結論
八尾市で離婚に伴う家の売却に失敗しないためには、「離婚する→家を売る」ではなく、売却前に確認する順番を決めることが重要です。
まず、
確認してください。
□ 不動産の所有名義は誰なのか
□ 夫婦共有名義なのか
□ 共有持分はどうなっているのか
□ 住宅ローンはいくら残っているのか
□ 住宅ローンの債務者は誰なのか
□ 連帯債務や連帯保証はないか
□ 現在の家はいくらで売れるのか
□ 住宅ローンを完済できるのか
□ 売却費用はいくらかかるのか
□ 離婚前に売却するのか
□ 離婚後に売却するのか
□ どちらかが住み続けるのか
□ いつまでに売却したいのか
□ いくらから販売するのか
□ いくらなら売却するのか
□ 価格交渉を誰が判断するのか
□ 引渡し時期はいつにするのか
□ 財産分与をどのようにするのか
□ 税金はいくらかかるのか
□ 最終的に夫婦それぞれへいくら残るのか
一つずつです。
離婚時の家の売却で怖いのは、
順番を間違えることです。
例えば、
先に離婚した。
その後、
家を売ろうとした。
元夫婦で、
売出価格が合わない。
値下げの考え方が合わない。
連絡が取れない。
必要書類がそろわない。
住宅ローンについて話し合っていない。
反対に、
離婚を急ぐあまり、
家を安く売ってしまうこともあります。
本来、
3,500万円前後で売れる可能性があった。
でも、
早く離婚したいから、
3,200万円で売った。
300万円です。
毎月5万円貯めても、
60か月。
5年です。
離婚時の家の売却では、感情と不動産売却を分け、確認する順番を決めて進めることが大切です。
「離婚することになりました。家は何から進めればいいですか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、
このようなご相談があります。
「八尾市の家を売却したいです」
「離婚することになりました」
「夫婦共有名義です」
「住宅ローンが残っています」
「夫が家を出ています」
「妻と子どもが住んでいます」
「離婚前に売った方がいいですか？」
「先に名義を妻へ変更した方がいいですか？」
「住宅ローンは夫名義のままです」
「売却代金は半分ずつですか？」
「査定額が会社によって違います」
「何から始めればいいのか分かりません」
離婚時の家の売却は、
普通の不動産売却以上に、
確認することがあります。
不動産。
住宅ローン。
夫婦。
子ども。
財産分与。
税金。
次の住まい。
これからの生活。
すべてがつながっているからです。
だから、
まず売りましょう。
まず名義を変えましょう。
まず離婚しましょう。
ではありません。
現在の状態を確認してから、どの順番で進めるのが良いのかを考えることが重要です。
① 最初に不動産の名義を確認する
最初に、
登記上の所有者を確認します。
例えば、
夫単独名義。
妻単独名義。
夫婦共有名義。
があります。
共有名義の場合は、
共有持分も確認します。
夫。
2分の1。
妻。
2分の1。
とは限りません。
夫。
3分の2。
妻。
3分の1。
という場合もあります。
そして、
注意したいのが、
家の名義と住宅ローンの名義は別に確認する
ことです。
例えば、
家は夫婦共有名義。
住宅ローンは夫が主債務者。
妻が連帯保証人。
ということもあります。
だから、
登記事項証明書。
住宅ローンの契約書。
返済予定表。
などを確認します。
離婚するから、
先に家の名義だけを変更する。
と簡単に進めないことが大切です。
名義変更によって、
税金。
住宅ローン。
金融機関との契約。
などに関係する場合があります。
まず、
現在の状態を確認します。
② 住宅ローン残高を確認する
次に、
住宅ローンです。
離婚時の家の売却では、
住宅ローン残高を確認せずに、
売却価格だけを考えないことが大切です。
例えば、
査定価格。
3,500万円。
住宅ローン残高。
2,500万円。
売却費用。
150万円。
単純計算では、
850万円程度残る可能性があります。
一方、
査定価格。
2,500万円。
住宅ローン残高。
3,000万円。
売却費用。
150万円。
この場合、
通常の売却では、
住宅ローンを完済するためのお金が不足する可能性があります。
だから、
まず、
現在の査定価格。
住宅ローン残高。
売却費用。
を確認します。
そして、
住宅ローンについて、
