結論
八尾市で相続不動産を少しでも良い条件で売却するための内覧対策は、お金をかけて家を新しく見せることではありません。
大切なのは、
買主様が、
この家なら住めそう。
大切に管理されていた家だな。
リフォームすれば使えそう。
土地としても検討できそう。
ここなら安心して購入を検討できる。
と思える状態をつくることです。
八尾市内でも、不動産売却の内覧では、整理・掃除、明るさ、臭いや湿気への対策などが第一印象に関係すると案内されています。
だからといって、
内覧前に、
家財を全部処分する。
キッチンを交換する。
浴室を交換する。
クロスを全部張り替える。
外壁を塗装する。
古い建物を解体する。
必要はありません。
まず、
・玄関
・室内の明るさ
・換気
・臭い
・水回り
・床
・壁
・天井
・収納
・庭
・バルコニー
・建物の外回り
・家財の量
・修繕履歴
・設備状態
・雨漏りなどの不具合
を確認します。
そして、
大きなお金を使う前に、今の状態でできる内覧対策から始めることが大切です。
「相続した実家に荷物が残っています。このまま内覧しても大丈夫ですか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、
このようなご相談があります。
「父から相続した八尾市の実家を売却しています」
「家財がたくさん残っています」
「全部処分してから内覧してもらう方がいいですか？」
「築30年以上なので古く見えます」
「水回りをリフォームした方がいいですか？」
「空き家なので少し臭いがあります」
「庭に雑草が生えています」
「雨漏りした跡があります」
「買主様にはどこまで説明すればいいですか？」
相続した実家の場合、
長期間空き家になっていることもあります。
窓を閉め切っている。
空気がこもっている。
排水口から臭いがする。
庭に雑草が生えている。
郵便物がたまっている。
室内に家財が残っている。
照明が切れている。
この状態で、
初めて買主様が室内へ入る。
第一印象は、
どうでしょうか。
建物そのものは悪くなくても、
「かなり古い家だな」
「管理されていないのかな」
「修理にお金がかかりそう」
と思われる可能性があります。
だから、
高額なリフォームではなく、
まず、
買主様が気持ちよく、土地と建物を確認できる状態をつくります。
① 相続不動産の内覧対策「玄関の第一印象を整える」
内覧で、
買主様が最初に見る場所。
それが、
玄関です。
玄関に入った瞬間に、
暗い。
臭う。
靴や荷物がいっぱい。
ほこりがたまっている。
郵便物が積み上がっている。
となれば、
その印象を持ったまま、
室内を見ることになります。
だから、
まず玄関を整えます。
・不要な靴を片付ける
・傘を整理する
・段ボールを移動する
・郵便物を片付ける
・玄関の床を掃除する
・靴箱の上を整理する
・照明が点くか確認する
・換気する
・臭いを確認する
特別な工事は必要ありません。
きれいに掃除する。
物を減らす。
明るくする。
空気を入れ替える。
それだけでも、
印象は変わります。
内覧は、玄関を開けた瞬間から始まっています。
② 相続不動産の内覧対策「明るさと換気を意識する」
空き家になった相続不動産では、
雨戸やカーテンが閉まったままになっていることがあります。
内覧時に、
暗い室内へ入ると、
実際以上に、
狭く。
古く。
重たい印象に見えることがあります。
内覧前には、
カーテンを開ける。
雨戸を開ける。
照明を点ける。
窓を開けて換気する。
室内へ光と空気を入れます。
特に、
空き家では、
湿気。
カビ。
排水口。
押入れ。
靴箱。
などの臭いにも注意します。
芳香剤で強い香りを付けるより、
まず、
換気。
掃除。
排水口の確認。
原因を確認することが大切です。
明るさと空気は、大きなお金を使わずにできる内覧対策です。
③ 相続不動産の内覧対策「家財は全部処分せず、広さが分かる状態にする」
相続した実家には、
家具。
家電。
衣類。
布団。
食器。
本。
写真。
仏壇。
思い出の品。
などが残っている場合があります。
内覧前に、
