【結論】
横浜市港南区で土地を購入する際は、価格や面積だけでなく、「接道状況」「建築制限」「境界」「高低差・擁壁」「インフラ」「災害リスク」を契約前に確認することが重要です。
特に港南区には、坂道や高低差のある住宅地、古い擁壁が残る土地、道路幅が狭いエリアもあります。
土地価格が周辺相場より安くても、造成、擁壁、地盤改良、解体、上下水道の引込みなどに追加費用がかかると、最終的な購入総額が高くなる場合があります。
購入前には、次の項目を確認しましょう。
・建築基準法上の道路に接しているか
・希望する住宅を建てられるか
・建ぺい率と容積率はどれくらいか
・土地の境界が明確か
・私道の持分や通行権があるか
・セットバックが必要か
・擁壁や高低差に問題がないか
・上下水道やガスが引き込まれているか
・古家の解体や地盤改良が必要か
・洪水、内水、土砂災害のリスクがないか
・土地代以外にいくら必要か
土地の購入申込みをする前に、不動産会社だけでなく、建築会社にも土地資料を確認してもらい、建築可能な住宅と総予算を把握することが成功のポイントです。
横浜市港南区の土地にはどのような特徴がある？
横浜市港南区の土地は、駅周辺と郊外の住宅地で価格や形状、道路条件が異なります。
港南区には、次のようなエリアがあります。
・上大岡駅周辺
・港南中央駅周辺
・上永谷駅周辺
・下永谷駅周辺
・港南台駅周辺
・日野・日野南周辺
・野庭町周辺
・芹が谷周辺
上大岡駅周辺は交通や買い物の利便性が高い一方、土地価格が高く、まとまった面積の土地が出にくい傾向があります。
上永谷・下永谷周辺は、地下鉄の利便性と土地価格のバランスを取りやすいエリアです。
港南台・日野・野庭町などでは、駅からの距離を広げることで比較的広い土地を検討できる場合があります。
ただし、港南区には坂道や高低差のある住宅地も少なくありません。
同じ面積の土地でも、次の条件によって使いやすさや建築費が変わります。
・土地の形
・道路との高低差
・擁壁の有無
・前面道路の幅
・駅までの坂道
・建築制限
・災害リスク
土地情報に記載された面積と価格だけで判断せず、現地と公的資料の両方を確認しましょう。
土地の購入予算はどのように決める？
土地の購入予算は、土地代だけでなく、建物と諸費用を含めた総予算から逆算して決めます。
土地購入から住宅完成までに必要な主な費用は、次のとおりです。
・土地代
・建物本体工事費
・造成工事費
・地盤改良費
・擁壁工事費
・古家の解体費
・上下水道やガスの引込費
・外構工事費
・設計費
・登記費用
・仲介手数料
・住宅ローン関係費用
・税金
・火災保険料
・引越し費用
・予備費
たとえば、総予算が5,500万円であっても、土地に3,000万円を使うと、建物や付帯工事に十分な予算を残せない可能性があります。
次の順番で考えると、土地予算を整理しやすくなります。
- 無理なく支払える総予算を決める
- 購入諸費用と予備費を確保する
- 希望する建物の概算費用を確認する
- 付帯工事と外構費を見込む
- 残った金額を土地予算にする
土地が安くても、擁壁や造成に多額の費用が必要になれば、総額は高くなります。
土地代と建物代を別々に考えず、一つの住宅購入費用として判断しましょう。
接道状況はなぜ確認が必要？
接道状況とは、土地がどのような道路に、どれくらい接しているかを示す条件です。
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。
横浜市も、建築物の敷地は建築基準法第42条に定める道路へ2メートル以上接する必要があると案内しています。条件を満たしていない土地では、原則として建築できません。
確認したい項目は、次のとおりです。
・前面道路が建築基準法上の道路か
・土地が道路に接する長さ
・前面道路の幅
・公道か私道か
・道路と土地に高低差があるか
・建築時に許可や認定が必要か
・再建築できる土地か
