結論
不動産登記と名義変更は混同されやすい言葉ですが、意味が異なります。
「登記」とは不動産の権利関係を法務局の公の記録に載せる制度全体を指し、「名義変更」は登記の中でも所有者が変わる手続きを指す表現です。
不動産登記とは何か？伊勢原市での基本の考え方
不動産登記とは、土地や建物の物理的状況と権利関係を法務局（登記所）に記録し、誰でも確認できる公の帳簿（登記簿）に載せる制度です。
登記簿には土地・建物の所在や面積などの情報（表題部）と、所有権や抵当権などの権利情報（権利部）が記録されます。
伊勢原市の不動産であれば、小田急小田原線沿線の住宅地や農地・商業地を問わず、すべての不動産が登記の対象です。
登記の主な目的は次の3点です。
- 第三者に対して権利を主張できる（対抗力）
- 不動産取引の安全と円滑化
- 相続や担保設定などの権利変動を公示する
不動産を購入したり相続したりしても、登記をしなければ第三者に所有権を対抗できません。
二重譲渡トラブルや相続時の紛争を防ぐためにも、登記は極めて重要な手続きです。
名義変更とは何か？登記との関係を整理する
「名義変更」という言葉は法律用語ではなく、一般的に「不動産の所有者名義が変わること」を指す通称です。
正確には、不動産登記の中の「所有権移転登記」や「相続登記」など、所有者が変わる際の登記手続きを総称して名義変更と呼ぶことが多く見られます。
所有権移転登記とは
売買・贈与・財産分与などで所有者が変わるときに行う登記です。
売買の場合は売主から買主へ、贈与の場合は贈与者から受贈者へと所有権が移転します。司法書士が売買決済当日に法務局へ申請するのが一般的な流れです。
相続登記とは
被相続人（亡くなった方）から相続人へ所有権が移る手続きです。
2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しなければ過料の対象になりました。伊勢原市でも相続登記の申請件数は増加傾向にあります。
抵当権設定・抹消登記との違い
住宅ローンを組む際に金融機関が設定する「抵当権」も登記の一種ですが、所有者名義が変わるわけではないため名義変更とは呼びません。
ローン完済後の抵当権抹消登記も同様で、所有者変更を伴わない登記です。
登記と名義変更の違いを表で整理する
登記全体の中に「名義変更」が含まれる関係性は、次の表で整理できます。
| 区分 | 正式な手続き名 | 内容 | 「名義変更」と呼ぶか |
|---|---|---|---|
| 売買 | 所有権移転登記 | 売主→買主へ所有権が移る | ○ 名義変更にあたる |
| 相続 | 相続登記（所有権移転登記） | 被相続人→相続人へ所有権が移る | ○ 名義変更にあたる |
| 贈与 | 所有権移転登記（贈与） | 贈与者→受贈者へ所有権が移る | ○ 名義変更にあたる |
| 住宅ローン設定 | 抵当権設定登記 | 金融機関が担保権を設定する | × 名義変更ではない |
| ローン完済後 | 抵当権抹消登記 | 金融機関の担保権を抹消する | × 名義変更ではない |
| 建物新築 | 建物表題登記 | 新築建物を登記簿に初めて記録する | × 名義変更ではない |
このように「登記」は幅広い手続きの総称であり、「名義変更」はその中でも所有者が変わるケースに限定して使われる表現です。
登記・名義変更を正しく理解する5つのポイント
① 登記は義務化が進んでいる
かつて相続登記は任意でしたが、2024年4月から義務化されました。
3年以内に相続登記をしないと10万円以下の過料が科される可能性があります。売買による所有権移転登記も、実務上は融資や取引の安全上ほぼ必須です。
② 登記費用は登録免許税と司法書士報酬が主な内訳
登記には国に納める「登録免許税」と、手続きを代行する「司法書士報酬」がかかります。
登録免許税は売買の場合、固定資産税評価額の2%（相続は0.4%、贈与は2%）が原則です。