誰が債務者なのか。
連帯債務者はいるのか。
連帯保証人はいるのか。
抵当権はどうなっているのか。
まで確認します。
家を売れるかどうかだけではなく、住宅ローンを整理できるかまで確認することが重要です。
③ 夫婦で売却条件を先に決める
離婚時の家の売却で、
非常に大切なポイントです。
販売を始める前に、
夫婦で、
できる限り売却条件を整理します。
例えば、
□ いつから販売するのか
□ いくらから販売するのか
□ いつまでに売りたいのか
□ どの程度の価格交渉まで検討するのか
□ 値下げを誰が判断するのか
□ 内覧へ誰が対応するのか
□ 家財をどうするのか
□ 修繕費用を誰が負担するのか
□ 売却費用を誰が負担するのか
□ 引越し時期はいつなのか
□ 引渡し時期はいつなのか
□ 売却代金をどのように扱うのか
を確認します。
例えば、
3,500万円で販売した。
購入希望者から、
3,300万円の購入申込みが入った。
夫。
「早く売りたいから3,300万円でいい」
妻。
「3,400万円以下では売りたくない」
そこで初めて話し合う。
これでは、
購入希望者への回答が遅れる可能性があります。
最悪の場合、
購入希望者が、
別の物件を購入するかもしれません。
だから、
購入希望者が現れてからではなく、
販売を始める前に、夫婦の考えをできる限り合わせておくことが大切です。
④ 査定額だけで不動産会社を決めない
離婚時は、
早く家の価値を知りたい。
と思われる方が多いと思います。
そこで、
複数の会社へ査定を依頼した。
A社。
2,900万円。
B社。
3,200万円。
C社。
3,600万円。
一番高い、
3,600万円。
そこへ任せれば、
一番高く売れる。
とは限りません。
確認してください。
なぜ3,600万円なのでしょうか。
どの成約事例ですか。
土地はいくらですか。
建物はいくらですか。
現在の競合物件はいくらですか。
どのような買主様を想定していますか。
どのように販売しますか。
何か月程度を想定していますか。
問い合わせがなければ、
何を改善しますか。
査定額は、
買主様が支払うと約束した価格ではありません。
例えば、
3,600万円で査定。
3,600万円で販売。
売れない。
3,500万円。
売れない。
3,400万円。
売れない。
3,200万円。
ようやく売れた。
それなら、
最初から市場を確認しながら、
適切な価格と販売戦略を考えた方が良かった可能性があります。
高い査定額を出した会社ではなく、高く売るための根拠と戦略を説明できる会社を選ぶことが重要です。
⑤ 購入申込みは価格だけで判断しない
購入希望者から、
購入申込みが入った。
離婚時には、
早く決めたい。
という気持ちが出ることがあります。
でも、
購入価格だけで、
判断しないことが大切です。
例えば、
購入希望者A。
3,500万円。
ただし、
家財を全部撤去。
一部修繕。
境界確定。
引渡し条件あり。
購入希望者B。
3,400万円。
家財は一部残したままでよい。
現況で購入。
修繕不要。
測量不要。
早期決済可能。
価格だけを見ると、
Aの方が、
100万円高い条件です。
でも、
Aの条件で、
家財処分。
100万円。
修繕。
50万円。
測量。
50万円。
合計200万円必要なら、
単純比較では、
A。
3,500万円－200万円＝3,300万円。
B。
3,400万円。
Bの方が、
100万円多く残る可能性があります。
だから、
購入価格。
住宅ローンの事前審査。
手付金。
家財。
修繕。
測量。
引渡し。
売主様の追加負担。
契約条件。
まで確認します。
一番高い購入申込みではなく、最終的に一番良い条件はどれなのかを見ることが大切です。
高く売るための注意点
離婚時の家の売却で特に注意したいのは、夫婦の事情を購入希望者へ必要以上に伝えないことです。
例えば、
「離婚するので急いでいます」
「夫婦で揉めています」
「今月中に売却したいです」
「住宅ローンの支払いが大変です」
「早く財産分与したいです」
「300万円まで下げてもいいです」
このような情報は、
価格交渉の材料になる可能性があります。
もちろん、
家についての重要な情報は、
正確に伝えます。
雨漏り。
設備故障。
修繕履歴。
境界。
越境。
増築。
建物状態。
などです。
でも、
売主様の個人的な事情と、
物件について必要な情報は、