現在古い建物が建っていても、同じ場所に新しい住宅を建てられるとは限りません。
過去の特例や許可によって建築されている可能性もあるため、建築の可否を確認してから購入しましょう。
建築基準法上の道路とは？
建築基準法上の道路とは、同法第42条に定められた道路です。
見た目が道路であっても、建築基準法上の道路として認められていない場合があります。
主な道路には、次のような種類があります。
・公道
・開発によって整備された道路
・位置指定道路
・建築基準法第42条第2項道路
・一定の条件を満たす既存道路
道路の種類によって、セットバックや私道の権利、建築時の手続きが異なります。
横浜市では、道路種別を行政地図情報提供システムなどで確認できますが、表示だけで判断できない土地もあります。
契約前に、不動産会社が行った役所調査の結果を確認しましょう。
セットバックとは？
セットバックとは、前面道路の幅が4メートル未満の場合などに、道路の中心線から一定の距離まで敷地を後退させることです。
セットバックが必要な部分には、原則として建物や塀を設置できません。
確認したい項目は、次のとおりです。
・セットバックが必要か
・後退する面積はどれくらいか
・後退後の有効宅地面積
・塀や擁壁の撤去が必要か
・道路整備費用を誰が負担するか
・駐車スペースに影響しないか
・建てられる建物が小さくならないか
土地広告に記載された面積にセットバック部分が含まれている場合、実際に住宅や庭として使える面積は小さくなります。
登記上の面積だけでなく、セットバック後の有効面積を確認しましょう。
私道に接する土地では何を確認する？
私道とは、個人や法人が所有している道路です。
私道に接する土地でも住宅を建てられる場合がありますが、道路の権利関係を確認する必要があります。
主な確認項目は、次のとおりです。
・私道持分が付いているか
・通行する権利があるか
・車で通行できるか
・上下水道やガス工事のために掘削できるか
・道路の修繕費を誰が負担するか
・私道所有者から承諾を得ているか
・住宅ローンに影響しないか
私道持分がない土地では、将来の建て替えや配管工事の際に、私道所有者の承諾が必要になる場合があります。
通行や掘削について承諾がある場合も、口頭ではなく書面で確認しましょう。
建ぺい率と容積率とは？
建ぺい率とは、土地面積に対して建物を真上から見た面積をどれくらい確保できるかを示す割合です。
容積率とは、土地面積に対して建物の延床面積をどれくらい確保できるかを示す割合です。
たとえば、100平方メートルの土地で、
・建ぺい率50％
・容積率100％
の場合、建築面積は原則として最大50平方メートル、延床面積は最大100平方メートルが目安です。
ただし、実際に建てられる建物は、次の条件にも影響されます。
・前面道路の幅
・用途地域
・高さ制限
・斜線制限
・日影規制
・防火・準防火地域
・地区計画
・セットバック
・土地の形状
横浜市の「iマッピー」では、用途地域などの都市計画情報や建築基準法上の制限をインターネットで確認できます。
土地広告の建ぺい率と容積率だけを見て判断せず、希望する間取りを配置できるか建築会社へ確認しましょう。
用途地域では何を確認する？
用途地域とは、住宅、店舗、事業所、工場など、地域内に建てられる建物の種類や規模を定めるものです。
用途地域によって、次の条件が異なります。
・建築できる建物の用途
・建ぺい率と容積率
・建物の高さ
・周辺に建つ可能性のある施設
・日影や斜線に関する制限
・住宅地としての環境
低層住宅を中心とした地域では、落ち着いた住環境を維持しやすい一方、建物の高さや大きさが厳しく制限されることがあります。
一方、駅周辺などでは、店舗や集合住宅を建てられる地域もあります。
購入する土地だけでなく、隣接地の用途地域も確認しておくと、将来どのような建物が建つ可能性があるかを判断しやすくなります。
土地の境界はなぜ重要？
