【結論】
横浜市港南区で注文住宅を購入する際は、土地価格と建物本体価格だけでなく、地盤改良、擁壁、造成、外構、給排水設備、設計、登記などを含めた総予算で土地を選ぶことが重要です。
土地探しでは、次の項目を確認しましょう。
・最寄り駅と駅までの坂道
・土地の形状と高低差
・前面道路の幅と接道状況
・建ぺい率と容積率
・用途地域や高さの制限
・擁壁の状態と所有関係
・上下水道やガスの引込状況
・地盤改良や造成工事の必要性
・洪水や土砂災害のリスク
・希望する住宅を建てられるか
港南区には、上大岡・港南中央・上永谷・港南台などの交通利便性が高いエリアがある一方、坂道や高低差のある住宅地も少なくありません。
価格が安い土地でも、擁壁工事や地盤改良、上下水道の引込みなどに追加費用がかかると、総額が予算を超える可能性があります。
土地を先に購入するのではなく、土地と建物の予算を同時に組み立て、建築会社や不動産会社へ相談しながら進めましょう。
横浜市港南区で注文住宅を建てるメリットとは？
港南区で注文住宅を建てるメリットは、家族の暮らし方に合わせて間取りや住宅性能を決められることです。
主なメリットは、次のとおりです。
・希望する間取りを設計できる
・収納や家事動線を工夫できる
・断熱性能や耐震性能を選べる
・設備や内装を選択できる
・土地の特徴を活かした設計ができる
・将来の家族構成を考えた住宅にできる
・駐車場や庭の配置を調整できる
・建築の過程を確認できる
建売住宅では間取りや設備があらかじめ決められていますが、注文住宅では土地の形や家族の希望に合わせて設計できます。
たとえば、次のような希望を反映しやすくなります。
・在宅勤務用の部屋を設ける
・洗濯から収納までの動線を短くする
・リビングに大きな収納を設ける
・将来2部屋に分けられる子ども部屋をつくる
・高低差を活かして眺望を確保する
・道路から室内が見えにくい窓配置にする
ただし、希望をすべて取り入れると建築費が上がります。
家づくりで優先する部分と、予算に応じて調整できる部分を整理することが大切です。
注文住宅の予算はどのように決める？
注文住宅の予算は、土地代と建物本体価格だけで決めることはできません。
全体予算は、主に次の費用で構成されます。
・土地購入費
・建物本体工事費
・付帯工事費
・設計費
・外構工事費
・土地と建物の諸費用
・住宅ローン関係費用
・家具や家電の購入費
・引越し費用
・予備費
国土交通省の住まいに関する情報でも、住宅購入時には仲介手数料、住宅ローン諸費用、不動産取得税など、購入代金以外の費用が発生すると案内されています。
注文住宅では、土地の状態によって付帯工事費が大きく変わります。
主な付帯工事には、次のものがあります。
・地盤改良工事
・造成工事
・擁壁工事
・上下水道の引込工事
・ガスの引込工事
・古家の解体工事
・既存樹木の撤去
・電柱や設備の移設
・外構工事
・照明やカーテン工事
土地価格が安くても、これらの工事費が高くなる場合があります。
土地を購入する前に、建築会社へ土地資料を見てもらい、建築費と付帯工事費の概算を確認しましょう。
土地と建物の予算配分はどう考える？
注文住宅では、希望するエリアと建物のこだわりに応じて予算を配分します。
基本的な考え方は、次のとおりです。
- 無理なく支払える総予算を決める
- 諸費用と予備費を確保する
- 必要な建物面積と建築費を算出する
- 付帯工事費を見込む
- 残った金額を土地予算にする
たとえば、総予算が5,500万円であっても、そのすべてを土地と建物に使えるわけではありません。
仮に次のように配分するとします。
・土地代：2,300万円
・建物本体：2,300万円
・付帯工事・外構：400万円
・諸費用：300万円
・予備費：200万円
この場合、土地と建物の合計は4,600万円ですが、全体では5,500万円になります。
実際の配分は、土地の状態、建物の規模、住宅性能、住宅ローンなどによって異なります。
予算を建物本体と土地に使い切らず、追加工事や仕様変更に備えた予備費を残しましょう。