全部処分しなければならない。
と思われるかもしれません。
しかし、
必ずしも必要ではありません。
まず、
買主様が、
各部屋へ入れる。
床を確認できる。
壁を確認できる。
窓を開けられる。
収納を確認できる。
水回りを確認できる。
部屋の広さを感じられる。
状態にします。
例えば、
6畳の部屋に、
大きなタンス。
段ボール。
布団。
衣類。
家電。
が大量に置かれていれば、
買主様は、
部屋の広さを確認できません。
だから、
全部捨てるのではなく、
まず、
内覧の邪魔になる物を整理する。
ここから始めます。
家財処分に、
100万円かかる。
でも、
全部処分しても売却価格が変わらない。
それなら、
売主様とご家族の手元へ残る金額が、
100万円減る可能性があります。
100万円です。
毎月5万円貯めても、
20か月。
1年8か月です。
だから、
内覧のためだけに、
必要のないお金を先に使わないことが大切です。
④ 相続不動産の内覧対策「水回りは清潔感を重視する」
キッチン。
浴室。
洗面所。
トイレ。
買主様が、
特に気にされる場所です。
だからといって、
内覧前に、
キッチンを新品へ交換する。
浴室を全部入れ替える。
トイレを新品にする。
必要があるとは限りません。
まず、
掃除します。
キッチンなら、
油汚れ。
シンク。
排水口。
コンロ。
浴室なら、
カビ。
水垢。
排水口。
鏡。
洗面所なら、
洗面ボウル。
鏡。
収納。
トイレなら、
便器。
床。
臭い。
を確認します。
買主様が、
リフォームを予定している場合、
売主様が選んだ新品設備より、
自分で好きな設備を選びたいと考えることもあります。
500万円かけてリフォームした。
でも、
売却価格は300万円しか上がらなかった。
それでは、
売主様の手元へ残る金額は、
200万円減ります。
だから、
まず、
掃除でどこまで印象が変わるのか。
一部修理だけでよいのか。
現状で見てもらう方がよいのか。
確認します。
内覧対策は、新品にすることではなく、買主様が現在の状態を気持ちよく確認できるようにすることです。
⑤ 相続不動産の内覧対策「良いところだけでなく、不具合も正確に伝える」
内覧では、
物件の良いところを伝えることも大切です。
例えば、
日当たり。
風通し。
収納。
庭。
駐車場。
学校区。
駅までの距離。
買い物の便利さ。
静かな環境。
過去の修繕。
などです。
しかし、
良いところだけを伝えればいいわけではありません。
雨漏り。
水漏れ。
床の沈み。
設備故障。
シロアリ。
増築。
未登記部分。
境界。
越境。
など、
分かっていることは、
正確に整理します。
八尾市も、相続した空き家の未登記建物について、売却などを行う場合には登記によって建物の形状・構造や権利関係を公にする必要があると案内しています。
内覧で、
何とか良く見せようとして、
不具合を隠す。
これは、
売主様にとって、
良い販売方法ではありません。
大切なのは、
不具合を伝えたうえで、
修理して売るのか。
現状で売るのか。
価格へ反映するのか。
買主様側で修理する条件にするのか。
考えることです。
買主様の安心につながる情報を、正確に伝えることも内覧対策です。
高く売るための注意点
内覧で買主様から価格について聞かれても、その場で値下げ可能額を伝えないことが大切です。
例えば、
3,500万円で販売している。
買主様から、
「少し安くなりますか？」
と聞かれた。
そこで、
「3,200万円くらいまでなら大丈夫です」
と答えてしまった。
どうでしょうか。
買主様が、
3,400万円。
3,350万円。
で購入する可能性があったとしても、
3,200万円を基準に、
価格交渉が始まる可能性があります。
300万円です。
毎月5万円貯めても、
60か月。
5年です。
内覧時には、
買主様に、
土地。
建物。
間取り。
日当たり。
修繕履歴。
周辺環境。
などを、
しっかり確認していただきます。
価格交渉は、
購入意思。
購入希望価格。
住宅ローン。
手付金。
引渡し時期。
家財。
修繕。
測量。
その他の条件。
まで確認してから判断します。
