結論
松戸市で住宅購入を検討するなら、住宅ローン控除を正しく理解し、購入前から対象条件や必要書類を確認しておくことが大切です。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを新築・取得・増改築等した場合に、一定の要件を満たすことで、年末の住宅ローン残高の一定割合を所得税などから控除できる制度です。
国土交通省では、住宅ローン減税について、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得または増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税、一部は翌年の住民税から最大13年間控除する制度と説明しています。
ただし、住宅ローン控除は「住宅ローンを組めば必ず受けられる制度」ではありません。
入居時期、住宅の種類、床面積、所得金額、住宅の省エネ性能、住宅ローンの内容、確定申告の有無など、さまざまな条件があります。
特に近年は、省エネ基準への適合や住宅性能によって、控除を受けられるかどうか、借入限度額や控除期間が変わるため注意が必要です。
この記事では、松戸市で住宅ローンを利用して住宅購入を検討している方に向けて、住宅ローン控除を活用して負担を軽減するための基礎知識を、宅地建物取引士・二級建築士の視点からわかりやすく解説します。
松戸市で住宅ローン控除の相談が増えている理由
松戸市で住宅購入を検討する方からは、住宅ローン控除に関するご相談が多くあります。
特に多いのは、次のようなお悩みです。
- 住宅ローン控除でいくら戻ってくるのか知りたい
- 新築一戸建てでも中古一戸建てでも使えるのか
- 建売住宅は対象になるのか
- 住宅性能によって控除額が変わるのか
- 省エネ基準に適合していない住宅はどうなるのか
- 初年度の確定申告は必要なのか
- 2年目以降は年末調整でよいのか
- 夫婦で住宅ローンを組んだ場合はどうなるのか
- 補助金や贈与を受けた場合はどう計算するのか
住宅ローン控除は、住宅購入後の税負担を軽減できる可能性がある制度です。
しかし、制度内容は入居年や住宅の性能によって変わり、住宅の種類によっても条件が異なります。
国税庁は、令和4年1月1日から令和7年12月31日までに住宅ローン等を利用してマイホームを新築・取得・増改築等し、自己の居住の用に供した場合、一定の要件のもとで住宅借入金等特別控除を受けられると説明しています。
また、国土交通省の住宅ローン減税ページでは、令和8年度税制改正の大綱において、令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合も適用可能とする延長が盛り込まれたことが案内されています。
このように、住宅ローン控除は制度が続いている一方で、条件は毎年の税制改正によって変わる可能性があります。
そのため、松戸市で住宅購入を検討する際は、物件探しや住宅ローン審査と同時に、住宅ローン控除の対象になる住宅かどうかも確認しておくことが大切です。
住宅ローン控除を考える前に整理したいこと
住宅ローン控除を活用するためには、物件を購入してから慌てて確認するのではなく、購入前に対象条件を整理しておくことが重要です。
特に確認したいポイントは、次の通りです。
- 入居予定時期
- 新築住宅か中古住宅か
- 建売住宅か注文住宅か
- 住宅の床面積
- 住宅の省エネ性能
- 認定長期優良住宅かどうか
- ZEH水準省エネ住宅かどうか
- 省エネ基準適合住宅かどうか
- 住宅ローンの借入期間
- 年末の住宅ローン残高
- 所得金額
- 補助金の有無
- 住宅取得資金の贈与の有無
- 夫婦共有や連帯債務の有無
住宅ローン控除は、単純に「住宅ローン残高が多ければ得をする」という制度ではありません。
控除額には、住宅の種類や入居年に応じた借入限度額があります。
また、所得税や住民税から控除される制度であるため、そもそも納める税額が少ない場合には、控除可能額のすべてを使い切れないこともあります。
さらに、国や自治体の補助金、住宅取得資金の贈与を受けた場合は、住宅の取得対価から一定額を差し引いて計算する必要がある場合があります。国税庁も、住宅取得等に関して補助金等を受けた場合や、住宅取得等資金の贈与の特例を利用した場合には、その金額を控除して計算する旨を案内しています。
住宅ローン控除を正しく活用するには、購入前から「この住宅は対象になるのか」「どの書類が必要なのか」を確認しておくことが大切です。
後悔しないために確認したい5つのポイント
① 住宅ローン控除の基本を理解する
まず確認したいのは、住宅ローン控除の基本的な仕組みです。
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、一定の要件を満たすことで、年末の住宅ローン残高等をもとに計算した金額を所得税などから差し引ける制度です。
