結論
八戸市でアパートや戸建て、駐車場などを賃貸している場合、家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」が発生すると、確定申告が必要になるケースがあります。
不動産を所有しているものの、
- 家賃収入があるが確定申告が必要かわからない
- 会社員でも確定申告が必要なのか知りたい
- 固定資産税や修繕費を経費にできるのか知りたい
- 減価償却費の計算方法がわからない
- 確定申告書のどこに何を書けばいいかわからない
このような悩みを抱えている方は少なくありません。
不動産を賃貸すると、単純に「家賃収入＝税金」ではなく、賃貸経営に必要な経費を差し引いて不動産所得を計算します。国税庁によると、不動産所得は原則として「総収入金額－必要経費」で計算します。
この記事では、八戸市で賃貸経営をしている方に向けて、確定申告が必要になるケース、不動産所得の計算方法、必要経費、確定申告書の基本的な書き方、注意点まで詳しく解説します。
八戸市で賃貸確定申告の相談が増えている理由
八戸市では、相続した実家や所有している戸建て、アパート、土地などを賃貸活用するケースがあります。
背景には、
- 相続した実家を賃貸にした
- 所有している戸建てを貸し出した
- アパート経営を始めた
- 駐車場として土地を活用している
- 転勤などで自宅を一時的に貸している
- 空き家をリフォームして賃貸活用している
などがあります。
特に相続した不動産を賃貸にする場合、
「家賃が入るようになったけれど税金の計算方法がわからない」
という相談が増えやすくなります。
不動産所得は、受け取った家賃の総額そのものではなく、必要経費を差し引いた金額を基準に計算します。固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費など、一定の条件を満たす費用は必要経費にできます。
不動産所得の確定申告をしないリスク
申告漏れになる可能性がある
賃貸収入があるにもかかわらず、必要な確定申告をしないと申告漏れとなる可能性があります。
確定申告が必要な方が期限までに申告しなかった場合、加算税や延滞税が課される場合があります。
特に、
- 家賃収入
- 駐車場収入
- 更新料
- 礼金
- 返還不要の敷金・保証金
- 共益費
など、どの収入を計上する必要があるのかを確認することが重要です。国税庁も、賃貸料だけでなく一定の更新料や返還不要の敷金・保証金などを総収入金額に含めています。
必要経費を計上できなくなる可能性がある
確定申告では、賃貸経営に必要な費用を適切に計上することが重要です。
例えば、
- 固定資産税
- 損害保険料
- 修繕費
- 減価償却費
- 管理費
- 賃貸募集にかかった費用
- 不動産会社への管理委託費
などがあります。
ただし、すべての支出が自動的に経費になるわけではありません。
不動産収入を得るために直接必要な費用で、プライベートな支出と明確に区分できることが基本です。
八戸市の賃貸市場の特徴
八戸市で不動産を賃貸する場合、エリアや物件タイプによって需要が異なります。
賃貸需要を見込みやすいエリア
比較的賃貸需要を検討しやすいのは、
- 八戸駅周辺
- 本八戸駅周辺
- 城下エリア
- 根城エリア
- 白銀エリア
- 湊高台エリア
などです。
これらの地域では、
- 通勤・通学の利便性
- 商業施設へのアクセス
- 医療機関へのアクセス
- 学校への通いやすさ
- 生活インフラ
などが入居者から重視されます。
ただし、賃貸需要は物件の立地だけでなく、築年数、間取り、駐車場、設備、家賃設定などによっても大きく変わります。
入居付けに時間がかかりやすい物件
一方で、
- 郊外の物件
- 築年数が古い戸建て
- 駐車場が不足している物件
- 修繕が必要な物件
- 周辺の賃貸需要が低いエリア
では、入居者が見つかるまで時間がかかる場合があります。
そのため、
「家賃をいくらに設定するか」
だけでなく、
「年間の収入と支出がいくらになるのか」
を事前に計算することが重要です。
不動産所得の確定申告をするための5つのポイント
① まず不動産所得を計算する
不動産所得は、基本的に、
総収入金額－必要経費＝不動産所得
という計算で求めます。
例えば年間家賃収入が120万円で、必要経費が40万円だった場合、
120万円－40万円＝80万円
となり、80万円が不動産所得の計算上の基礎となります。
実際の税額は、給与所得など他の所得や各種所得控除などを含めて計算されるため、80万円にそのまま税率を掛けるわけではありません。
② 会社員でも確定申告が必要になるケースを確認する
会社員の場合でも、不動産所得があると確定申告が必要になるケースがあります。
例えば、給与を1か所から受けていて年末調整が済んでいる一般的な給与所得者の場合、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計額が20万円を超えると、原則として確定申告が必要です。
ただし、これはあくまで一定の条件を満たす給与所得者に関するルールです。