土地を先に決めると予算を超えやすい？
土地だけを先に購入すると、希望する建物を予算内で建てられない可能性があります。
特に注意したいのは、次のような土地です。
・高低差が大きい
・古い擁壁がある
・地盤改良が必要
・上下水道が引き込まれていない
・古家の解体が必要
・前面道路が狭い
・工事車両が入りにくい
・敷地の形が複雑
・がけや斜面に近い
土地価格が周辺相場より安い場合は、安い理由を確認する必要があります。
建物を建てるための追加費用がかかる土地では、結果的に条件のよい土地より総額が高くなることもあります。
土地の購入申込みをする前に、建築会社へ次の内容を確認してもらいましょう。
・希望する間取りを配置できるか
・駐車スペースを確保できるか
・造成や擁壁工事が必要か
・建築費はいくらになるか
・法令上の制限に問題がないか
・工事車両や資材を搬入できるか
土地と建物を別々に考えず、一つの家づくりとして判断することが大切です。
港南区ではどのエリアから土地を探す？
港南区では、駅ごとに交通利便性、住宅価格、土地の特徴が異なります。
上大岡駅周辺はどのような人に向いている？
上大岡駅周辺は、交通と買い物の利便性を重視する方に向いています。
主な特徴は、次のとおりです。
・京急本線と市営地下鉄を利用できる
・横浜駅や都心方面へ移動しやすい
・駅周辺に商業施設が集まっている
・車に頼らない生活を検討しやすい
・将来的な住宅需要を期待しやすい
一方、駅徒歩圏では土地価格が高く、まとまった広さの土地が出にくい傾向があります。
土地面積を抑え、3階建てやコンパクトな住宅を検討するケースもあります。
上大岡駅周辺で土地を探す場合は、次の点を確認しましょう。
・駅までの坂道
・前面道路の幅
・土地の高低差
・隣地との距離
・日当たり
・建築できる建物の高さ
・工事車両の進入経路
利便性を優先するのか、土地や建物の広さを優先するのかを決めておくことが重要です。
港南中央駅周辺にはどのような特徴がある？
港南中央駅周辺は、上大岡へのアクセスと住宅環境のバランスを重視する方に向いています。
市営地下鉄ブルーラインを利用でき、公共施設にも移動しやすいエリアです。
上大岡駅周辺より土地価格を抑えられる場合がありますが、物件によって道路幅や高低差が異なります。
土地を見る際は、駅からの距離だけでなく、建築時に必要な造成工事や擁壁の状態を確認しましょう。
上永谷・下永谷周辺は土地を探しやすい？
上永谷・下永谷周辺は、地下鉄の利便性を確保しながら、土地面積や予算とのバランスを取りたい方に検討されやすいエリアです。
駅から少し離れることで、駐車場や庭を確保できる土地を見つけられる場合があります。
ただし、次の項目を確認する必要があります。
・駅までの坂道
・バスの本数
・前面道路の幅
・車の出入り
・学校までの通学路
・スーパーや病院までの距離
・敷地と道路の高低差
港南台・日野・野庭町周辺はどのような人に向いている？
港南台・日野・野庭町周辺は、住環境や土地の広さを重視する方に向いています。
駅徒歩圏に限定しなければ、上大岡駅周辺より広い土地を検討できる場合があります。
一方、バスや車を中心に生活する可能性があるため、次の項目を確認しましょう。
・通勤時間帯のバス本数
・最終バスの時刻
・学校や買い物施設への距離
・将来車を利用しなくなった場合の移動手段
・周辺での土地や戸建ての需要
現在の暮らしだけでなく、子どもの成長や老後の生活まで考えて土地を選ぶことが大切です。
土地の広さはどれくらい必要？
必要な土地面積は、建てたい住宅の大きさや駐車台数、庭の有無によって異なります。
土地面積を考える際は、次の希望を整理しましょう。
・必要な延床面積
・平屋か2階建てか
・駐車する車の台数
・自転車やバイクの台数
・庭の必要性
・物置を設置するか
・道路から玄関までの距離
・隣地との間隔
土地が30坪あっても、建ぺい率が50％であれば、建築面積は原則として約15坪までとなります。
また、土地の一部が道路後退部分や斜面、擁壁になっている場合は、実際に住宅や庭として使える面積が小さくなります。