国税庁では、住宅ローン等の年末残高の合計額などを基に、居住した年分の計算方法により控除額を算出すると説明しています。
住宅ローン控除で大切なのは、次の点です。
- 税金から控除される制度である
- 補助金のように現金が上乗せでもらえる制度ではない
- 所得税から控除される
- 所得税で控除しきれない場合、翌年の住民税から一部控除される場合がある
- 住宅の種類や性能によって控除期間や借入限度額が異なる
- 初年度は確定申告が必要
- 2年目以降は給与所得者なら年末調整で手続きできる場合がある
住宅ローン控除は、住宅購入後の負担軽減に役立つ制度ですが、住宅ローンの返済そのものが減るわけではありません。
毎月の住宅ローン返済額を考える際には、住宅ローン控除を過度にあてにしすぎず、控除がなくても無理なく返済できる計画を立てることが重要です。
住宅ローン控除は、あくまで税負担を軽減する制度として考えましょう。
② 対象になる住宅かどうかを確認する
住宅ローン控除を受けるためには、購入する住宅が制度の対象になる必要があります。
特に近年は、新築住宅について省エネ性能が重要になっています。
国土交通省は、2024年以降に新築住宅へ入居して住宅ローン減税を受けるには、原則として入居する住宅が省エネ基準に適合する必要があると案内しています。
確認したい住宅の種類は、次の通りです。
- 認定長期優良住宅
- 認定低炭素住宅
- ZEH水準省エネ住宅
- 省エネ基準適合住宅
- その他の住宅
- 中古住宅
- 買取再販住宅
- 増改築等を行った住宅
国税庁は、認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅などの区分を示しており、ZEH水準省エネ住宅は断熱等性能等級5以上および一次エネルギー消費量等級6以上、省エネ基準適合住宅は断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上の住宅と説明しています。
新築住宅を購入する場合は、住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書など、対象住宅であることを示す書類が必要になる場合があります。
国土交通省も、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅の証明には、建設住宅性能評価書または住宅省エネルギー性能証明書などが必要と案内しています。
松戸市で新築一戸建てや建売住宅を購入する場合は、物件資料だけでなく、住宅ローン控除に必要な性能証明書類があるかを事前に確認しましょう。
③ 入居時期・床面積・所得要件を確認する
住宅ローン控除では、入居時期、床面積、所得要件も重要です。
国税庁は、令和4年以降に住宅ローン控除を受ける場合、住宅の区分や居住年に応じて借入限度額や控除期間が異なると説明しています。
主に確認したいポイントは、次の通りです。
- いつ入居するか
- 住宅の床面積が要件を満たしているか
- 床面積の2分の1以上を自己の居住用として使うか
- 合計所得金額の要件を満たしているか
- 住宅取得から一定期間内に居住するか
- 年末まで引き続き居住しているか
一般的に、住宅ローン控除では床面積50㎡以上が基本になります。
ただし、一定の条件を満たす場合には40㎡以上50㎡未満の住宅でも対象になる措置があります。国土交通省は、合計所得金額1,000万円以下の年分に限り、新築住宅の床面積要件を40㎡以上に緩和する措置について案内しています。
また、所得要件も重要です。
国土交通省の住宅ローン減税ページでは、適用対象者の所得要件が合計所得金額3,000万円以下から2,000万円以下に引き下げられたことが案内されています。
住宅ローン控除を利用したい場合は、物件の床面積や入居時期だけでなく、購入者自身の所得要件も確認しておきましょう。
④ 初年度の確定申告と必要書類を確認する
住宅ローン控除を受けるためには、手続きが必要です。
特に重要なのは、初年度の確定申告です。
国税庁は、住宅借入金等特別控除の手続きについて、控除を受ける最初の年分と2年目以後では手続きが異なると説明しています。初年度は、必要事項を記載した確定申告書に、必要書類を添付して所轄税務署長に提出する必要があります。
主な必要書類には、次のようなものがあります。
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
- 建物の登記事項証明書
- 売買契約書または工事請負契約書の写し
- 土地を購入した場合の土地の登記事項証明書
- 土地の売買契約書の写し
- 補助金等の交付を受けた場合の証明書類
- 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の書類
