結論
住宅ローン返済中でも、不動産を売却することは可能です。
売却代金でローン残債を完済し、同時に抵当権を抹消するという手続きを踏めば、ほとんどのケースで問題なく売却できます。
住宅ローン返済中に売却できるのか？基本の仕組み
「ローンを返し終わっていないと家は売れない」と思っている方は少なくありません。
しかし実際には、ローン返済中でも不動産売却は法律上まったく問題なく行えます。
重要なのは「売却と同時に残債を完済する」という流れです。
住宅ローンを借りると、金融機関は担保として不動産に抵当権を設定します。
抵当権とは、返済が滞った場合に金融機関が不動産を競売にかけられる権利のことです。
この抵当権が残ったままでは買主が安心して購入できないため、売却の決済時に残債を一括返済し、抵当権を同時に抹消するというのが基本的な流れです。
- ローン残債を売却代金で完済する
- 完済と同時に金融機関が抵当権抹消に応じる
- 抵当権抹消登記を行って買主へ所有権を移転する
- 一連の手続きは決済日に同日で完結するのが一般的
伊勢原市内では、小田急小田原線の伊勢原駅や愛甲石田駅周辺の住宅地で住み替えに伴う売却相談が増えています。
返済中だからと諦めずに、まずは現状のローン残高と売却見込み価格を確認することが第一歩です。
アンダーローンとオーバーローン どちらに当てはまるかを確認する
ローン返済中の売却で最初に確認すべきことは、「売却価格がローン残債を上回るか下回るか」です。
この違いによって、売却後の手元資金の状況が大きく変わります。
アンダーローンとは
売却価格がローン残債を上回る状態をアンダーローンといいます。
例えば売却価格が3,000万円でローン残債が1,800万円であれば、残りの差額が手元に残ります。
この場合は売却代金で完済でき、手続き上もっともシンプルに進められます。
| 状況 | 売却価格 | ローン残債 | 手元に残る金額（目安） |
|---|---|---|---|
| アンダーローン（余裕あり） | 3,500万円 | 1,500万円 | 約1,700〜1,800万円（諸費用引き後） |
| アンダーローン（ぎりぎり） | 2,500万円 | 2,200万円 | 約100〜200万円（諸費用引き後） |
| オーバーローン | 2,000万円 | 2,500万円 | 残債500万円を別途用意が必要 |
👉 例：売却価格2,500万円でローン残債2,000万円なら、仲介手数料や登記費用などの諸費用（約150〜200万円）を差し引いても完済でき、手元に300万円程度が残る計算になります。
オーバーローンとは
売却価格がローン残債を下回る状態をオーバーローンといいます。
この場合は売却代金だけでは残債を完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。
自己資金が用意できない場合は、任意売却という方法を検討することになりますが、これは別途専門家への相談が必要です。
残債の確認方法
現在のローン残債は、金融機関から毎年送られてくる「残高証明書」や、ネットバンキングの明細画面で確認できます。
また、繰り上げ返済を行っている場合は残高が変動しているため、最新の残高を必ず確認しましょう。
ローン返済中の売却を進める5つのステップ
① ローン残債と売却価格の見込みを把握する
まず金融機関に連絡してローン残債を確認し、不動産会社に査定を依頼して売却見込み価格を把握します。
この2つの数字を比較することで、アンダーローンかオーバーローンかが判断できます。
② 不動産会社と媒介契約を締結する
売却を正式に依頼するために、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には専属専任・専任・一般の3種類があり、状況に応じて最適な契約形態を選びます。
| 媒介契約の種類 | 依頼できる会社数 | 自己発見取引 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 1社のみ | 不可 | 早く確実に売りたい人 |
| 専任媒介 | 1社のみ | 可能 | 窓口を絞りつつ柔軟に進めたい人 |
| 一般媒介 | 複数社可 | 可能 | 幅広く買い手を探したい人 |
③ 買主と売買契約を締結する
買主が見つかったら不動産売買契約を締結し、手付金を受け取ります。
この段階で決済日（引渡し日）を設定し、金融機関へ「一括返済申込み」の連絡を入れます。
④ 決済日に残債を一括返済し抵当権を抹消する
決済日には買主・売主・金融機関・司法書士が一堂に集まり、売却代金の受け渡しと同時にローンの一括返済および抵当権抹消登記を行います。
この手続きが完了してはじめて買主へ所有権が移転します。
👉 例：抵当権抹消にかかる費用は登録免許税が不動産1筆につき1,000円（土地・建物で2,000円程度）、司法書士報酬が1万5,000円前後で、合計2万円ほどが目安です。
⑤ 引渡しを完了し確定申告を行う
鍵の引渡しと各種書類の引き継ぎを終えれば売却完了です。
売却益が発生した場合は翌年の確定申告が必要になります。
マイホームの売却には3,000万円特別控除などの税制優遇が適用される場合があります。
伊勢原市での住宅ローン返済中売却の事例
事例① アンダーローンで住み替えに成功したケース
伊勢原駅近くのマンションを売却したA様は、購入から10年が経ちローン残債が1,600万円に減っていました。
査定の結果2,400万円で売却でき、諸費用を差し引いた700万円以上が次の住まいの頭金に活用できました。
事例② ぎりぎりアンダーローンで完済したケース
愛甲石田駅エリアで戸建てを売却したB様は、ローン残債が2,100万円あり「売れても足りないかも」と不安を抱えていました。
丁寧な価格設定と内覧対応で2,350万円での成約となり、諸費用を引いてもぎりぎり完済できました。
事例③ 住み替えローンを活用して新居を先に確保したケース
桜台にお住まいのC様は、子育て世帯向けに広い新居を先に購入したいと考えていました。
売却と購入のタイミングを調整することが難しい状況でしたが、住み替えローンの活用を検討することで計画を整理でき、無事に新居の確保と旧居の売却を両立できました。
