寒川町の不動産税金で売却時に必要な知識

2026年7月7日

結論

寒川町で土地、戸建て、マンションなどの不動産を売却する際は、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。

売却代金から取得費や譲渡費用を差し引き、利益が生じた場合は、譲渡所得に対して所得税、復興特別所得税、住民税がかかる可能性があります。

主に確認したい税金や費用は、次のとおりです。

・譲渡所得にかかる所得税
・復興特別所得税
・住民税
・売買契約書にかかる印紙税
・抵当権抹消などの登記にかかる登録免許税
・売却する年の固定資産税などの清算金

譲渡所得の基本的な計算方法は、次のとおりです。

譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用－特別控除

取得費には、購入代金や建築代金、購入時の仲介手数料などが含まれる場合があります。譲渡費用には、売却時の仲介手数料、売主が負担した印紙税、一定の測量費や解体費などが該当する場合があります。

また、自宅や相続した空き家を売る場合は、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

ただし、特例は自動的に適用されるものではありません。確定申告や必要書類の提出が必要になるため、売却前から契約書や領収書を整理しておきましょう。

不動産売却で税金が発生する仕組み

売却代金ではなく利益に課税される

不動産を3,000万円で売却したからといって、3,000万円の全額に譲渡所得税がかかるわけではありません。

売却代金から、不動産を取得した際の費用と売却するために支払った費用を差し引きます。

たとえば、次のように計算します。

・売却代金：3,000万円
・取得費：2,000万円
・譲渡費用：200万円

この場合、特別控除を考慮する前の譲渡所得は800万円です。

3,000万円－2,000万円－200万円＝800万円

この800万円を基準に、所有期間や利用できる特例を確認して税額を計算します。

利益が出なければ譲渡所得税はかからない

取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得がゼロまたはマイナスになる場合は、原則として譲渡所得に対する所得税や住民税は発生しません。

ただし、売買契約書の印紙税や抵当権抹消登記の登録免許税などは、売却益の有無にかかわらず必要になる場合があります。

また、自宅の売却で損失が生じた場合は、一定の要件を満たすと損益通算や繰越控除を利用できる可能性があります。

譲渡所得の計算で重要な取得費

取得費に含まれる主な費用

取得費とは、売却した不動産を購入・取得した際に支払った費用です。

主に次のような費用が該当する可能性があります。

・土地や建物の購入代金
・建物の建築代金
・購入時の仲介手数料
・購入時の印紙税
・登録免許税や登記費用
・不動産取得税
・土地の造成費
・一定の設備費や改良費
・購入のために立ち退いてもらった際の費用

実際に取得費へ含められるかは、支出の内容や不動産の利用状況によって異なります。

国税庁は、取得費には土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費などが含まれると案内しています。

建物は減価償却を考慮する

建物の取得費は、購入代金や建築代金をそのまま使用するわけではありません。

建物は使用や経年によって価値が減少すると考えられるため、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引きます。