土地の面積だけでなく、有効に利用できる範囲を確認しましょう。
建ぺい率と容積率とは？
建ぺい率とは、土地面積に対して建物を真上から見た面積をどれだけ確保できるかを示す割合です。
容積率とは、土地面積に対して建物の延床面積をどれだけ確保できるかを示す割合です。
たとえば、100平方メートルの土地で、
・建ぺい率50％
・容積率100％
の場合、建築面積は原則として最大50平方メートル、延床面積は最大100平方メートルが目安になります。
ただし、実際に建てられる住宅の大きさは、次の条件にも影響されます。
・前面道路の幅
・高さ制限
・斜線制限
・日影規制
・防火・準防火地域
・敷地の形状
・セットバック
・地区計画
・がけに関する制限
横浜市では、用途地域や建築基準法上の制限を行政地図情報提供システム「iマッピー」で確認できます。
土地広告に記載された建ぺい率と容積率だけで判断せず、希望する建物を配置できるか建築会社へ確認しましょう。
用途地域とは？
用途地域とは、住宅、店舗、工場など、地域内に建てられる建物の種類や規模を定める都市計画上の区分です。
用途地域によって、次の内容が異なります。
・建築できる建物の用途
・建ぺい率
・容積率
・建物の高さ
・周辺に建つ可能性のある施設
・日影や斜線に関する制限
住宅地として落ち着いた環境であっても、用途地域によっては周辺に店舗や事業所が建つ可能性があります。
反対に、低層住宅を中心とする地域では、建物の高さや規模が厳しく制限される場合があります。
購入予定地だけでなく、隣地や道路を挟んだ土地の用途地域も確認しておくと、将来の周辺環境を想定しやすくなります。
接道条件では何を確認する？
建物を建てる土地は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。
横浜市も、建築物の敷地は本来、建築基準法上の道路に2メートル以上接する必要があり、条件を満たさない土地では建築が原則としてできないと案内しています。
土地探しでは、次の項目を確認しましょう。
・前面道路が建築基準法上の道路か
・接道している長さ
・道路の幅
・公道か私道か
・私道持分があるか
・通行や掘削の権利があるか
・セットバックが必要か
・道路と敷地に高低差があるか
現在古い建物が建っていても、新しい住宅へ建て替えられるとは限りません。
接道条件が不明な土地では、購入前に不動産会社や横浜市の窓口へ確認しましょう。
セットバックとは？
セットバックとは、前面道路の幅が基準を満たしていない場合に、建物や塀を道路の中心線などから後退させることです。
セットバックが必要な土地では、後退部分に建物を建てたり、原則として自由に利用したりできません。
確認したい項目は、次のとおりです。
・後退が必要な面積
・有効宅地面積
・塀や擁壁の撤去費
・道路整備の費用負担
・駐車場配置への影響
・建てられる建物の大きさ
横浜市では、幅員4メートル未満の道路のうち、条例で指定する整備促進路線について、建築時の協議や拡幅整備を進めています。
土地面積が広く見えても、セットバック後に有効面積が小さくなる場合があります。
土地価格を比較するときは、登記面積ではなく、住宅や駐車場として使える面積を確認しましょう。
私道に接する土地では何を確認する？
購入する土地が私道に接している場合は、道路の権利関係を確認する必要があります。
主な確認項目は、次のとおりです。
・私道持分の有無
・通行できる権利
・給排水管やガス管を工事する権利
・工事のための掘削承諾
・道路の補修費用
・ほかの所有者との取り決め
・住宅ローンへの影響
私道持分がない土地でも、通行や掘削について承諾書が用意されている場合があります。
ただし、口頭の説明だけでなく、将来の建て替えや配管工事にも対応できる内容かを書面で確認しましょう。
土地の形状は建築費に影響する？
土地の形状は、間取りだけでなく建築費にも影響します。
比較的設計しやすいのは、正方形や長方形に近い整形地です。
次のような土地では、設計や工事に工夫が必要になる場合があります。
・旗竿地
