松戸市で新築一戸建てを探している方の中には、「販売価格のほかに、どのくらいのお金が必要なのだろう」と疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。
住宅情報サイトに掲載されている販売価格だけで資金計画を立ててしまうと、契約や引渡しの段階で、想定していなかった費用が必要になることがあります。
新築一戸建ての購入時には、仲介手数料、登記費用、住宅ローンの手数料、火災保険料、税金など、さまざまな諸費用がかかります。
さらに、カーテンレール、照明、網戸、エアコンなどが販売価格に含まれていない物件では、入居するまでに追加費用が必要です。
今回は、松戸市で新築一戸建てを検討している方に向けて、購入時に必要となる諸費用の内訳と、物件価格を含めた総額の考え方を、宅地建物取引士・二級建築士の視点から解説します。
※税金や軽減制度については、2026年8月時点の情報をもとにしています。実際の費用や適用条件は、購入する物件や契約時期によって異なります。
結論：新築一戸建ては物件価格だけでなく「総額」で考える
新築一戸建ての費用を考えるときは、次の3つを確認することが大切です。
- 物件価格とは別に必要となる諸費用を確認する
- 仲介手数料と住宅ローン費用の有無を確認する
- 入居準備費用と購入後に残す預貯金まで含める
新築一戸建て、特に建売住宅の諸費用は、物件価格の6％から9％前後が一つの目安とされています。
例えば、物件価格が4,000万円の場合、諸費用の目安は約240万円から360万円です。
そのため、物件価格と諸費用を合わせた総額は、約4,240万円から4,360万円になります。
ただし、これは一般的な目安です。売主から直接購入するか、仲介会社を通して購入するか、住宅ローンをいくら借りるかによって、実際の金額は大きく変わります。
新築一戸建ての総額を構成する4つの費用
新築一戸建てを購入するために必要な総額は、次の4つに分けて考えると分かりやすくなります。
1．物件価格
土地と建物を合わせた販売価格です。
不動産情報サイトや販売図面に大きく表示されている金額ですが、この価格だけで入居できるとは限りません。
物件によっては、網戸、カーテンレール、テレビアンテナ、照明、エアコンなどが含まれていないことがあります。
2．契約と引渡しに必要な諸費用
売買契約、登記、住宅ローン、保険、税金などに関する費用です。
一般的には、契約時から引渡しまでの間に支払うものが多くなります。
住宅金融普及協会も、住宅取得時には印紙税、仲介手数料、登記費用、住宅ローン関連費用などが発生し、引渡し後には家具やカーテン、照明、引っ越し、不動産取得税などの費用が必要になると案内しています。
3．入居までに必要な費用
引っ越し、家具、家電、エアコン、カーテンなど、実際に生活を始めるための費用です。
これらは一般的な諸費用の目安に含まれていないことがあるため、別に予算を確保する必要があります。
4．購入後に残しておく預貯金
住宅を購入した後には、家具や家電の故障、車の買い替え、家族の病気など、予定していなかった支出が発生する可能性があります。
預貯金をすべて住宅購入に使うのではなく、購入後の生活に必要な予備資金を残しておくことが大切です。
1．売買契約書の印紙税
紙の不動産売買契約書を作成するときは、契約金額に応じた印紙税がかかります。
2027年3月31日までに作成される一定の不動産売買契約書には、印紙税の軽減措置があります。
軽減後の印紙税は、次のとおりです。
- 契約金額500万円超1,000万円以下：5,000円
- 契約金額1,000万円超5,000万円以下：1万円
- 契約金額5,000万円超1億円以下：3万円
例えば、4,000万円の新築一戸建てを購入し、紙の売買契約書を作成する場合、軽減後の印紙税は1万円です。
印紙税は大きな金額ではありませんが、売買契約時に必要となるため、あらかじめ準備しておきましょう。
2．仲介手数料
不動産会社の仲介によって新築一戸建てを購入する場合は、仲介手数料が必要になることがあります。