内覧は、値下げ交渉をする場所ではなく、不動産の価値をしっかり見てもらう場所です。
売却全体を見ながら判断することが重要
相続不動産の内覧対策では、
内覧だけを考えてはいけません。
家財を全部処分した方が、
室内は広く見えるかもしれません。
でも、
100万円かかる。
水回りを全部リフォームすれば、
きれいに見えるかもしれません。
でも、
500万円かかる。
外壁を塗装すれば、
見栄えが良くなるかもしれません。
でも、
150万円かかる。
本当に、
その費用以上に、
売却価格が上がるのでしょうか。
だから、
一つずつ確認します。
掃除だけでいいのか。
換気だけでいいのか。
庭の草刈りだけでいいのか。
家財を一部整理すればいいのか。
一部修理だけでいいのか。
現状のままでいいのか。
買主様にリフォームしてもらう方がいいのか。
内覧対策へ使う費用と、
売却価格への効果を比較します。
内覧で大切なのは、最もきれいな家をつくることではありません。売主様のお金を必要以上に使わず、買主様が不動産の価値を正しく判断できる状態をつくることです。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、
不動産売却に携わる中で、
相続した実家を売却される方から、
よく聞かれます。
「内覧までに、家の中を全部きれいにした方がいいですか？」
私は、
まず、
大きなお金を使わないでください。
とお伝えします。
もちろん、
掃除は大切です。
片付けも大切です。
換気も大切です。
でも、
家財を全部処分する。
水回りを全部新品にする。
クロスを全部張り替える。
外壁を全部塗装する。
そこまで必要でしょうか。
まず、
玄関を見ます。
室内を見ます。
水回りを見ます。
窓を見ます。
床を見ます。
壁を見ます。
天井を見ます。
庭を見ます。
建物の外回りを見ます。
家財を見ます。
そして、
買主様が、
どこを見るのかを考えます。
相続した実家の場合、
何年も空き家になっていることがあります。
玄関を開ける。
空気がこもっている。
室内が暗い。
段ボールが積まれている。
カーテンが閉まっている。
照明が切れている。
庭は雑草だらけ。
これでは、
建物そのもの以上に、
古く感じられる可能性があります。
だから、
まず換気します。
カーテンを開けます。
照明を点けます。
玄関を掃除します。
各部屋へ入れるようにします。
水回りを掃除します。
庭の雑草を整えます。
これだけでも、
印象は変わります。
そして、
家財です。
お父様。
お母様。
ご家族が、
何十年も暮らした家です。
家具。
家電。
衣類。
写真。
食器。
本。
仏壇。
思い出の品。
たくさんあると思います。
内覧があるから、
全部捨ててください。
私は、
簡単には言いたくありません。
まず、
必要な物を分ける。
貴重品を分ける。
重要書類を探す。
思い出の品を分ける。
そのうえで、
買主様が、
各部屋へ入れる。
床を確認できる。
壁を確認できる。
窓を確認できる。
収納を確認できる。
部屋の広さが分かる。
そこまで整理します。
家財処分に100万円。
でも、
売却価格は変わらない。
それなら、
売主様のお金が、
100万円減ります。
私は、
売主様のお金を、
内覧のためだけに簡単に使いたくありません。
リフォームも同じです。
キッチンを新品にしましょう。
浴室を新品にしましょう。
トイレを新品にしましょう。
クロスを張り替えましょう。
500万円です。
本当に、
500万円以上高く売れるのでしょうか。
買主様は、
そのキッチンを気に入るでしょうか。
その浴室を気に入るでしょうか。
自分で好きな設備を選びたいかもしれません。
間取りから変更したいかもしれません。
500万円使って、
売却価格が300万円上がった。
それでは、
200万円減ります。
だから、
まず掃除。
整理。
換気。
必要な範囲の修理。
ここから考えます。
そして、
内覧で大切なのは、
良いところを伝えることです。
この部屋は、
朝から日が入ります。
庭があります。
車を停められます。
収納があります。
屋根は何年前に修理しました。