・三角形の土地
・間口が狭い土地
・奥行きが極端に長い土地
・高低差がある土地
・傾斜地
・複数方向に接道する土地
不整形地は周辺より安く販売されることがありますが、次の費用が増える可能性があります。
・特殊な基礎工事
・建物形状の変更
・資材搬入の追加費用
・外構工事
・擁壁や造成工事
・配管を延ばす工事
土地の形に合わせた住宅を設計できれば、価格を抑えながら希望するエリアに住める場合もあります。
ただし、土地価格だけでなく、設計と工事を含めた総額で判断しましょう。
高低差や擁壁のある土地では何を確認する？
港南区には、道路や隣地との高低差がある土地もあります。
擁壁とは、土地の高低差によって土が崩れないように支える構造物です。
擁壁のある土地では、次の項目を確認しましょう。
・擁壁の所有者
・擁壁の高さ
・築造された時期
・確認済証や検査済証の有無
・現在の基準に適合しているか
・ひび割れや膨らみ
・水抜き穴の状態
・造り直しや補修の必要性
・工事費用
・建物の配置への影響
古い擁壁をそのまま利用できない場合、新しい擁壁を造る費用が必要になります。
擁壁工事の金額は、高さ、長さ、工法、工事車両の進入条件などによって大きく異なります。
土地価格が安くても、擁壁工事を含めると予算を超える可能性があるため、購入前に専門家へ確認してもらいましょう。
地盤調査と地盤改良は必要？
注文住宅を建築するときは、建物に適した地盤かを調査します。
地盤調査の結果によっては、地盤改良工事が必要になります。
主な工法には、次のようなものがあります。
・表層改良
・柱状改良
・鋼管杭
・その他の地盤補強
必要な工法や費用は、地盤の状態、建物の重さ、支持層の深さなどによって異なります。
土地を購入する前に正確な地盤調査ができないケースもあります。
その場合は、近隣の地盤データや過去の建築事例を参考にしながら、一定の地盤改良費を予算に入れておきましょう。
「地盤が良さそうだから費用はかからない」と決めつけず、予備費を準備することが大切です。
上下水道やガスの引込みでは何を見る？
土地の前面道路に上下水道やガスの本管があっても、敷地内へ引き込まれているとは限りません。
確認したい項目は、次のとおりです。
・水道管が敷地内まで引き込まれているか
・水道管の口径
・下水道へ接続できるか
・既存配管を再利用できるか
・ガス管の引込みがあるか
・引込工事に道路掘削が必要か
・私道所有者の承諾が必要か
・加入金や工事負担金があるか
古家付き土地では、既存の配管があっても、口径が小さい、老朽化している、建物配置に合わないなどの理由で交換が必要になることがあります。
敷地内の配管だけでなく、前面道路からの工事費も確認しましょう。
古家付き土地を購入する際の注意点は？
古家付き土地とは、既存の建物が残った状態で販売される土地です。
周辺の更地より安く見える場合がありますが、建物の解体費用が必要になります。
確認したい項目は、次のとおりです。
・解体費用
・建物内の残置物
・アスベストの有無
・地中埋設物
・古い浄化槽や井戸
・既存の基礎
・庭石や樹木
・ブロック塀
・解体後の整地費用
・滅失登記
解体後に、古い基礎や配管、廃棄物などが地中から見つかる場合があります。
地中埋設物が見つかった場合の費用を誰が負担するか、売買契約前に確認しましょう。
また、古家がある状態と更地になった状態では、引渡し条件や責任範囲が異なります。
売主が解体して引き渡すのか、買主が購入後に解体するのかを明確にしましょう。
日当たりや隣地との距離はどう確認する？
土地を見ただけでは、完成後の住宅の日当たりを判断しにくい場合があります。
確認したい項目は、次のとおりです。
・土地の方角
・南側の建物
・隣地との高低差
・周辺建物の高さ
・道路の位置
・冬と夏の日差し
・将来隣地に建物が建つ可能性
現在空き地になっている隣地にも、将来住宅や建物が建つ可能性があります。
現在の日当たりだけでなく、用途地域や建築制限を確認し、周辺にどの程度の建物が建つ可能性があるかを考えましょう。
