結論
寒川町で住宅ローンが残っている家でも、売却代金や自己資金でローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消できれば売却可能です。
売却を検討するときは、まず現在の住宅ローン残高と不動産の査定価格を確認します。そのうえで、仲介手数料や登記費用などを差し引いてもローンを完済できるかを判断することが重要です。
売却価格がローン残高を上回る場合は、一般的な不動産売却として進めやすくなります。一方、売却代金だけでは完済できない場合でも、自己資金で不足分を補う方法や、住み替えローンを利用する方法などがあります。
住宅ローンが残っているからといって、売却を諦める必要はありません。早い段階で残債と売却価格の見込みを整理し、無理のない資金計画を立てましょう。
住宅ローンが残っていても家を売却できる理由
売却代金でローンを完済できるため
住宅ローンを返済している途中でも、家を売りに出すことは可能です。
一般的な不動産売却では、買主から受け取った売却代金を使って住宅ローンを一括返済します。そのため、売却を始める時点でローンをすべて返済しておく必要はありません。
決済日に買主から売却代金を受け取り、その一部を金融機関への返済に充てる流れが一般的です。
売却時には抵当権を抹消する必要がある
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が不動産を売却して貸付金を回収するための権利です。
抵当権が残ったままでは、買主が安心して不動産を取得できません。そのため、売却代金でローンを完済し、所有権移転と同時に抵当権抹消登記を行います。
住宅ローン返済中の売却は珍しくない
転勤や離婚、家族構成の変化、住み替え、返済負担の見直しなどを理由に、住宅ローン返済中の家を売却するケースは少なくありません。
寒川町でも、戸建てやマンションを購入した後に生活環境が変わり、売却を検討する方がいます。
重要なのは、住宅ローンが残っていることではなく、売却時に完済できる見通しがあるかどうかです。
住宅ローン残高と売却価格を確認する
住宅ローンの残高を調べる
売却を考え始めたら、最初に住宅ローンの残高を確認します。
金融機関から発行される返済予定表や残高証明書、インターネットバンキングなどで確認できます。
ただし、書類に記載されている残高と、実際に一括返済する際の金額が異なる場合もあります。売却予定が決まった段階で、金融機関へ一括返済に必要な金額を確認しておくと安心です。
不動産査定を受ける
ローン残高を確認した後は、不動産会社へ査定を依頼します。
査定では、土地面積や建物面積、築年数、駅までの距離、接道状況、土地の形状、建物の管理状態などを確認します。
寒川町内でも、寒川駅や宮山駅、倉見駅へのアクセス、周辺環境、道路状況などによって査定価格は異なります。
査定額だけで判断しない
不動産会社から提示される査定額は、必ずその金額で売れることを保証するものではありません。
実際の成約価格は、購入希望者からの反響や価格交渉、建物状態、売却時期などによって変わります。
査定額がローン残高をわずかに上回っている場合は、価格交渉や売却諸費用によって不足が生じる可能性も考えておきましょう。
アンダーローンとオーバーローンの違い
アンダーローンなら通常の売却を進めやすい
売却価格が住宅ローン残高を上回る状態を、一般的にアンダーローンと呼びます。
例えば、住宅ローン残高が2,000万円で、家が2,500万円で売れた場合は、売却代金からローンを完済できます。
ただし、差額の500万円がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料や印紙税、登記費用などを差し引いた金額が最終的な手取りになります。
オーバーローンでは不足分を用意する
売却価格が住宅ローン残高を下回る状態は、オーバーローンと呼ばれます。
例えば、ローン残高が3,000万円あり、家の売却価格が2,600万円の場合は、400万円以上の不足が生じます。
この場合、不足分を自己資金で補えれば、通常の売却を進められる可能性があります。
諸費用も含めて計算する
ローン残高と売却価格だけを比較すると、資金計画にずれが生じる場合があります。
不動産売却では、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用、司法書士報酬、繰上返済手数料などが必要です。