土地の境界とは、購入する土地と隣接地との境目です。
境界が不明確な土地を購入すると、建築時や売却時に隣地所有者とトラブルになる可能性があります。
確認したい書類は、次のとおりです。
・確定測量図
・現況測量図
・境界確認書
・地積測量図
・公図
現地では、次の項目を確認しましょう。
・境界標があるか
・塀やフェンスが境界上にあるか
・隣地の建物や設備が越境していないか
・購入する土地の設備が隣地へ越境していないか
・測量図と現地の形が一致しているか
よくある越境物には、次のものがあります。
・屋根や雨樋
・樹木の枝や根
・ブロック塀
・給排水管
・エアコンの室外機
・擁壁
・電線や設備
越境がある場合は、撤去するのか、将来の建て替え時に解消するのかを契約前に書面で確認しましょう。
登記面積と実測面積が違う場合はどうする？
登記面積とは、登記事項証明書に記録されている土地面積です。
実測面積とは、現地を測量して確認した面積です。
古くからある土地では、登記面積と実測面積が一致しない場合があります。
売買契約には、主に次の方法があります。
・登記面積を基準に売買する
・実測面積を基準に売買する
・面積差があっても代金を精算しない
・面積差に応じて代金を精算する
どの方法で売買するかは、契約内容によって異なります。
確認したい項目は、次のとおりです。
・売買代金はどの面積を基準にするか
・契約後に測量するか
・面積差を精算するか
・測量費は誰が負担するか
・引渡しまでに境界を確定するか
将来住宅を建てる場合は、面積差だけでなく、土地の形状や境界位置も建築計画に影響します。
土地の形状は建築にどう影響する？
同じ面積でも、土地の形状によって建てられる住宅や建築費が変わります。
比較的設計しやすいのは、正方形や長方形に近い整形地です。
注意が必要な土地には、次のようなものがあります。
・旗竿地
・三角形の土地
・間口が狭い土地
・奥行きが長い土地
・高低差のある土地
・傾斜地
・道路に斜めに接する土地
不整形地や旗竿地は、周辺相場より価格が抑えられている場合があります。
一方で、次の問題が生じる可能性があります。
・希望する間取りを配置しにくい
・駐車スペースを確保しにくい
・日当たりを確保しにくい
・工事車両が入りにくい
・配管が長くなる
・外構工事費が高くなる
・将来売却しにくい
土地価格だけでなく、設計や付帯工事を含めた総額で比較しましょう。
旗竿地を購入するときの注意点は？
旗竿地とは、道路に接する細長い通路部分と、その奥にある広い敷地で構成された土地です。
周辺の整形地より価格を抑えられる場合がありますが、次の項目を確認する必要があります。
・通路部分の幅
・建築基準法上の接道条件
・車を駐車できるか
・工事車両や重機が入れるか
・上下水道管の距離
・日当たりや風通し
・隣家からの視線
・ごみ出しのしやすさ
・緊急車両の進入条件
接道する幅が不足していると、建築できない可能性があります。
また、通路部分に車を駐車すると、人や自転車が通りにくくなることもあります。
図面だけでは判断せず、実際の幅を現地で確認しましょう。
高低差や擁壁のある土地では何を確認する？
港南区には、道路や隣地との間に高低差がある土地もあります。
擁壁とは、土地の高低差によって土が崩れないように支える構造物です。
擁壁がある土地では、次の項目を確認しましょう。
・擁壁の所有者
・擁壁の高さと長さ
・築造された時期
・確認済証や検査済証の有無
・現在の基準に適合しているか
・ひび割れや膨らみがないか
・水抜き穴が機能しているか
・建築時に造り直す必要があるか
・補修費用を誰が負担するか
・隣地の擁壁から影響を受けないか
古い擁壁を利用できない場合、補強や造り直しに高額な費用がかかる可能性があります。
擁壁の状態は、見た目だけでは判断できません。
確認資料が不足している場合は、建築士や擁壁に詳しい専門家へ相談しましょう。
がけに近い土地は購入できる？