設計段階では、窓の位置、吹き抜け、中庭、2階リビングなどを工夫することで、日当たりを確保できる場合があります。
港南区のハザードマップでは何を確認する？
港南区で土地を探す際は、洪水、内水、土砂災害などのリスクを確認する必要があります。
横浜市は、港南区の洪水・内水・高潮を確認できる浸水ハザードマップを公開しています。港南区では土砂災害警戒区域などを確認できる土砂災害ハザードマップも案内されています。
確認したい項目は、次のとおりです。
・洪水浸水想定区域
・内水浸水想定区域
・土砂災害警戒区域
・土砂災害特別警戒区域
・周辺の崖や斜面
・過去の浸水履歴
・避難場所
・避難経路
ハザードマップの区域内だから住宅を建てられないとは限りません。
ただし、建築制限、造成方法、火災保険の補償内容などに影響する可能性があります。
地図上の指定だけでなく、現地の高低差、雨水の流れ、側溝の状態なども確認しましょう。
建築条件付き土地とは？
建築条件付き土地とは、一定期間内に指定された建築会社と建築請負契約を締結することを条件として販売される土地です。
主な特徴は、次のとおりです。
・建築会社があらかじめ決まっている
・一定期間内に間取りなどを決める必要がある
・建物の仕様や価格に一定の基準がある
・土地と建物の計画を同時に進めやすい
・完全な自由設計とは限らない
建築条件付き土地を検討する際は、次の項目を確認しましょう。
・建築会社
・建物の標準価格
・標準仕様
・追加工事の単価
・間取りの自由度
・住宅性能
・設計期間
・建築請負契約を結ぶ期限
・契約が成立しなかった場合の土地契約の扱い
土地価格が魅力的でも、希望する住宅仕様にすると追加費用が大きくなる場合があります。
土地の契約前に、建物を含めた総額の見積もりを確認しましょう。
建築条件なし土地とは？
建築条件なし土地とは、原則として購入者が自由に建築会社を選べる土地です。
主なメリットは、次のとおりです。
・希望する建築会社を選べる
・住宅性能や工法を比較できる
・設計の自由度を確保しやすい
・複数の会社から見積もりを取れる
一方で、土地探しと建築会社選びを並行して進める必要があります。
土地の購入期限が迫るなかで、建物の計画を急いで決めることにならないよう注意が必要です。
建築条件なし土地でも、法令や土地条件による建築制限はあります。
自由に建てられるという意味ではないため、希望する住宅が建つかを事前に確認しましょう。
建築会社はいつ決める？
建築会社は、土地を購入してから探すのではなく、土地探しと並行して比較することをおすすめします。
早い段階から建築会社へ相談するメリットは、次のとおりです。
・土地に希望する住宅が建つか判断してもらえる
・建物と付帯工事の概算を出してもらえる
・土地の問題点を確認してもらえる
・総予算を把握しやすい
・購入申込みを迅速に判断できる
建築会社を比較するときは、坪単価だけで判断しないことが大切です。
確認したい項目は、次のとおりです。
・本体価格に含まれる工事
・別途工事の内容
・標準仕様
・住宅性能
・設計料
・外構工事
・地盤改良費
・保証と点検
・追加変更の単価
・完成までの期間
会社によって、本体工事に含まれる範囲が異なります。
見積書の総額と項目をそろえて比較しましょう。
注文住宅の建物費用を左右するものは？
建物の費用は、床面積だけでなく、形状、仕様、設備などによって変わります。
価格に影響する主な項目は、次のとおりです。
・延床面積
・平屋か2階建てか
・建物の形状
・屋根の形状
・窓の数や大きさ
・断熱性能
・耐震性能
・外壁材
・床材
・キッチンや浴室
・収納
・造作家具
・太陽光発電
・全館空調
凹凸の多い建物や窓の多い住宅は、同じ床面積でも工事費が上がりやすくなります。
予算を抑える方法には、次のようなものがあります。
・建物をシンプルな形にする
・延床面積を必要以上に増やさない
・水回りをまとめる
・標準仕様を活用する
・収納を必要な場所に絞る
・入居後に追加できる設備は後回しにする
価格を抑えるために住宅性能を必要以上に下げるのではなく、間取りや設備の優先順位を整理しましょう。