分けて考えます。
そして、
購入希望者から、
「いくらまで下がりますか？」
と聞かれても、
売主様側から、
値下げ可能額を先に言わないことが大切です。
まず、
購入希望価格を提示してもらう。
その理由を確認する。
条件を確認する。
そのうえで、
夫婦で判断します。
300万円です。
毎月5万円貯めても、
60か月。
5年です。
離婚を早く終わらせたいという気持ちだけで、大切な300万円を簡単に値下げしないことが重要です。
売却全体を見ながら判断することが重要
離婚時の家の売却で、
失敗しないために確認したいのは、
売却価格だけではありません。
□ 不動産の名義
□ 共有持分
□ 住宅ローン残高
□ 住宅ローンの債務者
□ 連帯債務・連帯保証
□ 査定価格
□ 査定額の根拠
□ 売出価格
□ 売却期限
□ 家財処分費用
□ 修繕費用
□ 測量費用
□ 登記関係費用
□ 仲介手数料などの売却費用
□ 購入申込み
□ 価格交渉
□ 引渡し時期
□ 財産分与
□ 税金
□ 次の住まい
□ 子どもの生活
□ 最終的に夫婦それぞれへいくら残るのか
まで確認します。
また、
離婚時に、
不動産そのものを財産分与する場合も注意が必要です。
国税庁では、離婚による財産分与として土地や建物を相手へ渡した場合、分与した側について、その時の時価を基に譲渡所得の課税関係が生じるとしています。
一方、
離婚によって財産を受け取った側は、
通常の財産分与の範囲であれば、
原則として贈与税はかかりません。
ただし、
婚姻中に形成した財産などを考えても過大な財産分与の場合などには、
贈与税がかかる場合があります。
だから、
「離婚するから、とりあえず家を妻名義にする」
「あとから売ればいい」
と簡単に決めず、
税理士。
司法書士。
弁護士。
などの専門家へ確認しながら、
順番を考えることが大切です。
売る前に名義を変えるのか。
先に売却して現金を整理するのか。
この違いによって、
手続きや税務上の扱いが変わる可能性があります。
離婚時の家の売却は、
不動産だけを見てはいけません。
家。
住宅ローン。
財産分与。
税金。
売却費用。
そして、
夫婦それぞれの新しい生活。
すべてを見ながら判断することが重要です。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、
不動産売却に携わる中で、
離婚に伴う家の売却について、
私が一番大切だと思うのは、
順番です。
離婚する。
家がある。
住宅ローンがある。
だから、
早く売りましょう。
ではありません。
まず、
家の名義を見ます。
夫名義ですか。
妻名義ですか。
夫婦共有名義ですか。
共有持分はどうなっていますか。
次に、
住宅ローンを見ます。
いくら残っていますか。
誰が債務者ですか。
連帯債務ですか。
連帯保証人はいますか。
そして、
家の現在の価値を見ます。
いくらで売れる可能性がありますか。
住宅ローンを完済できますか。
売却費用を支払ったあと、
いくら残りますか。
一つずつです。
私は、
離婚するからという理由だけで、
先に名義を変更することも、
簡単には勧めたくありません。
名義を変えることで、
税金はどうなるのか。
住宅ローンはどうなるのか。
金融機関との契約はどうなるのか。
財産分与はどうなるのか。
確認することがあります。
だから、
動く前に確認する。
これが大切です。
そして、
夫婦で売却条件を、
できる限り決めておきます。
3,500万円から販売する。
3,400万円なら検討する。
3,300万円なら、
もう一度夫婦で話し合う。
いつまでに売りたい。
引渡しはいつまで待てる。
家財はどうする。
売却費用はどうする。
一つずつです。
購入希望者が現れてから、
初めて夫婦で話し合う。
これでは、
遅い場合があります。
離婚後、
元夫婦になってから、
毎回、
値下げしていいですか。
内覧していいですか。
契約日はいつですか。
家財はどうしますか。
と連絡する。
それも、
大きな負担になると思います。
だから、
先に決められることは、
先に決めます。
でも、
離婚を早く終わらせたいからといって、
家を安く売る必要はありません。
3,500万円で売れる可能性がある家。
でも、
早く整理したいから、
3,200万円。
300万円です。
毎月5万円貯めても、
60か月。
5年です。
