結論
重要事項説明（重説）は、宅地建物取引士が売買契約の前に行う法的な説明義務であり、物件の権利関係・法令制限・インフラ・契約条件など買主が判断に必要な情報を網羅しています。
売主も重説の内容を正確に理解しておくことで、契約トラブルを防ぎスムーズな売却が実現します。
重要事項説明とは何か 法的な位置づけと目的
重要事項説明（以下、重説）は、宅地建物取引業法第35条に基づき宅地建物取引士が行うことを義務づけられた説明手続きです。
買主が物件の内容をきちんと理解したうえで売買契約を結べるよう、契約締結前に実施しなければならないと法律で定められています。
重説は「重要事項説明書」という書面で行われ、宅地建物取引士が記名押印し、買主に交付・説明します。
以下のような場面で重説の内容が問題になることがあります。
- 説明がなかった事実が後から発覚し買主からクレームが入るケース
- 売主が告知していなかった物件の欠陥が重説に記載されず問題になるケース
- 法令上の制限を知らずに購入した買主から契約解除を求められるケース
- インフラ（水道・ガス）の状況が実態と異なっていたケース
伊勢原市内の物件でも、重説の内容が不十分だったために引渡し後にトラブルになった事例は少なくありません。
売主として重説を「他人事」にせず、説明内容を正確に把握しておくことがトラブル防止の第一歩です。
重要事項説明書の主な記載項目と確認すべきポイント
重要事項説明書には法律で定められた項目が網羅されています。
項目数が多く難解な内容も含まれますが、特に重要な部分を売主として理解しておきましょう。
権利関係に関する項目
物件の所有者、抵当権・差押え・地役権などの登記内容が記載されます。
ローン残債がある場合は抵当権が設定されており、決済時に抹消することが前提として重説に盛り込まれます。
| 確認項目 | 内容 | 売主が注意すべき点 |
|---|---|---|
| 所有権の登記内容 | 現在の名義・共有持分など | 名義が実態と異なる場合は事前に整理が必要 |
| 抵当権・根抵当権 | ローンの担保設定状況 | 決済日の抹消スケジュールを金融機関と確認 |
| 差押え・仮差押え | 債権者による差押えの有無 | 差押えがある場合は事前に解決が必要 |
| 地役権・賃借権 | 第三者の利用権の有無 | 隣地通行権などがある場合は開示が必要 |
👉 例：抵当権が2本設定されている物件の場合、売却価格（例：3,000万円）で双方を完済できるか決済前に試算が必要です。1本目の残債1,200万円＋2本目の残債600万円＝合計1,800万円であれば諸費用を差し引いても問題ありません。
法令上の制限に関する項目
都市計画法・建築基準法などに基づく制限が記載されます。
用途地域や建ぺい率・容積率、接道の状況などが該当します。
- 用途地域（第1種低層住居専用地域など）
- 建ぺい率・容積率の上限
- 前面道路の幅員と建築基準法上の道路種別
- 再建築の可否（接道義務を満たすか）
- 土砂災害警戒区域・浸水想定区域への該当有無
インフラ・設備に関する項目
上下水道・ガスの種類・接続状況が記載されます。
伊勢原市内の一部エリアでは浄化槽や私道負担、プロパンガス地域もあるため確認が重要です。
- 上水道の接続状況（公営水道か井戸水か）
- 排水の種類（公共下水道か浄化槽か）
- ガスの種類（都市ガスかプロパンガスか）
- 私道持分・私道負担の有無
売主が事前に確認しておくべき重説の5つのポイント
重要事項説明書は買主向けの書面ですが、記載内容の多くは売主が事前に把握しておくべきものです。
主な確認項目と売主側の準備を整理しておきましょう。
| 重説の主な項目 | 売主が確認すべき内容 |
|---|---|
| 権利関係（抵当権など） | 残債と決済時の抹消スケジュール |
| 法令上の制限 | 用途地域・建ぺい率・災害警戒区域の指定 |
| インフラ設備 | 上下水道・ガス・浄化槽の有無 |
| 境界・私道 | 境界確定の有無と私道持分 |
| 契約解除条件 | ローン特約・手付解除の期限 |
① 告知義務の対象になる事項を事前に整理する
雨漏り・シロアリ・設備の不具合など、売主が知っている物件の瑕疵は告知義務があります。
重説の内容と合わせて告知書（物件状況確認書）に正確に記載することで、引渡し後のトラブルを防ぎます。