崖や急な斜面に近い土地でも、一定の条件を満たせば住宅を建てられる場合があります。
ただし、建物の位置や構造に制限がかかる可能性があります。
確認したい項目は、次のとおりです。
・崖の高さと勾配
・崖の上か下か
・擁壁の状態
・土砂災害警戒区域か
・土砂災害特別警戒区域か
・建築時に必要な対策
・建物配置への影響
・追加工事費
崖から一定の距離を空ける必要がある場合、土地面積が広くても建物を配置できる範囲が限られます。
購入前に、建築会社と横浜市の関係窓口へ確認しましょう。
地盤調査と地盤改良は必要？
住宅を建てる前には、建物を安全に支えられる地盤かを調査します。
地盤調査の結果によっては、地盤改良工事が必要です。
主な地盤改良工法には、次のようなものがあります。
・表層改良
・柱状改良
・鋼管杭
・その他の地盤補強
土地購入前には正確な地盤調査を実施できないこともあります。
その場合は、次の情報を参考にします。
・近隣の地盤データ
・周辺の建築事例
・土地の造成履歴
・過去の地形
・盛土や切土の状況
・旧河川や谷地形ではないか
近隣で地盤改良が不要だったとしても、購入する土地も不要とは限りません。
地盤改良費が発生する可能性を考え、一定の予備費を確保しましょう。
盛土・切土とは？
盛土とは、元の地盤に土を盛って土地を高くすることです。
切土とは、斜面や高い土地を削って平らにすることです。
造成された住宅地では、同じ街区内でも盛土部分と切土部分が混在している場合があります。
確認したい項目は、次のとおりです。
・土地の造成履歴
・盛土か切土か
・擁壁の位置
・地盤改良の必要性
・地盤沈下の履歴
・造成工事の許可や検査
・排水設備
土地の見た目だけでは、過去の造成状況を判断できません。
古い地図や地形図、造成関係資料なども確認するとよいでしょう。
上下水道では何を確認する？
前面道路に上下水道の本管があっても、土地内まで配管が引き込まれているとは限りません。
確認したい項目は、次のとおりです。
・水道管が敷地内まで引き込まれているか
・水道管の口径
・既存管を再利用できるか
・下水道へ接続できるか
・浄化槽が必要か
・引込工事に道路掘削が必要か
・私道所有者の承諾が必要か
・工事費や加入金はいくらか
古家付き土地では、既存の水道管があっても、口径が小さい、老朽化している、建物配置に合わないなどの理由で交換が必要になる場合があります。
契約前に、配管図や現地の引込位置を確認しましょう。
ガスや電気では何を確認する？
土地購入時には、ガスや電気の供給状況も確認します。
主な確認項目は、次のとおりです。
・都市ガスを利用できるか
・プロパンガスの地域か
・ガス管が敷地内まで引き込まれているか
・電柱の位置
・電線が建物配置に影響しないか
・電柱や支線の移設が必要か
・オール電化にするか
・太陽光発電を設置できるか
電柱や支線が土地内や出入口付近にあると、駐車計画に影響する場合があります。
移設できるとは限らず、費用や期間がかかることもあるため、購入前に確認しましょう。
古家付き土地では何を確認する？
古家付き土地とは、既存の建物が残った状態で販売される土地です。
更地より価格が安く見える場合がありますが、解体や撤去費用を考える必要があります。
主な確認項目は、次のとおりです。
・建物の解体費
・残置物の処分費
・アスベストの有無
・庭石や樹木の撤去
・ブロック塀の撤去
・古い浄化槽や井戸
・既存基礎
・地中埋設物
・建物滅失登記
・解体工事の近隣対策
売主が解体して更地で引き渡すのか、買主が購入後に解体するのかによって、契約条件が異なります。
解体後に地中埋設物が見つかった場合の費用負担も確認しましょう。
土壌汚染や土地の利用履歴は確認すべき？
土地の過去の利用方法によっては、土壌汚染や地中埋設物のリスクがあります。
確認したい過去の利用例は、次のとおりです。
・工場
・クリーニング店
・ガソリンスタンド
