結論
八尾市でマンションを高く売るためには、問い合わせが少ないからといって、すぐに価格を下げないことが大切です。
問い合わせが少ない。
だから、
100万円下げる。
200万円下げる。
これは簡単です。
しかし、
本当に価格だけが原因なのでしょうか。
例えば、
外観写真が分かりにくい。
室内写真が暗い。
リビングの広さが伝わっていない。
眺望写真がない。
バルコニーが掲載されていない。
収納の写真がない。
共用部分が分からない。
管理状態が伝わっていない。
リフォーム履歴が書かれていない。
マンションの魅力が広告文章に入っていない。
という可能性があります。
また、
問い合わせはあるのに、
内覧につながっていない場合もあります。
その場合は、
「問い合わせ件数が少ない」
のではなく、
問い合わせ後の対応に問題がある可能性も考える必要があります。
確認したいのは、
- 広告写真
- 間取り図
- 売出価格
- 専有面積
- 階数
- 方角
- 日当たり
- 眺望
- バルコニー
- 収納
- 水回り
- リフォーム履歴
- 管理費・修繕積立金
- 駐車場
- 共用部分
- 問い合わせ件数
- 問い合わせ内容
- 内覧につながった件数
- 内覧後の反応
- 同じマンション内の売出物件
- 周辺の競合マンション
などです。
問い合わせ対策とは、問い合わせを増やすことだけではありません。「なぜ問い合わせが少ないのか」「なぜ内覧につながらないのか」を確認することです。
「問い合わせが少ないので、価格を下げた方がいいですか？」というご相談があります
株式会社エルライフには、
このようなご相談があります。
「マンションを売り出しましたが問い合わせがありません」
「問い合わせはありますが内覧につながりません」
「同じマンションの別の部屋は売れているようです」
「100万円値下げするように言われました」
「何度も価格を下げていますが売れません」
「問い合わせが何件あれば順調なのでしょうか？」
結論からいうと、
問い合わせ件数だけで値下げを判断する必要はありません。
例えば、
10件問い合わせがあっても、
誰も内覧しない。
ということがあります。
反対に、
問い合わせは2件しかなくても、
そのうち1組が内覧し、
購入申込みにつながることもあります。
大切なのは、
問い合わせの数だけではありません。
どの広告を見たのか。
何を気にしているのか。
価格についてどう感じているのか。
管理費や修繕積立金なのか。
駐車場なのか。
階数なのか。
眺望なのか。
リフォーム状態なのか。
なぜ内覧しなかったのか。
一つずつ確認します。
問い合わせは、単なる数字ではありません。買主様がマンションをどう見ているのかを知るための大切な情報です。
① 失敗しない進め方「問い合わせ件数だけを見ない」
マンションを売り出すと、
「今週は問い合わせが3件ありました」
という報告を受けることがあります。
でも、
本当に知りたいのは、
3件という数字だけでしょうか。
私は、
その先を確認することが大切だと思っています。
例えば、
どのような問い合わせだったのか。
価格について聞かれたのか。
駐車場について聞かれたのか。
ペットについて聞かれたのか。
管理費について聞かれたのか。
リフォームについて聞かれたのか。
内覧希望だったのか。
なぜ内覧しなかったのか。
ここまで確認します。
問い合わせが10件あっても、
すべて、
「価格が高い」
という反応なら、
価格を検討する材料になります。
一方で、
問い合わせが少なくても、
1組が具体的に購入を検討しているのであれば、
すぐに価格を下げる必要はないかもしれません。
問い合わせの「数」だけではなく、「内容」を確認することが大切です。
② 失敗しない進め方「広告写真と掲載内容を確認する」
買主様は、
マンション名だけを見て、
問い合わせするわけではありません。
多くの場合、
価格。
間取り。
室内写真。
リビング。
キッチン。
浴室。
眺望。
バルコニー。
共用部分。
などを見ながら、
「実際に見てみたい」
と判断します。
例えば、
リビングの写真が暗い。
同じ角度の写真ばかり。
眺望写真がない。
バルコニーが分からない。
収納が分からない。
水回りがほとんど掲載されていない。
マンションのエントランスがない。
共用部分が分からない。
という広告では、
買主様が生活を想像しにくくなります。
また、
写真だけではなく、
文章も重要です。
例えば、
南向き。
角部屋。
高層階。
眺望。
リフォーム履歴。
収納。
駅までの距離。