そのため、購入時の土地・建物代金が分かっていても、売却時の取得費は購入金額より少なくなる場合があります。

土地は通常、減価償却の対象になりません。

購入時の土地と建物の内訳を確認する

戸建てやマンションの購入契約書では、土地と建物の価格が分かれて記載されている場合があります。

土地と建物の合計額しか分からない場合は、消費税や固定資産税評価額などを参考に内訳を確認することがあります。

自己判断で計算せず、必要に応じて税理士へ相談しましょう。

取得費が分からない場合

売却代金の5％を概算取得費にできる

相続した不動産や古くから所有している土地では、購入時の契約書や領収書が残っていない場合があります。

実際の取得費が分からない場合は、売却代金の5％相当額を概算取得費として計算できることがあります。

たとえば、3,000万円で売却した場合の概算取得費は150万円です。

概算取得費では税負担が増える場合がある

実際には2,000万円で購入した不動産でも、資料がなく5％の概算取得費を使用すると、取得費が大幅に少なくなります。

その結果、譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。

売却前に次の資料が残っていないか確認しましょう。

・購入時の売買契約書
・建築請負契約書
・仲介手数料の領収書
・住宅ローンの契約資料
・購入当時の通帳
・登記関係書類
・不動産会社や建築会社の資料

資料が見つからない場合も、取得費を確認できる別の資料がないか税理士へ相談することが大切です。

譲渡費用に含まれる主な費用

売却するために直接かかった費用

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接支払った費用です。

主に次のような費用が該当する可能性があります。

・売却時の仲介手数料
・売主が負担した売買契約書の印紙税
・売却のために行った測量費
・売却のために建物を解体した費用
・借家人へ支払った立退料
・売買契約を有利な条件へ変更するための違約金
・売却のために支払った広告費

費用を支払っただけではなく、売却に直接必要だったかどうかが重要です。

修繕費は原則として譲渡費用にならない

売却前に外壁塗装や設備交換、ハウスクリーニングなどを行う場合があります。

しかし、建物の維持や管理を目的とした通常の修繕費は、原則として譲渡費用に含まれないと考えられます。

売却のために支払った費用がすべて譲渡費用になるわけではないため、領収書を保管し、税務上の取扱いを確認しましょう。

所有期間によって変わる税率

長期譲渡所得

不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得に該当します。

一般的な税率は、次のとおりです。

・所得税：15％
・住民税：5％
・復興特別所得税：所得税額の2.1％

所得税と復興特別所得税、住民税を合わせた実質的な税率は約20.315％です。

短期譲渡所得

売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得に該当します。

一般的な税率は、次のとおりです。

・所得税：30％
・住民税：9％
・復興特別所得税：所得税額の2.1％

合計した実質的な税率は約39.63％です。

購入日から売却日までの期間では判断しない

所有期間は、単純に購入日から売却日までが5年間を超えているかで判断するものではありません。

売却した年の1月1日時点で5年を超えているかが基準です。

購入から5年程度で売却する場合は、長期譲渡と短期譲渡のどちらに該当するか慎重に確認しましょう。

マイホームの3,000万円特別控除

譲渡所得から最高3,000万円を控除できる

自分が住んでいる家や土地を売却した場合は、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

所有期間の長さにかかわらず利用できる場合があります。

たとえば、特別控除前の譲渡所得が1,000万円であり、3,000万円特別控除を利用できれば、課税譲渡所得はゼロになります。

過去に住んでいた家も対象になる場合がある

すでに引っ越した後の自宅でも、一定の期限内に売却すれば特例を利用できる場合があります。

ただし、転居後に賃貸へ出した期間がある場合や、建物を解体して土地だけを売る場合は、売却期限や利用状況などの要件を確認する必要があります。

親族間の売買には注意する

配偶者、直系血族、生計を共にする親族など、特別な関係にある相手へ売却した場合は、3,000万円特別控除を利用できないことがあります。

家族間で売買する場合は、契約前に税務上の取扱いを確認しましょう。

確定申告が必要

特別控除によって税額がゼロになる場合でも、特例を適用するためには確定申告が必要です。

「利益が3,000万円以下だから申告しなくてよい」と判断しないよう注意しましょう。

所有期間10年超のマイホームに使える軽減税率

売却した年の1月1日時点で、マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、一定の要件を満たすと軽減税率を利用できる可能性があります。

3,000万円特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得について、6,000万円以下の部分には、所得税10％、住民税4％の軽減税率が適用されます。

6,000万円を超える部分には、通常の長期譲渡所得の税率が適用されます。復興特別所得税は、所得税額に対して別途計算されます。

特例の併用条件や居住期間などを確認し、税務署または税理士へ相談しましょう。

相続した空き家の3,000万円特別控除

一定の相続空き家を売った場合の特例

相続または遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋や敷地を売却した場合は、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