だから、
夫婦の問題と、
不動産の価格は、
分けて考えます。
購入希望者へも、
離婚するので急いでいます。
夫婦で揉めています。
住宅ローンが大変です。
300万円まで下げられます。
とは、
必要以上に伝えません。
家について、
必要な情報は正確に伝える。
でも、
売主様の交渉事情は、
簡単に伝えない。
そこも、
売主様のお金を守るためには、
大切だと思っています。
そして、
購入申込みが入ったときも、
価格だけでは決めません。
3,500万円。
でも、
家財撤去。
修繕。
測量。
いろいろ条件がある。
3,400万円。
でも、
現況で購入。
家財は一部残してよい。
修繕不要。
測量不要。
早く決済できる。
どちらが、
本当に良い条件でしょうか。
購入価格を見る。
売主様の負担を見る。
住宅ローンを見る。
手付金を見る。
引渡しを見る。
契約条件を見る。
そして、
最終的にいくら残るのかを見る。
一つずつです。
離婚時の家の売却で、
最後に大切なのは、
家がいくらで売れたかだけではありません。
住宅ローンを返済する。
売却費用を支払う。
必要な税金を確認する。
引越しをする。
新しい住まいを準備する。
子どもの生活を整える。
そして、
夫婦それぞれが、
新しい生活を始める。
そこまでが、
離婚時の家の売却だと思っています。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、
必要に応じて、
弁護士。
司法書士。
税理士。
行政書士。
宅地建物取引士。
など、
各分野の専門家とワンチームで確認します。
名義を見る。
住宅ローンを見る。
査定価格を見る。
売却条件を見る。
財産分与を見る。
税金を見る。
子どもの生活を見る。
次の住まいを見る。
そして、
夫婦それぞれの手元へ、
最終的にいくら残るのかを見る。
一つずつです。
最後に、
「先に名義を変えなくて良かった」
「住宅ローンを確認して良かった」
「夫婦で売却条件を決めておいて良かった」
「高い査定額だけで会社を選ばなくて良かった」
「離婚だからと安く売らなくて良かった」
「300万円を簡単に下げなくて良かった」
「購入申込みを条件まで比較して良かった」
「財産分与や税金まで確認して良かった」
「新しい生活のためのお金を残せた」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
FAQ
Q1. 離婚に伴う家の売却は、何から始めればいいですか？
最初に確認したいのは、
売出価格だけではありません。
まず、
・不動産の所有名義
・夫婦の共有持分
・住宅ローン残高
・住宅ローンの債務者
・連帯債務や連帯保証
・現在の査定価格
・住宅ローンを完済できるか
・売却費用
・売却後の手取り額
・離婚前に売るのか
・離婚後に売るのか
・どちらかが住み続けるのか
・財産分与をどのようにするのか
を確認します。
離婚が決まったからといって、
すぐに売却を始めたり、
先に名義を変更したりする必要はありません。
名義。
住宅ローン。
査定価格。
売却費用。
財産分与。
税金。
を確認しないまま進めると、
後から、
住宅ローンを完済できない。
金融機関との手続きが進まない。
元夫婦で売却条件が合わない。
想定していなかった税金がかかる。
という可能性があります。
まず現在の状態を確認し、
どの順番で進めるのがよいのかを考えることが大切です。
Q2. 離婚前に売る場合と、離婚後に売る場合の違いは何ですか？
離婚前に売却する場合は、
夫婦で連絡を取りながら、
売却条件を決めやすいという特徴があります。
例えば、
・不動産会社を決める
・売出価格を決める
・内覧へ対応する
・購入申込みを検討する
・価格交渉を判断する
・引渡し時期を決める
・売却費用を確認する
・住宅ローンを完済する
・残った金額を確認する
という手続きを、
夫婦で進めやすい場合があります。
一方、
離婚後に売却する場合は、
子どもの学校。
次の住まい。
仕事。
引越し。
などの事情に合わせられることがあります。
ただし、
離婚後に元夫婦の連絡が取りにくくなれば、
売出価格。
価格変更。
内覧。
契約日。
引渡し。
必要書類。
について、
毎回合意を取ることが難しくなる可能性があります。
離婚後に売却する場合は、
離婚前に、
・いつ売却を始めるのか
・いくらから販売するのか
