結論
松戸市で住み替えを成功させるためには、今の住まいを「いくらで売れそうか」、次の住まいを「いくらまでなら無理なく買えるか」を同時に整理することが大切です。
住み替えは、通常の住宅購入よりも考えることが多くなります。
なぜなら、住み替えでは、
- 今の家を売る
- 新しい家を買う
- 住宅ローンの残債を確認する
- 売却代金をどう使うか考える
- 引っ越し時期を調整する
- 仮住まいが必要か判断する
- 税金や諸費用を確認する
といった複数の手続きを並行して進める必要があるからです。
特に注意したいのは、**「売却価格を高く見込みすぎること」と、「購入を急ぎすぎて資金計画が不安定になること」**です。
住み替えでは、「先に売るか」「先に買うか」によって、資金計画や引っ越しの流れが大きく変わります。
この記事では、松戸市で住み替えを検討している方に向けて、購入と売却を成功させるための進め方を、宅地建物取引士・二級建築士の視点からわかりやすく解説します。
松戸市で住み替え相談が増えている理由
松戸市で住み替えを検討する方からは、次のようなご相談が多くあります。
- 子どもが成長して今の家が手狭になった
- 今のマンションから戸建てに住み替えたい
- 戸建てから管理しやすい住まいに移りたい
- 住宅ローンが残っているが売却できるか不安
- 売却代金を新居購入に使いたい
- 今の家を売ってから買うべきか迷っている
- 気に入った物件があるが、今の家がまだ売れていない
- 仮住まいを避けて住み替えたい
- 売却価格がいくらになるか知りたい
- 住み替え後の住宅ローン返済が不安
住み替えは、家族のライフスタイルが変化したときに検討されることが多いです。
たとえば、子どもの成長により部屋数や収納が足りなくなったり、在宅勤務のために仕事部屋が必要になったり、将来の暮らしを考えて住まいの広さや管理のしやすさを見直したりするケースがあります。
また、現在の住まいを売却して、その資金を次の住宅購入に充てたいという方も多いです。
しかし、住み替えでは、今の家がいくらで売れるかによって、新しい家の購入予算が変わります。
売却価格、住宅ローン残債、諸費用、引っ越し費用、購入後の返済額を整理しないまま進めると、思っていたより手元資金が残らなかったり、購入予算が足りなかったりすることがあります。
そのため、松戸市で住み替えを考える際は、物件探しを始める前に、まず現在の住まいの売却見込みと資金計画を確認することが大切です。
住み替えを始める前に整理したいこと
住み替えでは、購入と売却を同時に考える必要があります。
そのため、まずは次の項目を整理しましょう。
- 現在の住まいの住宅ローン残債
- 現在の住まいの売却予想価格
- 売却時にかかる諸費用
- 売却後に手元に残る金額
- 新居の購入予算
- 新居購入時の諸費用
- 新しい住宅ローンの借入可能額
- 毎月の返済可能額
- 引っ越し費用
- 仮住まいの必要性
- 家族の希望条件
- 住み替え希望時期
- 売却先行か購入先行か
特に大切なのは、現在の住宅ローン残債と売却予想価格の差です。
現在の住まいを売却した金額で住宅ローンを完済できる場合は、比較的住み替え計画を立てやすくなります。
一方で、売却価格よりも住宅ローン残債の方が多い場合は、自己資金で不足分を補う必要が出ることがあります。
また、新しい住まいを購入する際にも、物件価格だけでなく、登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険料、引っ越し費用、家具・家電費用などが必要です。
住み替えでは、「売却価格＝そのまま新居に使えるお金」と考えないことが大切です。
売却費用、ローン残債、購入諸費用、手元資金を整理したうえで、無理のない住み替え計画を立てましょう。
後悔しないために確認したい5つのポイント
① 売却先行と購入先行の違いを理解する
住み替えでは、まず「売却先行」と「購入先行」の違いを理解することが大切です。
売却先行とは、現在の住まいを先に売却してから、新しい住まいを購入する進め方です。
購入先行とは、新しい住まいを先に購入してから、現在の住まいを売却する進め方です。
それぞれにメリットと注意点があります。
売却先行のメリット
売却先行のメリットは、資金計画を立てやすいことです。
現在の住まいがいくらで売れるかが確定してから新居を探せるため、購入予算を決めやすくなります。
売却先行の主なメリットは、次の通りです。
- 売却価格が確定してから購入予算を決められる
- 住宅ローン残債を整理しやすい
- 資金計画が安定しやすい
- 無理な購入を防ぎやすい