買い物環境。
学校区。
管理状態。
など、
その部屋ならではの特徴を伝えます。
価格を下げる前に、買主様が「一度見てみたい」と思える情報を十分に掲載できているか確認することが重要です。
③ 失敗しない進め方「同じマンション内の競合物件を確認する」
マンション売却で、
特に確認したいのが、
同じマンション内で売り出されている他の部屋です。
例えば、
同じマンションで、
3階が3,000万円。
7階が3,180万円。
10階が3,280万円。
自分の部屋が3,500万円。
という状況なら、
買主様は比較します。
もちろん、
階数だけで価格は決まりません。
方角。
専有面積。
角部屋。
室内状態。
リフォーム。
眺望。
バルコニー。
間取り。
によって条件は違います。
だからこそ、
単純に、
「あちらが3,000万円だから、こちらも3,000万円」
ではありません。
なぜ自分の部屋を選んでもらえるのか。
その理由を整理します。
逆に、
自分の部屋の方が、
階数が高い。
眺望が良い。
角部屋。
室内状態が良い。
リフォームしている。
ということであれば、
その違いを広告で伝える必要があります。
同じマンション内に競合がある場合ほど、
価格だけではなく、
部屋ごとの違いを買主様へ伝えることが重要です。
④ 失敗しない進め方「問い合わせから内覧につながらない理由を確認する」
問い合わせはある。
でも、
内覧にならない。
この場合、
単純に、
「価格が高い」
と判断するのは早いかもしれません。
例えば、
問い合わせに対して、
必要な情報を十分に説明できていない。
管理費や修繕積立金が分からない。
駐車場の空き状況を確認していない。
リフォーム履歴を説明できない。
内覧できる日時が少ない。
買主様が希望する時間に対応できない。
という可能性があります。
マンションの場合、
室内だけではなく、
管理状況。
修繕計画。
駐車場。
駐輪場。
ペット。
共用施設。
など、
買主様が確認したいことがあります。
問い合わせが入ったら、
単に、
「まだ売れています」
と答えるだけではありません。
買主様が、
何を知りたいのか。
何を不安に感じているのか。
そこを確認します。
問い合わせから内覧までの間にも、販売活動があります。
⑤ 失敗しない進め方「値下げする前に問い合わせの理由を分析する」
問い合わせが少ない。
内覧が少ない。
購入申込みがない。
すると、
「価格を100万円下げましょう」
という話になることがあります。
しかし、
その前に、
確認したいことがあります。
例えば、
広告を見られているのか。
問い合わせ自体がないのか。
問い合わせはあるが内覧にならないのか。
内覧はあるが申込みにならないのか。
これによって、
対策は変わります。
広告を見られていないなら、
広告の出し方を考える。
見られているのに問い合わせがないなら、
価格や写真、掲載内容を確認する。
問い合わせはあるのに内覧がないなら、
問い合わせ対応を確認する。
内覧はあるのに申込みがないなら、
内覧後の反応を確認する。
このように、
どの段階で買主様が離れているのかを見ることが大切です。
いきなり値下げするのではなく、
原因を確認する。
改善する。
反応を見る。
それでも必要なら、
価格を見直します。
高く売るための注意点
問い合わせを増やすことだけを目的に、安易に価格を下げないことです。
確かに、
価格を大きく下げれば、
問い合わせが増える可能性があります。
しかし、
売主様の目的は、
問い合わせ件数を増やすことでしょうか。
違うと思います。
最終的な目的は、
納得できる条件でマンションを売却することです。
問い合わせ100件。
内覧20件。
でも、
500万円安く売れた。
それが、
本当に良い売却でしょうか。
反対に、
問い合わせ5件。
内覧2件。
そのうち1組が、
納得できる価格で購入した。
こちらの方が、
売主様にとって良い売却かもしれません。
大切なのは、
問い合わせの件数ではなく、
最終的な成約条件です。
また、
問い合わせを増やすために、
実際とは違う表現をする。
眺望を誇張する。
日当たりを実際以上によく説明する。
管理状況について確認せず説明する。
ということも避けなければなりません。
買主様へ正しい情報を伝えながら、そのマンション・その部屋本来の魅力を伝えることが大切です。
売却全体を見ながら判断することが重要
マンションの問い合わせ対策では、
問い合わせ件数だけを見るのではありません。
広告写真。
間取り図。
価格。
専有面積。
築年数。