物件によっては、測量費用や残置物撤去費用、引っ越し費用が発生する場合もあります。これらを含めて売却後の収支を確認しましょう。
寒川町でローンが残る家を売却する流れ
不動産会社へ売却相談をする
まずは、寒川町の不動産事情を把握している会社へ相談します。
住宅ローン残高や売却理由、希望時期、住み替えの有無などを伝えることで、状況に合った売却方法を検討しやすくなります。
ローンが残っている場合は、査定価格だけでなく、売却後の手取り額まで確認することが大切です。
媒介契約を結んで売却活動を始める
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。
その後、物件情報を公開し、購入希望者を探します。問い合わせが入った場合は、内覧対応や条件交渉を進めます。
住みながら売却することも可能ですが、室内の清掃や整理整頓をしておくと、購入希望者へ良い印象を与えやすくなります。
金融機関へ一括返済の連絡をする
買主が見つかり、売買契約を締結した後は、住宅ローンを借りている金融機関へ一括返済の連絡をします。
金融機関によっては、完済希望日の数週間前までに手続きが必要な場合があります。
抵当権抹消に必要な書類の受取方法や、繰上返済手数料についても確認しておきましょう。
決済日にローン完済と引き渡しを行う
決済日には、買主から残代金を受け取り、その代金から住宅ローンを完済します。
同時に、司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を進めます。
登記手続きと代金の支払いが完了したら、買主へ鍵を渡して売却完了です。
売却代金でローンを完済できない場合の対応
自己資金で不足分を補う
売却代金だけではローンを完済できなくても、預貯金などで不足分を補える場合は売却できます。
ただし、売却後には引っ越し費用や新居の契約費用なども必要です。
自己資金を使い切ってしまうと、その後の生活に影響する可能性があるため、必要な生活資金を残したうえで判断しましょう。
住み替えローンを検討する
住み替え先の住宅を購入する場合は、住み替えローンを利用できることがあります。
住み替えローンとは、現在の住宅ローンの不足分と、新居の購入資金をまとめて借りる方法です。
通常の住宅ローンより借入額が大きくなるため、収入や年齢、勤務状況、他の借入状況などを厳しく審査される場合があります。
金融機関へ返済条件を相談する
毎月の住宅ローン返済が厳しくなっている場合は、滞納する前に金融機関へ相談しましょう。
返済期間の延長や、一定期間の返済額変更などに対応してもらえる場合があります。
売却を希望していることも伝えたうえで、どのような方法が選べるのかを確認することが大切です。
任意売却を検討する場合もある
住宅ローンを滞納しており、通常の売却では完済できない場合は、任意売却を検討することがあります。
任意売却は、金融機関の同意を得て、住宅ローン残高を下回る価格で不動産を売却する方法です。
通常の売却より手続きが複雑であり、売却後も残った債務の返済が必要になる場合があります。早い段階で専門家へ相談しましょう。
寒川町で住み替えを伴う売却を進める方法
売却を先に進める
現在の家を先に売却すると、売却金額が確定するため、新居の予算を立てやすくなります。
住宅ローンを完済した後に新居を購入できるため、二重ローンの負担を避けやすい点もメリットです。
一方で、引き渡しまでに新居が見つからない場合は、仮住まいが必要になる可能性があります。
新居購入を先に進める
新居を先に購入すれば、引っ越し後に空き家の状態で売却活動を進められます。
内覧の日程を調整しやすく、室内をすっきり見せやすい点がメリットです。
ただし、現在の家が売れるまで住宅ローンの支払いが重なる可能性があります。資金に余裕があるかを慎重に確認しましょう。
売却と購入のスケジュールを合わせる
売却と購入を同時に進める方法もあります。
現在の家の引き渡し日と、新居の引き渡し日を近づけることで、仮住まいや二重ローンの期間を短くできます。
ただし、売主と買主、新居の売主など複数の関係者との調整が必要です。不動産会社と相談しながら計画的に進めましょう。
ローンが残る家の売却で注意したいこと
ローン残高に合わせて価格を決めない
売主としては、住宅ローンを完済できる価格で売りたいと考えるものです。