現在の制度では、一定の要件を満たし、2027年12月31日までに売却した場合が対象とされています。

相続または遺贈によって対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合、控除限度額が一人当たり最高2,000万円となるケースがあります。

対象となる建物に条件がある

主な条件には、次のようなものがあります。

・被相続人が相続開始直前まで一人で住んでいた
・一定の時期以前に建築された家屋である
・区分所有建物ではない
・売却代金が一定額以下である
・相続開始から一定の期限内に売却する
・耐震基準を満たすか、一定の期限までに解体する

老人ホームなどへ入居していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になることがあります。

自治体の確認書類が必要になる場合がある

空き家特例を利用する際は、市区町村から被相続人居住用家屋等確認書の交付を受ける必要があります。

寒川町の不動産で特例を検討する場合は、必要書類や申請窓口を事前に確認しましょう。

確認書の交付を受けただけで、特例の適用が確定するわけではありません。最終的な判断は税務署が行います。

相続不動産の取得費加算の特例

相続税を支払った方が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合は、支払った相続税のうち一定額を取得費へ加算できる特例があります。

取得費が増えることで譲渡所得が少なくなり、税負担を抑えられる可能性があります。

ただし、相続空き家の3,000万円特別控除など、ほかの特例と併用できない場合があります。

どちらの制度を使う方が有利かは、売却価格、取得費、相続税額などによって異なります。売却契約前に税理士へ試算を依頼しましょう。

住宅ローンが残る自宅を売却して損失が出た場合

住宅ローンが残っているマイホームを売り、売却価格が住宅ローン残高を下回った場合は、一定の要件を満たすと、譲渡損失を給与所得などと損益通算できる可能性があります。

その年に控除しきれなかった損失を、翌年以後へ繰り越せる制度が利用できる場合もあります。

ただし、所有期間、住宅ローン残高、売却相手、所得額などの要件があります。

適用期間が延長・変更されることもあるため、売却する年の制度を確認しましょう。

不動産売買契約書の印紙税

紙の契約書には印紙税がかかる

不動産の売買契約書を紙で作成した場合は、契約金額に応じた印紙税がかかります。

一定の不動産譲渡契約書については、2027年3月31日まで軽減措置が適用されています。

売主用と買主用に契約書を2通作成する場合は、それぞれの契約書に印紙を貼ることが一般的です。

契約書の原本を買主だけが保管し、売主はコピーを保管する方法が提案される場合もありますが、将来の税務申告などを考えて保管方法を判断しましょう。

電子契約では取扱いが異なる

電子的に作成された契約書は、一般的に紙の課税文書とは取扱いが異なります。

ただし、電子契約サービスの利用料などがかかる場合があります。

印紙税だけでなく、契約書の保管方法や本人確認の方法も確認しましょう。

抵当権抹消登記の登録免許税

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消します。

抵当権抹消登記には、登録免許税がかかります。

司法書士へ依頼する場合は、登録免許税とは別に報酬が必要です。

また、登記簿上の住所や氏名が現在と異なる場合は、住所・氏名変更登記の費用が追加されることがあります。

固定資産税・都市計画税の清算

その年の納税義務者は1月1日時点の所有者

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

年の途中で売却しても、自治体から買主へ納税義務が移るわけではありません。

一般的な不動産取引では、引き渡し日を基準に、売主と買主の負担分を日割りで清算します。

清算金は自治体へ支払う税金とは異なる

買主から売主へ支払われる固定資産税等清算金は、売買契約に基づく当事者間の清算です。

起算日を1月1日とするか、4月1日とするかなどは地域や契約条件によって異なる場合があります。

重要事項説明書や売買契約書で計算方法を確認しましょう。

清算金が売却収入に含まれる場合がある

買主から受け取った固定資産税等清算金は、譲渡所得の計算上、売却収入へ含めて考える場合があります。

確定申告を行う際は、売買代金だけでなく清算金も確認しましょう。

消費税が関係するケース

個人が自宅を売る場合

個人が自分の居住用住宅を売却する場合は、通常、建物の売却代金に消費税がかかりません。

土地の譲渡も消費税の非課税取引です。

事業者が建物を売る場合

課税事業者が事業として建物を売却する場合は、建物部分に消費税がかかる可能性があります。

賃貸物件、店舗、事務所、投資用不動産などを売る場合は、売主の立場や利用状況によって取扱いが異なります。

土地と建物の価格内訳にも影響するため、税理士へ確認しましょう。

売却後の確定申告

売却した翌年に申告する

不動産を売却して譲渡所得が生じた場合は、原則として売却した翌年に確定申告を行います。

3,000万円特別控除や軽減税率、譲渡損失の特例などを利用する場合も確定申告が必要です。

申告時期が近づいてから資料を探すのではなく、売却時から書類を一つにまとめて保管しましょう。

確定申告で準備したい主な書類

一般的には、次のような書類を準備します。

・売却時の売買契約書
・購入時の売買契約書
・購入時と売却時の仲介手数料の領収書
・印紙税の資料
・登記費用の領収書
・測量費や解体費の領収書
・固定資産税等清算金が分かる資料
・登記事項証明書
・譲渡所得の内訳書
・特例の適用に必要な書類
・本人確認書類