- 省エネ性能や認定住宅であることを証明する書類
国税庁は、共通の提出書類として、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、年末残高等証明書、登記事項証明書、売買契約書や工事請負契約書の写しなどを挙げています。
中古住宅の場合は、建築時期や耐震基準への適合を示す書類が必要になる場合もあります。国税庁は、昭和56年12月31日以前に建築された中古住宅について、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書などを提出書類として案内しています。
住宅ローン控除を受けるためには、購入後に必要書類を集めるだけでなく、購入前から必要書類が取得できる物件かどうかを確認しておくことが大切です。
⑤ 住宅ローン控除だけで購入判断しない
住宅ローン控除は、住宅購入後の税負担を軽減できる可能性がある制度です。
しかし、住宅ローン控除があるからといって、無理な借入をしてよいわけではありません。
住宅購入では、次の費用も含めて考える必要があります。
- 毎月の住宅ローン返済額
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険料
- 地震保険料
- 修繕費
- 教育費
- 車の維持費
- 家具・家電の買い替え費用
- 外壁や屋根のメンテナンス費用
住宅ローン控除は、納める税金を軽減する制度です。
そのため、所得税や住民税の金額、住宅ローン残高、住宅の性能、入居時期によって、実際に受けられる控除額は変わります。
「住宅ローン控除で戻るから大丈夫」と考えて予算を上げすぎてしまうと、購入後の家計が苦しくなる可能性があります。
住宅ローン控除は、無理のない資金計画を補助する制度として考えることが大切です。
住宅購入では、控除額だけでなく、毎月の返済額、将来の修繕費、家族のライフプランまで含めて判断しましょう。
実際によくある住宅ローン控除の後悔事例
対象住宅だと思っていたら条件を満たしていなかった
住宅ローン控除でよくある後悔が、購入後に対象条件を満たしていないことに気づくケースです。
特に新築住宅では、省エネ基準への適合や性能証明書類が重要です。
2024年以降に建築確認を受けた新築住宅の場合、省エネ基準を満たさない住宅は、原則として住宅ローン減税を受けられないことが国土交通省から案内されています。
購入前には、不動産会社に「住宅ローン控除の対象になる住宅か」「必要な証明書類はあるか」を必ず確認しましょう。
控除額を多く見込みすぎていた
住宅ローン控除は、年末ローン残高に応じて計算されますが、実際に戻る金額は納めている所得税や住民税の額にも左右されます。
そのため、控除可能額が大きくても、納税額が少ない場合には、控除しきれないことがあります。
住宅ローン控除は、必ず満額戻る制度ではありません。
購入前に、年収、所得税、住民税、借入額、住宅性能をもとに、現実的な控除額を確認しておくことが大切です。
初年度の確定申告を忘れてしまった
給与所得者の場合でも、住宅ローン控除を受ける初年度は確定申告が必要です。
国税庁は、給与所得者についても、控除を受ける最初の年分は確定申告書を提出する必要があり、2年目以降は年末調整で適用を受けられると説明しています。
購入後は引っ越しや住所変更、火災保険、登記、住宅ローンの手続きなどで忙しくなります。
確定申告の時期になって慌てないように、必要書類は早めに整理しておきましょう。
必要書類が揃わなかった
住宅ローン控除では、住宅の種類や性能に応じて必要書類が異なります。
特に、認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅、中古住宅などでは、追加書類が必要になる場合があります。
物件を購入した後に「証明書が取得できない」となると、希望していた控除を受けられない可能性があります。
購入前に、売主や不動産会社に必要書類の有無を確認することが大切です。
控除を前提に予算を上げすぎた
住宅ローン控除を見込んで、住宅購入予算を上げすぎてしまうケースもあります。
住宅ローン控除は家計の助けになりますが、住宅ローン返済そのものが減るわけではありません。
購入後には、固定資産税、修繕費、保険料、教育費などもかかります。
住宅ローン控除を受けられるとしても、基本は無理のない返済計画を立てることが大切です。
専門家コメント 宅地建物取引士・二級建築士 岩崎卓也
松戸市で住宅ローンを利用して住宅購入を進める場合、住宅ローン控除はぜひ確認しておきたい制度です。
ただし、住宅ローン控除は、住宅ローンを組めば自動的に受けられるものではありません。
入居時期、住宅の性能、床面積、所得金額、必要書類、確定申告など、確認すべきポイントが多くあります。
特に新築住宅では、省エネ基準への適合や住宅性能を証明する書類が重要になっています。