・印刷工場
・資材置場
・ごみ処理施設
・農地
・古い事業所
一般的な住宅地であっても、過去に異なる用途で使われていた場合があります。
登記簿、古い住宅地図、航空写真、売主の告知内容などを確認しましょう。
必要に応じて、土壌調査や地歴調査を検討します。
日当たりはどのように確認する？
土地を見ただけでは、住宅完成後の日当たりを正確に判断しにくいことがあります。
確認したい項目は、次のとおりです。
・土地の方角
・南側にある建物
・隣地との高低差
・周囲の建物の高さ
・冬の日差し
・道路の位置
・将来隣地に建物が建つ可能性
現在南側が空き地でも、将来住宅やマンションが建つ可能性があります。
用途地域や建築制限を確認し、周辺にどの程度の建物が建てられるかを確認しましょう。
日当たりが弱い土地でも、2階リビング、吹き抜け、高窓、中庭などで改善できる場合があります。
建築会社に日当たりを考慮した配置計画を作成してもらいましょう。
港南区では駅までの坂道を確認すべき？
港南区では、駅からの距離だけでなく坂道や階段を確認することが重要です。
地図上で徒歩10分と表示されていても、急な坂道があると毎日の移動に負担がかかります。
現地では、次の項目を確認しましょう。
・駅までの勾配
・階段や歩道橋
・歩道の有無
・自転車を利用できるか
・ベビーカーで移動できるか
・雨の日に滑りやすくないか
・夜間の明るさ
・バスを利用できるか
不動産会社の車で現地へ行くだけでは、実際の負担を把握できません。
購入を検討する土地から駅、スーパー、学校、バス停まで実際に歩きましょう。
前面道路では何を確認する？
前面道路は、住宅の建築や毎日の車の出入りに影響します。
確認したい項目は、次のとおりです。
・道路幅
・交通量
・一方通行
・車のすれ違いが可能か
・歩道の有無
・電柱や標識の位置
・敷地への進入角度
・工事車両が入れるか
・緊急車両が進入できるか
・道路と土地の高低差
道路幅が狭い土地では、工事車両や資材運搬に追加費用がかかる場合があります。
完成後に車を所有する場合は、駐車スペースだけでなく、道路から出入りできるかも確認しましょう。
周辺環境では何を見る？
土地購入時には、建物がない状態だけでなく、実際に住み始めた後の生活を想定します。
確認したい周辺施設は、次のとおりです。
・スーパー
・コンビニ
・病院
・保育園や幼稚園
・小学校や中学校
・公園
・バス停
・ごみ集積所
・郵便局や金融機関
周辺環境では、次の点も確認しましょう。
・朝夕の交通量
・夜間の明るさ
・周辺の騒音
・飲食店や事業所のにおい
・学校や公園からの音
・近隣の空き家や空き地
・将来の建築計画
平日と休日、昼間と夜間では環境が変わることがあります。
購入を前向きに検討する場合は、時間帯を変えて現地を確認しましょう。
ハザードマップでは何を確認する？
港南区で土地を購入する際は、洪水、内水、土砂災害などのリスクを確認します。
横浜市は、洪水・内水・高潮をまとめた浸水ハザードマップを公開しています。また、港南区の土砂災害警戒区域などを確認できる土砂災害ハザードマップも公開しています。
主な確認項目は、次のとおりです。
・洪水浸水想定区域
・内水浸水想定区域
・土砂災害警戒区域
・土砂災害特別警戒区域
・周辺の崖や斜面
・過去の浸水履歴
・避難場所
・避難経路
横浜市は2026年6月1日に浸水ハザードマップを更新していますが、洪水・雨水出水・高潮の浸水想定区域自体に変更はないと案内しています。
ハザードマップの区域外であっても、災害が起こらないとは限りません。
周辺との高低差、側溝、雨水の流れ、斜面の状態なども現地で確認しましょう。
建築条件付き土地とは？
建築条件付き土地とは、一定期間内に指定された建築会社と建築請負契約を締結することを条件に販売される土地です。
主な特徴は、次のとおりです。
・建築会社が指定されている
・一定期間内に建築計画を決める