階数。
方角。
日当たり。
眺望。
バルコニー。
収納。
水回り。
室内状態。
リフォーム履歴。
管理費。
修繕積立金。
駐車場。
共用部分。
同じマンション内の競合。
周辺マンションの競合。
問い合わせ件数。
問い合わせ内容。
内覧件数。
内覧後の反応。
購入申込み。
価格交渉。
最終的な手取り額。
全部つながっています。
例えば、
問い合わせが少ない。
そこで、
100万円値下げする。
問い合わせが増えない。
さらに100万円下げる。
それでも売れない。
合計200万円です。
毎月5万円貯めても、
40か月。
3年以上かかります。
その前に、
本当に確認することはなかったのでしょうか。
写真を変える。
広告文章を変える。
眺望を掲載する。
リフォーム履歴を追加する。
管理状態を説明する。
競合物件との差を明確にする。
問い合わせ内容を分析する。
内覧につながらない理由を確認する。
できることがあります。
問い合わせが少ない＝値下げ、ではありません。
なぜ問い合わせが少ないのか。
なぜ内覧につながらないのか。
なぜ申込みにならないのか。
一つずつ確認し、
その段階に合った対策を行うことが大切です。
専門家コメント
株式会社エルライフ 代表 松本 淳一
35年以上、
不動産売却に携わる中で、
売主様から、
「問い合わせが少ないので、価格を下げた方がいいですか？」
と聞かれることがあります。
私は、
まず、
「問い合わせが少ない理由を確認しましょう」
とお伝えします。
問い合わせが、
何件あったのか。
それも大切です。
でも、
私は、
もっと知りたいことがあります。
何を聞かれましたか。
価格ですか。
駐車場ですか。
管理費ですか。
修繕積立金ですか。
ペットですか。
リフォームですか。
眺望ですか。
そして、
なぜ内覧しなかったのでしょうか。
ここまで確認したいと思っています。
例えば、
問い合わせが10件あった。
でも、
誰も内覧しなかった。
それなら、
問い合わせ後の対応に改善できることがあるかもしれません。
反対に、
問い合わせは2件。
そのうち1組が内覧。
そして、
具体的に購入を検討している。
それなら、
「問い合わせが2件しかないから値下げしましょう」
とは、
私は考えません。
問い合わせは、
数だけを見るものではありません。
その中身を見ることが大切です。
そして、
マンションの場合、
同じマンションの別の部屋が、
同時に売り出されていることがあります。
買主様は、
当然比較します。
価格。
階数。
方角。
広さ。
眺望。
室内状態。
リフォーム。
どちらを買うか考えます。
だから、
私は、
「競合より安くしましょう」
だけではなく、
「あなたの部屋を選んでもらえる理由は何ですか？」
を考えたい。
角部屋ですか。
眺望ですか。
日当たりですか。
収納ですか。
リフォーム履歴ですか。
室内状態ですか。
その違いを、
写真と文章で、
きちんと伝える。
それでも、
問い合わせが少ない。
そのとき、
価格を考えます。
順番です。
そして、
「100万円下げたら問い合わせが増えると思います」
と言われることがあります。
もちろん、
価格を下げれば、
問い合わせが増えることは考えられます。
でも、
100万円です。
毎月5万円貯めても、
20か月。
1年8か月です。
問い合わせを増やすためだけに、
その100万円を手放すのでしょうか。
売主様が欲しいのは、
問い合わせ100件ではありません。
内覧50件でもありません。
納得できる条件で購入してくれる買主様です。
極端に言えば、
問い合わせは1件でもいい。
その1件が、
納得できる価格で購入してくれる買主様なら、
売却できます。
だから、
問い合わせ件数を増やすことだけを、
目的にしない。
広告を見る。
写真を見る。
価格を見る。
競合を見る。
問い合わせ内容を見る。
内覧率を見る。
内覧後の反応を見る。
一つずつ確認します。
そして、
改善できることを改善する。
それでも、
市場の反応から価格が高いと判断できるのであれば、
価格を考える。
私は、
この順番が大切だと思っています。
マンションを高く売る方法というと、
高い価格を付けること。
豪華なリフォームをすること。
と思われるかもしれません。
でも、
大切なのは、
買主様が知りたい情報を、
きちんと伝えることです。
リビング。
キッチン。
浴室。
収納。
眺望。
バルコニー。
共用部分。
管理状況。
リフォーム履歴。
そのマンション。
その部屋だからこその魅力があります。
それを、
伝え切っているでしょうか。