利用する特例によって、住民票や戸籍、住宅ローン残高証明書、自治体の確認書などが必要になる場合があります。

売却前に税額を試算する方法

取得費を確認する

まず、購入時の売買契約書や建築請負契約書を探します。

建物がある場合は、減価償却後の取得費を計算する必要があります。

譲渡費用を見積もる

不動産会社から仲介手数料や売却準備費用の見積もりを受け取ります。

測量や解体を予定している場合は、それらが税務上の譲渡費用に該当するかも確認しましょう。

所有期間を確認する

取得日と売却予定日を確認し、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているか判断します。

自宅を長期間所有している場合は、10年超所有の軽減税率も確認します。

利用できる特例を確認する

自宅、相続空き家、住宅ローンが残る自宅の売却など、物件の状況に応じた特例を確認します。

特例を利用する場合と利用しない場合の税額を比較しましょう。

手取り額まで計算する

売却価格から住宅ローン残債、仲介手数料、登記費用、税金などを差し引きます。

税額だけでなく、最終的に手元へ残る金額を確認することが重要です。

税金の負担を増やさないための注意点

購入時の資料を処分しない

購入時の契約書や領収書がないと、取得費を十分に証明できず、概算取得費を使うことになる場合があります。

古い資料でも、売却が終わるまでは保管しましょう。

売却時期だけで税率が変わる場合がある

所有期間が5年前後の場合は、売却する年によって短期譲渡所得と長期譲渡所得が変わる可能性があります。

ただし、税率だけを理由に売却を遅らせると、市場価格や維持費の影響を受けることもあります。

税金と売却条件を総合的に比較しましょう。

特例の併用条件を確認する

3,000万円特別控除、住宅ローン控除、買い換え特例などは、同時に利用できない組み合わせがあります。

現在の家を売却して新居を購入する場合は、売却側の特例だけでなく、新居の税制への影響も確認しましょう。

家族間の売買は契約前に相談する

親子や夫婦などの間で不動産を売買すると、特例を利用できなかったり、売買価格と時価の差が贈与と判断されたりする可能性があります。

通常の第三者間売買と同じ感覚で進めず、税理士へ相談しましょう。

不動産会社へ確認したい質問

売却費用について

「売却に必要な費用を一覧にしてもらえますか」

「仲介手数料や登記費用を差し引いた手取り額はいくらですか」

「固定資産税等清算金はどのように計算しますか」

取得費について

「購入時の契約書がない場合、どの資料を探せばよいですか」

「土地と建物の価格内訳は確認できますか」

「解体費や測量費は売却費用として扱える可能性がありますか」

特例について

「マイホームの3,000万円特別控除を利用できる可能性はありますか」

「相続空き家の特例に必要な書類はありますか」

「新居の住宅ローン控除との関係を確認する必要がありますか」

確定申告について

「確定申告のために保管する書類は何ですか」

「税理士へ相談する場合は、いつ依頼すればよいですか」

「売却前に税額の概算を確認できますか」

専門家コメント　宅地建物取引士　高橋健太

寒川町で不動産を売却する際は、査定価格だけでなく、税金や売却費用を差し引いた手取り額を確認することが大切です。

譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。購入時の契約書が見つからない場合は、取得費を十分に計上できず、税負担が増える可能性があります。

また、自宅や相続した空き家では、一定の要件を満たすと3,000万円特別控除を利用できる場合があります。ただし、確定申告や期限内の売却、必要書類の準備が必要です。