| 登記の種類 | 登録免許税率（評価額に対して） | 司法書士報酬の目安 |
|---|---|---|
| 売買による所有権移転 | 2% | 5〜15万円程度 |
| 相続による所有権移転 | 0.4% | 5〜15万円程度 |
| 贈与による所有権移転 | 2% | 5〜15万円程度 |
| 抵当権抹消 | 1筆1,000円 | 1〜3万円程度 |
👉 例：固定資産税評価額1,500万円の不動産を売買した場合の登録免許税は1,500万円×2%＝30万円。これに司法書士報酬（5〜15万円程度）が加算されます。
👉 例：同じ不動産を相続で引き継ぐ場合の登録免許税は1,500万円×0.4%＝6万円。売買と比べて登録免許税だけで24万円の差が生じます。
③ 登記名義人＝実際の所有者でない場合がある
昔から受け継いだ不動産で、相続登記が未了のまま登記簿上は故人の名義のままというケースが伊勢原市でも見られます。
売却や担保設定には名義を現在の所有者へ変更する必要があります。
④ 登記は原則「共同申請」が必要
所有権移転登記は売主と買主が共同で申請するのが原則です（相続登記は単独申請が可能）。
そのため、売買決済では司法書士が売主・買主双方の書類を確認したうえで申請します。
⑤ 登記しなくても所有権自体は移る
所有権は売買契約や相続開始と同時に法的に移転します。しかし登記をしなければ第三者に対して「私が所有者だ」と主張できません。
二重売買などのリスクを防ぐため、速やかな登記が不可欠です。
伊勢原市の不動産登記・名義変更に関する事例
事例① 売買後の所有権移転登記を速やかに行ったケース
伊勢原市内の戸建てを購入したA様は、売買決済当日に司法書士が同席し所有権移転登記を申請しました。
登録免許税と司法書士報酬を含めた登記費用は合計約40万円で、2週間後に新名義の登記識別情報が届き手続きが完了しました。
事例② 相続登記を長年放置していたケース
父が10年前に亡くなり登記を放置していたB様。
土地を売ろうとしたところ名義が故人のままと判明し、相続登記を先に完了させる必要がありました。戸籍収集から登記完了まで約3か月を要しましたが、最終的には名義変更のうえ売却できました。
事例③ 抵当権抹消と名義変更を同時に手続きしたケース
住宅ローンを完済後、売却を決めたC様。
ローン完済後の抵当権抹消登記と、相続が絡んだ名義変更を同時進行で司法書士に依頼しました。抵当権抹消費用（1筆1,000円の登録免許税＋司法書士報酬）と名義変更の登記費用を一括で処理でき、スムーズに売却準備が整いました。
専門家コメント 宅地建物取引士 高橋 健太
「登記」と「名義変更」を同じ意味だと思っているお客様は少なくありません。
厳密には登記が上位概念であり、所有者が変わる手続き（所有権移転登記・相続登記）を一般的に「名義変更」と呼んでいます。この区別を正確に理解しておくと、不動産取引や相続の場面で混乱を防げます。
特に注意が必要なのは、相続登記の義務化です。
2024年4月から施行された改正不動産登記法により、相続を知った日から3年以内に登記することが義務づけられました。これまで「とりあえず後回し」にしていた方も、早めに手続きを進めなければ過料のリスクがあります。伊勢原市でも相続登記が未了のまま空き家になっているケースが見られますので、ご注意ください。
また、登記には費用がかかります。
登録免許税は固定資産税評価額を基準に計算し、売買の場合は評価額の2%、相続の場合は0.4%が原則です。これに司法書士報酬が加わります。「費用がいくらかかるか」を事前に把握しておくことで、資金計画が立てやすくなります。
さらに、登記名義が故人のままの不動産は、売却時に大きな障壁になります。
買い手が見つかっても、名義変更を先に完了しなければ売買契約を結べないケースもあります。売却を検討している方は、まず現在の登記名義を確認し、名義が現在の所有者と一致しているかチェックすることをおすすめします。伊勢原市の地域事情に詳しい不動産会社や司法書士と連携することで、スムーズに手続きを進めることができます。