「家賃収入が20万円を超えたら申告」
という単純な話ではなく、20万円の判定では収入ではなく所得金額を確認する必要があります。
③ 必要経費を正しく整理する
不動産所得を計算する際には、必要経費を適切に整理することが重要です。
代表的なものとして、
- 固定資産税
- 損害保険料
- 修繕費
- 減価償却費
- 管理委託費
- 仲介手数料
- 賃貸募集費用
などがあります。
国税庁では、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などを不動産所得の必要経費の例として挙げています。
④ 減価償却費を忘れない
建物などの減価償却資産は、取得した年に全額を必要経費にするのではなく、法定耐用年数などに応じて各年に分けて必要経費として計上します。
例えば、賃貸住宅を所有している場合、建物部分について減価償却費を計上できるケースがあります。
一方、土地は減価償却の対象ではありません。
相続した不動産や中古住宅を賃貸している場合は、取得価額や建物の構造、取得時期などによって計算方法が変わるため、慎重に確認しましょう。
⑤ 青色申告を検討する
一定の要件を満たす場合、青色申告を利用することで青色申告特別控除などのメリットがあります。
国税庁によると、青色申告特別控除には55万円、一定の要件を満たす場合には65万円、または10万円の控除があります。55万円・65万円の控除には、記帳方法や申告書への添付など一定の要件があります。
賃貸経営を継続的に行う予定がある場合は、青色申告を検討する価値があります。
八戸市で賃貸経営をする場合の確定申告の基本
八戸市で賃貸経営をしている場合、確定申告では主に、
- 不動産収入
- 必要経費
- 不動産所得
- 給与所得などその他の所得
- 各種所得控除
などを整理します。
不動産所得については、青色申告の場合は「青色申告決算書（不動産所得用）」、白色申告の場合は「収支内訳書（不動産所得用）」を作成し、その内容を確定申告書へ反映させます。
確定申告で準備したい書類
代表的なものとして、
- 家賃の入金が確認できる通帳
- 賃貸借契約書
- 固定資産税の納税通知書
- 修繕費の領収書
- 火災保険・地震保険などの資料
- 管理会社からの明細
- ローンの返済予定表
- 建物の取得価額がわかる資料
- 減価償却に必要な資料
- 前年の確定申告書
などがあります。
実際に必要となる書類は個人の状況によって異なります。
確定申告書の書き方の基本
不動産所得の申告では、まず年間の収入と必要経費を整理します。
そのうえで、
① 家賃などの総収入を集計
② 必要経費を集計
③ 不動産所得を計算
④ 青色申告決算書または収支内訳書を作成
⑤ 確定申告書へ所得金額を反映
⑥ 所得控除などを記入
⑦ 税額を計算して申告・納税
という流れで進めます。
国税庁の確定申告書等作成コーナーでは、画面の案内に沿って入力することで申告書を作成できます。
確定申告でよくある注意点
家賃収入だけを計上してしまう
不動産収入には、家賃以外にも更新料や返還不要の敷金・保証金、一定の共益費などが含まれる場合があります。
そのため、通帳への入金だけを確認するのではなく、賃貸借契約書や管理会社の明細なども確認しましょう。
プライベートな支出まで経費にしてしまう
賃貸物件に関係する支出でも、個人的な生活費などは必要経費にはできません。
自宅の一部を賃貸している場合など、事業用部分とプライベート部分が混在するケースでは、合理的な基準で区分する必要があります。
修繕費と資本的支出を混同する
修繕費としてその年の経費にできるものがある一方、建物の価値を高めたり耐久性を増したりする支出は、単純に修繕費として処理できない場合があります。
高額なリフォームや大規模修繕を行った場合は、税務上の取り扱いを確認することが重要です。
実際によくある確定申告事例
事例① 相続した戸建てを賃貸したケース
親から相続した戸建て住宅を、そのまま空き家にするのではなく賃貸住宅として活用しました。
年間家賃収入だけを見ると一定の金額になりましたが、
- 固定資産税
- 火災保険料
- 修繕費
- 管理費
- 減価償却費
などを必要経費として整理しました。
結果として、家賃収入と不動産所得の違いを把握したうえで確定申告を行うことができました。
事例② 会社員が戸建てを賃貸したケース
転勤によって自宅を離れることになり、所有している戸建て住宅を賃貸しました。
会社員として給与を受け取りながら家賃収入も得ることになったため、不動産所得を計算して確定申告を行いました。
会社員であっても、不動産所得がある場合には一定の条件で確定申告が必要になるため注意が必要です。
事例③ 古いアパートを所有しているケース
築年数が経過したアパートを所有しており、年間の家賃収入はあるものの、
- 修繕費
- 管理費
- 固定資産税
- 保険料
- 減価償却費
などの支出も発生していました。
収入だけを見ると利益が出ているように感じても、必要経費を差し引いた不動産所得を計算すると、実際の所得金額が大きく異なる場合があります。