伝える前に、
値下げしていないでしょうか。
私は、
そこを大切にしたいと思っています。
少しでも高く売る。
問い合わせが少ないだけで安易に値下げしない。
問い合わせの数ではなく内容を見る。
競合物件との差を伝える。
問い合わせから内覧につながらない理由を確認する。
そして、
最終的に、
売主様の手元へ、
少しでも多くのお金を残す。
そこまで考えることが、
本当に売主様側に立ったマンション売却だと思っています。
株式会社エルライフでは、35年以上の不動産経験と一般社団法人 士業会との連携を活かし、不動産・相続・税務・法律までワンチームでサポートしています。
私たちは、「問い合わせが少ないので100万円下げましょう」と簡単に判断するのではなく、広告写真・間取り・価格・眺望・バルコニー・収納・水回り・リフォーム履歴・管理状況・同じマンション内の競合・問い合わせ件数・問い合わせ内容・内覧につながった割合・内覧後の反応まで一つひとつ確認する。買主様がどの段階で離れているのかを考え、改善できることを改善してから価格を判断する。問い合わせ件数を増やすことを目的に大切な100万円、200万円を簡単に手放さず、最終的に売主様の手元へ少しでも多くのお金を残す。そして最後に「問い合わせが少ないだけで値下げしなくて良かった」「部屋の魅力をきちんと伝えてもらえた」「100万円を簡単に下げなくて良かった」「納得できる価格で売れて良かった」「あなたにお願いして本当に良かった」と心から言っていただけるマンション売却を、一件一件責任を持ってお手伝いいたします。
FAQ
Q1. 問い合わせが少ない場合は、すぐに値下げした方がいいですか？
すぐに値下げする必要はありません。
まず確認したいのは、
・広告写真は分かりやすいか
・リビングや水回りの写真は十分か
・眺望やバルコニーが掲載されているか
・収納の魅力が伝わっているか
・リフォーム履歴が記載されているか
・管理費や修繕積立金が分かりやすいか
・駐車場や駐輪場の情報が整理されているか
・同じマンション内の競合物件と比べてどうか
・問い合わせ後の対応に問題がないか
などです。
問い合わせが少ない原因は、
価格だけとは限りません。
写真。
広告文章。
掲載内容。
問い合わせ対応。
競合物件との差。
改善できることを確認してから、
価格を考えることが大切です。
Q2. 問い合わせ件数は、何件あれば順調ですか？
問い合わせ件数だけで、
順調かどうかを判断することはできません。
例えば、
10件の問い合わせがあっても、
誰も内覧しない場合があります。
反対に、
問い合わせは2件でも、
1組が内覧し、
購入申込みにつながることもあります。
大切なのは、
問い合わせの数ではなく、
・何について問い合わせがあったか
・内覧希望だったか
・価格についてどう感じているか
・なぜ内覧しなかったのか
・どの程度購入を検討しているか
という内容です。
問い合わせは、
単なる数字ではありません。
買主様が、
マンションをどのように見ているのかを知るための大切な情報です。
Q3. 問い合わせはあるのに内覧につながらない場合は、何を確認すればいいですか？
問い合わせ後の対応を確認することが大切です。
例えば、
・買主様が知りたい情報へ答えられているか
・管理費や修繕積立金を説明できているか
・駐車場の空き状況を確認しているか
・ペット飼育条件を確認しているか
・リフォーム履歴を説明できているか
・内覧可能日時が少なすぎないか
・買主様の希望時間へ対応できているか
・担当者が部屋の魅力を説明できているか
などです。
問い合わせに対して、
「まだ売れています」
と答えるだけでは、
内覧につながらないことがあります。
買主様が、
何を不安に感じているのか。
何を確認したいのか。
そこまで聞くことが大切です。
問い合わせから内覧までの間にも、
販売活動があります。
Q4. 同じマンションの別の部屋より高い場合は、価格を下げるべきですか？
単純に同じ価格へ合わせる必要はありません。
同じマンションでも、
・階数
・方角
・専有面積
・角部屋かどうか
・眺望
・日当たり
・室内状態
・リフォーム履歴
・収納
・バルコニー
・間取り
によって条件は異なります。
例えば、
自分の部屋の方が、
高層階。
角部屋。
眺望が良い。
室内状態が良い。
リフォームしている。
という場合は、
価格に差があっても不自然ではありません。
大切なのは、
なぜ価格が違うのかを、
買主様へ伝えられているかです。
競合より安くすることだけではなく、