付帯工事費とは？
付帯工事費とは、建物本体以外に必要となる工事費です。
注文住宅で見落としやすい費用の一つです。
主な付帯工事は、次のとおりです。
・地盤改良
・造成
・擁壁
・解体
・給排水設備
・ガス工事
・電気引込工事
・仮設工事
・外構
・庭や植栽
・空調設備
・照明やカーテン
・工事車両の駐車費用
港南区の狭い道路や高低差のある土地では、資材の運搬や重機の使用に追加費用がかかる場合があります。
建物本体価格が安くても、付帯工事費を含めると予算が大きく変わることがあります。
見積書では、「別途」「概算」「未計上」と記載された項目を確認しましょう。
外構費用には何が含まれる？
外構工事とは、建物の外側を整える工事です。
主な内容は、次のとおりです。
・駐車場の土間コンクリート
・門柱やポスト
・フェンス
・アプローチ
・庭
・植栽
・物置
・宅配ボックス
・外灯
・排水設備
建物の見積もりに最低限の外構しか含まれていない場合があります。
駐車場やフェンスなどを追加すると、想定以上の費用が必要になることもあります。
特に高低差のある土地では、階段、手すり、土留めなどの工事が必要です。
土地購入前に、建物だけでなく外構まで含めて配置と費用を確認しましょう。
土地購入にはどのような諸費用がかかる？
土地購入では、土地代以外にも費用が必要です。
主な費用は、次のとおりです。
・仲介手数料
・売買契約書の印紙税
・所有権移転登記費用
・司法書士報酬
・固定資産税などの精算金
・不動産取得税
・住宅ローン関係費用
・測量費用
・地盤調査費用
建物を建てる際には、次の費用も発生します。
・建築確認申請費用
・設計費
・工事請負契約書の印紙税
・建物表題登記
・所有権保存登記
・抵当権設定登記
・火災保険料
・地震保険料
諸費用は契約や融資の条件によって異なります。
土地と建物の見積もりとは別に、諸費用一覧を作成してもらいましょう。
住宅ローンは土地と建物をまとめて借りられる？
注文住宅では、土地購入から建物完成までに複数回の支払いが発生します。
一般的な支払い時期には、次のものがあります。
・土地購入時
・建築請負契約時
・着工時
・上棟時
・建物完成時
住宅ローンは建物完成時に実行される商品もあるため、土地購入や建築途中の支払いに「つなぎ融資」が必要になる場合があります。
確認したい項目は、次のとおりです。
・土地代と建築費をまとめて借りられるか
・つなぎ融資が必要か
・つなぎ融資の金利と手数料
・土地先行融資を利用できるか
・自己資金をいつ支払うか
・建物完成までの家賃と返済負担
・住宅ローン特約の範囲
土地の売買契約と建築請負契約は別の契約になることがあります。
土地の住宅ローン特約が、予定する建物費用を含めた融資審査に対応しているか確認しましょう。
土地の購入申込み前に何を確認する？
土地の購入申込みをする前に、建築と予算に関する条件を整理します。
主なチェックポイントは、次のとおりです。
・希望する建物が配置できるか
・建築費の概算
・付帯工事費
・擁壁や造成の必要性
・地盤改良の可能性
・接道条件
・セットバック
・用途地域
・建ぺい率と容積率
・上下水道とガス
・ハザードマップ
・境界
・越境物
・引渡し条件
・住宅ローンの利用条件
価格や立地が希望に合っていても、すぐに購入申込書を提出するのではなく、建築会社へ確認する時間を確保しましょう。
購入申込みの段階で、建築確認や資金計画をどこまで確認できるか、不動産会社へ相談することが大切です。
土地の売買契約では何を確認する？
土地の売買契約前には、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。
主な確認項目は、次のとおりです。
・土地の面積
・登記上の権利関係
・境界
・接道状況
・用途地域
・建ぺい率と容積率
・高さなどの建築制限
・私道の権利
・上下水道やガス
・擁壁
・土砂災害などのリスク
・手付金
・引渡し日
・契約解除の条件
・住宅ローン特約
・契約不適合責任
古家付き土地では、建物や地中埋設物の取扱いも確認します。