- 売却を急がず進めやすい
一方で、売却先行には注意点もあります。
売却先行の注意点
売却先行では、売却後すぐに新居が見つからない場合、仮住まいが必要になることがあります。
仮住まいが必要になると、家賃、敷金礼金、引っ越し費用が追加でかかります。
また、短期間で2回引っ越しをすることになり、家族の負担が大きくなる場合もあります。
購入先行のメリット
購入先行のメリットは、気に入った物件を逃しにくいことです。
先に新居を決めるため、住みたい家が見つかったタイミングで購入を進めやすくなります。
購入先行の主なメリットは、次の通りです。
- 気に入った物件を購入しやすい
- 仮住まいを避けやすい
- 引っ越しが1回で済みやすい
- 新居をじっくり選びやすい
- 家族の生活リズムを崩しにくい
一方で、購入先行にも注意点があります。
購入先行の注意点
購入先行では、現在の住まいが予定通り売れない場合、資金計画が崩れる可能性があります。
また、今の住宅ローンと新しい住宅ローンが一時的に重なる場合もあります。
住宅ローンが二重になると、家計への負担が大きくなります。
購入先行を選ぶ場合は、現在の住まいが売れる見込み、住宅ローン残債、自己資金、つなぎ融資や住み替えローンの利用可否を慎重に確認する必要があります。
売却先行と購入先行のどちらが良いかは、家庭の資金状況や住み替えの目的によって異なります。
まずは、自分たちに合った進め方を選ぶことが大切です。
② 今の住まいの売却価格を現実的に把握する
住み替えでとても重要なのが、現在の住まいがいくらで売れそうかを把握することです。
売却価格を高く見込みすぎると、新居の購入予算も高く設定してしまい、後から資金計画が苦しくなることがあります。
売却価格を確認するときは、次の点を見ます。
- 周辺の成約事例
- 現在売り出し中の類似物件
- 築年数
- 建物状態
- リフォーム履歴
- 土地面積
- 建物面積
- 接道状況
- 日当たり
- 間取り
- 住宅ローン残債
- 売却にかかる諸費用
不動産の査定価格には、主に「売れる可能性が高い価格」と「希望価格」があります。
希望価格を高く設定することはできますが、高すぎる価格で売り出すと、売却期間が長引く可能性があります。
住み替えでは、売却期間が長引くと新居購入のタイミングにも影響します。
そのため、査定価格を見るときは、単に一番高い査定額を見るのではなく、その価格で売れる根拠があるかを確認することが大切です。
また、売却価格からは、仲介手数料、抵当権抹消費用、印紙代、引っ越し費用などが差し引かれます。
売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。
住み替え計画では、売却価格ではなく、売却後に実際に手元に残る金額を確認しましょう。
③ 住宅ローン残債と新しいローンを確認する
住み替えでは、現在の住宅ローン残債を確認することが欠かせません。
現在の住宅ローンが残っている場合、原則として売却時にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
そのため、まず次の点を確認しましょう。
- 現在の住宅ローン残高
- 売却予想価格
- 売却時にかかる諸費用
- 売却後に手元に残る金額
- 不足金が出る可能性
- 新しい住宅ローンの借入可能額
- 新居購入後の毎月返済額
もし、売却価格より住宅ローン残債の方が多い場合、自己資金で不足分を補う必要があります。
不足分を自己資金で補えない場合は、住み替えローンを検討するケースもあります。
住み替えローンとは、現在の住宅ローン残債の不足分と、新居購入資金をまとめて借りる住宅ローンです。
ただし、借入額が大きくなりやすいため、審査や返済計画は慎重に考える必要があります。
また、購入先行の場合は、現在の住宅ローンと新しい住宅ローンが一時的に重なる可能性もあります。
二重ローンになると、家計への負担が大きくなるため、金融機関と事前に相談しておくことが大切です。
住み替えでは、「今のローンをどう完済するか」と「新しいローンを無理なく返せるか」をセットで考えましょう。
④ 仮住まい・引っ越し時期を確認する
住み替えでは、売却と購入のタイミング調整がとても大切です。
売却と購入の引き渡し時期がうまく合えば、仮住まいをせずに新居へ引っ越せる可能性があります。
一方で、売却が先に決まり、新居がまだ決まっていない場合は、仮住まいが必要になることがあります。
仮住まいが必要になる場合、次の費用や手間が発生します。
- 仮住まいの家賃
- 敷金・礼金
- 仲介手数料
- 引っ越し費用が2回分