自分の部屋を選んでもらえる理由を整理することが重要です。
Q5. 株式会社エルライフでは、問い合わせが少ない原因も確認してもらえますか？
はい、ご相談いただけます。
株式会社エルライフでは、
問い合わせが少ないからといって、
すぐに値下げするのではなく、
買主様がどの段階で離れているのかを確認します。
そのため、
・35年以上の不動産経験を活かした販売戦略
・広告写真の確認
・間取り図の確認
・眺望やバルコニー写真の確認
・収納や水回りの見せ方
・リフォーム履歴の整理
・管理費や修繕積立金の説明
・駐車場や共用部分の確認
・同じマンション内の競合物件との比較
・問い合わせ内容の確認
・内覧につながった件数の確認
・内覧後の反応確認
・売出価格の検討
・購入希望者との価格・条件交渉
・最終的な手取り額の確認
などを考えながら、
少しでも良い条件で売却する方法をご提案します。
さらに、
一般社団法人 士業会と連携し、
・弁護士
・司法書士
・税理士
・行政書士
・土地家屋調査士
・不動産鑑定士
・宅地建物取引士
がワンチームとなり、
不動産・相続・税務・法律まで総合的にサポートいたします。
まとめ
マンションの問い合わせ対策で失敗しないためには、
問い合わせが少ないという理由だけで、
すぐに値下げしないことが大切です。
まず、
・広告写真を確認する
・間取り図を確認する
・眺望やバルコニーを掲載する
・収納や水回りの魅力を伝える
・リフォーム履歴を整理する
・管理状態を説明する
・同じマンション内の競合を確認する
・問い合わせの内容を確認する
・問い合わせから内覧につながった割合を見る
・内覧後の反応を確認する
・どの段階で買主様が離れているのかを考える
・改善できることを改善してから価格を考える
ことが重要です。
問い合わせ100件を集めることが、
目的ではありません。
納得できる条件で購入してくれる買主様を見つけることが目的です。
問い合わせ件数だけを見るのではなく、
内容。
内覧率。
申込み率。
競合物件。
成約条件。
まで確認しながら、
売主様にとってより良い売却方法を考えましょう。
無料相談
株式会社エルライフでは、
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・同じマンションの別の部屋は売れている
・何度も値下げしているが売れない
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・今の不動産会社の問い合わせ対応に疑問がある
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問い合わせ件数だけを見るのではなく、
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お問い合わせ方法
無料電話相談
0120-802-001
LINE無料相談
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メール
ninbai@llife.co.jp
営業時間：9:00〜21:00
会社概要
株式会社エルライフ
代表：松本 淳一
本社・八尾相談窓口
〒581-0032
大阪府八尾市弓削町三丁目83-2
大阪相談窓口
大阪市淀川区西三国三丁目3-25 2階
天王寺相談窓口
大阪市天王寺区国分町4-1-201
東京相談窓口
東京都千代田区麹町三丁目12番14
麹町駅前HILL-TOPビル7階
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問い合わせが少ない。
すると、
「100万円下げましょう」
と言われることがあります。
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100万円です。
毎月5万円貯めても、
20か月。
1年8か月かかります。
本当に、
問い合わせが少ないという理由だけで、
その100万円を手放すのでしょうか。
まず、
確認したいことがあります。
広告写真はどうですか。
リビングは広く見えていますか。
眺望は掲載していますか。
バルコニーは分かりますか。
収納は見えていますか。
水回りの状態は伝わっていますか。
リフォーム履歴は書かれていますか。
管理状況は説明されていますか。
同じマンションの別の部屋との違いは伝わっていますか。
まだ、
できることがあるかもしれません。
そして、
問い合わせが10件あった。