寒川町で不動産売却を検討している方は、契約を結ぶ前に、取得費、所有期間、利用できる特例を確認し、必要に応じて税理士へ相談することをおすすめします。

お問い合わせはこちら
https://www.intelligent-japan.com/contact/edit/

FAQ｜寒川町の不動産売却と税金

Q1. 不動産を売却すると必ず税金がかかりますか？

売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いて利益が生じた場合に、譲渡所得税などがかかる可能性があります。

Q2. 売却代金の全額に課税されますか？

全額には課税されません。取得費、譲渡費用、特別控除などを差し引いて計算します。

Q3. 取得費には何が含まれますか？

購入代金、建築代金、購入時の仲介手数料、一定の登記費用などが含まれる場合があります。

Q4. 購入時の契約書がない場合はどうなりますか？

実際の取得費が分からない場合は、売却代金の5％を概算取得費として計算できることがあります。

Q5. 所有期間によって税率は変わりますか？

売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

Q6. 自宅を売った場合は3,000万円まで必ず非課税ですか？

一定の要件を満たし、確定申告を行った場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

Q7. 相続した空き家にも特例はありますか？

一定の建築時期、利用状況、売却期限などの要件を満たせば、最高3,000万円の特別控除を利用できる場合があります。

Q8. 売却前のリフォーム費用は譲渡費用になりますか？

通常の修繕や維持管理の費用は、原則として譲渡費用に含まれないと考えられます。

Q9. 売却で利益が出なくても確定申告は必要ですか？

原則として税金が発生しない場合もありますが、特例や譲渡損失の制度を利用する場合は確定申告が必要です。

Q10. 税金は誰へ相談すればよいですか？

税務署または税理士へ相談しましょう。不動産会社には、売却価格や諸費用の整理を依頼できます。

まとめ

寒川町で不動産を売却する際は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引き、利益が生じるか確認することが大切です。

譲渡所得には、所得税、復興特別所得税、住民税がかかる可能性があります。税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間が5年を超えているかによって異なります。

自宅を売る場合は3,000万円特別控除や、所有期間10年超の軽減税率を利用できる可能性があります。相続した空き家にも、一定の要件を満たす場合の特別控除があります。

購入時の契約書がないと取得費を十分に計上できず、税負担が大きくなる場合があります。売却前に契約書、領収書、登記資料などを探しておきましょう。

不動産会社から売却費用と手取り額の試算を受け取り、税務署や税理士へ税額と特例を確認してから売却計画を進めることが重要です。

寒川町の不動産売却・税金に関する相談はインテリジェントへ

寒川町で不動産を売却する際は、査定価格だけでなく、取得費、譲渡費用、住宅ローン残債、税金などを差し引いた手取り額を確認することが大切です。

株式会社インテリジェント不動産のセカンドオピニオンでは、寒川町を含む神奈川県内の中古戸建て、中古マンション、土地、相続不動産、空き家、投資用不動産などの購入・売却相談を承っています。

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