一方、売主である不動産会社から直接購入する場合は、通常、仲介手数料はかかりません。
新築一戸建ての広告では、取引態様の欄に次のような表示があります。
- 売主
- 代理
- 媒介または仲介
「売主」と表示されている場合と、「媒介」または「仲介」と表示されている場合では、必要となる費用が変わります。
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は、一般的に次の簡易式で計算されます。
売買価格×3％＋6万円＋消費税
ただし、新築一戸建てでは、建物価格に含まれる消費税相当額を除いた金額をもとに計算するため、実際の仲介手数料は物件ごとに確認する必要があります。
仲介手数料には国土交通省が定める上限があり、契約前に金額と支払時期を確認することが大切です。
仲介手数料は諸費用の中でも大きな割合を占めるため、販売価格が同じ物件でも、取引態様によって必要な総額が変わります。
3．登記に関する費用
新築一戸建てを購入すると、土地や建物の権利を公的に記録する登記手続きが必要です。
主な登記には、次のようなものがあります。
- 土地の所有権移転登記
- 建物の表題登記
- 建物の所有権保存登記
- 住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記
登記に関する費用には、登録免許税と、土地家屋調査士や司法書士へ支払う報酬などがあります。
登録免許税は、物件の販売価格ではなく、固定資産税評価額や住宅ローンの借入額などをもとに計算されます。
一定の要件を満たす住宅用家屋では、所有権保存登記や抵当権設定登記などに軽減措置が適用される場合があります。住宅用家屋に関する一部の軽減措置は、2027年3月31日までの登記が対象です。
登記費用は物件や借入額によって異なるため、資金計算書では「登記費用一式」だけでなく、次のように内訳を確認しましょう。
- 登録免許税
- 土地家屋調査士報酬
- 司法書士報酬
- 登記事項証明書などの実費
4．住宅ローンの融資手数料
住宅ローンを利用する場合は、金融機関へ支払う融資事務手数料が必要になることがあります。
融資手数料には、主に次の2つの方式があります。
定額型
借入額にかかわらず、一定額を支払う方式です。
金融機関によって異なりますが、3万円から6万円程度の設定例があります。
定率型
住宅ローンの借入額に一定の割合を掛けて計算する方式です。
借入額の2.2％としている金融機関も多く、4,000万円を借りる場合は、融資手数料だけで88万円になります。
定率型では保証料が不要となる商品もあるため、融資手数料だけで判断せず、金利、保証料、団体信用生命保険などを含めて比較することが大切です。
住宅ローンを選ぶときは、毎月の返済額だけでなく、借入時に必要となる費用も確認しましょう。
5．住宅ローン契約書の印紙税
金融機関と紙の金銭消費貸借契約書を作成する場合は、住宅ローンの借入額に応じて印紙税がかかります。
例えば、契約書に記載された借入額が1,000万円超5,000万円以下の場合、印紙税は2万円です。
不動産売買契約書とは異なり、住宅ローンの金銭消費貸借契約書には、不動産売買契約書と同じ軽減措置はありません。
金融機関によっては電子契約を利用することもあるため、契約方法と必要な費用を確認しておきましょう。
6．住宅ローン保証料
金融機関によっては、融資手数料とは別に住宅ローン保証料が必要です。
保証料の支払い方法には、主に次の2つがあります。
- 借入時に一括して支払う方法
- 住宅ローンの金利に上乗せして支払う方法
融資手数料が定率型の商品では、保証料が不要となる場合があります。
一方、融資手数料が低くても保証料が必要となる商品もあります。
住宅ローンを比較するときは、金利だけでなく、融資手数料と保証料の合計を確認しましょう。
7．火災保険料と地震保険料
住宅ローンを利用する際は、金融機関から火災保険への加入を求められることがあります。
保険料は、次の条件によって変わります。
- 建物の構造
- 建物の所在地
- 補償する金額
- 水災補償の有無