・いくらなら売却するのか
・値下げを誰が判断するのか
・売却費用を誰が負担するのか
・売却代金をどう分けるのか
まで、
できる限り整理しておくことが重要です。
Q3. 住宅ローンが残っていても、家を売却できますか？
はい。
住宅ローンが残っていても、
売却できる可能性があります。
ただし、
売却代金などによって、
住宅ローンを完済できるかを確認する必要があります。
例えば、
査定価格。
3,500万円。
住宅ローン残高。
2,500万円。
売却費用。
150万円。
この場合は、
住宅ローンを完済し、
一定の金額が残る可能性があります。
一方、
査定価格。
2,500万円。
住宅ローン残高。
3,000万円。
売却費用。
150万円。
この場合は、
売却代金だけでは、
住宅ローンを完済できない可能性があります。
また、
確認したいのは、
住宅ローン残高だけではありません。
・主債務者は誰か
・連帯債務者はいるか
・連帯保証人はいるか
・不動産の名義とローン名義は同じか
・抵当権はどのように設定されているか
・金融機関との手続きは何が必要か
まで確認します。
家が売れるかだけではなく、
住宅ローンと抵当権を整理できるかを確認してから進めることが大切です。
Q4. 離婚するので、先に家の名義を変更しても大丈夫ですか？
名義変更を先に行うかどうかは、
慎重に判断する必要があります。
例えば、
夫名義の家を、
離婚に伴い妻名義へ変更する。
夫婦共有名義を、
どちらか一方の単独名義へ変更する。
という方法があります。
しかし、
不動産の名義を変更しても、
住宅ローンの債務者が、
自動的に変更されるわけではありません。
また、
財産分与。
税金。
登記費用。
住宅ローン契約。
金融機関の承諾。
などにも関係する可能性があります。
だから、
先に名義を変更する。
先に離婚する。
そのあとに売却する。
と簡単に決めるのではなく、
・現在の所有名義
・住宅ローンの契約内容
・現在の査定価格
・売却する予定時期
・財産分与の方法
・税金
・登記手続き
・金融機関の対応
を確認します。
必要に応じて、
弁護士。
司法書士。
税理士。
金融機関。
不動産会社。
と連携し、
売却前に名義を変えるのか。
先に売却して現金を整理するのか。
比較して判断することが重要です。
Q5. 株式会社エルライフでは、離婚に伴う家の売却を最初から相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、
離婚するので早く売る。
先に名義を変更する。
一番高い査定額で売り出す。
購入希望者の値下げへ応じる。
と最初から決めるのではなく、
現在の状態から一つずつ確認します。
例えば、
・35年以上の不動産経験を活かした販売戦略
・不動産の所有名義
・夫婦の共有持分
・住宅ローン残高
・住宅ローンの債務者
・連帯債務や連帯保証
・抵当権
・現在の査定価格
・査定額の根拠
・土地と建物の価値
・周辺の成約事例
・現在の競合物件
・売却期限
・夫婦の売却意思
・売出価格
・価格交渉の基準
・家財の扱い
・引渡し時期
・購入申込み
・売却費用
・財産分与
・税金
・子どもの生活
・次の住まい
・最終的に夫婦それぞれへ残る金額
まで確認します。
必要に応じて、
一般社団法人 士業会と連携し、
弁護士。
司法書士。
税理士。
行政書士。
宅地建物取引士。
など、
各分野の専門家とワンチームで対応します。
離婚を急ぐ気持ちだけで安く売らず、
順番を間違えず、
夫婦それぞれが新しい生活へ進める売却方法を考えます。
まとめ
八尾市で離婚に伴う家の売却に失敗しないためには、
確認する順番が大切です。
まず、
【名義】
・不動産の所有名義を確認する
・夫婦の共有持分を確認する
・登記事項証明書を確認する
・先に名義を変更する必要があるか確認する
・名義変更に伴う税金や費用を確認する
【住宅ローン】
・住宅ローン残高を確認する
・主債務者を確認する
・連帯債務者を確認する
・連帯保証人を確認する
・抵当権を確認する
・金融機関との手続きを確認する
・売却代金で完済できるか確認する
【査定・販売】
・現在の査定価格を確認する
・査定額の根拠を確認する
・土地と建物を分けて評価する
・実際の成約事例を確認する
・現在の競合物件を確認する
・一番高い査定額だけで会社を選ばない