・標準仕様が用意されている
・土地と建物の計画を同時に進めやすい
・完全な自由設計とは限らない
確認したい項目は、次のとおりです。
・指定される建築会社
・建物の標準価格
・標準仕様
・間取りの自由度
・追加工事の単価
・住宅性能
・建築請負契約を締結する期限
・請負契約が成立しなかった場合の土地契約
・土地と建物を合わせた総額
土地価格が安く見えても、希望する設備や住宅性能を追加すると建築費が高くなる場合があります。
土地の契約前に、希望条件を反映した建物見積もりを確認しましょう。
建築条件なし土地とは？
建築条件なし土地とは、原則として購入者が自由に建築会社を選べる土地です。
主なメリットは、次のとおりです。
・複数の建築会社を比較できる
・希望する工法を選びやすい
・住宅性能を比較できる
・設計の自由度を確保しやすい
ただし、建築会社を自由に選べても、土地の法的制限まで自由になるわけではありません。
用途地域、建ぺい率、容積率、道路、高さ、擁壁などの条件は守る必要があります。
購入申込み前に、希望する建築会社へ土地を確認してもらいましょう。
土地の購入申込み前に何を確認する？
購入申込書を提出する前に、土地の法的条件と建築費を確認します。
主なチェックポイントは、次のとおりです。
・希望する住宅を建てられるか
・接道条件に問題がないか
・セットバックが必要か
・土地の有効面積はどれくらいか
・建ぺい率と容積率
・用途地域や高さ制限
・境界が明確か
・越境物がないか
・擁壁や造成工事が必要か
・地盤改良の可能性
・解体工事が必要か
・上下水道などの引込状況
・ハザードマップ
・総予算に収まるか
人気の土地では早い判断を求められることがあります。
それでも、建築可能な住宅や付帯工事費が分からないまま契約するのは避けましょう。
土地探しを始める段階で建築会社を決めておくと、気になる土地を早く確認してもらえます。
土地の重要事項説明では何を確認する？
売買契約前には、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。
土地については、次の内容を確認します。
・所有者や抵当権などの権利関係
・土地面積
・境界
・接道状況
・私道負担
・用途地域
・建ぺい率と容積率
・高さなどの建築制限
・上下水道やガス
・造成や擁壁
・土砂災害などのリスク
・手付金
・契約解除の条件
・住宅ローン特約
・引渡し条件
・契約不適合責任
重要事項説明で分からない点がある場合は、そのまま契約を進めず、図面や資料を使って説明してもらいましょう。
可能であれば、重要事項説明書と売買契約書の案を事前に受け取って確認することをおすすめします。
土地の売買契約では何を確認する？
売買契約書では、土地の条件だけでなく、問題が見つかった場合の責任や解除条件を確認します。
主な確認項目は、次のとおりです。
・売買価格
・手付金
・残代金の支払日
・引渡し日
・測量の有無
・境界を明示するか
・面積差の精算方法
・古家や残置物の扱い
・地中埋設物の扱い
・越境物への対応
・住宅ローン特約
・契約解除の条件
・違約金
・契約不適合責任
口頭で説明を受けた内容も、契約書や覚書へ記載されているか確認しましょう。
特に、境界、擁壁、解体、地中埋設物などは、購入後に高額な費用が発生する可能性があります。
住宅ローン特約では何を確認する？
住宅ローン特約とは、予定していた融資を受けられなかった場合に、一定の条件で売買契約を解除できる取り決めです。
確認したい項目は、次のとおりです。
・利用予定の金融機関
・土地と建物を含めた借入額
・融資承認の期限
・契約解除の期限
・解除手続きの方法
・手付金の返還条件
・つなぎ融資の必要性
注文住宅では、土地購入後に建物を建築するため、土地代と建築費の支払時期が異なります。
土地だけの融資が承認されても、建物を含めた総額を借りられるとは限りません。