外壁は何年前に塗装しました。
給湯器は何年前に交換しました。
長く住んだからこそ分かることがあります。
でも、
悪いところも、
正確に伝えます。
雨漏りがあります。
給湯器が故障しています。
床が少し沈みます。
増築部分があります。
境界が分からない場所があります。
良いところだけを言って、
悪いところを隠す。
それでは、
買主様との信頼関係はつくれません。
そして、
内覧中に、
買主様から、
「いくらまで下がりますか？」
と聞かれることがあります。
そこで、
簡単に答えないでください。
3,500万円で販売している。
本当は、
3,200万円までなら売ってもいい。
でも、
その情報は、
売主様にとって大切な交渉材料です。
買主様が、
3,400万円で買うかもしれない。
3,350万円で買うかもしれない。
それなのに、
最初から、
3,200万円まで下がります。
と言う必要はありません。
まず、
家を見てもらう。
土地を見てもらう。
良いところを見てもらう。
修繕履歴を見てもらう。
そして、
本当に購入したいと思っていただく。
そのあとに、
購入希望価格を出していただきます。
300万円下げてください。
と言われたら、
なぜ300万円なのか。
確認します。
修繕費用ですか。
解体費用ですか。
住宅ローンですか。
競合物件との差ですか。
単なる価格交渉ですか。
一つずつです。
相続不動産の内覧対策は、
家を新築のように見せることではありません。
今ある不動産の価値を、
買主様に、
正しく見てもらうことです。
玄関を整える。
換気する。
明るくする。
掃除する。
家財を整理する。
水回りを清潔にする。
庭を整える。
修繕履歴を整理する。
良いところを伝える。
不具合も正確に伝える。
そして、
簡単に値下げしない。
一つずつです。
八尾市では、相続した空き家や不動産について、住宅・登記・境界・不動産取引などの相談窓口も案内されています。相続不動産では、内覧だけでなく名義や境界なども含めて売却全体を見ることが重要です。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、
不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、「内覧があるので家財を全部処分しましょう」「古いので全部リフォームしましょう」「買主様が値下げを希望しているので下げましょう」と簡単に判断するのではありません。玄関を見る。室内を見る。明るさを見る。換気を見る。水回りを見る。家財を見る。庭を見る。修繕履歴を見る。不具合を見る。買主様を見る。内覧後の反応を見る。購入申込みを見る。価格交渉を見る。売却費用を見る。そして、ご家族の手元へ最終的にいくら残るのかを見る。一つずつ確認します。最後に、「家財を全部処分しなくて良かった」「高額なリフォームをしなくて良かった」「少し片付けただけで印象が変わった」「修繕履歴を伝えて良かった」「300万円を簡単に下げなくて良かった」「買主様に家の良さを分かってもらえた」「思っていた以上の条件で売れた」「家族の手元へお金を残せた」「あなたにお願いして本当に良かった」と心から言っていただける相続不動産売却を、一件一件責任を持ってお手伝いいたします。
FAQ
Q1. 相続した実家に家財が残っていても、内覧はできますか？
はい。
家財が残っていても、
内覧はできます。
ただし、
買主様が、
土地や建物の状態を確認できるように、
必要な範囲で整理することが大切です。
例えば、
・玄関から室内へ入れる
・各部屋へ移動できる
・床や壁を確認できる
・窓を開けられる
・収納を確認できる
・水回りを確認できる
・庭やバルコニーへ出られる
・雨漏り跡などを確認できる
状態にします。
査定や内覧の前に、
家財をすべて処分する必要はありません。
まず、
現金。
通帳。
印鑑。
貴金属。
権利証。
登記識別情報。
購入時の売買契約書。
固定資産税の納税通知書。
修繕工事の領収書。
写真。
思い出の品。
などを確認します。
全部まとめて処分すると、
必要な書類や大切な物まで、