しかし、ローン残高は購入希望者には関係がありません。周辺相場より高すぎる価格で売り出すと、問い合わせが集まらず、売却期間が長引く可能性があります。
寒川町の成約事例や競合物件を確認し、適正な売り出し価格を設定することが大切です。
売却前に高額なリフォームをしない
売却価格を上げるために、大規模なリフォームを検討する方もいます。
しかし、リフォーム費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
住宅ローンが残っている場合は、清掃や庭の手入れ、簡単な補修など、少ない費用で印象を整える方法から検討しましょう。
一括返済手数料を確認する
住宅ローンを予定より早く完済する場合、金融機関によっては繰上返済手数料がかかることがあります。
固定金利や特定のローン商品では、手数料が高くなる場合もあります。
売却後の手取り額に影響するため、早めに金融機関へ確認しましょう。
売却を急ぎすぎない
返済負担を早く減らしたいという理由から、相場より大幅に安い価格で売却すると、手元に残る資金が少なくなります。
一方で、希望価格にこだわりすぎると、住宅ローンや固定資産税などの負担が続きます。
希望価格と売却期限のバランスを考え、現実的な販売計画を立てましょう。
専門家コメント｜宅地建物取引士 高橋 健太
住宅ローンが残る家を売却するときは、不動産の査定価格だけを見るのではなく、ローン残高や売却諸費用を含めて資金計画を立てることが大切です。
査定額が住宅ローン残高を上回っていても、価格交渉や仲介手数料、登記費用などを差し引くと、不足が生じる場合があります。
また、住み替えを伴う売却では、現在の家を先に売るか、新居を先に購入するかによって、資金負担や引っ越しの流れが変わります。
まずは住宅ローンの正確な残高を確認し、想定される成約価格と売却後の手取り額を整理しましょう。返済が厳しくなっている場合も、滞納する前に相談することで選択肢を確保しやすくなります。
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FAQ｜寒川町でローンが残る家の売却に関する質問
Q1. 住宅ローン返済中でも査定できますか？
可能です。住宅ローンの残高にかかわらず、不動産査定を受けられます。
Q2. 売却前にローンを完済する必要はありますか？
事前に完済する必要はありません。売却代金を使って、決済日に完済する方法が一般的です。
Q3. ローン残高はどこで確認できますか？
返済予定表や残高証明書、金融機関のインターネットバンキングなどで確認できます。
Q4. 売却価格がローン残高より低くても売れますか？
不足分を自己資金で補う、住み替えローンを利用するなどの方法があります。
Q5. 住みながら売却できますか？
可能です。居住中に売却活動を行い、決済日までに退去する方法があります。
Q6. ローンを滞納していても売却できますか？
状況によっては売却できる可能性があります。早めに金融機関や不動産会社へ相談しましょう。
Q7. 抵当権抹消は誰が手続きしますか？
売却時は、司法書士へ依頼することが一般的です。
Q8. 売却代金はいつ受け取れますか？
通常は決済日に受け取ります。その代金から住宅ローンを返済します。
Q9. 住み替えローンは誰でも利用できますか？
金融機関の審査があるため、収入や借入状況によっては利用できない場合があります。
Q10. 査定額が高い会社を選べばよいですか？
査定額だけでなく、価格の根拠や販売方法、売却後の資金計画まで説明してくれるかを確認しましょう。
まとめ
寒川町で住宅ローンが残っている家でも、売却代金や自己資金でローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却可能です。
売却を進める際は、住宅ローン残高、不動産の想定成約価格、仲介手数料や登記費用などを整理しましょう。
売却価格がローン残高を上回る場合は、通常の売却を進めやすくなります。不足が生じる場合は、自己資金や住み替えローンなどを検討します。
ローンの返済が厳しくなっている場合は、滞納する前に相談することが重要です。早めに行動することで、通常売却を含めた複数の選択肢を検討しやすくなります。
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