・離婚を理由に最初から安く売り出さない
・販売期間の目安を決める
・値下げを検討する基準を決める
【夫婦の話し合い】
・離婚前に売るのか確認する
・離婚後に売るのか確認する
・どちらかが住み続けるのか確認する
・いつから売却を始めるのか決める
・いくらから販売するのか決める
・いくらなら売却するのか決める
・値下げを誰が判断するのか決める
・内覧へ誰が対応するのか決める
・引渡し時期を決める
・売却費用を誰が負担するのか決める
・売却代金をどう扱うのか決める
【購入申込み】
・購入希望価格を確認する
・値下げ理由を確認する
・住宅ローンの事前審査を確認する
・手付金を確認する
・家財の扱いを確認する
・修繕条件を確認する
・測量や境界条件を確認する
・引渡し時期を確認する
・売主様側の追加負担を確認する
・価格だけでなく契約条件まで比較する
【財産分与・税金】
・売却後に残る金額を確認する
・住宅ローン完済額を確認する
・仲介手数料などの売却費用を確認する
・登記関係費用を確認する
・家財処分費用を確認する
・引越し費用を確認する
・財産分与の方法を確認する
・不動産を現物で分けるのか確認する
・売却して現金で整理するのか確認する
・税金を確認する
・最終的に夫婦それぞれへいくら残るのか確認する
ことが重要です。
離婚時の家の売却で失敗しやすいのは、
一つ一つの判断を、
急いで進めてしまうことです。
先に離婚した。
先に名義を変えた。
住宅ローンを確認しなかった。
夫婦で売却条件を決めなかった。
一番高い査定額だけで会社を選んだ。
離婚を理由に安く売り出した。
大幅な値下げへすぐ応じた。
購入申込みを価格だけで選んだ。
このような判断が重なると、
夫婦それぞれの手元へ残る金額が、
何百万円も変わる可能性があります。
名義を見る。
住宅ローンを見る。
現在の価値を見る。
夫婦で売却条件を決める。
購入申込みを条件全体で比較する。
財産分与と税金を確認する。
最後にいくら残るのかを見る。
この順番が大切です。
無料相談
株式会社エルライフでは、
・八尾市で離婚に伴い家を売却したい
・何から始めればよいか分からない
・離婚前と離婚後のどちらで売るか迷っている
・夫婦共有名義の家を売却したい
・共有持分を確認したい
・住宅ローンが残っている
・住宅ローンを完済できるか確認したい
・連帯債務や連帯保証がある
・先に名義を変更するか迷っている
・夫婦の一方が家に住み続けている
・子どもの学校に合わせて売却したい
・不動産会社によって査定額が違う
・査定額の根拠を確認したい
・離婚を理由に安く売りたくない
・購入希望者から大幅な値下げを求められている
・購入申込みの条件を比較したい
・財産分与について確認したい
・税金や売却費用を確認したい
・新しい生活へ残る金額を確認したい
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住宅ローン。
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価格設定。
販売方法。
購入申込み。
価格交渉。
売却費用。
財産分与。
税金。
子どもの生活。
次の住まい。
最終的な手取り額。
まで一つずつ確認し、
売主様とご家族にとってより良い売却方法を一緒に考えます。
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・離婚時の家の売却手順を相談したい
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・共有持分が分からない
・住宅ローンが残った家を売りたい
・連帯債務や連帯保証を確認したい
・売却前に名義を変更するか迷っている
・離婚前に売却条件を整理したい
・離婚後に家を売却する予定がある
・夫婦の一方が家に住み続けている
・子どもの卒業後に売却したい
・査定額の根拠を確認したい
・離婚を理由に安く売りたくない
・大幅な値下げを避けたい
・購入申込みの条件を比較したい
・財産分与や税金を確認したい
・売却後の手取り額を確認したい
・新しい生活へ少しでも多く残したい
売主様へ
離婚に伴い、
家を売却することになったとき、
何から始めればいいのか。
迷われると思います。
離婚の話し合い。
家の名義。
住宅ローン。
子どもの生活。
次の住まい。