不動産所得が赤字になった場合には、一定の条件のもとで他の所得との損益通算が可能なケースもあります。
専門家コメント｜宅地建物取引士 木村 和男
賃貸経営では、「家賃がいくら入ったか」だけを見るのではなく、「最終的にいくらの不動産所得が残ったのか」を把握することが大切です。
八戸市でも、相続した実家や所有している戸建て住宅を賃貸活用したいというご相談があります。
実際に賃貸経営を始めると、
- 家賃収入
- 固定資産税
- 修繕費
- 保険料
- 管理費
- 減価償却費
など、さまざまな収入と支出が発生します。
また、会社員の方の場合、
「会社で年末調整をしているから確定申告は必要ない」
と考えてしまうことがあります。
しかし、給与所得者でも一定の条件に該当すると確定申告が必要になるため、自分のケースが該当するかを確認することが重要です。
賃貸経営を始める前には、
賃貸する
売却する
自分で使用する
などの選択肢を比較し、収支や税金まで含めて判断することをおすすめします。
また、確定申告の税務判断については税理士や税務署などの専門家へ確認し、不動産会社には賃貸経営の収支や市場性について相談すると、より具体的な判断がしやすくなります。
FAQ
Q1. 家賃収入があれば必ず確定申告が必要ですか？
必ずとは限りません。
給与所得者の場合など、一定の条件を満たせば確定申告が不要となるケースがあります。
一方で、不動産所得の金額や他の所得の状況などによって申告が必要になる場合があります。
Q2. 会社員でも不動産所得の確定申告は必要ですか？
必要になる場合があります。
給与を1か所から受けている一般的な給与所得者の場合、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計額が20万円を超えるなど、一定の条件に該当すると確定申告が必要です。
Q3. 家賃収入が20万円以下なら確定申告は不要ですか？
「家賃収入」ではなく「所得」で判断する点に注意が必要です。
また、20万円以下でも、医療費控除など別の理由で確定申告をする場合には、不動産所得も申告に含める必要があります。
個別の状況によって判断が異なるため注意しましょう。
Q4. 固定資産税は不動産所得の経費になりますか？
賃貸している不動産にかかる固定資産税は、一定の条件を満たせば必要経費にできます。
国税庁も不動産所得の必要経費の例として固定資産税を挙げています。
Q5. リフォーム費用はすべて経費にできますか？
すべてをその年の修繕費として計上できるとは限りません。
修繕の内容によっては資本的支出として減価償却する必要がある場合があります。
高額なリフォームを行う場合は、事前に税務上の取り扱いを確認することをおすすめします。
Q6. 減価償却費とは何ですか？
建物などの減価償却資産の取得費を、使用可能期間にわたって分割して必要経費として計上するものです。
土地は減価償却の対象ではありません。
Q7. 青色申告にした方が良いですか？
一定の要件を満たせる場合は、青色申告を検討する価値があります。
青色申告特別控除などのメリットがありますが、記帳や申告書類の作成など一定の要件があります。
Q8. 不動産所得が赤字なら税金はかかりませんか？
不動産所得が赤字の場合、所得税の計算上、一定の条件で他の所得と損益通算できる場合があります。
ただし、すべての赤字が損益通算できるわけではありません。
Q9. 確定申告はいつまでにすればいいですか？
原則として、所得税の確定申告は翌年の申告期間内に行います。
例えば令和7年分の所得税・復興特別所得税の確定申告期間は、令和8年2月16日から3月16日まででした。申告期限は年によって曜日などの関係で変わるため、その年の国税庁の最新情報を確認しましょう。
Q10. 不動産の賃貸を始める前に相談できますか？
可能です。
賃貸を始める前に、
- 周辺の賃貸需要
- 想定家賃
- 修繕費
- 管理費
- 空室リスク
- 売却した場合の価格
などを比較しておくことをおすすめします。
税務については税理士や税務署、不動産の市場性や賃貸経営については不動産会社へ相談するとよいでしょう。
まとめ
八戸市で賃貸確定申告を行う際のポイントは次の通りです。
- 家賃収入と不動産所得を区別する
- 総収入金額を正しく把握する
- 必要経費を適切に計上する
- 減価償却費を忘れない
- 会社員でも確定申告が必要になるケースを確認する
- 青色申告のメリットと要件を確認する
- 確定申告の期限を確認する
- 必要に応じて税理士などの専門家へ相談する
不動産所得は、「家賃収入－必要経費」で基本的な所得金額を計算します。固定資産税や保険料、修繕費、減価償却費など、賃貸経営に必要な費用を正しく整理することが重要です。
また、会社員の場合でも、一定の条件に該当すると確定申告が必要になります。
賃貸経営を始める前から収支を把握し、税金や維持管理費まで含めて計画を立てることで、より安定した不動産運用につなげやすくなります。
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