- 家具や荷物の一時保管費用
- 住所変更手続き
- 子どもの生活環境への影響
- 通勤・通学への影響
仮住まいを避けたい場合は、売却活動と購入活動を並行して進め、引き渡し時期を調整する必要があります。
ただし、タイミングを合わせようとしすぎると、売却価格を下げざるを得なかったり、購入物件を妥協して選んだりする可能性もあります。
住み替えでは、仮住まいを避けることだけを優先するのではなく、売却価格、購入条件、家族の負担、資金計画を総合的に判断しましょう。
⑤ 税金・諸費用・手元資金を確認する
住み替えでは、売却時と購入時の両方で諸費用がかかります。
売却時にかかる主な費用は、次の通りです。
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 抵当権抹消登記費用
- 司法書士報酬
- 引っ越し費用
- ハウスクリーニング費用
- 測量費用が必要になる場合
- 解体費用が必要になる場合
- 譲渡所得税が発生する場合
購入時にかかる主な費用は、次の通りです。
- 売買契約書の印紙代
- 仲介手数料
- 登記費用
- 住宅ローン事務手数料
- 保証料
- 火災保険料
- 地震保険料
- 固定資産税等の清算金
- 引っ越し費用
- 家具・家電費用
- 不動産取得税
住み替えでは、売却代金を新居購入に使うことが多いため、売却後に実際に使える金額を正確に把握することが大切です。
また、売却によって利益が出た場合、譲渡所得税が関係することがあります。
一方で、居住用財産を売却した場合には、一定の要件を満たすことで税制上の特例を利用できる場合があります。
ただし、税金の判断は個別事情によって変わるため、必要に応じて税務署や税理士に確認することをおすすめします。
住み替えでは、売却価格だけでなく、売却費用、購入費用、税金、手元資金まで含めた総合的な資金計画が必要です。
実際によくある住み替えの後悔事例
売却価格を高く見込みすぎた
住み替えでよくある後悔が、今の住まいが想定より高く売れると思って新居の購入計画を立ててしまうケースです。
実際の売却価格が想定より低くなると、新居購入に使える資金が不足することがあります。
査定価格はあくまで目安です。
住み替えでは、少し余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
購入を先に進めて売却が間に合わなかった
気に入った物件を先に購入したものの、現在の住まいがなかなか売れず、資金繰りが苦しくなるケースがあります。
購入先行は、気に入った物件を逃しにくい一方で、売却が予定通り進まないリスクがあります。
購入先行を選ぶ場合は、売却見込み、自己資金、住宅ローン、引き渡し時期を事前に確認しましょう。
仮住まいの費用を考えていなかった
売却先行で進めたものの、新居がなかなか見つからず、仮住まいが必要になるケースがあります。
仮住まいには、家賃、敷金礼金、引っ越し費用、荷物保管費用などがかかります。
仮住まいを避けたい場合でも、万が一必要になった場合の費用は見込んでおくと安心です。
住宅ローン残債を確認していなかった
現在の住宅ローン残債を正確に確認せずに売却を進めると、売却価格でローンを完済できないことに後から気づく場合があります。
住宅ローンが残っている住まいを売却する場合は、ローン残債と売却予想価格を早めに確認しましょう。
諸費用や税金を見落としていた
住み替えでは、売却時と購入時の両方で費用がかかります。
売却代金をすべて新居購入に使えると思っていると、仲介手数料、登記費用、引っ越し費用、税金などで資金が不足することがあります。
住み替えでは、売却価格ではなく、実際に手元に残る金額を確認することが大切です。
専門家コメント 宅地建物取引士・二級建築士 岩崎卓也
松戸市で住み替えを検討する際は、購入と売却を別々に考えないことが大切です。
住み替えでは、今の住まいがいくらで売れるか、新しい住まいをいくらで買うか、住宅ローン残債がいくらあるか、売却代金をどのように使うかを同時に整理する必要があります。
特に、売却先行と購入先行のどちらを選ぶかによって、資金計画や引っ越しの流れは大きく変わります。
売却先行は資金計画を立てやすい一方で、仮住まいが必要になる場合があります。
購入先行は気に入った物件を逃しにくい一方で、売却が予定通り進まないリスクがあります。
株式会社アルカンシェルホームでは、宅地建物取引士と二級建築士の両方の視点から、売却査定、購入予算、住宅ローン、諸費用、建物状態、将来の維持費まで総合的に確認し、住み替えをサポートしています。
住み替えは、進め方を間違えると資金面やスケジュール面で不安が大きくなります。