捨ててしまう可能性があります。
家財処分へ大きなお金を使う前に、
内覧へ支障がある範囲だけ整理し、
売却方法を確認してから、
処分方法を決めることが大切です。
Q2. 内覧前に水回りやクロスをリフォームした方がいいですか？
必ずしも、
高額なリフォームをする必要はありません。
まず、
掃除や整理で、
どこまで印象が変わるのかを確認します。
例えば、
・キッチンの油汚れを落とす
・シンクを掃除する
・浴室のカビや水垢を落とす
・洗面台や鏡を拭く
・トイレを掃除する
・排水口の臭いを確認する
・床のほこりを取る
・窓を開けて換気する
・カーテンや雨戸を開ける
・照明が点くか確認する
などです。
キッチン。
浴室。
洗面所。
トイレ。
床。
クロス。
をすべてリフォームすると、
数百万円かかる場合があります。
しかし、
買主様が、
購入後に自分好みにリフォームしたいと考えている場合もあります。
500万円かけてリフォームしても、
売却価格が300万円しか上がらなければ、
売主様とご家族の手元へ残る金額は、
200万円減ります。
まず、
現在の状態を確認してもらう。
内覧後の反応を見る。
掃除だけでよいのか。
一部修理が必要なのか。
現状のまま販売するのか。
費用と効果を比較してから判断することが重要です。
Q3. 空き家になっている相続不動産は、内覧前に電気や水道を再開した方がいいですか？
販売方法や建物の状態によって異なります。
電気が使えない場合、
・室内照明
・インターホン
・換気扇
・給湯器
・電動シャッター
・設備の通電状態
などを確認できないことがあります。
水道が使えない場合は、
・蛇口
・排水
・トイレ
・給湯
・水漏れ
・排水口の臭い
などを確認しにくくなる可能性があります。
中古住宅として販売し、
買主様が建物を利用する可能性が高い場合は、
電気や水道を使える状態にした方が、
設備を確認しやすくなることがあります。
一方で、
古家付き土地として販売し、
建物を利用しない前提であれば、
必ず再開しなければならないとは限りません。
再開に必要な費用。
建物の使用可能性。
内覧予定。
販売方法。
を確認しながら判断します。
電気や水道を止めている場合は、
内覧前に担当者へ伝え、
確認できる範囲を整理しておくことが大切です。
Q4. 内覧時に購入希望者から値下げを求められたら、どう対応すればいいですか？
その場で、
値下げへ応じる必要はありません。
内覧は、
土地や建物の価値を確認していただく時間です。
購入希望者から、
「古いので300万円下げてほしい」
「リフォーム費用が必要なので安くしてほしい」
と言われた場合も、
その場で金額を決めず、
担当者を通して条件を整理します。
確認したいのは、
・なぜ値下げを希望しているのか
・修繕費用の見積りはあるのか
・解体費用が理由なのか
・家財処分が理由なのか
・住宅ローンの借入上限なのか
・競合物件との差なのか
・他に問い合わせや内覧予定があるのか
・引渡し条件はどうか
などです。
300万円です。
毎月5万円貯めても、
60か月。
5年かかります。
また、
売主様側から、
「300万円くらいなら下げられます」
と先に伝える必要もありません。
まず、
購入希望者から、
購入希望価格と条件を提示していただきます。
そのうえで、
価格。
家財。
修繕。
測量。
引渡し。
住宅ローン。
などを合わせて判断することが大切です。
Q5. 株式会社エルライフでは、相続不動産の内覧準備から相談できますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、
内覧前だから家財を全部処分する。
古いから水回りを全部交換する。
見栄えを良くするために高額な工事をする。
と先に決めるのではなく、
現在の状態を確認しながら準備を考えます。
例えば、
・35年以上の不動産経験を活かした販売戦略
・相続人
・登記名義
・家財の状況
・玄関の状態
・室内の換気
・臭い
・明るさ
・水回りの清掃
・照明や設備
・庭や外回り
・道路や駐車場
・間取り
・日当たり
・修繕履歴