専門家コメント 宅地建物取引士 高橋 健太
「ローンが残っているので売れない」と思い込んでいる方が非常に多いのですが、実際には返済中の売却はごく一般的です。
むしろ不動産売却のほとんどのケースで、ローン残債を売却代金で完済しながら進めるというのが標準的な手続きです。
大切なのは、売却前に残債と売却見込み価格を正確に把握することです。
アンダーローンの場合は手続きが比較的シンプルです。
決済日に買主から受け取る売却代金の中から金融機関へ残債を返済し、司法書士が同日中に抵当権抹消登記を完了させます。
この一連の流れは1日の決済の中で完結するため、売主が事前に準備しておくことはそれほど多くありません。
注意が必要なのはオーバーローンのケースです。
売却価格がローン残債を下回る場合、不足分を自己資金で補う必要があり、用意できない場合は金融機関との交渉や任意売却の検討が必要になります。
オーバーローンかどうかは査定を受けてみないとわからないため、まずは査定を依頼することが最初のステップです。
伊勢原市では住み替えを検討している方からの相談が増えており、子育て環境の変化や定年退職をきっかけに売却を決断されるケースが多く見られます。
ローン残債があっても計画的に進めれば売却はスムーズに進みます。
一人で抱え込まず、早めに専門家へ相談することで選択肢が広がります。
お問い合わせはこちら
https://www.intelligent-japan.com/contact/edit/
FAQ｜伊勢原市の住宅ローン返済中の不動産売却でよくある質問
Q1. ローン返済中でも不動産は売却できますか？
売却代金でローン残債を完済し抵当権を抹消すれば問題なく売却できます。
Q2. 抵当権が残ったまま売却できますか？
抵当権が残ったままでは売却できないため決済日に必ず抹消します。
Q3. アンダーローンとオーバーローンの違いは何ですか？
売却価格が残債を上回る状態をアンダーローン、下回る状態をオーバーローンといいます。
Q4. オーバーローンの場合はどうすれば良いですか？
不足分を自己資金で補うか、それが難しい場合は任意売却の検討が必要になります。
Q5. ローン残債はどこで確認できますか？
毎年届く残高証明書またはネットバンキングの明細画面で確認できます。
Q6. 売却するとき金融機関への連絡は必要ですか？
売買契約後に一括返済の申込みを行うため金融機関への連絡が必要です。
Q7. 決済日に残債を完済する手続きは複雑ですか？
司法書士が同日中に抵当権抹消登記まで行うためご自身の対応はそれほど多くありません。
Q8. 売却益に税金はかかりますか？
売却益が出た場合は譲渡所得税がかかりますがマイホーム売却には3,000万円特別控除が使えます。
Q9. まずは査定だけでも依頼できますか？
査定は無料で依頼できるため売却を迷っている段階でも気軽に相談できます。
Q10. 売却後に確定申告は必要ですか？
売却益がある場合や特別控除を使う場合は翌年に確定申告が必要です。
まとめ
住宅ローン返済中の不動産売却について、押さえておきたいポイントは次の通りです。
- ローン返済中でも売却は法律上問題なく行える
- 売却代金でローン残債を完済し、決済日に抵当権を抹消する
- 売却価格が残債を上回るアンダーローンなら手続きはシンプル
- オーバーローンの場合は自己資金の補填か任意売却の検討が必要
- まずはローン残債と査定価格を比較することが最初のステップ
- 売却益が出る場合は3,000万円特別控除などの税制優遇を確認する
ローンが残っているからといって売却を諦める必要はありません。
売却代金で残債を完済しながら手続きを進めるのはごく一般的なことであり、伊勢原市でも毎年多くの方が返済中に売却・住み替えを成功させています。
まずは現在の残債と物件の査定価格を確認し、アンダーローンかオーバーローンかを把握することが第一歩です。
不明な点があれば早めに専門家へ相談することで、スムーズな売却計画を立てることができます。
伊勢原市の住宅ローン返済中の不動産売却相談はインテリジェントへ
住宅ローンが残っている状態での売却は、残債の確認から抵当権抹消の手続きまで、専門的な知識が必要な場面が多くあります。
株式会社インテリジェント 不動産のセカンドオピニオンでは、伊勢原市を中心にローン返済中の売却・住み替え・オーバーローン物件など幅広い不動産売却のご相談を承っています。
「ローンが残っているが売却できるか知りたい」「オーバーローンで困っている」「住み替えのタイミングをどうすれば良いか」など、お気軽にご相談ください。
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会社概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社インテリジェント 不動産のセカンドオピニオン |
| 所在地 | 〒259-1132 神奈川県伊勢原市桜台２丁目２６－３ |
| 交通アクセス | 小田急小田原線 / 伊勢原駅 徒歩8分 |
| 代表者 | 高橋 健太 |
| TEL | 0463-91-9111 |
| FAX | 0463-67-8787 |
| メールアドレス | intelligent.japan@gmail.com |
| 営業時間 | 9:00～20:00 |
| 定休日 | 水曜日 / 年末年始・GW・夏季休暇（定休日でも事前連絡があれば対応可能） |
| 免許番号 | 神奈川県知事免許（２）第３０３３０号 |
| 所属団体 | （公社）神奈川県宅地建物取引業協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 |
| 保証協会 | （公社）全国宅地建物取引業保証協会 |
| 主な取扱物件 | 貸アパート・マンション、貸戸建ほか、貸事務所・店舗、駐車場、貸工場・倉庫、売新築一戸建、売中古マンション、売中古一戸建、売公団・公社、売土地、売工場・倉庫、売事務所・店舗、投資用・その他 |
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