・擁壁について相談したい
・境界について相談したい
・越境について相談したい
・古家付き土地を売りたい
・古家を先に解体したくない
・内覧のためだけに大きなお金を使いたくない
・購入希望者からの値下げ理由を確認したい
・最低希望価格を先に伝えたくない
・購入申込みを条件全体で比較したい
・売却価格だけでなく手取り額を確認したい
・家族へ少しでも多く残したい
売主様へ
土地を売却するとき、
内覧。
という言葉が、
少し、
ピンとこないかもしれません。
建物がない。
だから、
見るところも少ない。
そう思われるかもしれません。
でも、
私は、
土地こそ、
現地を見てもらうことが、
非常に大切だと思っています。
なぜなら、
購入希望者が買うのは、
40坪。
50坪。
という数字ではないからです。
その土地に、
家を建てる。
駐車場をつくる。
庭をつくる。
二世帯住宅を建てる。
事務所を建てる。
店舗を建てる。
その未来を、
買うからです。
だから、
まず、
土地全体。
見えますか。
草が、
腰まで伸びている。
土地の奥が、
見えない。
間口が、
分からない。
高低差が、
分からない。
なら、
必要に応じて、
簡単に整理する。
でも、
内覧のために、
100万円。
200万円。
使って、
全部きれいにする。
ではありません。
購入希望者が、
土地を確認できる状態にする。
そこからです。
そして、
間口。
例えば、
10m。
図面では、
10m。
でも、
現地で見ると、
印象は違います。
ここから。
ここまで。
実際に見てもらう。
道路。
6m。
車の出入り。
現地で見てもらう。
日当たり。
周辺建物。
方角。
実際に、
その場で感じてもらう。
これが、
土地の内覧です。
そして、
境界。
分からない。
越境。
確認中。
それも、
隠さなくていいと思っています。
分からないことは、
確認中。
資料があるなら、
資料を見る。
公図。
地積測量図。
昔の測量図。
境界確認書。
一つずつです。
高く売りたいから、
気になるところを、
話さない。
ではありません。
でも、
分からないのに、
問題ありません。
とも言わない。
正確に伝える。
私は、
そこが大切だと思っています。
そして、
高低差。
購入希望者。
「造成が必要なので、
300万円下げてください」
300万円。
大きなお金です。
だから、
すぐ、
分かりました。
ではありません。
本当に、
300万円必要ですか。
どんな工事をするのですか。
購入希望者の建築計画は。
造成ですか。
擁壁ですか。
単純な価格交渉ですか。
一つずつです。
そして、
古家。
見た目が悪い。
だから、
200万円かけて、
解体。
その前に、
古家付きなら。
現況なら。
買主負担なら。
売主負担なら。
更地なら。
比較する。
内覧の印象を良くするためだけに、
200万円使って、
売却価格が100万円しか上がらない。
なら、
本当に、
家族のためになりますか。
一つずつです。
そして、
購入希望者が、
現地へ来た。
私は、
まず、
何をしたいのか。
ここを知りたい。
自宅ですか。
二世帯住宅ですか。
車は何台ですか。
庭は必要ですか。
事務所ですか。
店舗ですか。
利用方法によって、
見るところが変わります。
車3台。
なら、
間口。
道路。
配置。
を見る。
日当たり重視。
なら、
方角。
周辺建物。
を見る。
広い家。
なら、
土地形状。
建ぺい率。
容積率。
を見る。
もちろん、
建築できる内容を、
勝手に断定しない。
確認したうえで、
伝える。
一つずつです。
そして、
内覧中。
購入希望者。
「いい土地ですね」
売主様。
「ありがとうございます」
ここまで。
そこで、
「少しくらいなら、
値下げできますよ」
これは、
私は、
言わない方がいいと思っています。
3,500万円。
販売中。
売主様としては、
3,200万円まで、
検討できる。
でも、
購入希望者は、
3,400万円でも、
買うつもりだったかもしれません。
だから、
内覧は、
土地を見る時間。
価格交渉は、
価格交渉。
分ける。
購入希望者から、
価格と条件を出してもらう。
そして、
交渉する。
一つずつです。
そして、
内覧後。
何が良かったですか。
何が気になりましたか。
間口は。
道路は。
日当たりは。
高低差は。
境界は。
古家は。
他に、
どの土地と比較していますか。
購入を見送るなら、
なぜですか。
ここを見る。
問い合わせ。
内覧。
反応。
全部、
次の販売方法につながります。
そして、
購入申込み。
A。
3,500万円。
B。
3,400万円。
高いA。
だから、
A。
ではありません。
A。
測量。
100万円。
解体。
200万円。
売主様負担。
B。
現況購入。
測量不要。
古家付き。
追加負担なし。
A。
3,200万円。
B。
3,400万円。
この条件だけなら、
どちらが、
家族へ多く残りますか。
だから、
価格を見る。
測量条件を見る。
境界条件を見る。
解体条件を見る。
造成条件を見る。
契約条件を見る。
売主様側の負担を見る。
そして、
最後。
売却価格。
値下げ。
測量。
解体。
造成。
残置物撤去。
仲介手数料などの売却費用。
登記関係費用。
税金。
全部確認する。
そして、
家族へ、
最終的にいくら残ったのかを見る。
私は、
ここまで考えることが、
土地の内覧対策だと思っています。
土地の内覧とは、
ただ、
現地へ案内することではありません。
購入希望者に、
土地の価値を、
正しく見てもらうこと。
その土地で、
どのような未来が考えられるのか。
イメージしてもらうこと。
そして、
売主様の大切なお金を、
必要のない費用や値下げから守ること。
そこまでです。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験を活かし、
土地の内覧についても、
草があるので全部きれいにしましょう。
古家があるので先に解体しましょう。
高低差があるので先に造成しましょう。
購入希望者が300万円下げてほしいので下げましょう。
とは、
簡単に判断しません。
八尾市を見る。
地域を見る。
土地を見る。
土地面積を見る。
間口を見る。
奥行きを見る。
土地形状を見る。
道路を見る。
道路幅員を見る。
方角を見る。
日当たりを見る。
高低差を見る。
境界を見る。
越境を見る。
擁壁を見る。
古家を見る。
周辺を見る。
用途地域を見る。
建ぺい率を見る。
容積率を見る。
購入希望者を見る。
購入後の使い方を見る。
内覧時の反応を見る。
価格交渉を見る。
購入申込みを見る。
測量条件を見る。
境界条件を見る。
解体条件を見る。
造成条件を見る。
契約条件を見る。
売主様側の負担を見る。
売却費用を見る。
税金を見る。
そして、
家族へ、
最終的にいくら残るのかを見る。
一つずつ、
正しい順番で確認します。
最後に、
「土地全体をきちんと見てもらえて良かった」
「間口の広さを伝えてもらえて良かった」
「道路条件を評価してもらえて良かった」
「日当たりを確認してもらえて良かった」
「土地の使い方まで考えてもらえて良かった」
「境界について正確に説明してもらえて良かった」
「高低差を理由に簡単に値下げしなくて良かった」
「古家を先に解体しなくて良かった」
「内覧のためだけに大きなお金を使わなくて良かった」
「最低希望価格を先に言わなくて良かった」
「購入希望者から価格を出してもらって良かった」
「値下げ理由を確認してもらえて良かった」
「購入申込みを価格だけで判断しなくて良かった」
「売主側の負担まで比較して良かった」
「売却価格だけでなく手取り額まで考えてもらえて良かった」
「家族へ少しでも多く残せて良かった」
「この売り方で本当に良かった」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける土地売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