財産分与。
税金。
一つずつでも、
大きな問題です。
だからこそ、
私は、
順番を間違えないことが大切だと思っています。
まず、
家の名義を確認します。
夫名義ですか。
妻名義ですか。
夫婦共有名義ですか。
共有持分はどうなっていますか。
登記上の所有者と、
実際に住宅ローンを支払っている方は、
同じですか。
次に、
住宅ローンを確認します。
住宅ローンはいくら残っていますか。
主債務者は誰ですか。
連帯債務者はいますか。
連帯保証人はいますか。
抵当権はどうなっていますか。
離婚するから、
先に家の名義を変更する。
そのあとで考える。
簡単に進めてよいでしょうか。
名義を変更しても、
住宅ローンの債務者が、
自動的に変わるわけではありません。
金融機関との契約。
財産分与。
税金。
登記費用。
確認することがあります。
だから、
まず現在の状態を見る。
それから、
売却するのか。
名義を変更するのか。
どちらかが住み続けるのか。
考えます。
そして、
現在の家が、
いくらで売れるのかを確認します。
査定価格。
3,500万円。
住宅ローン残高。
2,500万円。
売却費用。
150万円。
単純計算では、
850万円程度残る可能性があります。
でも、
査定価格。
2,500万円。
住宅ローン残高。
3,000万円。
売却費用。
150万円。
この場合は、
売却代金だけで住宅ローンを完済できない可能性があります。
だから、
離婚する。
家を売る。
ではありません。
現在の査定価格を見る。
住宅ローン残高を見る。
売却費用を見る。
最後にいくら残るのかを見る。
ここからです。
そして、
夫婦で売却条件を、
できる限り先に決めます。
いつから販売するのか。
いくらから販売するのか。
いつまでに売りたいのか。
いくらなら売却するのか。
値下げを誰が判断するのか。
内覧へ誰が対応するのか。
家財をどうするのか。
引越しはいつするのか。
引渡しはいつにするのか。
売却費用を誰が負担するのか。
売却代金をどのように扱うのか。
一つずつです。
例えば、
3,500万円で販売した。
購入希望者から、
3,300万円で購入したい。
という申込みが入った。
夫は、
早く売りたいから、
3,300万円でいい。
妻は、
3,400万円以下では売りたくない。
そこで初めて、
話し合う。
購入希望者を待たせる。
その間に、
ほかの家を購入される。
できるだけ避けたいと思っています。
だから、
購入希望者が現れる前に、
3,400万円なら検討する。
3,300万円なら、
もう一度夫婦で話し合う。
など、
考え方を整理しておきます。
離婚後に売却する場合は、
さらに注意が必要です。
離婚後、
元夫婦が別々に暮らす。
連絡を取らなくなる。
数年後に家を売却しようとする。
でも、
売出価格で意見が合わない。
値下げへ同意してもらえない。
必要書類を準備してもらえない。
契約日の予定が合わない。
そのようなことが起こる可能性があります。
だから、
離婚後に売却する場合も、
離婚前に、
できる限り条件を整理します。
誰が住むのか。
いつまで住むのか。
住宅ローンを誰が支払うのか。
固定資産税を誰が支払うのか。
修繕費を誰が負担するのか。
いつ売却するのか。
いくらから販売するのか。
売却代金をどう分けるのか。
あとで考えるのではなく、
できることは先に決めます。
そして、
査定額についても、
一番高い数字だけを見ないことが大切です。
2,900万円。
3,200万円。
3,600万円。
一番高い3,600万円の会社へ、
任せたくなると思います。
でも、
なぜ3,600万円なのでしょうか。
どの成約事例を見たのでしょうか。
その事例は、
売出価格でしょうか。
実際の成約価格でしょうか。
土地をいくらで評価したのでしょうか。
建物をいくらで評価したのでしょうか。
現在の競合物件はいくらでしょうか。
どのような買主様を探すのでしょうか。
何か月で売る計画なのでしょうか。
問い合わせがなければ、
何を改善するのでしょうか。
査定額は、
買主様が支払うと決まった金額ではありません。
高い査定額を出すことと、
高く売ることは、
同じではありません。
だから、
査定額の根拠を見る。
販売戦略を見る。
担当者を見る。
売主様の100万円。
200万円。
300万円。
を、
自分のお金のように大切に考えてくれる人なのかを見る。