住宅ローン特約が建物費用を含む資金計画に対応しているか確認しましょう。
港南区でよくある土地購入の検討事例とは？
港南区では、利便性、広さ、土地価格のどれを優先するかによって選択が異なります。
事例1｜上大岡駅周辺で利便性を優先するケース
共働き世帯が、通勤時間を短縮するため、上大岡駅周辺で土地を探すケースです。
駅周辺は土地価格が高いため、土地面積を抑え、3階建て住宅を検討します。
この場合は、次の項目を確認します。
・建物を3階建てにできるか
・高さや斜線の制限
・道路幅
・工事車両の進入
・駅までの坂道
・土地購入後に残る建築予算
土地に予算を使いすぎると、住宅性能や設備を調整しなければならない可能性があります。
事例2｜上永谷周辺で広さと価格を比較するケース
子育て世帯が、土地と建物の広さを確保するため、上永谷周辺まで対象を広げるケースです。
上大岡駅周辺より土地価格を抑えられる場合がありますが、駅までの高低差や道路条件を確認する必要があります。
次の項目を比較します。
・駅までの徒歩時間
・坂道
・学校までの通学路
・前面道路
・駐車スペース
・擁壁の有無
・将来の売却需要
事例3｜日野・野庭町周辺で土地面積を優先するケース
車を中心に生活する世帯が、日野や野庭町周辺で広い土地を探すケースです。
庭や2台分の駐車場を確保しやすくなる可能性があります。
一方、バスの本数や将来車を使わなくなった場合の移動方法も確認する必要があります。
土地面積だけでなく、擁壁、造成、インフラ、災害リスクまで含めて比較しましょう。
土地購入で失敗しやすいポイントは？
土地購入でよくある失敗は、価格と面積だけを見て契約することです。
次のような判断には注意しましょう。
・土地予算だけで物件を探す
・建築会社へ確認せずに購入する
・建物と付帯工事の予算を見込まない
・建築基準法上の道路か確認しない
・再建築の可否を確認しない
・セットバック後の面積を確認しない
・境界や越境物を確認しない
・私道の権利関係を確認しない
・擁壁や高低差を確認しない
・上下水道の引込みを確認しない
・解体費や地盤改良費を見込まない
・ハザードマップを確認しない
・駅まで実際に歩かない
・重要事項説明書を十分に読まない
・予備費を残さない
土地価格が安い場合は、安い理由を確認しましょう。
土地の形、道路、高低差、建築制限などによっては、建築費が高くなる可能性があります。
専門家コメント｜宅地建物取引士 松代 博明
港南区で土地を購入する際は、土地価格や面積だけで判断せず、「実際にどのような住宅を、総額いくらで建てられるか」を確認することが大切です。
特に確認したいのは、
・接道状況
・用途地域
・建ぺい率と容積率
・境界
・私道の権利
・セットバック
・擁壁や高低差
・上下水道
・災害リスク
です。
港南区には、坂道や高低差のある土地も多く、擁壁や造成、地盤改良などに追加費用が必要になる場合があります。
周辺より安い土地が見つかった場合は、価格だけで魅力的と判断せず、安くなっている理由を確認しましょう。
土地の購入申込みを行う前に、建築会社へ希望する住宅の配置と概算費用を確認してもらうことをおすすめします。
FAQ｜横浜市港南区の土地購入でよくある質問
港南区で土地を購入する際によくある質問をまとめます。
土地購入前に最も重要な確認事項は何ですか？
希望する住宅を建てられる土地かどうかです。接道、用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、擁壁などを確認しましょう。
古い建物が建っていれば建て替えできますか？
必ず建て替えられるとは限りません。現在の接道条件を満たしていない場合や、過去の許可で建築されている場合があります。
セットバックが必要な土地は購入できますか？
購入できますが、後退部分には原則として建物や塀を設置できません。セットバック後の有効面積を確認しましょう。
私道持分がない土地は購入しないほうがよいですか？