でも、
誰も内覧しなかった。
この場合、
問い合わせ件数だけを見て、
「反響があります」
で終わってよいのでしょうか。
なぜ、
内覧しなかったのでしょうか。
価格ですか。
管理費ですか。
修繕積立金ですか。
駐車場ですか。
ペットですか。
リフォームですか。
内覧日時が合わなかったのでしょうか。
担当者の説明が足りなかったのでしょうか。
そこまで確認する必要があります。
反対に、
問い合わせは2件。
そのうち1組が内覧し、
具体的に購入を検討している。
それなら、
問い合わせが少ないという理由だけで、
値下げする必要はないかもしれません。
問い合わせは、
数ではなく、
中身です。
そして、
マンションでは、
同じ建物の別の部屋と比較されます。
価格。
階数。
方角。
広さ。
眺望。
リフォーム。
室内状態。
買主様は、
どちらを買うか考えます。
だから、
ただ安くするのではなく、
自分の部屋を選んでもらえる理由を伝えることが大切です。
角部屋ですか。
高層階ですか。
眺望ですか。
日当たりですか。
収納ですか。
リフォーム履歴ですか。
室内状態ですか。
その違いを、
写真と文章で伝える。
それでも反応が少ない。
そのとき、
価格を考える。
順番が大切です。
売主様が欲しいのは、
問い合わせ100件ではありません。
内覧50件でもありません。
納得できる価格で購入してくれる買主様です。
極端に言えば、
問い合わせは1件でもいい。
その1件が、
納得できる条件で購入してくれる買主様なら、
売却できます。
だから、
問い合わせ件数を増やすことだけを目的に、
大切な100万円。
200万円。
を簡単に手放さない。
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写真を見る。
競合を見る。
問い合わせ内容を見る。
内覧率を見る。
内覧後の反応を見る。
改善できることを改善する。
それでも、
市場の反応から価格が高いと判断できるのであれば、
価格を考える。
私は、
この順番が大切だと思っています。
マンションを高く売る方法というと、
高い価格を付けること。
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と思われるかもしれません。
でも、
本当に大切なのは、
買主様が知りたい情報を、
きちんと伝えることです。
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共用部分。
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リフォーム履歴。
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その部屋だからこその魅力があります。
それを、
伝え切っているでしょうか。
伝える前に、
値下げしていないでしょうか。
少しでも高く売る。
問い合わせが少ないだけで安易に値下げしない。
問い合わせの数ではなく内容を見る。
競合物件との差を伝える。
問い合わせから内覧につながらない理由を確認する。
余計なリフォーム費用を使わない。
そして、
最後に大切なのは、
マンションがいくらで売れたかだけではありません。
売却するために、
いくら使ったのか。
売却が長引いて、
管理費や修繕積立金をいくら支払ったのか。
値下げを、
どこまで抑えられたのか。
仲介手数料などの売却費用を支払い、
いくら残ったのか。
そして、
売主様の手元へ最終的にいくら残ったのか。
そこまで考えることが、
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と簡単に判断するのではありません。
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売主様の手元へ、
最終的にいくら残るのかを見る。
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最後に、
「問い合わせが少ないだけで値下げしなくて良かった」
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「納得できる価格で売れて良かった」
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そう心から言っていただけるマンション売却を、
一件一件、
責任を持ってお手伝いいたします。