② 境界・私道の状況を確認しておく
土地や戸建ての場合、隣地との境界や私道持分の状況が重説に記載されます。
境界が未確定の場合や私道に関するトラブルがある場合は、事前に把握しておくことが大切です。
③ 抵当権の抹消スケジュールを金融機関と確認する
ローン残債がある場合は重説に抵当権の記載があり、「決済時に抹消される予定」として記されます。
決済日に間に合うよう、金融機関への一括返済申込みを早めに行いましょう。
④ 契約解除条件（解除特約）の内容を理解する
買主のローン審査が通らなかった場合の「ローン特約」による解除条件や、手付解除のルールが記載されます。
売主として、どのような場合に契約が解除されるのかを事前に把握しておきます。
⑤ 説明を受ける前に重説書を事前に取り寄せる
重要事項説明書は当日渡されてその場で説明を聞くだけでは内容を全部理解しきれないことがあります。
不動産会社に依頼して事前に書面を受け取り、不明点を整理しておくと理解が深まります。
伊勢原市での重要事項説明に関する事例
事例① 重説で浄化槽であることを確認し事前対応したケース
伊勢原駅エリアの戸建てを売却したA様は、重説の確認段階で排水が浄化槽であることが判明しました。
買主から公共下水道への切り替え費用を求められる前に、状況を正直に開示し価格交渉を経て円満に成約できました。
👉 例：浄化槽から公共下水道への切り替え工事費用は一般的に60万〜100万円程度かかるため、重説で事前に開示し価格交渉の材料として整理しておくとトラブルを防げます。
事例② 私道持分の問題を事前に整理したケース
愛甲石田駅エリアの戸建てを売却したB様は、前面道路の一部が私道で持分が複雑な状態でした。
重説の準備段階で不動産会社と連携し、隣地所有者との関係を整理してから売り出すことで、買主の不安を解消して成約に至りました。
事例③ 重説で土砂災害警戒区域を確認し価格を調整したケース
桜台エリアの土地を売却したC様は、重説の準備中に物件の一部が土砂災害警戒区域に指定されていることが判明しました。
法令に基づく開示を行ったうえで価格を適正に設定し、状況を正直に伝えることで買主の信頼を得て売却できました。
専門家コメント 宅地建物取引士 高橋 健太
重要事項説明は「買主のための手続き」という印象を持たれがちですが、売主にとっても非常に重要な手続きです。
重説の内容に不正確な情報や告知漏れがあると、引渡し後に売主が責任を問われるリスクがあります。
特に告知義務の対象になる事項は、「知らなかった」では通らないケースもあるため、物件の状態を正確に把握しておくことが売主の義務です。
重説の中でも特に見落とされがちなのは、インフラの状況と法令上の制限です。
伊勢原市内でも、浄化槽地域や私道に面した物件、土砂災害警戒区域に一部かかる土地など、買主が事前に知っておくべき情報は物件ごとに異なります。
これらを正確に開示することが、後々のトラブル防止につながります。
また、重説には「契約解除の条件」も盛り込まれます。
ローン特約による解除や手付解除のルールは、売主側にも影響があるため内容を事前に理解しておくことが大切です。
特にローン特約の期限や条件については、不動産会社と確認しながら交渉することをおすすめします。
重説書は当日になってから慌てて確認するものではなく、事前に取り寄せて不明点を潰しておくのが理想です。
伊勢原市の地域特性を熟知した宅地建物取引士であれば、地域に特有のリスクを踏まえた丁寧な説明が期待できます。
売却をスムーズに進めるためにも、重説の内容について不安がある方は早めに専門家へご相談ください。
お問い合わせはこちら
https://www.intelligent-japan.com/contact/edit/
FAQ｜伊勢原市で不動産契約を結ぶ前の重要事項説明でよくある質問
Q1. 重要事項説明は誰がいつ行うのですか？
宅地建物取引士が売買契約の締結前に買主へ書面を交付して説明します。
Q2. 売主も重要事項説明の内容を理解する必要がありますか？
告知義務や引渡し後のトラブル防止のため売主も内容を把握しておくことが重要です。
Q3. 重要事項説明書は事前に受け取れますか？
不動産会社に依頼すれば説明日の前に書面を受け取ることができます。