まずは現在の住まいの状況と、次の住まいに求める条件を整理することから始めましょう。
FAQ｜松戸市の住み替えでよくある質問
Q1. 松戸市で住み替えを考える場合、最初に何をすればいいですか？
最初に、現在の住まいの売却予想価格と住宅ローン残債を確認しましょう。そのうえで、新居購入に使える資金、毎月の返済可能額、住み替え時期を整理することが大切です。
Q2. 住み替えは売却を先に進めるべきですか？
資金計画を安定させたい場合は、売却先行が向いています。売却価格が確定してから購入予算を決められるため、無理な購入を防ぎやすくなります。ただし、仮住まいが必要になる場合があります。
Q3. 購入を先に進めても大丈夫ですか？
購入先行は、気に入った物件を逃しにくいメリットがあります。一方で、現在の住まいが予定通り売れない場合、資金計画が苦しくなる可能性があります。売却見込みと住宅ローンの確認が必要です。
Q4. 住宅ローンが残っていても住み替えできますか？
住宅ローンが残っていても住み替えできる場合があります。ただし、売却時には原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。ローン残債と売却予想価格を早めに確認しましょう。
Q5. 売却価格より住宅ローン残債が多い場合はどうなりますか？
売却価格で住宅ローンを完済できない場合、不足分を自己資金で補う必要があります。難しい場合は、住み替えローンを検討するケースもありますが、借入額が大きくなるため慎重な判断が必要です。
Q6. 仮住まいは必要になりますか？
売却と購入のタイミングが合わない場合、仮住まいが必要になることがあります。仮住まいには家賃や引っ越し費用がかかるため、事前に可能性を考えておくと安心です。
Q7. 住み替えにはどんな諸費用がかかりますか？
売却時には仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用などがかかります。購入時には登記費用、住宅ローン費用、火災保険料、仲介手数料、固定資産税等の清算金、引っ越し費用などがかかります。
Q8. 今の家を高く売るにはどうすればいいですか？
売却前に室内を整理し、清掃や簡単な補修を行うことで印象を良くできます。また、相場に合った売出価格を設定し、販売戦略を立てることも大切です。高すぎる価格設定は売却期間が長引く原因になることがあります。
Q9. 住み替えでは税金も確認した方がいいですか？
確認した方がよいです。売却益が出た場合は譲渡所得税が関係することがあります。また、居住用財産の特例を利用できる場合もあります。税務判断は個別事情によって変わるため、税務署や税理士に確認しましょう。
Q10. 松戸市で住み替えを相談するなら誰に相談すればいいですか？
売却査定、購入予算、住宅ローン、諸費用、建物状態までまとめて相談できる不動産会社に相談するのがおすすめです。購入と売却を別々に考えるのではなく、全体の流れを整理できる会社を選びましょう。
まとめ
松戸市で住み替えを成功させるためには、購入と売却を同時に整理することが大切です。
特に確認したいポイントは、次の通りです。
- 現在の住まいの売却予想価格
- 現在の住宅ローン残債
- 売却後に手元に残る金額
- 新居の購入予算
- 新しい住宅ローンの返済額
- 売却先行と購入先行の違い
- 仮住まいの必要性
- 売却時と購入時の諸費用
- 税金の可能性
- 家族の住み替え希望時期
- 購入後も無理なく暮らせる資金計画
住み替えは、単に今の家を売って新しい家を買うだけではありません。
売却価格、住宅ローン、諸費用、引っ越し時期、家族の暮らし方を総合的に考える必要があります。
特に、売却価格を高く見込みすぎたり、購入を急ぎすぎたりすると、資金計画が不安定になる可能性があります。
住み替えを検討する際は、まず現在の住まいの状況を整理し、無理のない購入予算を確認することから始めましょう。
松戸市の住み替え相談は株式会社アルカンシェルホームへ
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- 現在の住まいの売却相談
- 売却査定
- 住宅ローン残債の確認
- 新居購入予算の整理
- 売却先行・購入先行の進め方
- 住み替え時の資金計画
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2024年5月22日
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