・雨漏りや設備故障
・増築や未登記部分
・境界や越境
・内覧日時の調整
・内覧後の反応
・購入申込み
・価格交渉
・内覧対策へ使う費用
・税金や売却費用
・最終的な手取り額
まで確認します。
大きなお金を使う前に、
掃除。
換気。
必要な範囲の片付け。
明るさ。
修繕履歴の整理。
など、
今できることから進めます。
買主様が安心して、
土地や建物の価値を確認できる状態をつくり、
売主様とご家族にとってより良い売却を目指します。
まとめ
八尾市で相続不動産の内覧を成功させるためには、
新築のように見せることよりも、
買主様が土地と建物を確認しやすい状態をつくることが大切です。
まず、
・玄関を掃除する
・郵便物や不要な物を片付ける
・室内を換気する
・臭いを確認する
・カーテンや雨戸を開ける
・必要な照明を確認する
・各部屋へ移動できるようにする
・床や壁を確認できるようにする
・収納を開けられるようにする
・水回りを清掃する
・排水口の臭いを確認する
・庭やバルコニーへ出られるようにする
・庭木や雑草を必要な範囲で整える
・貴重品や重要書類を確認する
・修繕履歴を整理する
・現在分かっている不具合を整理する
・家財を全部処分する前に相談する
・高額なリフォームを先にしない
・売主様側から値下げ可能額を伝えない
・内覧後の反応を確認する
・税金や売却費用を確認する
・最終的な手取り額まで考える
ことが重要です。
内覧対策とは、
不具合を隠すことではありません。
買主様が、
この家を利用できるのか。
リフォームできるのか。
土地として活用できるのか。
安心して判断できる状態をつくることです。
大きなお金を使う前に、
掃除。
換気。
明るさ。
整理。
修繕履歴。
など、
できることから始めることが大切です。
無料相談
株式会社エルライフでは、
・八尾市で相続した不動産を売却したい
・内覧前に何を準備すればよいか分からない
・相続した実家に家財がたくさん残っている
・家財を全部処分するか迷っている
・空き家の臭いや湿気が気になる
・長期間電気や水道を止めている
・水回りをリフォームするか迷っている
・庭木や雑草が伸びている
・雨漏りや設備故障がある
・修繕履歴を整理したい
・古い家を見せることが不安
・内覧時に値下げの話をされた
・大幅な価格交渉を避けたい
・内覧対策へいくら使うべきか知りたい
・税金や売却費用を確認したい
・売却後の手取り額を少しでも多く残したい
・家族が揉めずに売却したい
など、
相続不動産の内覧に関するご相談を承っています。
35年以上の不動産経験をもとに、
相続。
名義。
玄関。
換気。
臭い。
照明。
家財。
水回り。
庭。
修繕履歴。
不具合。
内覧。
購入申込み。
価格交渉。
税金。
売却費用。
最終的な手取り額。
まで確認し、
売主様とご家族にとってより良い売却方法を一緒に考えます。
詳しくはこちら
不動産を少しでも高く売るための考え方や無料相談について、詳しくはこちらをご覧ください。
お問い合わせ方法
無料電話相談
0120-802-001
LINE無料相談
https://line-thanks.hp.peraichi.com/line-thanks
メール
ninbai@llife.co.jp
営業時間：9:00〜21:00
会社概要
株式会社エルライフ
代表：松本 淳一
本社・八尾相談窓口
〒581-0032
大阪府八尾市弓削町三丁目83-2
大阪相談窓口
大阪市淀川区西三国三丁目3-25 2階
天王寺相談窓口
大阪市天王寺区国分町4-1-201
東京相談窓口
東京都千代田区麹町三丁目12番14
麹町駅前HILL-TOPビル7階
このようなお悩みもお気軽にご相談ください
・八尾市の相続不動産を売却したい
・相続した実家の内覧準備を相談したい
・家財を残したまま内覧してほしい
・空き家の臭いや湿気を改善したい
・水回りをどこまで掃除すればよいか知りたい
・電気や水道を再開するか迷っている
・庭や玄関の見せ方を相談したい
・修繕履歴を買主様へ伝えたい
・雨漏りや設備故障がある
・増築や未登記部分がある
・境界や越境が分からない
