結論
平塚市で収益物件を購入する際は、「表面利回りが高い」という理由だけで判断するのは危険です。実際の収益性は、空室率・修繕費・管理費・立地・入居需要など、さまざまな要素によって大きく左右されます。2026年現在は建築コストや金利の上昇により、収益物件選びでは「実質利回り」と「将来の資産価値」を重視した投資判断がこれまで以上に重要になっています。
平塚市の収益物件市場｜2026年は「利回り」より「安定経営」が重要
平塚市はJR東海道本線を利用でき、横浜・東京方面へのアクセスも良好なことから、神奈川県西部でも賃貸需要が安定しているエリアです。
近年は、
・住宅価格の上昇
・建築費の高騰
・住宅ローン金利の上昇傾向
・賃貸需要の多様化
・修繕コストの増加
などの影響を受け、単純に高利回りだけを求める投資では成功しにくい市場となっています。
現在の市場では、
・平塚駅徒歩圏
・ファミリー向けアパート
・単身者向けマンション
・駐車場付き物件
・築浅収益物件
などに安定した需要があります。
一方で、利回りだけを見て購入すると、
・空室期間が長い
・修繕費が想定以上にかかる
・家賃が下落する
・売却しにくい
といった問題が発生するケースもあります。
そのため、収益物件は「年間家賃収入」だけでなく、長期的な運営まで見据えて検討することが重要です。
平塚市で人気の収益物件エリア
平塚駅周辺エリア
平塚駅周辺は最も賃貸需要が高いエリアです。
特徴は、
・単身者需要が多い
・法人契約も期待できる
・駅近物件は空室リスクが低い
・資産価値が維持されやすい
などがあります。
駅徒歩10分以内の物件は、多少利回りが低くても長期的に安定経営しやすい傾向があります。
海側・住宅街エリア
住宅街ではファミリー層からの需要があります。
特徴として、
・駐車場付き物件が人気
・戸建賃貸需要もある
・長期入居が期待できる
一方で、
・駅距離
・周辺施設
・交通利便性
によって入居率が大きく変わるため注意が必要です。
郊外エリア
郊外では比較的価格を抑えて購入できます。
ただし、
・空室率
・修繕費
・人口動向
・賃貸需要
を十分確認する必要があります。
高利回り物件ほど空室リスクが高いケースもあるため、「数字だけ」で判断しないことが重要です。
利回りだけでは判断できないポイント
① 表面利回りと実質利回りは違う
広告に掲載されている利回りの多くは「表面利回り」です。
実際には、
・固定資産税
・管理費
・修繕費
・保険料
・空室期間
などの経費が差し引かれます。
そのため、実際の利益は表面利回りより低くなることが一般的です。
② 空室リスク
どれだけ利回りが高くても、入居者がいなければ家賃収入は得られません。
確認したいポイントは、
・周辺の賃貸需要
・競合物件
・人口動向
・駅までの距離
などです。
特に築年数が古い物件では、家賃下落も考慮して収支を計算する必要があります。
③ 修繕費を見落とさない
築年数が経過した収益物件では、
・屋根
・外壁
・給排水設備
・共用部分
・防水工事
など、多額の修繕費が発生することがあります。
購入価格が安くても、修繕費を含めると投資効率が悪くなるケースも少なくありません。
収益物件購入時に確認すべきポイント
① 入居率・稼働状況
購入前には、現在の入居率を必ず確認しましょう。
確認したい内容は、
・現在の入居戸数
・過去数年間の空室状況
・家賃滞納の有無
・募集期間
などです。
満室だから安心とは限らず、家賃設定が相場より低い場合は、将来的な収益性が変わることもあります。
② 家賃相場
現在の家賃が適正かどうかも重要です。
周辺相場より高すぎる場合は、
・退去後に家賃が下がる
・空室期間が長くなる
可能性があります。
逆に適正価格で運営されている物件は、長期的な安定収益が期待できます。
③ 修繕履歴
建物の維持管理状況は収益性に大きく影響します。
確認したい項目は、
・外壁塗装履歴
・屋上防水工事
・給排水管更新
・共用部修繕
・設備交換履歴
などです。
定期的に修繕されている物件ほど、将来の大規模修繕リスクを抑えられます。
収支シミュレーション｜利回りだけでは利益は分からない
表面利回り8％のアパートを購入するケース
想定条件
・物件価格：5,000万円
・年間家賃収入：400万円
・表面利回り：8％
年間支出例
・固定資産税：約30万円
・管理費：約20万円
・修繕費積立：約30万円
・火災保険：約5万円
・空室損失：約20万円
年間支出合計：約105万円
年間実質収入：約295万円
実質利回りは約5.9％となり、表面利回りとの差が生じます。
このように、購入前には必ず実質収支を計算することが重要です。
収益性を高めるための重要ポイント
① 利回りより立地を重視する
駅から近く、生活利便性が高い物件は、
・空室になりにくい
・家賃を維持しやすい
・売却もしやすい
というメリットがあります。
多少利回りが低くても、長期的には安定した運用につながるケースが多くあります。
② 将来の修繕費を見込む
収益物件では、
・外壁塗装
・屋根工事
・給排水設備
・共用設備交換
などの費用が必ず発生します。
毎年一定額を修繕費として確保する資金計画が重要です。