- 家財保険の有無
- 地震保険の有無
- 保険期間
- 免責金額
松戸市内でも、地域や土地の高さによって水災リスクは異なります。
保険料だけを抑えるのではなく、ハザードマップや土地の状況を確認し、必要な補償を検討しましょう。
8．不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物を取得したときに、原則として一度だけ課税される県税です。
ただし、一定の要件を満たす新築住宅では軽減措置があります。
千葉県では、2026年4月1日以降に取得する新築住宅について、床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下などの要件を満たす場合、住宅の価格から1,200万円が控除されます。
一定の長期優良住宅では、1,300万円が控除される場合があります。
軽減によって税額が大きく下がったり、建物に対する税額がかからなくなったりすることもありますが、軽減を受けるために申告や申請が必要となる場合があります。
納税通知書が届いた場合は、内容を確認せずに放置せず、軽減が適用されているか県税事務所へ確認しましょう。
9．固定資産税・都市計画税の精算金
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
不動産の売買では、引渡し日を基準として、売主と買主の負担を日割りで精算することがあります。
精算方法や起算日は、売買契約の内容によって異なります。
販売図面に記載された価格とは別に必要となることがあるため、資金計算書で確認しましょう。
10．新築一戸建ての追加工事費
建売住宅では、生活に必要と思われる設備が、販売価格に含まれていない場合があります。
主な追加工事には、次のようなものがあります。
- 網戸
- カーテンレール
- 照明器具
- テレビアンテナ
- エアコン
- 室内物干し
- シャッター
- 食器棚
- コンセントの増設
- 駐車場や庭の追加工事
- 防犯設備
「新築だから、そのまま入居できる」と考えず、何が標準仕様に含まれているのかを確認しましょう。
複数の追加工事を行うと、合計額が大きくなることがあります。
購入申込みの前に、入居するために必要な工事を一覧にし、見積りを取っておくことが大切です。
11．引っ越し・家具・家電の費用
新築一戸建てへ引っ越す際は、引っ越し代だけでなく、家具や家電の買い替え費用も必要になることがあります。
例えば、次のようなものです。
- 引っ越し代
- カーテン
- ダイニングテーブル
- ソファ
- ベッド
- 冷蔵庫
- 洗濯機
- エアコン
- テレビ
- 収納用品
住宅が広くなると、現在使用している家具では大きさが合わなかったり、照明やエアコンを追加したりすることがあります。
これらの費用は、不動産会社から提示される諸費用計算書に含まれていないことが多いため、別に予算を確保しましょう。
物件価格4,000万円の場合の総額イメージ
松戸市で物件価格4,000万円の新築一戸建てを購入する場合を考えてみましょう。
一般的な諸費用を物件価格の6％から9％として計算すると、次のようになります。
- 物件価格：4,000万円
- 諸費用：約240万円から360万円
- 物件価格と諸費用の合計：約4,240万円から4,360万円
さらに、次の費用を別に準備する必要があります。
- 追加工事
- 引っ越し
- 家具・家電
- 購入後に残しておく預貯金
例えば、追加工事、引っ越し、家具・家電に150万円を予定する場合、必要な資金の総額は約4,390万円から4,510万円になります。
ただし、仲介手数料がかからない物件や、融資手数料の低い住宅ローンを利用する場合は、諸費用を抑えられることがあります。
反対に、仲介手数料、定率型の融資手数料、追加工事などが重なると、必要な総額は大きくなります。
大切なのは、物件価格に一定の割合を掛けただけで判断せず、実際の見積りを一つずつ確認することです。
手付金は諸費用とは異なる
売買契約時には、売主へ手付金を支払うことがあります。