建築条件付き土地の場合は、建築請負契約を締結する期限や、請負契約が成立しなかった場合の土地契約の扱いも重要です。
分からない点がある場合は、そのまま契約を進めず、書面や図面を使って説明を受けましょう。
港南区でよくある注文住宅の検討事例とは？
港南区では、立地、土地の広さ、建物性能のどれを重視するかによって家づくりが変わります。
事例1｜上大岡駅周辺で利便性を優先するケース
共働き世帯が、通勤の利便性を優先し、上大岡駅周辺で土地を探すケースです。
土地価格が高いため、土地面積を抑え、3階建てや2階リビングを検討します。
確認したいポイントは、次のとおりです。
・階段を含めた生活動線
・日当たり
・駐車スペース
・隣地との距離
・工事車両の進入
・建物に使える予算
利便性を優先しすぎて建築費が不足しないように、土地予算の上限を先に決めておく必要があります。
事例2｜上永谷周辺で土地と建物のバランスを取るケース
子育て世帯が、一定の土地面積と部屋数を確保するため、上永谷周辺で土地を探すケースです。
上大岡駅周辺より土地予算を抑え、その分を断熱性能や収納、外構に充てます。
一方、駅までの坂道や学校への通学路、道路幅を確認する必要があります。
事例3｜港南台・日野周辺で住環境を重視するケース
家族で長く暮らすことを考え、港南台や日野周辺で土地を探すケースです。
庭や駐車場を確保できる土地を優先し、バスや車での生活を想定します。
土地面積だけでなく、擁壁、高低差、ハザードマップ、将来の移動手段を確認することが重要です。
注文住宅の土地探しで失敗しやすいポイントは？
注文住宅の土地探しでよくある失敗は、土地価格と面積だけで購入を決めることです。
次のような判断には注意しましょう。
・建物予算を決めずに土地を購入する
・付帯工事費を見込まない
・擁壁や造成費を確認しない
・建ぺい率と容積率だけで判断する
・接道条件を確認しない
・セットバック後の面積を確認しない
・上下水道の引込みを確認しない
・地盤改良費を予算に入れない
・古家の解体費を確認しない
・駅までの坂道を歩かない
・ハザードマップを確認しない
・建築会社へ土地を見せずに契約する
・予備費を残さない
・つなぎ融資の費用を確認しない
土地価格が安いことには、何らかの理由がある場合があります。
不整形、高低差、道路条件などの問題を設計で解決できることもありますが、追加費用が必要になる可能性があります。
土地の購入申込み前に、建築会社と不動産会社の両方へ相談しましょう。
専門家コメント｜宅地建物取引士 松代 博明
港南区で注文住宅用の土地を探す際は、土地価格だけで判断しないことが重要です。
特に港南区では、
・坂道や高低差
・擁壁
・前面道路の幅
・接道状況
・土砂災害などのリスク
・工事車両の進入条件
によって、建築費や建てられる住宅が変わる場合があります。
土地が周辺相場より安くても、造成、擁壁、地盤改良、上下水道の引込みなどが必要になると、総額が高くなることがあります。
土地購入前には、
・希望する建物が建つか
・建物本体はいくらか
・付帯工事はいくらか
・外構や諸費用を含めると総額はいくらか
・住宅ローンで無理なく返済できるか
を確認することをおすすめします。
不動産会社だけでなく、建築会社にも土地を確認してもらい、土地と建物を一体として判断しましょう。
FAQ｜横浜市港南区の注文住宅と土地探しでよくある質問
港南区で注文住宅を検討する際によくある質問をまとめます。
土地と建築会社はどちらを先に探しますか？
並行して探すことをおすすめします。建築会社へ相談しておくと、気になる土地に希望する住宅が建つか、総額が予算内に収まるかを確認できます。
土地代と建物代以外に何が必要ですか？
地盤改良、造成、擁壁、上下水道、外構、設計、登記、住宅ローン、保険などの費用が必要になる場合があります。
港南区では坂道の土地を避けたほうがよいですか？
一概にはいえません。眺望や日当たりを確保しやすい場合もありますが、擁壁、造成、日常の移動、工事費を確認する必要があります。