お問い合わせはこちら
https://www.intelligent-japan.com/contact/edit/
FAQ｜伊勢原市の不動産登記と名義変更でよくある質問
Q1. 登記と名義変更は同じ意味ですか？
登記は権利変動を記録する制度全体を指し、名義変更は所有者が変わる登記手続きの通称です。
Q2. 名義変更をしないと何か問題がありますか？
登記しないと第三者に所有権を主張できず、二重売買や相続トラブルのリスクがあります。
Q3. 相続登記はいつまでにすればいいですか？
2024年4月から義務化され相続を知った日から3年以内に手続きが必要です。
Q4. 抵当権抹消は名義変更に含まれますか？
抵当権抹消は所有者名義が変わらないため名義変更には含まれません。
Q5. 登記費用はどのくらいかかりますか？
登録免許税と司法書士報酬の合計で売買の場合は概ね30〜60万円程度が目安です。
Q6. 登記は自分でできますか？
本人申請（自己申請）は可能ですが書類収集や手続きが複雑なため司法書士への依頼が一般的です。
Q7. 売買で所有権移転登記をするタイミングはいつですか？
通常は売買決済当日に司法書士が立会い申請するのが標準的な流れです。
Q8. 登記名義が故人のままでも売却できますか？
先に相続登記を完了させて名義を相続人に変更してから売却手続きに進む必要があります。
Q9. 贈与で名義変更する場合も登録免許税がかかりますか？
贈与による所有権移転登記の登録免許税は固定資産税評価額の2%です。
Q10. 伊勢原市で登記・名義変更の相談はどこにすればいいですか？
不動産会社や司法書士に相談するのが一般的で、不動産売却も絡む場合は不動産会社への相談が近道です。
まとめ
伊勢原市の不動産登記と名義変更に関する重要ポイントは次の通りです。
- 「登記」は権利関係を公示する制度全体・「名義変更」は所有者が変わる手続きの通称
- 所有権移転登記・相続登記・贈与登記が「名義変更」にあたる
- 抵当権設定・抹消登記は所有者名義が変わらないため名義変更ではない
- 2024年4月から相続登記が義務化（3年以内・過料リスクあり）
- 登記費用は登録免許税（評価額×2%等）＋司法書士報酬が主な内訳
- 登記名義が故人のままの不動産は売却前に名義変更が必須
登記と名義変更の違いを正確に理解することで、不動産取引や相続の場面で必要な手続きを正しく把握できます。
伊勢原市では古くから受け継がれた土地・建物で登記名義が更新されていないケースも見られます。売却を検討する前に現在の登記情報を確認し、名義が現状と一致しているかどうかをチェックすることが第一歩です。
手続きの流れや費用について不明点がある場合は、地域事情に詳しい不動産会社や司法書士へ早めに相談することをおすすめします。
伊勢原市の不動産登記・名義変更の相談はインテリジェントへ
不動産の登記名義と現状の所有者が一致しているかどうかは、売却・相続・贈与を検討するうえで必ず確認すべき事項です。
株式会社インテリジェント 不動産のセカンドオピニオンでは、伊勢原市を中心に不動産売却・相続登記・名義変更に関わる不動産のご相談を幅広く承っています。
司法書士との連携をサポートすることも可能ですので、登記手続きの流れが分からない方もお気軽にご相談ください。
「名義変更の手順を知りたい」「相続登記が未了のまま売却できるか確認したい」「登記費用の目安を教えてほしい」など、どのような段階のご相談でも対応しています。
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| 項目 | 内容 |
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