そこが重要です。
そして、
離婚だから、
早く売るために、
最初から300万円安く出しましょう。
と言われることがあります。
本当に、
それでいいのでしょうか。
本来、
3,500万円前後で売れる可能性がある家を、
早く離婚したいから、
3,200万円で売る。
300万円です。
毎月5万円貯めても、
60か月。
5年かかります。
離婚を早く成立させることと、
不動産を安く売ることは、
別です。
購入希望者へも、
離婚するので急いでいます。
夫婦で揉めています。
住宅ローンの支払いが大変です。
今月中に売りたいです。
300万円まで下げられます。
と、
必要以上に伝えません。
購入希望者へ伝えるのは、
土地。
建物。
設備。
修繕履歴。
雨漏り。
境界。
越境。
など、
購入判断に必要な情報です。
夫婦の事情。
離婚原因。
財産分与。
売却期限。
値下げ可能額。
まで伝える必要はありません。
そして、
購入希望者から、
300万円下げてください。
と言われても、
すぐに、
分かりました。
とは答えません。
なぜ300万円なのでしょうか。
リフォーム費用ですか。
設備交換費用ですか。
住宅ローンの借入上限ですか。
競合物件との差ですか。
単なる価格交渉ですか。
住宅ローンの事前審査は終わっていますか。
手付金はいくらですか。
いつ契約できますか。
いつ引渡しできますか。
家財はどうしますか。
修繕や測量の条件はありますか。
一つずつ確認します。
購入申込みも、
価格だけでは判断しません。
3,500万円。
でも、
家財を全部撤去する。
一部修繕する。
境界確定が必要。
3,400万円。
でも、
家財は一部残したままでよい。
現況で購入する。
修繕不要。
測量不要。
早く決済できる。
価格だけを見ると、
3,500万円の方が100万円高い条件です。
でも、
家財処分。
修繕。
測量。
に200万円かかれば、
本当に3,500万円の方が良い条件でしょうか。
だから、
購入価格を見る。
売主様が負担する費用を見る。
住宅ローンを見る。
手付金を見る。
引渡しを見る。
契約条件を見る。
買主様の確実性を見る。
そして、
最後にいくら残るのかを見る。
一つずつです。
離婚時の家の売却で、
最後に大切なのは、
家がいくらで売れたかだけではありません。
住宅ローンを、
いくら返済したのか。
売却費用へ、
いくら使ったのか。
家財処分へ、
いくら使ったのか。
修繕へ、
いくら使ったのか。
測量へ、
いくら使ったのか。
値下げへ、
いくら応じたのか。
税金を、
いくら支払ったのか。
引越しや次の住まいに、
いくら必要なのか。
そして、
夫婦それぞれの新しい生活へ、
最終的にいくら残せたのか。
私は、
ここを一番大切にしています。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、
不動産だけではなく、
必要に応じて、
法律。
登記。
税金。
財産分与。
住宅ローン。
まで、
各分野の専門家とワンチームで確認します。
私たちは、
離婚するので先に名義を変えましょう。
早く離婚するために安く売りましょう。
一番高い査定額で売り出しましょう。
購入希望者が300万円下げてほしいと言っているので下げましょう。
と簡単に判断するのではありません。
家を見る。
名義を見る。
共有持分を見る。
住宅ローンを見る。
抵当権を見る。
査定額の根拠を見る。
夫婦の売却条件を見る。
販売方法を見る。
購入申込みを見る。
価格交渉を見る。
売却費用を見る。
財産分与を見る。
税金を見る。
子どもの生活を見る。
次の住まいを見る。
そして、
夫婦それぞれの新しい生活へ、
最終的にいくら残るのかを見る。
一つずつ正しい順番で確認します。
最後に、
「先に名義を変えなくて良かった」
「住宅ローンや連帯保証を確認して良かった」
「夫婦で売却条件を決めておいて良かった」
「高い査定額だけで会社を選ばなくて良かった」
「離婚だからと安く売らなくて良かった」
「300万円を簡単に下げなくて良かった」
「購入申込みを価格だけで決めなくて良かった」
「財産分与や税金まで確認して良かった」
「新しい生活のためのお金を残せた」
「それぞれが納得して前へ進めた」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