・内覧後の感想を確認してほしい
・購入希望者との価格交渉を任せたい
・税金や売却費用を確認したい
・売却後の手取り額を確認したい
売主様へ
相続した不動産の内覧が決まると、
家の中を全部片付けなければならない。
水回りを新しくしなければならない。
庭をきれいにしなければならない。
古い家なので、
見せるのが恥ずかしい。
そう思われる方もいると思います。
でも、
私は、
新築のようにする必要はないと思っています。
お父様。
お母様。
ご家族が、
長年暮らしてきた家です。
家具があります。
家電があります。
衣類があります。
食器があります。
布団があります。
写真があります。
仏壇があります。
思い出の品があります。
全部を、
内覧前に捨てる必要はありません。
まず、
買主様が、
土地と建物を正しく確認できる状態をつくります。
玄関まで歩けますか。
玄関を開けたとき、
強い臭いはありませんか。
窓は開きますか。
光は入りますか。
各部屋へ移動できますか。
床や壁を確認できますか。
水回りを確認できますか。
庭へ出られますか。
一つずつ確認します。
例えば、
内覧前に、
家財を全部処分して100万円。
水回りを交換して300万円。
外壁を塗装して150万円。
庭の工事をして50万円。
合計600万円使った。
本当に、
600万円以上高く売れるのでしょうか。
売却価格が300万円しか上がらなければ、
売主様とご家族の手元へ残る金額は、
300万円減ります。
300万円です。
毎月5万円貯めても、
60か月。
5年かかります。
だから、
私は、
内覧前から売主様のお金を、
簡単に使いたくありません。
まず、
大きなお金を使わずにできることを考えます。
窓を開ける。
空気を入れ替える。
玄関を掃除する。
カーテンを開ける。
照明を確認する。
床のほこりを取る。
水回りを掃除する。
排水口の臭いを確認する。
郵便物を片付ける。
庭の雑草を必要な範囲で取る。
それだけでも、
買主様が確認しやすい状態になります。
そして、
家財も、
全部捨てる必要はありません。
まず、
貴重品を確認します。
現金。
通帳。
印鑑。
貴金属。
権利証。
登記識別情報。
購入時の売買契約書。
固定資産税の納税通知書。
修繕工事の領収書。
設備の保証書。
必要な物を探します。
そのうえで、
玄関から各部屋へ歩ける。
床を確認できる。
水回りを確認できる。
窓を開けられる。
収納を確認できる。
庭へ出られる。
その程度まで整理します。
家財処分へ100万円使っても、
売却価格が100万円以上上がるとは限りません。
だから、
売却方法を確認する前に、
全部処分したくありません。
そして、
水回りが古いから、
全部交換しましょう。
と言われることがあります。
キッチン。
浴室。
洗面所。
トイレ。
全部交換すれば、
300万円。
500万円。
それ以上かかる場合があります。
でも、
買主様は、
自分好みの設備を選びたいかもしれません。
間取りから変更したいかもしれません。
売主様が選んだ設備を、
買主様が気に入るとは限りません。
だから、
まず、
古くても清潔に見えるようにします。
シンクを掃除する。
鏡を拭く。
浴室の汚れを落とす。
トイレを掃除する。
排水口を確認する。
現在の状態を、
正しく見てもらいます。
そのうえで、
買主様が購入後に、
どのようにリフォームできるのかを考えてもらいます。
そして、
相続不動産の内覧では、
修繕履歴も大切です。
外壁を塗装した。
屋根を修繕した。
給湯器を交換した。
キッチンを交換した。
浴室を交換した。
シロアリ防除を行った。
雨漏りを修理した。
相続人の方が、
詳しく知らない場合もあると思います。
でも、
工事の契約書。
領収書。
保証書。
施工写真。
が残っていれば、
整理して伝えます。
築年数だけではなく、
ご家族が、
どのように手を入れ、
守ってきた家なのか。
それも、
買主様にとって大切な情報です。
分からないことは、
分からない。
で構いません。
大切なのは、
分からないことを、
問題ありません。
大丈夫です。
と決めつけないことです。
雨漏りがある。