Q4. 説明の中でローンが通らない場合の解除についても触れますか？
ローン特約による解除条件は重説の中で必ず説明される項目のひとつです。
Q5. 物件の瑕疵（欠陥）は重説で開示しなければなりませんか？
告知義務の対象となる瑕疵は物件状況確認書に記載して正確に開示する必要があります。
Q6. 重要事項説明書に記載のない事実が後から発覚したら？
説明義務違反として売主や不動産会社が損害賠償責任を問われる可能性があります。
Q7. 土砂災害警戒区域に該当する場合は重説に記載されますか？
法令上の制限として必ず重説に記載される項目です。
Q8. 私道に面した物件は重説でどのように説明されますか？
私道の持分状況・維持管理の費用負担・通行権の有無などが記載されます。
Q9. 重説の説明はオンラインでも受けられますか？
法改正によりIT重説（オンライン）も認められており対応会社も増えています。
Q10. 重説後に内容に疑問があったらどうすれば良いですか？
契約前であれば不動産会社または宅地建物取引士に確認を求めることができます。
まとめ
重要事項説明について売主として押さえておきたいポイントです。
- 重説は宅地建物取引業法に基づき契約前に必ず行われる法的義務の手続き
- 権利関係・法令上の制限・インフラ・契約解除条件などが網羅されている
- 売主も告知義務の対象となる事項を正確に開示することでトラブルを防げる
- 抵当権がある場合は決済日の抹消スケジュールを金融機関と事前に確認する
- 重説書は当日ではなく事前に取り寄せて不明点を整理しておくと安心
- 伊勢原市特有のインフラ状況（浄化槽・私道・災害区域）も確認が必要
重要事項説明は「買主が理解して判断するための手続き」ですが、売主にとっても物件の状態を正確に開示し、引渡し後のトラブルを防ぐために欠かせない重要なプロセスです。
説明される項目は多岐にわたりますが、事前に内容を把握しておくことで、疑問点や不足している情報をあらかじめ補うことができます。
伊勢原市の地域特性を踏まえた丁寧な説明を受けるためにも、実績のある専門家に早めに相談することをおすすめします。
伊勢原市で不動産契約を結ぶ前の重要事項説明の相談はインテリジェントへ
重要事項説明は、物件の内容を正確に把握したうえでスムーズな売却を進めるために不可欠な手続きです。
株式会社インテリジェント 不動産のセカンドオピニオンでは、伊勢原市を中心に重説の内容確認から告知義務の整理・契約条件の交渉まで、売主の立場からきめ細かくサポートしています。
「重説の内容がよくわからない」「告知しなければならないことが不安」「抵当権の抹消スケジュールを確認したい」など、売却前のどんな段階のご相談もお気軽にお問い合わせください。
お問い合わせはこちら
https://www.intelligent-japan.com/contact/edit/
会社概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社インテリジェント 不動産のセカンドオピニオン |
| 所在地 | 〒259-1132 神奈川県伊勢原市桜台２丁目２６－３ |
| 交通アクセス | 小田急小田原線 / 伊勢原駅 徒歩8分 |
| 代表者 | 高橋 健太 |
| TEL | 0463-91-9111 |
| FAX | 0463-67-8787 |
| メールアドレス | intelligent.japan@gmail.com |
| 営業時間 | 9:00～20:00 |
| 定休日 | 水曜日 / 年末年始・GW・夏季休暇（定休日でも事前連絡があれば対応可能） |
| 免許番号 | 神奈川県知事免許（２）第３０３３０号 |
| 所属団体 | （公社）神奈川県宅地建物取引業協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 |
| 保証協会 | （公社）全国宅地建物取引業保証協会 |
| 主な取扱物件 | 貸アパート・マンション、貸戸建ほか、貸事務所・店舗、駐車場、貸工場・倉庫、売新築一戸建、売中古マンション、売中古一戸建、売公団・公社、売土地、売工場・倉庫、売事務所・店舗、投資用・その他 |
| 公式ホームページ | https://www.intelligent-japan.com/ |