また、中古住宅では耐震基準や建築時期、必要書類の確認が大切です。
株式会社アルカンシェルホームでは、宅地建物取引士と二級建築士の両方の視点から、住宅ローン控除の対象になりやすい物件かどうか、必要書類は確認できるか、資金計画に無理がないかまで総合的にサポートしています。
住宅ローン控除は、家計の負担軽減に役立つ制度ですが、購入判断の中心はあくまで「無理なく安心して暮らせるか」です。
制度を上手に活用しながら、購入後に後悔しない住まい選びを進めることが大切です。
FAQ｜松戸市の住宅ローン控除でよくある質問
Q1. 住宅ローン控除とは何ですか？
住宅ローンを利用してマイホームを新築・取得・増改築等した場合に、一定の要件を満たすことで、年末の住宅ローン残高等をもとに計算した金額を所得税などから控除できる制度です。
Q2. 松戸市で住宅を購入した場合も住宅ローン控除は使えますか？
松戸市で住宅を購入した場合でも、国の住宅ローン控除の要件を満たせば利用できる可能性があります。地域だけで決まるのではなく、住宅の種類、入居時期、床面積、所得金額、住宅ローンの内容などで判断されます。
Q3. 住宅ローン控除はいくら戻りますか？
住宅ローン控除額は、年末の住宅ローン残高、住宅の種類、入居時期、控除期間、所得税額などによって変わります。国土交通省は、年末ローン残高の0.7％を所得税などから控除する制度と説明していますが、必ず満額控除されるわけではありません。
Q4. 新築一戸建ては住宅ローン控除の対象になりますか？
対象になる可能性があります。ただし、2024年以降に新築住宅へ入居して住宅ローン控除を受ける場合は、原則として省エネ基準への適合が必要です。購入前に、住宅性能や必要書類を確認しましょう。
Q5. 中古一戸建てでも住宅ローン控除は使えますか？
一定の要件を満たせば利用できる可能性があります。中古住宅の場合は、控除期間や控除限度額が新築住宅と異なり、建築時期や耐震基準への適合なども確認が必要です。国税庁は、中古住宅について令和4年から令和7年入居の場合、認定住宅等は10年、その他の住宅も10年の控除期間を案内しています。
Q6. 初年度は確定申告が必要ですか？
必要です。給与所得者でも、住宅ローン控除を受ける最初の年分は確定申告を行う必要があります。2年目以降は、勤務先の年末調整で手続きできる場合があります。
Q7. 2年目以降は年末調整で手続きできますか？
給与所得者の場合、2年目以降は税務署から送付される住宅借入金等特別控除申告書と、金融機関から交付される年末残高等証明書を勤務先に提出することで、年末調整で手続きできる場合があります。
Q8. 住宅ローン控除を受けるために必要な書類は何ですか？
主な書類として、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅ローンの年末残高等証明書、登記事項証明書、売買契約書または工事請負契約書の写しなどがあります。住宅の種類や性能によって追加書類が必要になる場合があります。
Q9. 住宅ローン控除を前提に予算を上げても大丈夫ですか？
おすすめできません。住宅ローン控除は税負担を軽減する制度ですが、住宅ローン返済そのものがなくなるわけではありません。固定資産税、修繕費、教育費なども含めて、無理のない返済計画を立てることが大切です。
Q10. 松戸市で住宅ローン控除について相談するなら誰に相談すればいいですか？
住宅ローン控除そのものの税務判断は税務署や税理士への確認が必要ですが、購入前の物件選び、住宅性能の確認、必要書類の整理、資金計画については、地域の不動産事情に詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。
まとめ
松戸市で住宅ローンを利用して住宅購入をする場合、住宅ローン控除は家計の負担軽減に役立つ可能性がある制度です。
特に確認したいポイントは、次の通りです。
- 住宅ローン控除の基本的な仕組み
- 入居時期
- 住宅の種類
- 住宅の省エネ性能
- 床面積
- 所得要件
- 住宅ローンの年末残高
- 補助金や贈与の有無
- 初年度の確定申告
- 2年目以降の年末調整
- 必要書類
- 控除を前提にしすぎない資金計画
住宅ローン控除は、正しく活用すれば住宅購入後の税負担を軽減できる可能性があります。
一方で、制度の対象条件を満たしていなかったり、必要書類が揃わなかったりすると、思っていた控除を受けられない場合があります。
購入後に「住宅ローン控除が使えると思っていたのに」と後悔しないためにも、物件探しの段階から、対象条件と必要書類を確認しておきましょう。
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2024年5月22日
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