設備が故障している。
窓が開きにくい。
床が沈む。
増築部分がある。
境界が分からない。
分かっていることは、
正確に伝えます。
でも、
不具合だけを並べる必要もありません。
道路条件。
駐車場。
間取り。
日当たり。
土地の広さ。
庭。
収納。
修繕履歴。
建物を利用できる可能性。
家の良いところも、
正確に伝えます。
そして、
内覧時に、
売主様側から値下げの話をしないことも大切です。
古い家なので、
300万円くらいなら下げられます。
早く売りたいので、
価格は相談できます。
相続人で早く分けたいので、
安くても大丈夫です。
買主様から、
まだ何も言われていないのに、
こちらから伝える必要はありません。
買主様は、
現在の価格でも購入しようと考えていたかもしれません。
でも、
売主様側から、
300万円下げられます。
と言えば、
そこから交渉が始まります。
まず、
家を見てもらう。
土地を見てもらう。
間取りを見てもらう。
日当たりを見てもらう。
修繕履歴を見てもらう。
この家を利用できる。
この土地を使いたい。
と思っていただく。
価格交渉は、
それからです。
もちろん、
購入希望者から、
300万円下げてください。
と言われることもあります。
その場合も、
すぐに、
分かりました。
とは答えません。
なぜ300万円なのでしょうか。
修繕費ですか。
解体費ですか。
家財処分ですか。
住宅ローンの都合ですか。
競合物件との差ですか。
単なる価格交渉ですか。
他に問い合わせはありませんか。
今後の内覧予定はありませんか。
一つずつ確認します。
そして、
相続人の方々とも、
条件を整理して判断します。
内覧対策とは、
家をきれいにするだけではありません。
買主様が、
安心して確認できる。
暮らしを想像できる。
リフォーム後を想像できる。
土地としての使い方を想像できる。
物件の価値を正しく理解できる。
その状態をつくることです。
そして、
最後に大切なのは、
内覧対策へいくら使ったのかです。
家財処分へ、
いくら使ったのか。
掃除へ、
いくら使ったのか。
リフォームへ、
いくら使ったのか。
庭へ、
いくら使ったのか。
値下げへ、
いくら応じたのか。
税金。
仲介手数料などの売却費用を支払い、
最後にいくら残ったのか。
そこまで考えることが、
本当に売主様側に立った相続不動産の内覧対策だと思っています。
株式会社エルライフでは、
35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、
不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、
内覧前なので家財を全部処分しましょう。
古いので水回りを全部交換しましょう。
印象を良くするために外壁を塗りましょう。
買主様が値下げを希望しているので下げましょう。
と簡単に判断するのではありません。
相続人を見る。
名義を見る。
玄関を見る。
換気を見る。
臭いを見る。
明るさを見る。
家財を見る。
水回りを見る。
庭を見る。
道路を見る。
駐車場を見る。
間取りを見る。
日当たりを見る。
修繕履歴を見る。
不具合を見る。
内覧者の反応を見る。
購入申込みを見る。
価格交渉を見る。
内覧対策に使う費用を見る。
税金や売却費用を見る。
そして、
ご家族の手元へ、
最終的にいくら残るのかを見る。
一つずつ確認しながら、
より良い内覧方法と売却方法を考えます。
最後に、
「家財を全部処分しなくて良かった」
「高額なリフォームをしなくて良かった」
「内覧前に換気と掃除をして良かった」
「修繕履歴を整理して良かった」
「不具合も正確に伝えられて安心した」
「300万円をこちらから下げなくて良かった」
「買主様に家の価値を分かってもらえた」
「思っていた以上の条件で売れた」
「家族の手元へお金を残せた」
「家族みんなが納得できた」
「あなたにお願いして本当に良かった」
そう心から言っていただける相続不動産売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