③ 出口戦略を考えて購入する
購入時から、
・いつ売却するか
・誰に売却するか
・資産価値を維持できるか
まで考えておくことが大切です。
出口戦略を意識した物件ほど、将来的な資産形成にも有利になります。
購入成功事例｜平塚市で安定収益を実現したケース
アパート購入｜利回りより立地を重視
当初は表面利回り10％以上の物件を検討していたお客様でしたが、
・駅徒歩圏
・修繕履歴
・入居率
を重視した物件へ変更しました。
結果として空室リスクが少なく、安定した家賃収入を維持できています。
区分マンション購入｜実質利回りを重視
別のお客様は、
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税
まで含めて収支を計算した結果、当初検討していた物件よりも安定した収益を見込める物件を選択されました。
長期運用を前提とした投資判断が成功につながりました。
専門家コメント 宅地建物取引士 高橋 健太
平塚市で収益物件を購入する際、「利回りが高いから」という理由だけで判断してしまうケースは少なくありません。しかし、実際の収益性は、空室率や修繕費、入居者の入れ替わり、立地条件など、さまざまな要素によって大きく左右されます。
特に平塚市では、駅周辺と郊外で賃貸需要が異なるため、表面利回りだけでは物件の価値を正確に判断できません。購入前には収支シミュレーションや将来の修繕計画まで確認し、長期的に安定した収益を得られる物件を選ぶことが重要です。
FAQ｜平塚市の収益物件でよくある質問
Q1. 利回りは何％あれば良いですか？
エリアや築年数によって異なりますが、利回りだけでなく実質収益（実質利回り）で判断することが重要です。
Q2. 表面利回りと実質利回りの違いは？
表面利回りは年間家賃収入のみで計算しますが、実質利回りは管理費・修繕費・固定資産税などの支出も考慮します。
Q3. 平塚市ではどのような収益物件が人気ですか？
駅徒歩圏の区分マンションや、ファミリー向けアパート、一棟アパートなどが安定した需要があります。
Q4. 空室リスクはどう確認すればよいですか？
周辺の賃貸需要や人口動向、競合物件の募集状況、過去の入居率などを確認しましょう。
Q5. 築古物件は購入しても大丈夫ですか？
建物の状態や修繕履歴を確認し、将来必要になる修繕費まで含めて判断することが大切です。
Q6. 収益物件でも住宅ローンは利用できますか？
収益物件は住宅ローンではなく、投資用ローンを利用するケースが一般的です。
Q7. 管理会社は必要ですか？
遠方に住んでいる方や複数物件を所有する場合は、管理会社へ委託することで安定した運営が期待できます。
Q8. 購入後にかかる費用はありますか？
固定資産税、管理費、修繕費、空室時の募集費用、設備交換費などが発生します。
Q9. 初めての投資でも収益物件は購入できますか？
可能です。収支計画や物件選定を専門家と一緒に進めることで、リスクを抑えた投資ができます。
Q10. 収益物件選びで最も重要なポイントは何ですか？
利回りだけではなく、「立地」「賃貸需要」「建物状態」「将来の資産価値」を総合的に判断することです。
まとめ
平塚市で収益物件を購入する際は、表面利回りだけを見て判断するのではなく、実際の運営にかかる費用や空室リスクまで含めた「実質的な収益性」を確認することが重要です。
特に2026年は、
・建築コスト上昇
・修繕費の高騰
・金利動向の変化
・賃貸市場の地域差
などを踏まえた投資判断が求められています。
だからこそ、
・実質利回りを確認する
・空室リスクを調査する
・修繕計画を把握する
・長期的な資産価値を見極める
ことが、失敗しない不動産投資につながります。
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会社概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
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| 交通アクセス | 小田急小田原線 / 伊勢原 徒歩8分 |
| 代表者 | 高橋 健太 |
| TEL | 0463-91-9111 |
| FAX | 0463-67-8787 |
| メールアドレス | intelligent.japan@gmail.com |
| 営業時間 | 9:00～20:00 |
| 定休日 | 水曜日 / 年末年始、GW、夏季休暇（定休日でも事前連絡あれば対応可能） |
| 免許番号 | 神奈川県知事免許（２）第３０３３０号 |
| 所属団体 | （公社）神奈川県宅地建物取引業協会会員／（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 |
| 保証協会 | （公社）全国宅地建物取引業保証協会 |
| 主な取扱物件 | 貸アパート・マンション、貸戸建ほか、貸事務所・店舗、駐車場、貸工場・倉庫、売新築一戸建、売中古マンション、売中古一戸建、売公団・公社、売土地、売工場・倉庫、売事務所・店舗、投資用・その他 |