手付金は、原則として物件価格の一部に充当されるお金です。
例えば、4,000万円の物件で契約時に100万円の手付金を支払った場合、引渡し時に支払う売買代金の残額は3,900万円になります。
そのため、手付金は物件価格とは別に追加される諸費用ではありません。
ただし、契約時に現金や振込みで用意する必要があるため、「いつまでに、いくら必要なのか」という資金の準備では重要です。
諸費用を住宅ローンに含められるか
金融機関や住宅ローン商品によっては、仲介手数料、登記費用、融資手数料などの諸費用を借入れに含められる場合があります。
ただし、すべての費用を借りられるとは限りません。
また、諸費用まで住宅ローンで借りると、借入額と毎月の返済額が増えます。
諸費用を借りる場合は、次の点を確認しましょう。
- 借入れの対象となる費用
- 諸費用を含めた借入上限
- 適用金利
- 毎月の返済額
- 総返済額
- 金利が上昇した場合の返済額
- 現金で用意しなければならない費用
住宅ローンで借りられるかどうかだけではなく、借りた後に無理なく返済できるかを考えることが大切です。
無理のない予算計画を立てる4つの手順
1．購入後に残す預貯金を先に決める
現在の預貯金から、住宅購入に使える金額を考える前に、購入後も残しておきたい金額を決めます。
生活費の予備、教育費、車の購入予定などを考慮しましょう。
2．物件価格以外の費用を一覧にする
資金計画では、次のように項目を分けます。
- 売買契約に必要な費用
- 登記費用
- 住宅ローン費用
- 保険料
- 税金や精算金
- 追加工事費
- 引っ越し費用
- 家具・家電費用
「諸費用一式」として確認するのではなく、それぞれの金額と支払時期を確認しましょう。
3．住宅ローンの返済額を複数の金利で計算する
変動金利を利用する場合は、現在の金利だけでなく、金利が上昇した場合も試算します。
諸費用を住宅ローンに含める場合は、その分を加えた借入額で計算しましょう。
4．最終的な総額を確認してから申し込む
購入申込みの前には、次の式で総額を確認します。
住宅購入の総額＝物件価格＋諸費用＋追加工事費＋引っ越し・家具・家電費用
この総額から自己資金を差し引き、必要な住宅ローン借入額を考えます。
住宅ローンの借入可能額に物件価格を合わせるのではなく、購入後も無理なく生活できる総額を決めることが重要です。
資金計算書で確認したいポイント
不動産会社から資金計算書を受け取ったら、次の点を確認しましょう。
- 仲介手数料は必要か
- 登記費用の内訳が記載されているか
- 住宅ローンの融資手数料はいくらか
- 保証料が別に必要か
- 火災保険料が含まれているか
- 固定資産税などの精算金が含まれているか
- 不動産取得税がどのように扱われているか
- 追加工事が含まれているか
- 引っ越しや家具・家電費用を別に確保しているか
- 購入後に預貯金がいくら残るか
金額が「概算」となっている項目は、最終的に増える可能性があります。
どの項目が確定していて、どの項目がまだ変わる可能性があるのかも確認しましょう。
まとめ
松戸市で新築一戸建てを購入する際は、販売価格だけでなく、諸費用や入居準備費用を含めた総額を確認することが大切です。
新築一戸建ての諸費用は、物件価格の6％から9％前後が一つの目安です。
物件価格4,000万円の場合は、諸費用を含めて約4,240万円から4,360万円が目安となり、さらに追加工事、引っ越し、家具・家電などの費用が必要です。
特に確認したいポイントは、次の3つです。
- 仲介手数料が必要な取引か
- 住宅ローンの融資手数料や保証料はいくらか
- 入居できる状態にするまでに、追加でいくら必要か
物件価格が予算内に収まっていても、諸費用を加えると総額が想定を超えることがあります。
「住宅ローンはいくら借りればよいのか分からない」「購入後に預貯金をいくら残せばよいか不安」という場合は、物件を決める前に総額を確認し、無理のない資金計画を立てましょう。
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