一概にはいえませんが、通行や掘削の権利を確認する必要があります。承諾がある場合は書面の内容を確認しましょう。
擁壁がある土地にも家を建てられますか？
建築できる場合があります。ただし、擁壁の安全性や法的な状態、補修・再構築の必要性を確認しなければなりません。
港南区では坂道も確認すべきですか？
確認が必要です。駅から近くても急な坂道や階段があると、通勤、通学、買い物に負担がかかる場合があります。
境界が確定していない土地は購入できますか？
購入できる場合がありますが、将来の建築や売却でトラブルになる可能性があります。境界確定の有無と費用負担を確認しましょう。
古家付き土地と更地ではどちらがよいですか？
古家付き土地は価格が抑えられる場合がありますが、解体、残置物、アスベスト、地中埋設物などの費用を確認する必要があります。
地盤改良費は購入前に分かりますか？
正確な費用は地盤調査後に決まるのが一般的です。購入前は近隣データを参考にし、一定の予備費を確保しましょう。
建築条件付き土地は自由に設計できますか？
一定の範囲で設計できる場合がありますが、建築会社や標準仕様が決められています。自由度と追加費用を確認しましょう。
まとめ｜港南区の土地は建築条件と総費用を確認して購入しよう
横浜市港南区で土地を購入する際は、販売価格と土地面積だけでなく、建築条件、道路、境界、擁壁、インフラ、災害リスクを確認することが重要です。
今回のポイントをまとめると、次のとおりです。
・土地代と建物代を合わせて総予算を決める
・建築会社と土地を並行して探す
・建築基準法上の道路か確認する
・道路へ2メートル以上接しているか確認する
・再建築の可否を確認する
・セットバック後の有効面積を確認する
・建ぺい率と容積率を確認する
・用途地域や高さ制限を確認する
・境界と越境物を確認する
・登記面積と実測面積を確認する
・私道の持分や通行条件を確認する
・擁壁、高低差、造成費を確認する
・地盤改良の可能性を見込む
・上下水道やガスの引込みを確認する
・古家の解体や地中埋設物を確認する
・港南区のハザードマップを確認する
・駅までの坂道を実際に歩く
・土地購入前に建築費の概算を確認する
・追加費用に備えて予備費を残す
土地は、購入後に場所や道路条件を変えることができません。
気になる土地が見つかったら、価格だけで急いで判断せず、不動産会社と建築会社へ相談し、希望する住宅を建てられるか、総予算に収まるかを確認してから購入を進めましょう。
横浜市港南区の土地購入なら株式会社M-Homeへ
「希望する住宅を建てられる土地を探したい」「擁壁や高低差に問題がないか確認したい」「土地と建物の予算配分を相談したい」など、土地購入にはさまざまな疑問があります。
株式会社M-Homeでは、港南区を中心とした地域情報を踏まえ、土地探しから資金計画、住宅ローン、売買契約までサポートしています。
上大岡、港南中央、上永谷、港南台など、希望するエリアと建築予算を比較しながら土地を探したい方も、お気軽にご相談ください。
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会社概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 店舗名 | 株式会社M-Home |
| 住所 | 神奈川県横浜市港南区最戸1-6-2-404 |
| アクセス | 京浜急行線「上大岡」駅徒歩7分 |
| TEL | 045-878-5889 |
| FAX | 045-884-9412 |
| 営業時間 | 10:00～19:00 |
| 定休日 | 水曜日 |
| 免許番号 | 神奈川県知事（2）第30834号 |
| 取扱物件 | 売買 戸建・マンション・土地・事業用・収益物件 |
| 公式ホームページ | https://www.m-home.cc/ |