擁壁がある土地にも注文住宅を建てられますか？
建てられる場合があります。ただし、擁壁の安全性や法的な状態、補修・再構築の必要性を確認しなければなりません。
土地が30坪あれば希望する住宅を建てられますか？
建ぺい率、容積率、土地の形状、セットバック、高さ制限などによって異なります。面積だけでなく、建築可能な範囲を確認しましょう。
建築条件付き土地でも自由に設計できますか？
一定の範囲で設計できることがありますが、建築会社や標準仕様が指定されています。間取りや設備の自由度、追加費用を確認してください。
古家付き土地と更地ではどちらがよいですか？
古家付き土地は価格を抑えられる場合がありますが、解体、残置物、アスベスト、地中埋設物などの費用を確認する必要があります。
地盤改良費は土地購入前に分かりますか？
正確な費用は地盤調査後に決まることが一般的です。購入前は近隣データなどを参考にし、一定の予備費を確保しましょう。
注文住宅ではつなぎ融資が必要ですか？
住宅ローンの商品や支払時期によって必要になる場合があります。土地購入費や着工金などをいつ支払うか、金融機関へ確認しましょう。
港南区ではどのエリアが注文住宅に向いていますか？
利便性を重視するなら上大岡周辺、価格と交通のバランスを重視するなら上永谷・下永谷周辺、広さや住環境を重視するなら港南台・日野・野庭町周辺などが候補です。
まとめ｜港南区の注文住宅は土地と建物の総額で判断しよう
横浜市港南区で注文住宅を購入する際は、土地価格だけでなく、建物、付帯工事、外構、諸費用を含めた総額で予算を考えることが重要です。
今回のポイントをまとめると、次のとおりです。
・最初に無理なく支払える総予算を決める
・建物と諸費用を差し引いて土地予算を決める
・土地探しと建築会社選びを並行する
・希望する住宅を建てられるか確認する
・建ぺい率と容積率を確認する
・用途地域や高さ制限を確認する
・前面道路と接道状況を確認する
・セットバック後の有効面積を確認する
・私道の権利関係を確認する
・擁壁、高低差、造成費を確認する
・地盤改良費を見込んでおく
・上下水道やガスの引込みを確認する
・古家の解体費や地中埋設物を確認する
・港南区のハザードマップを確認する
・付帯工事と外構を含めて見積もる
・追加費用に備えて予備費を残す
・土地と建物を合わせて住宅ローンを検討する
注文住宅では、希望の間取りや住宅性能を実現できる一方、土地条件によって建築費が大きく変わります。
気になる土地が見つかったら、価格だけで判断せず、不動産会社と建築会社へ相談し、建築可能な住宅と総予算を確認してから購入を進めましょう。
横浜市港南区の注文住宅・土地探しなら株式会社M-Homeへ
「注文住宅を建てられる土地を探したい」「土地と建物にどれくらい予算を配分すればよいか分からない」「擁壁や高低差のある土地でも問題ないか確認したい」など、注文住宅の土地探しにはさまざまな疑問があります。
株式会社M-Homeでは、港南区を中心とした地域情報を踏まえ、土地探しから資金計画、住宅ローン、売買契約までサポートしています。
上大岡、港南中央、上永谷、港南台など、希望するエリアと建物の予算を比較しながら土地を探したい方も、お気軽にご相談ください。
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会社概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 店舗名 | 株式会社M-Home |
| 住所 | 神奈川県横浜市港南区最戸1-6-2-404 |
| アクセス | 京浜急行線「上大岡」駅徒歩7分 |
| TEL | 045-878-5889 |
| FAX | 045-884-9412 |
| 営業時間 | 10:00～19:00 |
| 定休日 | 水曜日 |
| 免許番号 | 神奈川県知事（2）第30834号 |
| 取扱物件 | 売買 戸建・マンション・土地・事業用・収益物件 |
| 公式ホームページ | https://www.m-home.cc/ |
